Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

Salut,

Je viens de jeter un oeil car le taux vs preco de 100% m'intriguait... et je note:

• opération en Corse : j'arrete les îles, plusieurs projets en souffrance sur les îles perso, fussent-ils 100% preco
• Garantie faible
• pre-co 100% ... combien réellement commercialisé / acté ? 30 lots déjà vendus a ce stade c'est rare et louche (mais je connais pas le context local qui peut l'expliquer...)
• sur la présentation, je lis Le foncier a été acquis en milieu d’année 2021 et plus loin Les travaux ont débuté la première quinzaine de janvier 2021 ... Ainsi donc en Corse on peut construire avant d'avoir le foncier ?

Bref, je suis pas complètement en ligne avec la remarque de @Luciole49 (si baisse il y a (possible) je suis pas sur qu'elle soit forte, ou alors faut savoir ce qu'on appelle forte, bref) mais pour les raisons ci-dessus, si je me posais la question je n'irai pas.
Globalement, le projet est pas si mal cependant sur le papier, dommage qu'il soit en Corse

Oui j'ai du abandonner pour la Corse et ne pas lire d'avantage. La baisse ne sera pas aussi forte qu'en 1993 parce que l'inflation est en sens inverse ce qui va contenir les prix mais comme à cause de l'inflation le prix de la main d'oeuvre et des matières premières s'emballe eh bien les marges déjà serrées vont s'effondrer donc je veux pas savoir si c'est mon scénario ou le tien qui va se dégager je veux pas prendre de risque au cas où j'ai raison ou alors il faut une bonne marge qui couvre l'aléa.

 

[baffer]

Salut,

Je viens de jeter un oeil car le taux vs preco de 100% m'intriguait... et je note:

• opération en Corse : j'arrete les îles, plusieurs projets en souffrance sur les îles perso, fussent-ils 100% preco
• Garantie faible
• pre-co 100% ... combien réellement commercialisé / acté ? 30 lots déjà vendus a ce stade c'est rare et louche (mais je connais pas le context local qui peut l'expliquer...)
• sur la présentation, je lis Le foncier a été acquis en milieu d’année 2021 et plus loin Les travaux ont débuté la première quinzaine de janvier 2021 ... Ainsi donc en Corse on peut construire avant d'avoir le foncier ?

Bref, je suis pas complètement en ligne avec la remarque de @Luciole49 (si baisse il y a (possible) je suis pas sur qu'elle soit forte, ou alors faut savoir ce qu'on appelle forte, bref) mais pour les raisons ci-dessus, si je me posais la question je n'irai pas.
Globalement, le projet est pas si mal cependant sur le papier, dommage qu'il soit en Corse

Personnellement, je rajouterais :
- Structure jeune (créée en 2017)
- Résultat net négatif sur les deux dernières années :

- Enfin ce n'est pas clairement énoncé, mais j'ai l'impression que c'est leur première opération en crowdfunding immobilier (je ne retrouve rien sur Hellocrowdfunding). Donc personnellement, c'est devenu un critère de NO GO où je n'investi plus que sur des opérateurs ayant remboursés au moins une opération de crowdfunding immobilier.

 

[Salamalek]

"Club F : Auffargis le Roy" aujourd'hui 17h00
Je viens de recevoir le mail ... peu de temps pour regarder au boulot
J'ai survolé et ça a l'air pas mal avec 2 bémols (pas vendu et scénario pas encore défini donc des doutes sur les autorisations ?)
Quelqu'un a eu plus de tps pour regarder ?

 

[PedroImmo]

"Club F : Auffargis le Roy" aujourd'hui 17h00
Je viens de recevoir le mail ... peu de temps pour regarder au boulot
J'ai survolé et ça a l'air pas mal avec 2 bémols (pas vendu et scénario pas encore défini donc des doutes sur les autorisations ?)
Quelqu'un a eu plus de tps pour regarder ?

J'étais tenter aussi en regardant rapidement.
Le fait que les scénarios ne soient pas tranché n'est pas forcément un souci, oui il y a une inconnue mais du moment que les différents scénarios fonctionnent...

 

[Salamalek]

J'étais tenter aussi en regardant rapidement.
Le fait que les scénarios ne soient pas tranché n'est pas forcément un souci, oui il y a une inconnue mais du moment que les différents scénarios fonctionnent...

j'ai finalement mis un jeton dans Auffargis (CF) et j'ai réussi à passer.
Le projet belge (également CF), lui, trainasse un peu en souscription : toujours de la place 3h après le début (trop exotique, comme la Corse !).

 

[Maxlan]

j'ai finalement mis un jeton dans Auffargis (CF) et j'ai réussi à passer.
Le projet belge (également CF), lui, trainasse un peu en souscription : toujours de la place 3h après le début (trop exotique, comme la Corse !).

Le projet Belge est un aggloméra de projet de rentabilité trop variable et parfois bien faible... à priori on a déjà essayé de mélanger des prêts de moindre qualité avec ceux de meilleur qualité mais au final on a vu que l'on buvait bien le bouillon quand même.... cf subprimes

 

[ostibapa]

Le projet Belge est un aggloméra de projet de rentabilité trop variable et parfois bien faible... à priori on a déjà essayé de mélanger des prêts de moindre qualité avec ceux de meilleur qualité mais au final on a vu que l'on buvait bien le bouillon quand même.... cf subprimes

Une 2ème couche de projet belge ce jour. Et un projet français qui ne me fait pas plus envie...

CF n'ose d'ailleurs même pas les annoncer : je n'ai pas reçu le traditionnel emailing d'annonce hier soir. En est t'il de même pour vous ?

 

[Maxlan]

pas eu le mail CF non plus ... surement pb technique ...

[CF ORDENER]
Pas compris projet n°3 Eurgene Sue Acquisition 750 expertise en l'état valo 480!? cible expertise après location? 940? vente 1160 ???
D'autres projets sont vendus plus cher que l'évaluation .... sans travaux ... peut être bien trop optimiste ...

 

[ostibapa]

pas eu le mail CF non plus ... surement pb technique ...

[CF ORDENER]
Pas compris projet n°3 Eurgene Sue Acquisition 750 expertise en l'état valo 480!? cible expertise après location? 940? vente 1160 ???
D'autres projets sont vendus plus cher que l'évaluation .... sans travaux ... peut être bien trop optimiste ...

Ajoutons :
- projets n° 2 et 3 aussi financés juste avant sur Raizers (cf. mention diapo 14)
- et un soudain appel depuis quelques mois au financement participatif avec en plus une multiplication des plateformes : [lien réservé abonné] (Pour les 2 projets sur wiseed, c'est [lien réservé abonné] et [lien réservé abonné]).

Je le sens vraiment pas. mais avec un taux à 10,5%, ça devrait partir comme des petits pains...

 

[Maxlan]

Ajoutons :
- projets n° 2 et 3 aussi financés juste avant sur Raizers (cf. mention diapo 14)
- et un soudain appel depuis quelques mois au financement participatif avec en plus une multiplication des plateformes : [lien réservé abonné] (Pour les 2 projets sur wiseed, c'est [lien réservé abonné] et [lien réservé abonné]).

Je le sens vraiment pas. mais avec un taux à 10,5%, ça devrait partir comme des petits pains...

heu finalement on ne finance que ORDENER le lien avec les autres projet est le financement bancaire global? .... pourquoi détailler chateau d'eau et eugène sue .... je ne vois pas bien le risque lié hormis sur caution et gapd éventuellement... sur la garantie hypo bancaire globale mais ils semblent la limiter à chaque projet ?? trop flou au suivant j'avais visiblement pas retenu [RAIZERS 4 opérations immobilières par Commercial IGP]

 

[top_kek]

[BALTIS][ALBERT THOMAS 2]
Votre avis sur ce projet?
Ouverture aujourd'hui à 14h.
L'opérateur semble avoir déjà énormément d'opérations en cours:
[lien réservé abonné]

 

[Maxlan]

[BALTIS][ALBERT THOMAS 2]
Votre avis sur ce projet?
Ouverture aujourd'hui à 14h.
L'opérateur semble avoir déjà énormément d'opérations en cours:
[lien réservé abonné]

Perso pas pour moi. J'aime pas bien les projets qui change de direction en quelques mois ce qui implique que le scénario initial était probablement peu viable et précipité. Sinon j'aime pas nécessairement le bien (-) orientation nord/est du bien (-) Pas vraiment d'extérieure (-) visiblement déjà location apparte sur le bâtiment arrière orienté sud/ouest mais sur boulevard.. Perso j'ai déjà des projets S Lévi ... donc à moins d'un beau projet je vais pas sur-allouer sur eux

 

[Salamalek]

Perso pas pour moi. J'aime pas bien les projets qui change de direction en quelques mois ce qui implique que le scénario initial était probablement peu viable et précipité. Sinon j'aime pas nécessairement le bien (-) orientation nord/est du bien (-) Pas vraiment d'extérieure (-) visiblement déjà location apparte sur le bâtiment arrière orienté sud/ouest mais sur boulevard.. Perso j'ai déjà des projets S Lévi ... donc à moins d'un beau projet je vais pas sur-allouer sur eux

Merci Maxlan car je ne connaissais pas ce site (il faudrait peut-être que je lise les 1000 pages du fil).
Pas mal les infos sur les promoteurs !
On voit par exemple ceux qui abusent comme Crazy Foncière (que j'ai intuitivement évité) = 17 projets lancés en 2 mois, zero remboursement et uniquement des créances à 5 ans.
Un bon moyen mettre sa boite en orbite en faisant porter le risque sur la foule.

[lien réservé abonné]

 

[Wizz]

Merci Maxlan car je ne connaissais pas ce site (il faudrait peut-être que je lise les 1000 pages du fil).
Pas mal les infos sur les promoteurs !
On voit par exemple ceux qui abusent comme Crazy Foncière (que j'ai intuitivement évité) = 17 projets lancés en 2 mois, zero remboursement et uniquement des créances à 5 ans.
Un bon moyen mettre sa boite en orbite en faisant porter le risque sur la foule.

[lien réservé abonné]

J'évite totalement ce promoteur. Ce n'est pas du crowdfunding.
On ne sait pas exactement a quoi sert l'argent prêté.
Les villas en question sont déjà achetées et louées au moment du prêt.

Le prêt sert a acheter autre chose, peut être une autre villa, peut être une voiture, peut être une retraite dans les iles.

 

[NicoNoclaste]

[BALTIS][ALBERT THOMAS 2]

Bonsoir

[BALTIS][ALBERT THOMAS 2]
Votre avis sur ce projet?
Ouverture aujourd'hui à 14h.
L'opérateur semble avoir déjà énormément d'opérations en cours

J'aime bien cet opérateur, qui a les reins solides et qui présente souvent des projets vraiment bien ficelés.

Perso pas pour moi. J'aime pas bien les projets qui change de direction en quelques mois ce qui implique que le scénario initial était probablement peu viable et précipité.

La nouvelle orientation du projet vise une exploitation de type appart-hôtel qui me paraît bien plus prometteuse que l'originelle, qui reprenait l'ancienne activité hôtelière telle quelle.
Il y a juste un hic, mais de taille: le rendement de 7% promis à un éventuel investisseur-acheteur; il n'y a que moi que sa formule de calcul fait sursauter? Petite piste de réflexion ici, avant-dernier alinéa.

 

[Maxlan]

[BALTIS][ALBERT THOMAS 2]


Il y a juste un hic, mais de taille: le rendement de 7% promis à un éventuel investisseur-acheteur; il n'y a que moi que sa formule de calcul fait sursauter? Petite piste de réflexion ici, avant-dernier alinéa.

Bonjour,. tu veux parler du veilleur de nuit du veilleur de jour et autres charges d'exploitation sans compter qu'un investisseur ne se veut pas nécessairement exploitant... non mais franchement leur photo de projection me font mal au coeur tant je trouve qu'il retire tout le cachet du lieu...

 

[NicoNoclaste]

[BALTIS][ALBERT THOMAS 2]

Bonjour

tu veux parler du veilleur de nuit du veilleur de jour et autres charges d'exploitation sans compter qu'un investisseur ne se veut pas nécessairement exploitant...

Oui, c'est exactement ça. Un CA, si on ne me fixe pas un ordre de grandeur des charges d'exploitation pour arriver à un résultat d'exploitation, ne me donne absolument aucune idée de la rentabilité réelle d'un tel investissement, ce qui est la clé pour évaluer les chances d'attirer un acheteur.
Et je doute que Baltis en ait également la moindre idée: à ma question, que j'ai dû poser deux fois, ils ont fini par répondre que "cela sera l’affaire du futur exploitant d’étudier le dossier afin d’en dégager un résultat d’exploitation prévisionnel en fonction de ses charges / coûts"; et ce bel exemple de langue de bois est censé me satisfaire...
En bref: on constate des marques d'intérêt, mais on ne pourra nous donner aucune indication sur la rentabilité supposée de l'affaire parce qu'on n'en a pas la moindre idée côté PF!
Moi, il me faut au moins une bonne lampe frontale pour évoluer dans la jungle des dossiers. Une canne blanche ne me suffit pas.

 

[Maxlan]

[BALTIS][ALBERT THOMAS 2]

Oui, c'est exactement ça. Un CA, si on ne me fixe pas un ordre de grandeur des charges d'exploitation pour arriver à un résultat d'exploitation, ne me donne absolument aucune idée de la rentabilité réelle d'un tel investissement, ce qui est la clé pour évaluer les chances d'attirer un acheteur.

alors ils précisent quand même que "3 acteurs spécialisés dans la location courte durée parisienne .....
ont estimé un chiffre d’affaires annuel...Compris entre 912 000€ et 945 715€ (net de frais de gestion)" et il est dit prendre une hypothèse prudente de -20% par rapport aux estimations.
A mon avis ce type de projet n'est pas le coeur de l'opérateur ... pour ma part quand c'est trop flou et/ou que cela dépasse mes compétences... je passe mon tour... facile

 

[NicoNoclaste]

[BALTIS][ALBERT THOMAS 2]

alors ils précisent quand même que "3 acteurs spécialisés dans la location courte durée parisienne .....

Ils m'ont cité Airbnb, GuestReady et Wehost.

Compris entre 912 000€ et 945 715€ (net de frais de gestion)" et il est dit prendre une hypothèse prudente de -20% par rapport aux estimations.

Si les frais de gestion évoqués sont les "frais de service hôte" d'Airbnb, ça se limite aux frais d'utilisation de la plate-forme de réservation.
Pour moi, la "prudence" a consisté en une conjonction de baisses du prix des nuitées et du taux d'occupation des appartements, et nullement en la prise en compte des charges d'exploitation.
Il ne reste donc plus qu'à évaluer et retrancher encore les salaires des veilleurs, les charges sociales associées, la consommation d'eau et d'énergie, le montant des contrats des prestataires (ménage, nettoyage du linge de maison, intérim des veilleurs, entretien ascenseur, entretien chaudière...), le remplacement régulier du mobilier, les impôts et taxes diverses, les primes d'assurance, etc., et là, je me déclare incompétent.

pour ma part quand c'est trop flou et/ou que cela dépasse mes compétences... je passe mon tour... facile

Idem!

 

[Salamalek]

[Koregraph] [EPURE]
J'ai un peu regardé.
Je vois surtout les points négatifs :
- l'un des promoteurs qui a levé 22 M€ en CF en 2 ans et n'en a remboursé que 0,9 M€
- la somme des capitaux propres des opérateurs qui représente moins de 10% des fonds levés à rembourser
- le résultat net très mauvais du plus petit (mais pas le gros qui marche bien)
- une participation en fond propre de 20%
- ils achètent des locaux commerciaux neufs à 1,0 M€ à Nexity et les revendent à 1,6 M€ l'année d'après (sans avoir rien fait d'autre que de mettre des locataires)
- on se laisse la possibilité de le garder alors qu'on doit déjà rembourser 21 M€
- une analyse du marché qui affiche sans complexe un prix de sortie au m2 bcp plus élevé que le prix du marché

Les Gones auront peut-être des infos mais ça ne fait pas rêver ...