Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[NicoNoclaste]

Vous pensez quoi du dossier [FUNDIMMO] Secrétan (Paris 19ème (75)) ?

Durée 30 mois: trop long pour moi: NoGo.
De plus, il y a une incertitude sur le futur loyer du commerce: si le locataire refuse la négociation et si le juge établit un loyer annuel inférieur à 45k€, ça va faire diminuer le prix de vente du bien.
Pour le prix de l'appartement, je pense également qu'il est surévalué par l'opérateur.
Pour finir, le CA est net vendeur, ce qui signifie que c'est l'acheteur qui va devoir payer les frais d'agence (~4%?), et sera plus âpre à la négociation avec le vendeur, et pourrait encore faire baisser la marge.

Et sur [WiSEED] RUE DU COMMANDANT ANDRE me paraît intéressant.

Wiseed a inauguré ma liste noire des PF. Voir mes posts passés.

Et vous pensez quoi des deux projets [RAIZERS] pour demain 14 h ? Soit "Le Domaine des Usses par Kaylim"

24 mois = NoGo, mais je me répète.
Sinon, le projet paraît viable, même en simulant une hausse de 20% du coût de la construction (ma bête noire en ce moment); la marge de 17% en serait amputée de moitié, mais resterait dans les limites acceptables.
Les prix paraissent corrects, la préco est bonne.
Mais l'équipe dirigeante semble jeune dans le métier, et le pipe d'opérations en cours est bien chargé, sans que l'on sache comment se passe leur commercialisation; le cas échéant, ce pourrait être un facteur de déstabilisation pour toute la structure.
Le point noir est le corollaire des points négatifs relevés, et c'est le taux de 8% servi aux obligataires; ça vaut 10% selon ma grille.

et "Terra Rossa par Luma" ?

Par prudence, j'exclus a priori les dossiers situés dans les îles où fourmillent les indépendantistes; on ne sait pas trop si les lois qui y ont cours sont celles de la république...

Et bonne nuit...

PS: je trouve que le projet de Baltis vaut le coup d'œil et tâcherai de m'y placer. Pas le temps de détailler, désolé.

 

[Miles]

Je suis sur les Mazots de Kayla de Kaylim, commercialisation 100% et ils ont remboursé presque 50% du montant le mois dernier suite à l'appel des fonds en VEFA, soit 12 mois après la levée sur une projection à 24 mois. Pour info

Reportings trimestriels sans souci. Par contre c'était effectivement un taux à 10%.

 

[Miles]

Là, ce n'est pas tout le temps le cas, et ça dépend des plates-formes et des projets; il faut lire les DIRE ou les CEO pour en être certain. Par exemple et si je ne me trompe pas, Fundimmo et Homunity ne pratiquent pas la capitalisation des intérêts, tandis que Immocratie et Baltis le font systématiquement.

J'avais en tête que Fundimmo capitalisait, j'ai vérifié un de mes contrats et c'est bien le cas :

Les intérêts feront l’objet d’une capitalisation et seront dus et payables avec le nominal à la date d’échéance

De toute façon coupon zero = capitalisation

 

[pticaillou]

De toute façon coupon zero = capitalisation

Ben ... non, c'est 2 choses différentes ?

Pour moi:

• coupon zero = capital et intérêt sont remboursés à la fin, rien de verser avant la fin.
  La seule plate-forme que je connaisse qui distribue des coupons est ClubFunding.
  Rares sont les PTF qui le pratique globalement.
• Capitalisation = intérêts capitalisés la 1ere année produisent des intérêts l'année N+1
  A ma connaissance, Homunity et Monego ne capitalisent pas. La majorité des autres le font.
  Quoi qu'il en soit, c'est rarement mis en avant ...
  Raizers le font-ils ? Je sais pas ...

 

[marco75]

• Capitalisation = intérêts capitalisés la 1ere année produisent des intérêts l'année N+1
  A ma connaissance, Homunity et Monego ne capitalisent pas. La majorité des autres le font.
  Quoi qu'il en soit, c'est rarement mis en avant ...
  Raizers le font-ils ? Je sais pas ...

Intéressant, je vais aller vérifier tout cela car ça me paraissait aussi évident que "zéro coupon = capitalisation des intérêts", sinon c'est à priori une publicité mensongère. Pour ma part Fundimmo & Raizers c'est OK, je vérifie donc Monego & Homunity.

 

[marco75]

Intéressant, je vais aller vérifier tout cela car ça me paraissait aussi évident que "zéro coupon = capitalisation des intérêts", sinon c'est à priori une publicité mensongère. Pour ma part Fundimmo & Raizers c'est OK, je vérifie donc Monego & Homunity.

Alors pour Homunity, pour un projet surlequel les intérêts ne sont pas versés tous les ans à la date anniversaire de l’émission d’obligations, on lit dans le contrat de souscription :
"intérêt au taux annuel de 10%"
"Taux de Rendement Interne (TRI) : Désigne l'indicateur de rentabilité financière (10%)"
"Mr = Mi × (1 + (TRI × A))"
Pour 1000€ investis : Mr = 1000 x (1 + 0.1*2) = 1000 x 1.2 = 1200

Il y a contradiction entre "intérêt au taux annuel de 10%" et leur calcul de TRI.

Le problème vient bien du calcul du TRI :
La bonne formule est TRI = (Montant remboursé/Montant investi) ^ (1/A) – 1
Or il indiquent TRI = ((Montant remboursé/Montant investi) – 1) / A

C'est légal ça ?

 

[marco75]

Intéressant, je vais aller vérifier tout cela car ça me paraissait aussi évident que "zéro coupon = capitalisation des intérêts", sinon c'est à priori une publicité mensongère. Pour ma part Fundimmo & Raizers c'est OK, je vérifie donc Monego & Homunity.

Et pour Monego c'est le même calcul qu'Homunity (donc pas de capitalisation des intérêts), mais c'est clairement indiqué dans le contrat d'émission, il n'y a pas de contradicton ni de définition erronée de TRI :

Les Obligations produiront un intérêt annuel au taux de 9 % l’an, calculé annuellement sur la base de 365 jours par période de 12 mois entiers et consécutifs, soit 90 euros par Obligation et par an. Tout montant d’intérêt afférent à une période d’intérêts inférieure à une année entière sera calculé en appliquant le taux au nombre exact de jours écoulés au cours de cette période de calcul (sur la base d’une année de 365 jours) décompté à partir de la Date de Jouissance ou du 1er janvier le cas échéant. Les intérêts cesseront de courir à compter de la date de remboursement des Obligations. Les intérêts seront payables in fine, à la date d’échéance, ou en cas de remboursement anticipé, à la date dudit remboursement.

 

[marco75]

Donc en définitive sur 2 ans en cas d'intérêts versés infine :
- Pour Fundimmo et Raizers 10% annoncés c'est 10% en réalité (cad intérêts capitalisés)
- Pour Homunity et Monego 10% annoncés c'est 9.54% en réalité (cad intérêts non capitalisés)

 

[Miles]

Raizers paye annuellement

 

[Chris78]

Raizers paye annuellement

oui, en général. Et quand l'emprunteur a des problèmes de trésorerie et demande à différer le paiement des intérêts, ceux-ci sont capitalisés.

 

[adnstep]

intérêts capitalisés la 1ere année produisent des intérêts l'année N+1

Ça c'est la formule des intérêts composés. Les intérêts de chaque période sont incorporés au capital pour l'augmenter progressivement et porter intérêts à leur tour.
La force la plus puissante de l'univers, aurait dit Einstein.

Les obligations à coupon zéro signifie qu'on ne verse pas de coupons pendant la vie de l'obligation, mais qu'on verse capital et intérêts à la fin. Normalement, ça implique que les intérêts non versés portent intérêt à leur tour, mais je ne sais pas si l'émetteur y est légalement tenu.

 

[adnstep]

Donc en définitive sur 2 ans en cas d'intérêts versés infine :
- Pour Fundimmo et Raizers 10% annoncés c'est 10% en réalité (cad intérêts capitalisés)
- Pour Homunity et Monego 10% annoncés c'est 9.54% en réalité (cad intérêts non capitalisés)

Effectivement, quand Homunity dit 10% sur 24 mois, ça veut dire que si vous investissez 1000€, vous aurez 200€ d'intérêts bruts. 10% de 1000€ la première année, 10% de 1000€ la seconde. A quelque chose près puisque les intérêts sont calculés au jour près. J'avais été surpris au début que toutes les pf ne pratiquent pas les intérêts composés, mais il le semble qu'elles sont même majoritaires à ne pas le faire.

 

[adnstep]

Tiens, en parlant d'homunity, reçu un mail à l'instant pour me vendre du Pinel .

 

[marco75]

Normalement, ça implique que les intérêts non versés portent intérêt à leur tour, mais je ne sais pas si l'émetteur y est légalement tenu.

Je me pose surtout la question de la légalité de définir le "Taux de Rendement Interne" comme ceci :
Formule TRI dans les contrats de soucription Homunity = ((Montant remboursé/Montant investi) – 1) / A
Formule comptable TRI = (Montant remboursé/Montant investi) ^ (1/A) – 1

 

[Talondort]

Tiens, en parlant d'homunity, reçu un mail à l'instant pour me vendre du Pinel .

Oui à 6000€ le m² au Blanc-Mesnil !

 

[adnstep]

Avec en plus blocage des loyers à venir. Ni rendement, ni plus-value...

 

[Luciole49]

Oui à 6000€ le m² au Blanc-Mesnil !

Oui ils te prospectent parce que tu es à plus de 1000 km du 93 je suppose

 

[Luciole49]

Quel est le souci avec un coupon zéro dans le cadre du crowdfunding ? Car je comprends qu'ils ne versent pas de coupons le long de la vie de l'obligation et que tout capitalise. Mais... est-ce que ces obligations particulières sont sensibles aux variations des taux d’intérêt?

Merci.

Si coupon zéro çà veut dire pas de dividendes. Une obligation à coupon zéro c'est une obligation émise en dessous de sa valeur tu la paies 80 et on te rembourse 100 donc en fait au lieu de rentrer dans le régime des revenus elle rentre dans le régime des plus values. C'est intéressant quand tu as du déficit reportable parce quand tu perds de l'argent sur un titre tu paies quand même la fiscalité des coupons.

 

[Luciole49]

Bonjour, après la réflexion d'une plateforme, Tudigo, qui ne donne des primes de parrainage qu'aux gestionnaires de patrimoine je me suis dit que je pourrais peut être exercer cette activité en auto entrepreneur. Le seul petit bémol ce sont les frais d'adhésion au CNCCGP qui ne sont pas très élevés mais pour ne pas faire de chiffre çà serait dommage. Donc voilà si je le fais - je ne suis pas plus compétente que vous en gestion de patrimoine mais j'ai un diplôme qui me permet de m'inscrire - çà serait pour que la communauté y trouve un avantage (parrainages sur des plateformes qui n'en proposent pas, priorité sur les opérations, etc...). Raizers m'envoie le contrat à titre pédagogique dans un premier temps. Bon si accessoirement je peux faire un peu d'argent et de points retraite avec çà sera pas de refus non plus. Perso j'accumule grosses conneries et coups de bol les seconds étant largement majoritaires. Cordialement

 

[marco75]

Bonjour, après la réflexion d'une plateforme, Tudigo, qui ne donne des primes de parrainage qu'aux gestionnaires de patrimoine je me suis dit que je pourrais peut être exercer cette activité en auto entrepreneur. Le seul petit bémol ce sont les frais d'adhésion au CNCCGP qui ne sont pas très élevés mais pour ne pas faire de chiffre çà serait dommage.

Pourquoi s'inscrire au CNCCGP ? C'est la Commission nationale de ?

Bon si accessoirement je peux faire un peu d'argent et de points retraite avec çà sera pas de refus non plus.

Attention pour la retraite en auto-entrepreneur : il y a 2 caisses possibles, l'une est fusionnée avec la caisse générale, l'autre non : CIPAV (certaines activités libérales). Et cela n'est pas du tout anodin en cas de cotisation à la CIPAV si vous avez déjà côtisé à la caisse générale en tant que salarié par exemple, il y aura séparation et proratisation pour les calculs de la retraite ensuite.