Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[shuffleup]

J'achète la maison 825 ke avec 1800 m² de terrain. Je la rénove pour 150 ke mais j'ampute le terrain de 500 m² (effectivement un classique chez les Mignots).
Je la revends au prix de 975 ke (=prix de la maison + travaux) et je gagne un terrain à bâtir que je revends 315 ke.
En enlevant les frais (notaire, financier..), il me reste à la fin 140 ke.
Le terrain est réservé et la maison sous offre. Les Mignots misent 2 fois plus que les CF.
Le quartier a l'air agréable et les terrains demeurent corrects après division (pas comme sur l'autre projet Breuil).
Les (-) :
- j'ai déjà ma dose de Mignot et je devrais donc aller contre ma clause de diversification.
- pas le temps de vérifier dans le détail les justes prix au m² mais comme les Mignots connaissent bien le coin ...
J'hésite.

Je me suis pris un titre de Verneuil sur Seine, c'est parti en 10 sec, mais les 2 autres Mignot ont pris 3 mn à partir

 

[Salamalek]

Je me suis pris un titre de Verneuil sur Seine, c'est parti en 10 sec, mais les 2 autres Mignot ont pris 3 mn à partir

idem
Pour moi, il ressortait un peu du lot (bien que la marge affichée était, de mémoire, la plus basse des 3) et c'est donc assez logique qu'il parte plus vite. En tout cas, ça me rassure un peu. Cela étant, si le promoteur se prend une claque sur ses autres projets, on pourrait quand même le sentir ...

 

[Jar]

Bonjour,
Mon CGP me propose "en exclu"le projet Club Funding suivant , 10% sur 2ans.
Je pense que je vais souscrire. J'apprécie le track record du marchand de bien par contre, j'aime pas trop son bilan (Dettes/capitaux) ??
Qu'en pensez vous ? J'ai jusqu'à demain pour souscrire...ou non

Donc gros dossier à venir pour le commun des mortels qui n'ont pas d'exclu, reste à analyser le marché des hôtels sur St Tropez, ce n'est pas un peu saturé dans ce coin ? Y a moins de touristes étrangers...

 

[Talondort]

Bonjour,
Mon CGP me propose "en exclu"le projet Club Funding suivant , 10% sur 2ans.
Je pense que je vais souscrire. J'apprécie le track record du marchand de bien par contre, j'aime pas trop son bilan (Dettes/capitaux) ??
Qu'en pensez vous ? J'ai jusqu'à demain pour souscrire...ou non

A ajouter ~13 M€ d'encours en crowdfunding chez Anaxago pour Yves Clement aux 18 M€ en cours chez Clubfunding et le projet propose d'en ajouter 7,5. Total > 38 M€.
Je n'ai pas été sur le projet YC Megeve (Anaxago) car compte de résultat et bilan 2020 de la SAS SOC Yves CLEMENT ne me satisfaisaient pas. Le bilan 2021 me conforte dans ma décision.
Pour moi c'est clairement à risque.
La 1ère sûreté est une fiducie 100% sur les titres de la SAS GO Pastis dont on ne connaît ni le patrimoine, ni bilan et compte de résultat. Beaucoup trop léger pour que je m'y engage.

 

[shuffleup]

vous regardez Objectif Education - Rue Kléber - Levallois d'Anaxago et sa fiducie à 100% ?
ça vient d'être mis en ligne.

 

[Jar]

Je viens de regarder le dossier. 4% de taux de sortie dans le contexte de hausse des taux me paraît bien ambitieux avec un loyer très surévalué à 650€/m2 surtout pour un immeuble bénéficiant d'une rénovation très légère. Une sortie à 4,5% rendrait le projet déficitaire. Par ailleurs, l'opérateur est déjà pas mal chargé chez finple mais il a recourt à des sociétés différentes pour paraître moins visible

Période de souscription des titres offerts aux investisseurs :
du 27 octobre 2022 au 31 mars 2023
Pas demain la jouissance des titres d'obligation...

 

[NicoNoclaste]

[L'envol] [LPB]

Bonsoir

En l'espèce, je ne comprends pas votre lecture @Luciole49 : Le projet dégage une telle marge car le terrain est issue d'un héritage, ce qui est d'ailleurs bien mentionné dans la fiche projet, et comment trouvez-vous une marge négative ?

@Luciole49 a simplement remplacé dans le bilan d’opération le 0 (ou 1?) du coût d’achat du terrain par le 500000 de sa valeur vénale de 2019, ce qui conduit effectivement à une marge négative. Mais la particularité de ce projet réside justement dans ce distinguo, et avec un achat du terrain à sa valeur vénale, ce projet n’aurait jamais vu le jour; d’autre part, si la valeur d’achat du terrain avait tout-de-même été remplacée, par erreur selon moi, par sa valeur vénale de 500000, il aurait fallu que la PF précisât que l’opérateur avait apporté non plus 51188€ de fonds propres, mais 551188€.

En revanche, j'ai également une réserve sur l'utilisation des fonds, mais l'important reste néanmoins de savoir comment le porteur de projet va pouvoir me rembourser.

En toute rigueur, l’utilisation des fonds importe peu, si l’on peut avoir la certitude que le CA du projet peut couvrir l’emprunt.
Prenons l’hypothèse, tout-à-fait improbable selon moi, et toutes choses restant égales par ailleurs (tous coûts payés sur fonds propres et apports obligataires), que le CA du projet chute à 510k€, i.e. que le prix du m² passe de 175 à 125€: le projet offrirait tout de même une marge de 52%, et les obligataires seraient immédiatement et intégralement remboursés, sans avoir à faire jouer les garanties.
Je trouve donc ce projet sans grand risque compte tenu de sa marge astronomique, même si celle-ci pourra être un peu entamée par le jeu des négociations acheteurs-vendeur; le fait que le vendeur n'a pas acheté le bien, mais en a hérité, le rendra psychologiquement plus ouvert à la discussion des prix, sans aller bien entendu jusqu'à la braderie. Je vais tenter de m'y placer.

 

[Zerocool81]

[L'envol] [LPB]

Il y a quelque chose qui m'échappe. Si le terrain a bien été apporté à une société en 2019, je ne comprends pas comment il aurait pu être reçu en héritage. La seule chose qui a pu être reçue en héritage c'est la propriété des actions de la société MEYSSAT GESTION, laquelle est propriétaire du terrain.

 

[Yoda69]

En toute rigueur, l’utilisation des fonds importe peu, si l’on peut avoir la certitude que le CA du projet peut couvrir l’emprunt.
Prenons l’hypothèse, tout-à-fait improbable selon moi, et toutes choses restant égales par ailleurs (tous coûts payés sur fonds propres et apports obligataires), que le CA du projet chute à 510k€, i.e. que le prix du m² passe de 175 à 125€: le projet offrirait tout de même une marge de 52%, et les obligataires seraient immédiatement et intégralement remboursés, sans avoir à faire jouer les garanties.

Si le CA du projet chute à 510 K€, l'emprunt est très loin d'être couvert.
La société qui porte le projet aura déjà décaissé les VRD et honoraires techniques (111 K€), les frais pour l'apport du foncier (28 K€), les frais payés à LPB (il doit y en avoir pour 40 K€ à peu près), donc il reste 510 - 111 - 28 - 40 + éventuellement l'apport personnel du porteur de projet de 51 K€ = bien moins que le montant de l'emprunt + intérêts à payer.
La présentation de ce projet est pour le moins trompeuse, il n'y a pas de marge et encore c'est dans le scénario optimiste où tous les terrains sont vendus au prix et relativement rapidement.

 

[NicoNoclaste]

[L'envol] [LPB]

Il y a quelque chose qui m'échappe. Si le terrain a bien été apporté à une société en 2019, je ne comprends pas comment il aurait pu être reçu en héritage. La seule chose qui a pu être reçue en héritage c'est la propriété des actions de la société MEYSSAT GESTION, laquelle est propriétaire du terrain.

Le terrain provient d'une succession décrite dans le PV d'augmentation du capital social [lien réservé abonné] de MEYSSAT GESTION du 26/06/2019. Le père en avait hérité successivement de ses deux parents, puis l'a apporté à la société.

Si le CA du projet chute à 510 K€, l'emprunt est très loin d'être couvert.
La société qui porte le projet aura déjà décaissé les VRD et honoraires techniques (111 K€), les frais pour l'apport du foncier (28 K€), les frais payés à LPB (il doit y en avoir pour 40 K€ à peu près), donc il reste 510 - 111 - 28 - 40 + éventuellement l'apport personnel du porteur de projet de 51 K€ = bien moins que le montant de l'emprunt + intérêts à payer.

Bon. Je comprends ce que vous voulez dire: mais à ce moment-là, on devrait considérer que seule la marge rembourse l'emprunt. Votre raisonnement serait juste si l'on supposait que toutes les charges du projet étaient payables à son débouclage, ce qui est très hautement improbable, à l'exception du paiement des intérêts, et j'ai pris la précaution de préciser

et toutes choses restant égales par ailleurs (tous coûts payés sur fonds propres et apports obligataires)

En fait, il vous faut raisonner en terme de flux de trésorerie du projet.
En positif:

• au début, les fonds propres de l'opérateur, soient 51k€,
• toujours au début, la partie des fonds obligataires qui vont dans le projet, soient 192k€ si l'on suppose que les intérêts sont provisionnés dès le départ et que l'opérateur ne prend pas de marge de manœuvre,
• et à la fin, le CA payé par les acheteurs des 5 terrains, soient 510k€ dans mon exemple.

En négatif:

• eh bien, tous les coûts susmentionnés, soient 243k€

Et au final, ne restent que les 510k€ du CA, qui remboursent donc intégralement le capital de l'emprunt, les intérêts ayant été, dans mon scénario, provisionnés et payés dès le départ; restent aussi à l'opérateur les
504-192=312k€
qui sont partis sur un autre projet dont on ne sait rien; ce montant est par ailleurs cohérent avec le montant des cautions prises sur le père et le fils (304800€).

 

[Yoda69]

En fait, il vous faut raisonner en terme de flux de trésorerie du projet.
En positif:

• au début, les fonds propres de l'opérateur, soient 51k€,
• toujours au début, la partie des fonds obligataires qui vont dans le projet, soient 192k€ si l'on suppose que les intérêts sont provisionnés dès le départ et que l'opérateur ne prend pas de marge de manœuvre,
• et à la fin, le CA payé par les acheteurs des 5 terrains, soient 510k€ dans mon exemple.

En négatif:

• eh bien, tous les coûts susmentionnés, soient 243k€

Et au final, ne restent que les 510k€ du CA, qui remboursent donc intégralement le capital de l'emprunt, les intérêts ayant été, dans mon scénario, provisionnés et payés dès le départ; restent aussi à l'opérateur les
504-192=312k€
qui sont partis sur un autre projet dont on ne sait rien; ce montant est par ailleurs cohérent avec le montant des cautions prises sur le père et le fils (304800€).

Merci c'est effectivement plus clair avec ce raisonnement.
C'est un projet qui reste très risqué à mon sens (outre la présentation trompeuse) : il n'y a pas (ou très peu) de marge de manoeuvre, la LTV à l'acquisition est de l'ordre de 100% voire supérieure (prêt de 500 pour un terrain qui en vaudrait autant, mon avis étant que le terrain vaut moins de 500), l'actif n'est pas facile à vendre et preco 0 à date,...

 

[ostibapa]

[...] les frais payés à LPB (il doit y en avoir pour 40 K€ à peu près), [...]

Pourquoi cette approximation alors que le montant de ces frais est clairement indiqué dans le dossier : 104076€ ?

 

[Yoda69]

Pourquoi cette approximation alors que le montant de ces frais est clairement indiqué dans le dossier : 104076€ ?

Parce que je comprends que cette somme de 104 706 € inclut i) les commissions fixes de LPB pour le montage du projet (qui sont encaissées une fois le financement levé et quelle que soit l'issue du projet) et ii) les intérêts versés aux obligataires (modélisés sur 12 mois donc a priori 504 K€ x 11% = 55 K€). Donc en réalité i) est plus proche de 50 K€ que de 40 K€

 

[DB10]

CF - Pavillon de la Marne.

Des avis ?

(+) : bonne marge (24%), debut de précommercialisation (30%)
(-) : rien ne m’a sauté aux yeux de façon evidente, peut etre la commercialisation qui a commencé mais pas très aboutie encore

10% d’apport. A partir de combien considerez vous que c’est « beaucoup / suffisant » ?

Merci !

 

[Msimmo]

10% d’apport. A partir de combien considerez vous que c’est « beaucoup / suffisant » ?

10% ce n'est souvent pas beaucoup chez CF sachant que les souscriptions vont très fréquemment de 105% à 110%.

Donc 10% d'apport peut fondre comme neige au soleil.

 

[Papatte]

Bonjour,
Mon CGP me propose "en exclu"le projet Club Funding suivant , 10% sur 2ans.
Je pense que je vais souscrire. J'apprécie le track record du marchand de bien par contre, j'aime pas trop son bilan (Dettes/capitaux) ??
Qu'en pensez vous ? J'ai jusqu'à demain pour souscrire...ou non

Bonjour,
J'avais également souscrit un projet en exclu via mon CGP... et c'est le seul sur les 7 projets que j'ai chez CF qui a des retards de paiement. Autant vous dire que je suis refroidie par l'exclusivité.

 

[Jiheff]

CF - Pavillon de la Marne.

Des avis ?

(+) : bonne marge (24%), debut de précommercialisation (30%)
(-) : rien ne m’a sauté aux yeux de façon evidente, peut etre la commercialisation qui a commencé mais pas très aboutie encore

10% d’apport. A partir de combien considerez vous que c’est « beaucoup / suffisant » ?

Merci !

Des travaux importants sont prévus donc retards possibles plus commercialisation très partielle...alors que le projet est prévu sur 12 mois. Les garanties ne me paraissent pas évidentes ( quid de la société qui donne la GAPD?)

 

[senek]

LPB - Le Moulis
Un remboursement anticipé avait été annoncé pour début novembre 2022. Toujours rien de crédité.
Je regarde la fiche projet et vois que le remboursement est dédormais annoncé pour décembre... 2023.
Aucune communication sauf erreur de ma part. On était habitués à mieux.

 

[Jpense20]

Et quand la banque aura refusé vos justificatifs…
Reparti pour un tour gratuit !

Je ne sais pas si la banque a refusé les justificatifs et où a migré l'équipe de Koregraf mais je n'ai toujours pas accès à mon dossier investisseur.

 

[Msimmo]

Je ne sais pas si la banque a refusé les justificatifs et où a migré l'équipe de Koregraf mais je n'ai toujours pas accès à mon dossier investisseur.

Faut appeler...