Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

Par exemple, on a eu beaucoup de Pinel à Montauban

Oui déjà à l'époque du Robien on ironisait sur les défisc à Montauban et çà s'est arrêté seulement en 2018 avec Pinel tout çà c'est des gros sous.

Lavaur, comme toute ville que l'on ne connaît pas meilleurs agents donne la tendance. Après faut regarder un peu plus précisément le marché. Rivol semble avoir raison Lavaur c'est bof mais bon sans creuser on peut passer a côté d'une opportunité (suis pas sur Koregraf).

Plus une ville est recherchée mieux c'est.

 

[Rivol0gY]

Effectivement, j'ai fait un abus de langage avec Pinel au lieu de Robien. C'est fort possible qu'ils aient remis une couche avec le Pinel là-bas. Donc je corrige mon message en précisant "défiscalisation" au sens large.

Il est bon de noter que sur Toulouse, on a certains quartiers "défiscalisation" qui sont vraiment... plus que limite côté attractivité donc je crains que les prix souffrent sur le long terme. Mais ce n'est pas vraiment le sujet de la discussion
Plus un éclairage sur le tissu local en Haute Garonne...

 

[Luciole49]

Effectivement, j'ai fait un abus de langage avec Pinel au lieu de Robien. C'est fort possible qu'ils aient remis une couche avec le Pinel là-bas. Donc je corrige mon message en précisant "défiscalisation" au sens large.

Il est bon de noter que sur Toulouse, on a certains quartiers "défiscalisation" qui sont vraiment... plus que limite côté attractivité donc je crains que les prix souffrent sur le long terme. Mais ce n'est pas vraiment le sujet de la discussion
Plus un éclairage sur le tissu local en Haute Garonne...

Non pas d'abus de langage la Loi Pinel c'était en 2014 et la sortie de la zone B2 du dispositif c'était 2018. Oui il y a de la littérature à donner sur la defisc mais en effet c'est du hors sujet pour le fofo.

 

[Vinhais]

Bonjour,

Y'aurait-il des avis sur ce projet ? 100% de pré-commercialisation mais la marge me semble fébrile.

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5% de marge c est du classique quand un promoteur fait une vente en bloc à des bailleurs sociaux.
Il a également 5% d honoraires de gestion pour payer ses équipes, et les frais de crowfonfing semble également pris en compte.
L intérêt de ces projets réside dans le fait que le risque est minime. Les prix des travaux sont ficelés avant l achat du foncier, le bailleur a son financement donc pas de risque paiement pour le Promoteur.
Pour moi c est du sécurisé.
Koregraf choisi bien ces partenaires. Amicitia a déjà remboursé , semble être en cours du 2ème remboursement. Pour moi ce sera go.

 

[Vinhais]

Habitant en Haute-Garonne, le Tarn est "limitrophe" et de plus en plus de personnes vont habiter dans le Tarn car moins coûteux.
Lavaur reste une ville de taille moyenne avec tout type de commodités mais je ne sais pas si c'est une ville qui attire.

Par exemple, on a eu beaucoup de Pinel à Montauban et qui est trop loin donc les prix du locatifs souffrent là-bas. Idem à Saint-Gaudens en Haute-Garonne mais trop loin de Toulouse

Est-ce que la pré-commercialisation est "actée" ? Ou peuvent-ils se rétracter ?
J'avais également noté la marge faible et je n'ai pas vérifié s'ils avaient signé les marchés pour les travaux ou si c'était des devis car la marge peut en souffrir encore plus.

Lavaur est en zone C. Pas de défiscalisation depuis la fin du De Robien.

 

[Serge B]

le bailleur a son financement donc pas de risque paiement pour le Promoteur.

Il y a TOUJOURS un risque...

Par expérience personnelle, j'ai sur Wiseed deux opérations où le bailleur social n'a pas donné suite, et où le promoteur s'est retrouvé à devoir commercialiser les appartements : L'un des dossiers est en contentieux, l'autre est prorogé d'un an

Et, à moins que les choses n'aient changées depuis quelques années, les Offices n'étaient pas tenus d'avoir le déblocage des financements CDC pour s'engager, et entre l'intention et l'action bien des choses pouvaient arriver.

Même en dehors de tout considération politique, ça peut être très long (je parle de plusieurs années de procédure administrative dans le pire des cas)

Ce sont des dossiers que j'évite maintenant, lorsque le lot social est conséquent (au pif, 20%)

 

[marco75]

Il y a TOUJOURS un risque...
Par expérience personnelle, j'ai sur Wiseed deux opérations où le bailleur social n'a pas donné suite, et où le promoteur s'est retrouvé à devoir commercialiser les appartements : L'un des dossiers est en contentieux, l'autre est prorogé d'un an

De même. Et il faut toujours avoir en tête que contrairement aux entreprises et aux particuliers, les administrations ne sont pas orientées vers le bon résultat final (financier ou autre), mais presque toujours vers l'effort minimum à fournir de la part de leurs membres (je précise que ce constat n'a rien d'un jugement politique), les 2 pouvant être en phase ou en opposition, difficile de comprendre les raisons réelles ensuite.

 

[Luciole49]

De même. Et il faut toujours avoir en tête que contrairement aux entreprises et aux particuliers, les administrations ne sont pas orientées vers le bon résultat final (financier ou autre), mais presque toujours vers l'effort minimum à fournir de la part de leurs membres (je précise que ce constat n'a rien d'un jugement politique), les 2 pouvant être en phase ou en opposition, difficile de comprendre les raisons réelles ensuite.

Un bailleur social n'est pas une administration, c'est un client lambda sauf que le taux de commercialisation est de 100%. Si rupture du contrat pour faute du promoteur on a que nos yeux pour pleurer, et si liquidation judiciaire de la SA HLM nul doute que des garanties ont été apportées.

 

[marco75]

Un bailleur social n'est pas une administration, c'est un client lambda

Vous êtes sûr de ça ? Je trouve cette définition pour bailleur social : "Il s'agit d'établissements publics et commerciaux (EPIC) rattachés à une collectivité, dont les salariés sont désormais soumis au régime privé. Ces organismes gèrent des logements à vocation locative et des foyers."
Cela répond pour moi à la définition d'une administration qui emploie des contractuels.

 

[marco75]

CF m'avait contacté il y a deux jours pour ce projet.

Ils contactent une partie de leurs fichier client et font tourner. Bien sûr, on n'est pas obligé de souscrire .

Ça évite les déconvenues à la souscription avec un site bloqué.

Sur le projet lui-même : J'ai comme idée que le promoteur ne va pas attendre la fin pour rembourser.

Ouais dans ce cas il y a deux types de clientèle car ils ne m'ont jamais contacté pour un coupe fil...

C'est particulièrement agaçant et inéquitable pour le "petit" client que je suis et qui doit se contenter de voir un serveur surchargé !

non c'est normal, il faut déjà passer le cap du serveur surchargé ou proposer de mettre un gros ticket. (je ne suis pas sur CF).

exact... toutes les PF font la même chose avec leur deal room...
c'est humain, ça leur permet de dégrossir rapidement le montant de l'enveloppe demandée
de plus les zinzin et autres CGP servent de relecteurs pour les documents communiqués au plus grand nombre ensuite...

humain mais effectivement pas forcément égalitaire

Désolé de déterrer ce fil de discussion, mais le sujet m'intéresse.
J'ai déjà également été contacté pour réserver sur des projets [CF] avant leur publication par email/en ligne, mais ils n'ont pas ensuite été proposé en ligne, je suppose qu'ils avaient donc rempli leur enveloppe, les taux proposés étaient de 11% (à 2 reprises) et les durées courtes (6 mois de mémoire).

Ce que j'essaie de comprendre : quelles sont ces sociétés ou fonds qui investissent via ce "deal room" des PF ? Quelqu'un aurait le nom d'une de ces structures ?

 

[Luciole49]

Vous êtes sûr de ça ? Je trouve cette définition pour bailleur social : "Il s'agit d'établissements publics et commerciaux (EPIC) rattachés à une collectivité, dont les salariés sont désormais soumis au régime privé. Ces organismes gèrent des logements à vocation locative et des foyers."
Cela répond pour moi à la définition d'une administration qui emploie des contractuels.

Cette définition ne correspond pas aux prescriptions de l'article L.411-10 du CCH et même si c'était vrai un EPIC n'est pas soumis au droit administratif contraitement aux EPA.

 

[Spel]

@zian je sais qu'il y a Euodia finance, ils devaient me proposer des projets en avant première (sur CLF) mais ça n'est jamais arrivé (peut-être mon portefeuille pas assez épais)

 

[constantine_36]

[pratiques limites dés plateformes]

MONEGO J’ai reçu le remboursement total les jardins de Suzanne (anticipé). Quand je fait le calcul, je trouve la même chose que Monego si on rapporte sur un an.

RAIZERS , pour le projet les mazots de Kayla. Paiement le 05/03 et émission le 06/04/2021. Le paiement des intérêts est intervenu le 13/04 (avec du retard comme le projet storedge d’ailleurs ! )

Cela renforce ma confiance en Monego bien que j’ai décidé d’arrêter le crowdfunding.

 

[adnstep]

Désolé de déterrer ce fil de discussion, mais le sujet m'intéresse.
J'ai déjà également été contacté pour réserver sur des projets [CF] avant leur publication par email/en ligne, mais ils n'ont pas ensuite été proposé en ligne, je suppose qu'ils avaient donc rempli leur enveloppe, les taux proposés étaient de 11% (à 2 reprises) et les durées courtes (6 mois de mémoire).

Ce que j'essaie de comprendre : quelles sont ces sociétés ou fonds qui investissent via ce "deal room" des PF ? Quelqu'un aurait le nom d'une de ces structures ?

Pas de nom, mais ça représente 20% de la collecte globale du Crowdfunding immo.
[lien réservé abonné]

 

[adnstep]

Soyons clairs, en général, les clients des CGP/CFI ont les poches plus larges que la moyenne.

 

[Msimmo]

Soyons clairs, en général, les clients des CGP/CFI ont les poches plus larges que la moyenne.

Et les plate formes nient pré-réserver des quotas (soit via CGP soit via contact direct) alors que c'est faux d'après les témoignages de ce forum.
Pire elles ne communiquent pas le montant réellement alloué au public à l'ouverture pour l'investisseur lambda (*); sinon parfois on découvrirait qu'une majorité de la collecte est déjà pré-allouée !

(*) Investisseur lambda = l'investisseur naïf et gentil qui se pointe à l'heure dite et fait la queue comme tout le monde alors qu'il existe des billets coupe file....

 

[marco75]

Cette définition ne correspond pas aux prescriptions de l'article L.411-10 du CCH et même si c'était vrai un EPIC n'est pas soumis au droit administratif contraitement aux EPA.

Au temps pour moi. Je comprends maintenant qu'il existe plusieurs types de bailleuls sociaux, certains publics, d'autres privés, certains mixte public/privé, et un particulier peut aussi être bailleul social. Je restreins donc ma remarque précédente aux organismes publics employant des contractuels.

 

[marco75]

Et les plate formes nient pré-réserver des quotas (soit via CGP soit via contact direct) alors que c'est faux d'après les témoignages de ce forum.
Pire elles ne communiquent pas le montant réellement alloué au public à l'ouverture pour l'investisseur lambda (*); sinon parfois on découvrirait qu'une majorité de la collecte est déjà pré-allouée !
(*) Investisseur lambda = l'investisseur naïf et gentil qui se pointe à l'heure dite et fait la queue comme tout le monde alors qu'il existe des billets coupe file....

Oui, c'est bien agaçant d'avoir passé du temps à étudier un dossier pour ensuite voir une collecte saturée et donc impossible de souscrire (chez [CF] au hasard...)
Le problème est bien qu'ils refusent de communiquer le point de départ réel à l'ouverture car sinon ils donneraient dans le même temps l'info du montant de la pré-collecte. Je reste convaincu que cette pratique est un très mauvais calcul car "chat échaudé craint l'eau froide", le stock de petits investisseurs (qui représenterait ~80% du volume) est peut-être pas aussi large qu'espéré, surtout que la concurrence s'accroit en parallèle.

 

[marco75]

[Raizers - Orée du Lac par DeSavoie] Vu les 3.2M à lever, ça va prendre un bon moment cette collecte, je parie sur au moins 4 jours.

Perdu mon pari, ça sera souscrit probablement dans la journée (mais j'en suis pas cette fois).

 

[adnstep]

Et les plate formes nient pré-réserver des quotas (soit via CGP soit via contact direct) alors que c'est faux d'après les témoignages de ce forum.
Pire elles ne communiquent pas le montant réellement alloué au public à l'ouverture pour l'investisseur lambda (*); sinon parfois on découvrirait qu'une majorité de la collecte est déjà pré-allouée !

(*) Investisseur lambda = l'investisseur naïf et gentil qui se pointe à l'heure dite et fait la queue comme tout le monde alors qu'il existe des billets coupe file....

Billet coupe file, mais l'investisseur va payer des frais en plus, que ce soit en FCPR, en Club deal, ou via la prestation de conseil. Et ça ne représente que 20% de la collecte, certainement sur les gros projets.