Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[marco75]

[Homunity - Alpine Lodges –SteamboatLodge - Courchevel]
J'étais partant jusqu'à lire : 50M€ de dette groupe vs 12.8M de capitaux propres,
même si la dynamique est positive et que cette dette est directement "investie" en MdB/Promo => le "patrimoine net" du groupe doit être actuellement théoriquement positif, mais avec tous les aléas des encours MdB/Promo.
Ces aléas sur une position de 50M en MdB/Promo veut quand même dire que la caution solidaire sur ce groupe est actuellement "discutable" et le sera toujours dans 24 mois.
Pourquoi pas d'hypothèque 2ème rang après la banque ?

 

[marco75]

Maître Renard ?
Ils ont une drôle de manière de calculer les parts de camemberts chez LPB :
Afficher la pièce jointe 12877

Bonne nuit.

Amusant, je viens de penser exactement la même chose en consultant pour la 1ère fois un dossier sur leur site.
Et c'est bien la seule chose qui dénote, pour le reste c'est parfait : "la perfection n'est pas quand on n'a plus rien à ajouter, mais quand on n'a plus rien à retirer".

 

[Vinhais]

[LPB][Les Hérisses]
La plateforme La Première Brique est toujours aussi exemplaire dans la gestion de ses dossiers : le projet des Hérisses ne va pas se faire mais les intérêts vont tout de même être payés pour le mois d'immobilisation des fonds .

Les explications sur l'abandon du projet :
Depuis plusieurs jours, cette opération est au cœur de nos efforts et de nos préoccupations.

En effet, nous faisons face aujourd'hui à une situation exceptionnelle entrainant le blocage de l'opération.

Lors de la prise d'hypothèque, notre notaire partenaire a relevé une clause indiquant que le terrain acheté était un jardin non constructible au regard du règlement de création du lotissement.

Il s'agit d'une situation difficilement compréhensible car la mairie a bien accordé un permis de construire valant division sur ce même terrain …

Malgré le fait qu'actuellement ce lotissement soit composé d'une dizaine de villas construites, et se trouvant toutes dans la même situation, nous ne souhaitons pas exposer vos intérêts dans ce dossier car il est possible que ce point bloque les reventes des deux terrains issus de l'opération.

En effet, les acquéreurs s'exposeraient à un risque de démolition dans les années à venir en cas d’action d’un voisin, action en démolition dont le délai de prescription peut aller jusqu'à 30 ans selon les cas.

Conformément à notre politique, et afin de sécuriser l'opération jusqu'au dernier moment, les fonds sont restés bloqués chez notre notaire conseil à qui nous avons donné aujourd'hui la consigne de procéder au remboursement de l'emprunt : votre capital est donc en sécurité.

Cette décision, lourde à prendre, apparait nécessaire car à date les éléments de ce dossier ne sont plus réunis pour garantir la sécurité de nos investisseurs, au cœur de nos préoccupations.

Nous sommes navrés du désagrément que cela peut engendrer pour vous, nous tenons à vous informer qu'il sera procédé au paiement des intérêts du mois écoulé : cela n'entraînera donc pas de perte de gains pour vous.

Pour info:
Le notaire et le Marchand auraient dû vérifier que la maison n était pas assujetti à un règlement ou/et un cahier des charges de lotissement. C est du droit privée que seul les notaires peuvent retrouver auprès du bureau des hypothèques.
Il aurait dû vérifier ce point avant de signer la promesse (et le marchand aurait dû en faire la demande).
Les services instructeurs n ont pas accès au bureau des hypothèques donc si la zone est constructible, ils peuvent délivrer des permis.

L important c est que le marchand est remboursé les fonds et les intérêts mais cette mésaventure aurait pu être évitée si le marchand avait été vigilant et si le notaire avait correctement fait son job.

 

[berti49]

pas de doute sur la qualité du service client/relationnel/informations de LPB
mais ils ont leurs projets boulets aussi...

 

[ostibapa]

pas de doute sur la qualité du service client/relationnel/informations de LPB
mais ils ont leurs projets boulets aussi...

J'ai cru comprendre via d'autres messages qu'il y'avait soucis sur un projet à Angers.
Je dois avouer qu'un peu plus d'info m'intéresserait : il doit s'agir d'un opérateur qui a aussi un projet sur l'Ile d'Oléron sur lequel je suis positionné...

 

[berti49]

J'ai cru comprendre via d'autres messages qu'il y'avait soucis sur un projet à Angers.
Je dois avouer qu'un peu plus d'info m'intéresserait : il doit s'agir d'un opérateur qui a aussi un projet sur l'Ile d'Oléron sur lequel je suis positionné...

oui gros souci...
vente espérée à 525ke (FAI), la dernière annonce était à 400ke (en direct)

 

[ostibapa]

Reste donc à espérer une remontée de marge via d'autres opérations...

 

[Chris78]

C'est VILLA MORAISSES

Merci.
J'ai finalement reçu un mail me l'indiquant ainsi que l'envoi prochain d'un courrier postal décrivant l'opération.

 

[Serge B]

[LPB] [Le Laurent], et ma première opération sur LPB... demain à 14.00

A mon avis, ca tient debout :

Opération simple avec un Apport en Fonds Propres de 17% qui couvre les intérêts, Préco de 67%, marge avant IS de 28%, état budgétaire bien détaillé (bravo pour la présentation ca change des m....habituelles) et sans trop d'aléas sur le budget...etc...

Comme toujours je compte la GAPD pour rien, mais il y a une hypothèque inscrite.

Je ne connais pas du tout le secteur par contre, donc difficile de se faire une idée de la grille de prix, ni de l'attrait de l'emplacement.

Une question : Faut-il alimenter le compte avant ou un paiement par SEPA est possible, comme sur d'autres plateformes ?

Merci.

 

[Raug]

[LPB]
Il faut prépayer, je ne me rappelle plus si c'est possible par CB ?
Les remboursements sont assez rapides.

 

[Miles]

Oui c'est possible par CB.

 

[marco75]

[LPB] [Le Laurent], et ma première opération sur LPB... demain à 14.00

Hypothèque 1er rang avec LTA de 148% et LTC de 73% + Précommercialisation de 67% (en lots) et pas de VEFA (donc l'hypothèque est "totale").
Même si qqs lots restent invendus, ça ne devrait pas bloquer le remboursement après 20 mois (durée max indiquée).

EDIT : 73%+17%=90%, il manque 10% de financement (soit ~50k€) ?
Contradiction ici :
"A date, l’opération est pré-commercialisée à hauteur de 67 % en unité de lots."
"A date, sur les 11 lots du projet Le Laurent, 8 promesses d’achat ont été signées portant ainsi le taux de commercialisation à 73 % en unité de lot"

 

[Serge B]

merci à tous

 

[Rivol0gY]

J'ai pas souscrit au dernier projet Fundimmo parce que le bulletin de souscription indiquait coupon zéro c'est peut être pareil pour les autres projets et j'ai pas fait attention mais c'est pas sérieux.

Quel est le souci avec un coupon zéro dans le cadre du crowdfunding ? Car je comprends qu'ils ne versent pas de coupons le long de la vie de l'obligation et que tout capitalise. Mais... est-ce que ces obligations particulières sont sensibles aux variations des taux d’intérêt?

Merci.

 

[Rivol0gY]

Je viens de vérifier, sur 5 projets Fundimmo, ils sont tous de type Obligation zéro coupon

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Quel est le souci avec un coupon zéro dans le cadre du crowdfunding ?

Aucun problème en ce qui me concerne, mais beaucoup trouvent plus rassurant de toucher les intérêts régulièrement, ce qui peut laisser augurer de la bonne santé du projet.

Car je comprends qu'ils ne versent pas de coupons le long de la vie de l'obligation et que tout capitalise.

Là, ce n'est pas tout le temps le cas, et ça dépend des plates-formes et des projets; il faut lire les DIRE ou les CEO pour en être certain. Par exemple et si je ne me trompe pas, Fundimmo et Homunity ne pratiquent pas la capitalisation des intérêts, tandis que Immocratie et Baltis le font systématiquement.

Mais... est-ce que ces obligations particulières sont sensibles aux variations des taux d’intérêt?

Aucunement, puisqu'elles sont de très court terme, et ne sont de toutes façons pas négociables sur un marché secondaire (pour l'instant).

 

[Rivol0gY]

Vous pensez quoi du dossier [FUNDIMMO] Secrétan (Paris 19ème (75)) ?
Il me paraît intéressant.

 

[Rivol0gY]

Bonsoir


Aucun problème en ce qui me concerne, mais beaucoup trouvent plus rassurant de toucher les intérêts régulièrement, ce qui peut laisser augurer de la bonne santé du projet.


Là, ce n'est pas tout le temps le cas, et ça dépend des plates-formes et des projets; il faut lire les DIRE ou les CEO pour en être certain. Si je ne me trompe pas, Fundimmo et Homunity ne pratiquent pas la capitalisa

Merci pour le retour !

 

[Rivol0gY]

Et sur [WiSEED] RUE DU COMMANDANT ANDRE me paraît intéressant. Si ce n'est qu'une autre opération est en cours avec ce marchand de bien (OMPT) depuis le mois de mars.
Mais l'estimation à 700 k€ vs les fonds obligataires à 445 k€ (sans financement bancaire en plus) paraît séduisant.

Vous en pensez quoi ?

 

[Rivol0gY]

Et vous pensez quoi des deux projets [RAIZERS] pour demain 14 h ? Soit "Le Domaine des Usses par Kaylim" et "Terra Rossa par Luma" ?

Merci et bonne... nuit