NicoNoclaste
Contributeur régulier
(Immocratie)(Thomery)
(LPB)(Maréchal - Kopa - Daudet)
Bonsoir
J'enlève 15 k€ de VRD (terrain acheté non viabilisé); il reste 405 k€ pour la construction proprement dite, et encore, honoraires d'architecte et aléas inclus, ce qui revient à 1227 €/m2. Les pros de l'immobilier du forum pourront donner leur avis sur ce point précis, mais je trouve personnellement que c'est peu, même pour du bas de gamme, surtout pour de la construction en R+2, et en tenant compte des hausses du coût des matériaux de construction, récentes et à venir.
Si j'envisage un coût plus "confortable" de 1500 €/m2, la marge descend à 7,5% du CA.
Par ailleurs, l'opérateur n'apporte que 14% des fonds propres.
En conclusion, j'aurais bien vu une rémunération du projet à 11,5%, mais on est vraiment dans l'épaisseur du trait de crayon...
Le Daudet: c'est celui qui a ma préférence, les coûts et les prix semblent bien calibrés, ainsi que le taux de rémunération.
Pour le Maréchal, j'aurais aimé qu'aient été précisés les montants des loyers pour les lots actuellement en location, pour avoir une idée des taux de rendement offerts, et donc de leur attractivité; et également la superficie de chacun des lots: c'est bien joli de nous servir des prix moyens au m2 pour les différentes catégories, mais j'aime bien avoir l'information brute pour faire mes calculs moi-même... Pronostic réservé, donc, et uniquement sur ces points précis, les autres me paraissant OK.
Dans les trois cas, je pense que comme d'habitude, ça partira très vite; j'essayerai de me positionner sur Daudet, mais sans grand espoir.
(LPB)(Maréchal - Kopa - Daudet)
Bonsoir
Le coût des travaux budgété s'élève à 420 k€ TTC.himalaya75 a dit:
J'enlève 15 k€ de VRD (terrain acheté non viabilisé); il reste 405 k€ pour la construction proprement dite, et encore, honoraires d'architecte et aléas inclus, ce qui revient à 1227 €/m2. Les pros de l'immobilier du forum pourront donner leur avis sur ce point précis, mais je trouve personnellement que c'est peu, même pour du bas de gamme, surtout pour de la construction en R+2, et en tenant compte des hausses du coût des matériaux de construction, récentes et à venir.
Si j'envisage un coût plus "confortable" de 1500 €/m2, la marge descend à 7,5% du CA.
Par ailleurs, l'opérateur n'apporte que 14% des fonds propres.
En conclusion, j'aurais bien vu une rémunération du projet à 11,5%, mais on est vraiment dans l'épaisseur du trait de crayon...
Pas le temps de détailler:himalaya75 a dit:
Très juste: si la signature du compromis a bien lieu demain comme prévu, l'achat a de fortes chances d'avoir lieu en décembre, ce qui fera 3 mois d'intérêts.himalaya75 a dit:
Le Daudet: c'est celui qui a ma préférence, les coûts et les prix semblent bien calibrés, ainsi que le taux de rémunération.
Pour le Maréchal, j'aurais aimé qu'aient été précisés les montants des loyers pour les lots actuellement en location, pour avoir une idée des taux de rendement offerts, et donc de leur attractivité; et également la superficie de chacun des lots: c'est bien joli de nous servir des prix moyens au m2 pour les différentes catégories, mais j'aime bien avoir l'information brute pour faire mes calculs moi-même... Pronostic réservé, donc, et uniquement sur ces points précis, les autres me paraissant OK.
Dans les trois cas, je pense que comme d'habitude, ça partira très vite; j'essayerai de me positionner sur Daudet, mais sans grand espoir.
. Juste un exemple : Clamart Barbusse en est à 36 mois (durée cible 6 mois, durée contractuelle max avec prorogation 24 mois) et le dernier commentaire en date sur hellocrowdfunding [lien réservé abonné] ne laisse pas espérer un dénouement rapide...
