Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[InvestisseurInquiet]

J'avais hésité sur le précédent en début de mois. Là ça vient confirmer qu'il ne fallait pas y aller.
Une hypothèque 1er rang sur un autre bien estimé à 1545K€, normalement au niveau garanties c'est au top.
C'est un refinancement de Loft Nanterre ? Clairement non, je ne comprends pas, c'est probablement une erreur de copié-collé ce "Les fonds perçus serviront à rembourser la ligne obligataire « Loft Nanterre » financée par Homunity."
Difficile de comprendre à quoi ils jouent : sur plusieurs opérations précédentes, ils se financent pour en fait louer en faisant croire qu'ils vont vendre en jouant sur le délai max de 5 ans ?

Pour avoir malheureusement affaire à cet emprunteur sur un autre projet Homunity toujours pas remboursé depuis le 31 mai 2021 (La Verrière), c'est apparemment ça. Le projet était présenté comme un projet de marchand de biens classique : achat, réagencement, revente. Au bout de quelques mois seulement (ça devait être en novembre 2020), information selon laquelle le projet a changé : l'opérateur a décidé de conserver le bien, de le louer et de se refinancer auprès d'une banque. Sauf que le refinancement (et le remboursement), on l'attend toujours.

 

[InvestisseurInquiet]

Déjà avertir la plateforme parce que si elle maintient son projet elle sera responsable de sa déconfiture. Maintenant elle est au courant elle sait ce qu'elle fait. C'est pas comme une plateforme qui se refinance elle même pour sauver une partie des fonds qu'elle a mis dans l'affaire.

J'avoue ne pas comprendre la complaisance dont bénéficie cet emprunteur de la part d'au moins deux plateformes. Homunity dont plusieurs projets (dont le mien !) ne sont pas remboursés depuis plus d'un an et qui n'entreprend aucune action (et comme ce sont des projets où tout est remboursé in fine, on ne peut pas dire que ça coûte grand chose à l'emprunteur pour le moment...) et Clubfunding qui, certes a obtenu avec quelques mois de retard le remboursement de ses projets (force est de constater que CF a été plus efficace que Homunity), mais qui sait que cet emprunteur est un mauvais payeur qui ne respecte pas ses échéances (et CF ne le cache même pas)... Mystère...
A titre personnel, surtout, que ce nouvel emprunt ait lieu : ça augmente les chances de remboursement du mien...

Pour mémoire, la dernière communication d'Homunity sur le projet La Verrière, en date du 14 avril 2022 : "Voici le nouveau rapport du projet La Verrière dans lequel vous avez investi. Depuis plusieurs semaines, l'opérateur a mis en place un certain nombre d'actions concrètes afin de permettre le remboursement des investisseurs d'Homunity. Ces actions ont été constatées et vérifiées par nos équipes. A ce stade un premier remboursement a eu lieu sur votre projet et d'autres pourront intervenir avant la fin du mois de mai. Contrairement à l'engagement pris dans le protocole signé en novembre 2021, l'opérateur n'a pas été en mesure de clôturer cet investissement au 31 mars 2022. Toutefois, la communication accrue dont ils font preuve et les preuves tangibles reçues nous permettent d'avoir une meilleure visibilité sur l'avancement de ces opérations. Nous vous tiendrons régulièrement informés des prochaines échéances de remboursement."

Ah oui, je rajoute que j'ai été contacté mi-avril par un commercial d'Homunity pour savoir pourquoi je n'investissais plus chez eux et qui m'a assuré que sur La Verrière, les nouvelles étaient bonnes et que ça devrait être réglé mi-mai. Comme on est déjà le 20, j'imagine qu'il a dû oublier de préciser l'année...

 

[InvestisseurInquiet]

Déjà avertir la plateforme parce que si elle maintient son projet elle sera responsable de sa déconfiture. Maintenant elle est au courant elle sait ce qu'elle fait. C'est pas comme une plateforme qui se refinance elle même pour sauver une partie des fonds qu'elle a mis dans l'affaire.

Voir un tel dossier amène à s'interroger sur la qualité de tous les autres dossiers et l'honnêteté de toutes les autres présentations...

 

[InvestisseurInquiet]

Le pire c'est que cette collecte va se remplir en 2 minutes.
Faut-il avertir l'AMF ?

En tout cas, CF prend une flopée de garanties. Qui valent ce qu'elles valent, mais au moins elles existent. Caution, deux hypothèques inscrites et un nantissement.
Sur le projet La Verrière dont je parle tout le temps, la seule garantie était une promesse d'hypothèque.
A noter que dans le track record du dossier de ce jour, le projet "Paris 11" correspond a priori au projet La Verrière (même photo, même emplacement, même nature de projet). C'est sûr que c'est vraiment le projet que je citerais en référence !

 

[InvestisseurInquiet]

Supprimé

 

[marco75]

Voir un tel dossier amène à s'interroger sur la qualité de tous les autres dossiers et l'honnêteté de toutes les autres présentations...

Ce qui me gène profondément c'est que les garanties semblent excellentes : 2 cautions aux patrimoines nets de 20M€ et 15M€, hypothèques de 1er rang qui couvre plus que le prix d'achat.
Du coup je ne comprends pas le but du jeu d'un point de vue financier : c'est forcément perdant de jouer la montre avec des emprunts à 10% qui courrent.
Ou alors tout simplement les "lofts de type urbain" qui sont leur marque de fabrique ne sont plus à la mode dans la bobosphère et ne se vendent plus ? Ce qui fait coincer leur flux financier ? Dans ce cas là ils devraient stopper net la fuite en avant pour retrouver petit à petit leur solvabilité, et ils seront tout de même gagnants.
Ou simplement ces opérateurs ne comprennent pas tout, il faut qu'on leur explique ?

 

[marco75]

Chez [CF], quand un projet est borderline, ils proposent 11% au lieu des 10% classiques. Le 1% qui fait la différence.

 

[Wallys56]

CF - Courbevoie Sylvestre
Remboursement ce jour du reste du capital et des intérêts après 15 mois de retard.

 

[Luciole49]

Chez [CF], quand un projet est borderline, ils proposent 11% au lieu des 10% classiques. Le 1% qui fait la différence.

Chez Anaxago les projets pourris ils proposent 14% le hic c'est que Anaxago Society One est farci de projets à 13% ou 14% dans le but de tenir l'objetctif de 8% on fait un fond pour limiter les risques et le fond est plus risqué qu'acheter en direct.

Lymo a déjà proposé des projets à 12 et 11%.

 

[marco75]

Chez Anaxago les projets pourris ils proposent 14% le hic c'est que Anaxago Society One est farci de projets à 13% ou 14% dans le but de tenir l'objetctif de 8% on fait un fond pour limiter les risques et le fond est plus risqué qu'acheter en direct.

Lymo a déjà proposé des projets à 12 et 11%.

Anaxago propose généralement des OC et visent clairement des sorties en conversions en action non ? 14% (c'est leur estimation) si sortie en conversion actions, et 5% (taux non capitalisé) si sortie sans conversion. L'avenir dira si ce sont des bons plans.

Anaxago Society One c'est leur FCPR, je n'en suis pas, il fonctionne mal ?

 

[ostibapa]

CF - Courbevoie Sylvestre
Remboursement ce jour du reste du capital et des intérêts après 15 mois de retard.

Remboursé avec le "nouveau" projet d'Immobilière Orphalèse : [Study Reims] .
L'émission des obligations a eu lieu il y'a deux jours (avec plus d'un mois de retard apparemment justifié par des difficultés à établir l'état hypothécaire).

Là aussi on fait rouler la dette...

 

[Luciole49]

Anaxago Society One c'est leur FCPR, je n'en suis pas, il fonctionne mal ?

On verra à la sortie aux dernières nouvelles il n'y avait que Oline en défaut mais paie les intérêts et n'est pas dans une situation à risque élevée. parce que c'est toujours pareil quand un opérateur ne paie pas c'est qu'il a des difficultés de trésorerie qu'il n'arrive pas à résorber par un nouvel emprunt et donc il contraint les prêteurs en place à patienter. Les véritables défauts sont rares.

 

[Jihel22]

Chez Anaxago les projets pourris ils proposent 14% le hic c'est que Anaxago Society One est farci de projets à 13% ou 14% dans le but de tenir l'objetctif de 8% on fait un fond pour limiter les risques et le fond est plus risqué qu'acheter en direct.

Lymo a déjà proposé des projets à 12 et 11%.

Bonjour , Après avoir démarré avec des projets à 10%, je ne souscris maintenant plus qu'à des projets de plateformes française à 11, 12, 13, 15 ou 17%. Mon taux moyen net est à 9.56% et monte de semaine en semaine.Je n'ai pas remarqué qu'ils etaient plus en retard ou en defaut que les autres. Je touche les interêts et remboursements et je réinvestis. Clubfunding sur ce dossier a pris ses précautions avec 2 hypothèques. Certes on pourra avoir un retard (finalement j'aime les retards, cela fait monter la performance moyenne) mais on sera remboursés. Ils semblent être à 0 défaut, donc on peut leur faire confiance.
Le crowdfunding est risqué, l'inflation monte, il faut des taux rémunérateurs, à mon humble avis.

 

[Luciole49]

Bonjour , Après avoir démarré avec des projets à 10%, je ne souscris maintenant plus qu'à des projets de plateformes française à 11, 12, 13, 15 ou 17%. Mon taux moyen net est à 9.56% et monte de semaine en semaine.Je n'ai pas remarqué qu'ils etaient plus en retard ou en defaut que les autres. Je touche les interêts et remboursements et je réinvestis. Clubfunding sur ce dossier a pris ses précautions avec 2 hypothèques. Certes on pourra avoir un retard (finalement j'aime les retards, cela fait monter la performance moyenne) mais on sera remboursés. Ils semblent être à 0 défaut, donc on peut leur faire confiance.
Le crowdfunding est risqué, l'inflation monte, il faut des taux rémunérateurs, à mon humble avis.

Moi je souscris à tous les taux c'est toujours mieux que l'assurance vie que je désinvestis progressivement, je vais pas non plus mettre le paquet sur un seul projet surtout que beaucoup sont limités à 2000 qui me paraît un ticket raisonnable même si je dépasse parfois.

 

[Jihel22]

Moi je souscris à tous les taux c'est toujours mieux que l'assurance vie que je désinvestis progressivement, je vais pas non plus mettre le paquet sur un seul projet surtout que beaucoup sont limités à 2000 qui me paraît un ticket raisonnable même si je dépasse parfois.

Oui, il faut diversifier au maximum.j'en suis à 145 projets (via 16 plateformes), dont 27 soldés. ça fait du travail !

 

[Serge B]

Moi je souscris à tous les taux c'est toujours mieux que l'assurance vie que je désinvestis progressivement

Solution de sagesse, l'expérience nous ayant largement montré que le niveau réel du risque est ici fortement décorrélé du taux ). Après il n'y a plus qu'à espérer que les plateformes ne fassent pas n'importe quoi.

PS: Tout compris, 575 Projets dont 313 soldés, oui ça fait du travail ! et à l'heure on est loin d'une rémunération au SMIC !

 

[marco75]

à l'heure on est loin d'une rémunération au SMIC !

Pour le moment; avec l'expérience le taux horaire devrait monter en flêche ?

 

[marco75]

Clubfunding sur ce dossier a pris ses précautions avec 2 hypothèques. Certes on pourra avoir un retard (finalement j'aime les retards, cela fait monter la performance moyenne) mais on sera remboursés. Ils semblent être à 0 défaut, donc on peut leur faire confiance.

La logique "CF semble à 0 défaut" => "on sera remboursé" serait idéale mais comme aiment à nous rappeler les banques : "les performances passées ne préjugent pas des performances futures".
Perso, je n'ai pas investi sur ce projet car je ne comprends pas les tenants & aboutissants du petit jeu auquel s'adonne cet opérateur, et cela n'inspire pas confiance : je lève des fonds pour rembourser un précédent projet, alors comment je finance celui-là ? Première fois que je lis cela dans un dossier, j'ai cru à une grossière erreur de copié-collé.

 

[Jihel22]

visiblement il a besoin d'acheter du temps ! Mais il a l'air d'avoir du patrimoine de qualité et n'hésite pas à le gager. Reponse dans 2 ans !

 

[marco75]

visiblement il a besoin d'acheter du temps ! Mais il a l'air d'avoir du patrimoine de qualité et n'hésite pas à le gager. Reponse dans 2 ans !

C'est bien cela, je suis impatient d'avoir la réponse à cette énigme.