Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Salamalek]

LPB - L’Envol

La marge veut rien dire sur ce projet puisque c'est du foncier obtenu par héritage. Le financement permet surtout au promoteur de libérer des fonds pour d'autres projet.

En effet, on voit bien qu'il cherche à récupérer un max de cash pour investir ailleurs en tentant une alternative à l'hypothèque classique du bien pour un emprunt. Avec une hypothèque classique, il aurait eu :
- du mal à obtenir plus de 70/80% de la valeur du bien (alors qu'il veut récupérer 100% de l'estimation via le CF),
- des frais,
- et sans doute besoin de justifier de l'utilisation du cash au-delà de son simple besoin pour le dit projet (car il n'a besoin en théorie que de 120 ke pour viabiliser ses terrains alors qu'il emprunte plus de 500 ke). Alors que LPB s'en fout visiblement.

Nogo pour moi car j'aime bien savoir où va l'argent et je ne sais pas ce que valent les PF pour recycler des hypothèques et gérer à moindre frais la revente (frais d'acte, frais d'agence ...)
Mais je comprends aussi la position de @Serge B

 

[Yoda69]

LPB - L'Envol
Projet bizarrement présenté (ou bizarre tout court) :

i) Sur la structure de l'opération, il est indiqué que Emmanuel - le fils et celui qui est présenté comme le porteur du projet - a hérité (de son père j'imagine) le terrain objet de l'opération. Pourtant on comprend que le même terrain a été apporté par le père (André) à une société (Meyssat Gestion) que le père contrôle à 97,25% et le fils à 2,75%. Je n'ai pas compris où était l'héritage

ii) Sur les "economics" du projet, on nous explique que le terrain a été valorisé 500 K€ lors de son apport (soit 122 €/ m2), qu'il y a 111 K€ de VRD et études techniques, 104 K€ de frais de financement LPB, et qu'on compte revendre le tout à 713 K€. Pas compris où était la marge

iii) Emmanuel - qui a 49 ans et "18 ans d'expérience dans l'immobilier" - porte ce projet à travers la société de papa (Meyssat Gestion)

iv) Et effectivement l'utilisation des fonds. On comprend entre les lignes qu'il y a 302 400 € (le montant de la caution) qui va sortir de la société

Bref quand c'est flou...

 

[Raug]

Bref quand c'est flou...

La fumée dans les yeux, un éléphant me regarde
J'ai la tête qui part
Les fenêtres se tordent, les portes vont éclater
Le plancher vacille, les murs vont s'effondrer
…
(Antoine Murracioli - 1966)

 

[Raug]

Approche "new age" du crowd chez Anaxago.
Extrait du e-mail reçu ce matin :

…
On démarre dimanche prochain avec un épisode que j’avais envie d’enregistrer depuis longtemps : l’argent et la foi !
En parlant de chance, et ce sera ma dernière petite recommandation avant de prendre du repos : il semblerait qu’elle soit une compétence [lien réservé abonné]. Selon Richard Wiseman, professeur de psychologie à l’université du Hertfordshire, les personnes chanceuses partagent au moins quatre caractéristiques :

• elles savent reconnaître les occasions qui leur sont favorables
• elles savent écouter et faire confiance à leur intuition
• elles s’attendent à avoir de la chance
• elles voient du positif dans toutes les situations, y compris les négatives.

Les personnes chanceuses ont tendance à réaliser rapidement que leurs épreuves pourraient être pires, et de fait, se sentent beaucoup mieux dans leur peau et dans leur vie.
…

 

[Luciole49]

L'envol eh bien on apporte un terrain évalué 500 000 à une SCI et on récupère l'argent du terrain ce que va en faire l'héritier l'histoire ne le dit pas mais en tout cas en remettant 500 000 dans les frais de l'opération on sort 723 000 euros pour un projet budgété 742 000 euros donc la marge est pas à + 66% mais à -5% on n'avait encore jamais vu de marge négative.

 

[investimmo]

Prochain dossier chez Anaxago lundi 7/11 à 18h, Levallois avec Delta IM.
Dossier ci-joint.

Je viens de regarder le dossier. 4% de taux de sortie dans le contexte de hausse des taux me paraît bien ambitieux avec un loyer très surévalué à 650€/m2 surtout pour un immeuble bénéficiant d'une rénovation très légère. Une sortie à 4,5% rendrait le projet déficitaire. Par ailleurs, l'opérateur est déjà pas mal chargé chez finple mais il a recourt à des sociétés différentes pour paraître moins visible

 

[Raug]

[Anaxago] [Levallois] [Delta IM]
Bien que je sois inscrit et logé, ce dossier n'apparaît nulle part dans leur site ?

 

[investimmo]

[Anaxago] [Levallois] [Delta IM]
Bien que je sois inscrit et logé, ce dossier n'apparaît nulle part dans leur site ?

Il faut se connecter préalablement pour accéder au dossier Objectif Education - Rue Kléber - Levallois

 

[Jar]

Même connecté sur le site, je ne vois pas le dossier complet.
Je n'ai que la note de synthèse envoyée par mail...

 

[Raug]

Même connecté sur le site, je ne vois pas le dossier complet.
Je n'ai que la note de synthèse envoyée par mail...

Dito

 

[Raug]

A l'aise Blaise !
[Fundimmo] [L'orangerie]
E-mail reçu ce jour 07-11-22, confirmation collecte terminée :

À quel moment mes intérêts se déclenchent-ils ?
La date exacte à laquelle l'émission obligataire sera réalisée (date à laquelle vos intérêts se déclencheront) vous sera notifiée par email et aura lieu au plus tard le 12 février 2023

 

[Wizz]

Idem pour
[Trémoille - Paris 8]

À quel moment mes intérêts se déclenchent-ils ?

La date exacte à laquelle l'émission obligataire sera réalisée (date à laquelle vos intérêts se déclencheront) vous sera notifiée par email et aura lieu au plus tard le 13 janvier 2023.

Les intérêts étaient sensés démarrer le 26/10 pour une souscription le 5/10.
Si je dois attendre mi janvier, le TRI perd 1%

Ma première souscription chez eux. La dernière ?

 

[Raug]

Pour certaines plateformes, plus c'est long plus c'est bon !


Un tableau à partir du réel, pour un essai comparatif des plateformes.
Nombre de jours de carence entre le versement des fonds et le départ des intérêts.
Flemme d'ajouter la colonne qui calcule le ratio.
Je ne doute pas que vous sachiez réaliser une division…

 

[Jar]

Même connecté sur le site, je ne vois pas le dossier complet.
Je n'ai que la note de synthèse envoyée par mail...

Confirmation par mail :
Luc Le Castrain de Anaxago <[email protected]>
12:12 (il y a 1 heure)

Cher Monsieur,

Le dossier sort ce soir à 18h à tous les investisseurs.
Vous aurez accès à ces informations à ce moment précis.

 

[Jiheff]

CLUB FUNDING 4 opérations à 17H dont 3 du même marchand de biens DMVIP. Ses opérations semblent cohérentes mais que penser du moment des encours sur ClubFunding? de toute façon encore faudrait-il que je parvienne à souscrire...

 

[Jar]

Des collectes de 100k sur CF, pour Mme Mignot et ses découpes dans le 78, ça va partir comme des petits pains, je ne tente même pas. Reste celle dans le 94...

 

[totowah]

CLUB FUNDING 4 opérations à 17H dont 3 du même marchand de biens DMVIP. Ses opérations semblent cohérentes mais que penser du moment des encours sur ClubFunding? de toute façon encore faudrait-il que je parvienne à souscrire...

c´est beaucoup en effet, mais DMVIP, ils ont déjà remboursé 28 projets

[lien réservé abonné]

 

[Juste_leblanc]

L'envol eh bien on apporte un terrain évalué 500 000 à une SCI et on récupère l'argent du terrain ce que va en faire l'héritier l'histoire ne le dit pas mais en tout cas en remettant 500 000 dans les frais de l'opération on sort 723 000 euros pour un projet budgété 742 000 euros donc la marge est pas à + 66% mais à -5% on n'avait encore jamais vu de marge négative.

Bonjour à tous, je suis nouveaux sur ce forum car inscrit sur plusieurs plateformes, dont LPB que j'apprécie beaucoup et je trouve intéressant de lire d'autres avis pour compléter ma lecture de leurs projets.

En l'espèce, je ne comprends pas votre lecture @Luciole49 : Le projet dégage une telle marge car le terrain est issue d'un héritage, ce qui est d'ailleurs bien mentionné dans la fiche projet, et comment trouvez-vous une marge négative ? Le projet me plait bien car il s'agit d'une hypothèque sur un bien déja acquis et valorisé par un commissaire aux apports et comme très justement dit par @Serge B le risque est maitrisé. Là ou je ne suis pas d'accord, c'est que la notion de refinancement est précisée dans la plaquette, dès les premières pages.

En revanche, j'ai également une réserve sur l'utilisation des fonds, mais l'important reste néanmoins de savoir comment le porteur de projet va pouvoir me rembourser.

 

[Salamalek]

Des collectes de 100k sur CF, pour Mme Mignot et ses découpes dans le 78, ça va partir comme des petits pains, je ne tente même pas. Reste celle dans le 94...

J'achète la maison 825 ke avec 1800 m² de terrain. Je la rénove pour 150 ke mais j'ampute le terrain de 500 m² (effectivement un classique chez les Mignots).
Je la revends au prix de 975 ke (=prix de la maison + travaux) et je gagne un terrain à bâtir que je revends 315 ke.
En enlevant les frais (notaire, financier..), il me reste à la fin 140 ke.
Le terrain est réservé et la maison sous offre. Les Mignots misent 2 fois plus que les CF.
Le quartier a l'air agréable et les terrains demeurent corrects après division (pas comme sur l'autre projet Breuil).
Les (-) :
- j'ai déjà ma dose de Mignot et je devrais donc aller contre ma clause de diversification.
- pas le temps de vérifier dans le détail les justes prix au m² mais comme les Mignots connaissent bien le coin ...
J'hésite.

 

[swing]

Bonjour,
Mon CGP me propose "en exclu"le projet Club Funding suivant , 10% sur 2ans.
Je pense que je vais souscrire. J'apprécie le track record du marchand de bien par contre, j'aime pas trop son bilan (Dettes/capitaux) ??
Qu'en pensez vous ? J'ai jusqu'à demain pour souscrire...ou non