Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Serge B]

Elles sont toutes "bien" au début, ensuite la course aux affaires, étroitement liée à leur mode de financement, pervertit globalement le système tout entier.
Il suffit de regarder ce forum pour s'en rendre compte. Si Monego pouvait y échapper ce serait bien )

 

[amos21]

Mon taux de rendement réel en crowdfunding est 5.5%-6.5% avec un risque de défaut de 1%-2%. Avec une inflation à 6%, est-ce que le Crowdfunding reste un bon investissement ?

 

[Luciole49]

Mon taux de rendement réel en crowdfunding est 5.5%-6.5% avec un risque de défaut de 1%-2%. Avec une inflation à 6%, est-ce que le Crowdfunding reste un bon investissement ?

Oui parce qu il n y a rien d autre le taux de défaut est plutôt de 3 pour cent en valeur et 10 pour cent en nombre

 

[marco75]

Oui parce qu il n y a rien d autre le taux de défaut est plutôt de 3 pour cent en valeur et 10 pour cent en nombre

Vos chiffres font référence à l'ensemble du crowdfunding ou seulement à la partie immo ?

Je débute sur Monego qui m'a l'air sérieuse se limite géographiquement au marché lyonnais qu'elle connait

Je débute également sur Monego, pour le moment je n'ai pas investi car les garanties pour les derniers projets proposés étaient trop légères à mon goût.

 

[Serge B]

Mon taux de rendement réel en crowdfunding est 5.5%-6.5% avec un risque de défaut de 1%-2%. Avec une inflation à 6%, est-ce que le Crowdfunding reste un bon investissement ?

On serait tenté de dire que le delta inflation/rendement réel ne rémunère pas le risque, mais il n'y a pas grand chose de mieux en ce moment, c'est vrai . Et ça reste vrai si la sinistralité reste dans les niveaux que Luciole indique . Ce qui n'est pas acquis . On le verra dans deux-trois ans.

 

[Luciole49]

Vos chiffres font référence à l'ensemble du crowdfunding ou seulement à la partie immo ?

Je débute également sur Monego, pour le moment je n'ai pas investi car les garanties pour les derniers projets proposés étaient trop légères à mon goût.

Oui je viens de regarder leur projet pour jeudi. 450 000 euros dont 300 000 remboursés dans quelques semaines. Restera 150 000 garantis par une hypothèque de 80.000 euros du terrain qui en vaut 240.000. çà vaut pas le coup de regarder le dossier de façon sérieuse.

 

[marco75]

Oui je viens de regarder leur projet pour jeudi. 450 000 euros dont 300 000 remboursés dans quelques semaines. Restera 150 000 garantis par une hypothèque de 80.000 euros du terrain qui en vaut 240.000. çà vaut pas le coup de regarder le dossier de façon sérieuse.

Pourquoi l'hypothèque n'est pas sur le terrain sans cette limite de 80k ? Je n'ai pas compris ce concept de limite inférieure au montant de l'emprunt restant (150k donc), c'est la 1ère fois que je lis cela dans un dossier.

 

[PoloB]

Là, m’étant placé sur le premier projet immo des impétrants sur Raizers (cette histoire m’avait alors totalement échappé), j’ai eu quelques sueurs froides en imaginant un instant qu’ils étaient impliqués dans un vaste réseau de fraude aux certificats d’économie d’énergie.

Après avoir lu l’article L222-2 [lien réservé abonné], j’ai été (un peu) rassuré; a priori, c’est une procédure administrative comme celle qui a été appliquée à Total Energie [lien réservé abonné], et les frères Dalton Scialom ne sont pas en cavale et recherchés morts ou vifs pour malversation avérée.

Reste à savoir où Finple est allé chercher cette histoire de vente à un fond d’investissement, invisible sur les sites spécialisés...

Et reste à espérer qu’un éventuel remboursement lié à l’annulation des certificats n’ira pas impacter les projets immobiliers, de par l’étanchéité des structures juridiques…

J’ai l’impression que vous vous êtes trompé de société. Après vérification sur Pappers ce ne sont pas les dirigeants de Sam Invest? Pour ma part j’ai investi sur la première opération de Sam Invest et j’ai été remboursé par anticipation. Le dirigeant me semble très sérieux. Vous devriez vérifier les informations que vous avez transmises précédemment pour la bonne compréhension de tous.
Ce forum est sérieux et il serait également préférable de ne pas insulter ces personnes en les appelant les frères Dalton, je trouve que ça discrédite les analyses pertinentes que vous apportez sur d’autres opérations.
Bonne journée à tous!

 

[LOBIC]

Clubfunding - VERNEUIL – PARIS 7

Les + :
Actif bien situé
Banque dans la boucle
FP opérateur acceptable

Les - :
Société confidentiel
Baisse des prix à Paris

=> J'hésite, des avis ?

 

[mishell63]

Pourquoi l'hypothèque n'est pas sur le terrain sans cette limite de 80k ? Je n'ai pas compris ce concept de limite inférieure au montant de l'emprunt restant (150k donc), c'est la 1ère fois que je lis cela dans un dossier.

Dans le DIRS les garanties sont différentes :
" La masse des obligataires bénéficie de garanties de 1er ordre :
- Une hypothèque conventionnelle en 1er rang sur le terrain à bâtir, pour un montant de 100.000€ ;
- Une promesse d’affectation de 350.000€ issus de la vente de la maison ;
- Une garantie à première demande la SARL GELONE IMMOBILIER"

 

[Serge B]

Clubfunding - VERNEUIL – PARIS 7

Ouip....un point positif est le mandat irrévocable de paiement entre les mains du Notaire, ça évite que les produits de la vente s'envolent...

Par contre, la marge est bien trop pincée pour une opération MdB (à peine 10%)

Et puis (c'est subjectif), les dirigeants avancent à visage masqué et le nom des holdings est tellement générique qu'elles ne sont pas identifiables.

Pour ces deux raisons, c'est non pour ma part....

Enfin la photo ne montre pas un "hôtel particulier" comme dit dans la notice mais peut être un ancien hôtel , et je n'aime pas ce genre de bricolage (Et puis j'ai une dent contre CF pour finir))))

 

[Luciole49]

Ouip....un point positif est le mandat irrévocable de paiement entre les mains du Notaire, ça évite que les produits de la vente s'envolent...

On a déjà discuté sur la révocabilité d'un mandat irrévocable.

[lien réservé abonné]

 

[marco75]

Et puis (c'est subjectif), les dirigeants avancent à visage masqué et le nom des holdings est tellement générique qu'elles ne sont pas identifiables.

Vous avez trouvé le nom des holdings ?
C'est indiqué tout de même : "Groupe structuré avec un patrimoine net d’environ 70M€", du coup il faudrait vérifier.

 

[marco75]

On a déjà discuté sur la révocabilité d'un mandat irrévocable.

[lien réservé abonné]

Génial, je n'ai pas tout lu, mais le principe est clair. La banque aura eu intérêt à attaquer ensuite pour escroquerie, car ça répond bien à la définition juridique d'une escroquerie : le bonhomme devait prévenir la banque et il ne l'a délibérement pas fait en laissant la charge au notaire qui ne l'a délibérement pas fait non plus : escroquerie en bande organisée, ça se plaide sans problème.

 

[Luciole49]

Génial, je n'ai pas tout lu, mais le principe est clair. La banque aura eu intérêt à attaquer ensuite pour escroquerie, car ça répond bien à la définition juridique d'une escroquerie : le bonhomme devait prévenir la banque et il ne l'a délibérement pas fait en laissant la charge au notaire qui ne l'a délibérement pas fait non plus : escroquerie en bande organisée, ça se plaide sans problème.

Le pénal c'est génial tu paies un avocat pour qu'il attaque le bon'homme parce que le procureur a mis ta plainte au sommet de la pile qu'il ne regarde jamais, tu paies une consignation au cas où tu voudrais attaquer sans raison, et au bout de 10 ans tu obteins gain de cause le bon'homme est condamné à de la prison avec sursis et à une forte amende qui sera recouvrée avant les intérêts civils et tu récupères ta consignation amputée de l'inflation.

Puis c'est même pas le sujet vu l'attendu : Attendu que le notaire qui instrumente un acte de vente n'est tenu d'aucun devoir d'information et de conseil envers les tiers dont il n'a pas à protéger les intérêts et qui ne disposent pas d'un droit opposable aux parties ;

 

[Luciole49]

Concernant Initiative energie il s'agit d'un homonyme, je me suis trompée. Donc il n y a pas d'embrouille aux certificats d'économie d'énergie. Ce qui est quand même rassurant. Il n'en demeure pas moins que les dirigeants de la société Sam Invest ont deux sociétés en liquidation judiciaire qu'ils n'ont pas cédée comme ils l'auraient dit à Raizers et à Finple. Le motif de la liquidation judiciaire est donc autre. Je vais demander à Poam de corriger mes erreurs.

 

[Serge B]

On en apprend tous les jours, celle-ci je ne la connaissais pas ! Merci Luciole, l'arrêt est net et compréhensible, aucune interprétation possible.

Il en résulte en résumé que :

- les GAPD ne valent rien (on le sait depuis longtemps)
- Les cautions ne valent rien (on le sait depuis longtemps)
- les hypothèques non inscrites ne valent rien (idem)
- les promesses d'inscription hypothécaire ne valent rien (idem)
- les mandats hypothécaires (version belge du précédent) ne sont pas reconnues comme garanties par la BCE dans le cadre de la Directive Bâle 3.
- Les mandats irrévocables ne sont pas irrévocables et donc ne valent rien.

Avis aux personnes qui débutent : A part une hypothèque de 1er rang inscrite, et encore à condition que la plateforme la fasse valoir et qu'elle ne soit pas primée par un créancier superprivilégié, aucune garantie ne vaut rien.

Il est peut être temps d'aller voir ailleurs.

 

[Luciole49]

On en apprend tous les jours, celle-ci je ne la connaissais pas ! Merci Luciole, l'arrêt est net et compréhensible, aucune interprétation possible.

Il en résulte en résumé que :

- les GAPD ne valent rien (on le sait depuis longtemps)
- Les cautions ne valent rien (on le sait depuis longtemps)
- les hypothèques non inscrites ne valent rien (idem)
- les promesses d'inscription hypothécaire ne valent rien (idem)
- les mandats hypothécaires (version belge du précédent) ne sont pas reconnues comme garanties par la BCE dans le cadre de la Directive Bâle 3.
- Les mandats irrévocables ne sont pas irrévocables et donc ne valent rien.

Avis aux personnes qui débutent : A part une hypothèque de 1er rang inscrite, et encore à condition que la plateforme la fasse valoir et qu'elle ne soit pas primée par un créancier superprivilégié, aucune garantie ne vaut rien.

Il est peut être temps d'aller voir ailleurs.

Les GAPD valent quelque chose quand elles sont données par une banque ou par une société très solvable.

Les cautions valent quelque chose parce que le chef d'entreprise s'engage sur ses biens personnels, que la suspension des intérêts ne court pas sur les prêts à plus d'un an et que la suspension des poursuites contre les cautions personnes physique ne vaut qu'en cas de procédure de sauvegarde et reprend en cas de RJ ou de LJ. Donc une caution c'est mieux que rien et les banques en sont friandes.

L'hypothèque est la reine des sûretés si elle n'est pas primée.

Il y a surtout rien qui protège contre les escrocs comme me racontait un chef d'entreprise :

Je suis arrivé en France j'ai trouvé un travail, le patrom m'a fait apporter des vieux escabeaux, des vieilles peintures, des vieux outils sur le chantier et il m'a dit voilà on s'en va. Il m'a payé ma journée de travail.

Alors maintenant acheter un terrain inculte apporter des vieux parpaings et disparaître dès que l'oçn a les fonds des investisseurs çà existe aussi, je crois qu'Anaxago a un terrain fantôme dans ses casseroles.

 

[LOBIC]

On en apprend tous les jours, celle-ci je ne la connaissais pas ! Merci Luciole, l'arrêt est net et compréhensible, aucune interprétation possible.

Il en résulte en résumé que :

- les GAPD ne valent rien (on le sait depuis longtemps)
- Les cautions ne valent rien (on le sait depuis longtemps)
- les hypothèques non inscrites ne valent rien (idem)
- les promesses d'inscription hypothécaire ne valent rien (idem)
- les mandats hypothécaires (version belge du précédent) ne sont pas reconnues comme garanties par la BCE dans le cadre de la Directive Bâle 3.
- Les mandats irrévocables ne sont pas irrévocables et donc ne valent rien.

Avis aux personnes qui débutent : A part une hypothèque de 1er rang inscrite, et encore à condition que la plateforme la fasse valoir et qu'elle ne soit pas primée par un créancier superprivilégié, aucune garantie ne vaut rien.

Il est peut être temps d'aller voir ailleurs.

tu n'auras jamais une hypothèque de 1er rang inscrite avec une banque dans la boucle.

Il faut donc choisir entre avoir une banque dans la boucle ou ne hypothèque de 1er rang inscrite. J'ai tendance à préférer la banque. Quel est votre avis sur cette question ?

La meilleure garantie reste de bien sélectionner ses projets et les promoteurs / marchands de bien.

 

[marco75]

Il faut donc choisir entre avoir une banque dans la boucle ou ne hypothèque de 1er rang inscrite. J'ai tendance à préférer la banque. Quel est votre avis sur cette question ?

Je choisis toujours dans ce cas l'hypothèque 1er rang sans banque (avec un LTA en dessous de 75%).
La banque dans la boucle prendra donc l'hypothèque 1er rang, donc la masse obligataire en FP viendra prendre le même risque que le MdB pour un rendement de 10% contre en moyenne 20% pour le MdB. Difficile d'adhèrer pour ma part au concept du "bon choix" des projets financés par les banques (de "1er plan") que l'on pourrait donc suivre les yeux fermés.