Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

Un étourdi a oublié de mentionner dans le dossier la villa Casone, émise chez Club-Funding cette semaine pour 2,7 M€ (SAS Atrium, même dirigeant.). Une paille...

Puis en ce moment le risque de commercialisation n'est pas vraiment le problème majeur. Le problème majeur est le risque de retard lié à la pénurie de matériaux et de main d'oeuvre et le risque de malfaçons lié au fait que vu la pénurie de main d'oeuvre la qualité de celle ci baisse. Donc une marge trop faible et c'est vite la cata le projet est en perte et si le promoteur a plusieurs projets à problèmes eh bien çà craint. Donc abstention.

 

[Jpense20]

Toujours aucunes nouvelles du reliquat de l'échéance du 23 décembre et de l'échéance complète du 23 janvier.
La dernière communication d'Homunity du 23/11/21 annonçait un plan de règlement en quatre étapes, la dernière étant au 23 février.
Passé sur le site voir s'il y avait une nouvelle communication, je constate que le "remboursement prévu" est indiqué désormais à mai 2022, sans aucune explication ni communication.
Quand je pense qu'Homunity m'appelle régulièrement pour me demander pourquoi je n'investis plus chez eux !!!

Moi aussi, mois aussi...

 

[NicoNoclaste]

[Immocratie] [Le Boulou]
[Fundimmo] [Factory & Bellecombe]

Bonsoir

Par contre, je m'étonne de ne pas voir le projet également proposé sur RAIZERS. La collecte sur RAIZERS sera-t-elle décalé de quelques jours par rapport à celles sur immocratie ?

Possible. Il est également possible que côté Raizers, ce soit un Club Deal initié par Capitalium, le partenaire capitalistique qui est également un fonds de créances hypothécaires, si je ne m'abuse.

Perso je trouve original que l'on rachète une société détenant un actif immo.

Ce serait assez anecdotique si l’on était certain que la société en question et les actifs qu’elle porte avaient la même valeur, ce qui est en filigrane dans la présentation du projet; mais tant que l’on ne dispose pas d’un bilan arrêté à la date d’aujourd’hui, qu’est-ce qui nous le prouve?
Que dalle oualouh peau d’zob! Strictement rien! Je ne suis pas trop inquiet à cet égard, mais ceux que ce projet intéresse devraient tout de même s’assurer auprès de la PF que la société n’a pas quelques dettes…

Un promoteur qui a les fonds propres ne fera pas appel au cf.

Eh si, bien sûr que si, c’est son intérêt et il le sait, ou les financiers des PF qui le démarchent le lui font bien comprendre, exemples chiffrés à l’appui, s’il ne l’a pas encore saisi!
Si un promoteur a 500k€ de fonds propres à investir, il vaut beaucoup mieux pour lui de mener 5 projets de front avec 100k€ de fonds propres et 400k€ de quasi fonds propres issus du CFI, qu’un seul projet avec ses 500k€: la rentabilité de ses capitaux investis sera 3 ou 4 fois supérieure! C’est tout le miraculeux principe de ce que l’on appelle, sans toujours bien le comprendre, le levier du crédit…

[Fundimmo] [Factory & Bellecombe] Comment peuvent ils proposer des projets pareils ? 4% de marge et un promoteur qui accuse deux projets en retard non contractuel dont l'un de près de 8M € ?

Atrium? Vous avez dit Atrium?…

Je vais dégrader la note de Fundimmo moi !!!

Même si c’était dit sérieusement, ça m’étonnerait que ça les affecte beaucoup…

Un étourdi a oublié de mentionner dans le dossier la villa Casone, émise chez Club-Funding cette semaine pour 2,7 M€ (SAS Atrium, même dirigeant.). Une paille...

J’aime bien les présentations de Fundimmo, en ce sens qu’elle développe un peu plus que les autres PF la structuration des fonds propres des opérateurs; en l’occurrence, on nous signale que les quasi FP d’Atrium se montent à 24,8M€ en ré-intégrant les dettes intra-groupe de 22,5M€; c’est tout particulièrement savoureux quand on sait que ces fonds, qui proviennent de Market Developpement, Atrium Montagne et Atrium Montagne II, ont été financées par ces entités par… des emprunts obligataires (voir ici [lien réservé abonné], ici [lien réservé abonné], et là [lien réservé abonné])! Un montant élevé de fonds propres peut être de nature à nous rassurer, mais pas s'ils sortent de la poche de gens comme nous!

Ainsi que les calculs prévisionnels de rendement. Dans un cas, j'ai un rendement calculé sur la perception des loyers en attendant la vente, et une participation sur la marge de la vente. Ça donne donc un fixe (les surfaces sont effectivement louées au début de l'opération) et un variable fonction de la marge de l'opération. On n'est plus trop dans le contrat obligataire, là.

Sur un des projets proposés par Anaxago, j’ai essayé, à un moment donné, de paramétrer une feuille de calcul pour vérifier les taux servis selon les différents scénarii envisagés par eux, et évaluer les rendements selon mes propres scénarii; il me manquait des data concernant le détail des frais entre la cible et l'émetteur, qu’ils ont résolument refusé de me communiquer: je n'ai donc jamais pu parvenir à mes fins.

 

[piere31]

Les terrasses d'Aspres ? K-Perspectives a été évoqué il n'y a même pas quelques jours sur ce groupe. Le dossier est classé en défaut chez Anaxago 13% de défaut en 2013 sur la totalité des levées les chiffres sont affichés sur le site. Après il y a eu Terlat dont Anaxago s'est sorti et maintenant Arts construction on sait tout mais Anaxago n'est pas le seul à avoir des brebis galeuses et on n'a pas à se méfier plus d'Anaxago que des autres opérateurs Wiseed a fait bien pire par exemple. On sait ou on découvre que le CFI est un produit à risques.

art de construire, parc de l'atlantique....

 

[piere31]

Moi aussi, mois aussi...

on investi plus c'est bien et faire de la pub c'est mieux pour éviter qu' il continue a proposer des mauvais dossiers je fais pareil plus un sous pour ANXAGO je leur ai dit en face des opportunistes amateurs... pas de suivi, rien de sérieux la seule chose un beau site pour entourlouper de nouveaux épargnants

 

[Serge B]

Si un promoteur a 500k€ de fonds propres à investir, il vaut beaucoup mieux pour lui de mener 5 projets de front avec 100k€ de fonds propres et 400k€ de quasi fonds propres issus du CFI, qu’un seul projet avec ses 500k€: la rentabilité de ses capitaux investis sera 3 ou 4 fois supérieure! C’est tout le miraculeux principe de ce que l’on appelle, sans toujours bien le comprendre, le levier du crédit…

C'est clair Nico et pas contestable, avec cependant un double effet pervers : La multiplication des opérations foireuses sans véritable engagement, et la fragilité financière d'une pyramide fondée exclusivement sur l'endettement : Une seule opération ratée et tout s'écroule.

On remarquera de plus la présentation volontairement erronée des PF qui nous présentent ces fonds comme des quasi fonds-propres : Vu du côté des banques, c'est exact, vu du nôtre, c'est de la dette court-moyen terme.
Tout pour faire plonger l'investisseur débutant dans le marigot en somme.

 

[Raug]

Une seule opération ratée et tout s'écroule.

Le colosse aux pieds d'argile… Daniel 2:31-45

 

[Luciole49]

Opération sur Stayhome qui ressemble à s'y méprendre à du CFI. Une maison vendue en réméré pour financer un programme dans les bouches du rhone. A espérer que le vendeur ne s'appelle pas GOURION ou SABBAH. Tout bien calculé le promoteur va payer environ 9% de frais d'acte garanties incluses et d'agence contre 5% en CFI + les prises de garantie et 8,5% de pseudos intérêts contre 10% en CFI; Ce qui est du kif kif. L'idée est à creuser. Déjà credit.fr finance Promocéan mais juste parce que c'est un copain qui fait une bonne affaire en passant par eux. Y-a-t-il un marché de Cf parallèle au CFI ?

 

[Raug]

Et peut-être même un marché transversal ou divergent ?

 

[Yoda69]

[Koregraf] [Le Ségatier]

Projet qui vient d'être mis en ligne.
Financement de 320 K€ afin de financer l'achat d'un terrain (dont le permis d'aménager a été obtenu en août 2021)... qui doit être payé au vendeur avant le 31 janvier donc aujourd'hui
Bref je passe mon tour !!!

 

[Foufounet]

Opération sur Stayhome qui ressemble à s'y méprendre à du CFI. Une maison vendue en réméré pour financer un programme dans les bouches du rhone. A espérer que le vendeur ne s'appelle pas GOURION ou SABBAH. Tout bien calculé le promoteur va payer environ 9% de frais d'acte garanties incluses et d'agence contre 5% en CFI + les prises de garantie et 8,5% de pseudos intérêts contre 10% en CFI; Ce qui est du kif kif. L'idée est à creuser. Déjà credit.fr finance Promocéan mais juste parce que c'est un copain qui fait une bonne affaire en passant par eux. Y-a-t-il un marché de Cf parallèle au CFI ?

SABBAH, on en parle...l'article n'est pas complet, mais rien que le début vaut le détour. On a la choix entre être pris pour des C..., avoir la confirmation qu'il est (avec son associé GOURION) amateur ou (Modéré par MoneyVox) ;-)

[lien réservé abonné]

 

[Raug]

amateur ou (modéré par MoneyVox)

Peut-être un mix des deux ?

 

[Luciole49]

Peut-être un mix des deux ?

Non ce sont des bons professionnels, c'est du moins l'avis d 'Anaxago et Wiseed qui leur ont confié la délicate mission de faire bon usage des fonds de leurs clients.

 

[piere31]

et oui attention au mauvais Anaxago ... des projets de plus 5 ans avec des nouvelles tous les trente six du mois des projets, pas d intérêts composés avec de grosses sommes engagées plusieurs centaines de milliers d'euros c'est à fuir gros manque à gagner en plus des ratés taux promis non fournis exemple de 12 ++ on a 5.5 % DES AMATEURS les spécialistes du secteurs et les bon journalistes ont le même avis...

 

[Msimmo]

des ratés taux promis non fournis exemple de 12 ++ on a 5.5 %

Vous pouvez démontrer qu'ils promettaient des taux de 12% ou bien c'est une interprétation de votre part ?

 

[piere31]

par exemple chalet d offaz 12 % prévu + 14 % sur les prolongations on est mal parti ...6 / 7 % je parle pas des intérêts composés non prévus en SUS sur plusieurs années
le clos de la gare 12 % prévu .... on est aux environ de 7 % intérêts composés non prévus en SUS

society 2 (fonds d investissement) 12.6 % annoncé mais on se dirige vers du 5.6 % si ca se passe bien (affaire baileul art de construire et autres ...) non élucidée AVEC PLUSIEURS CENTAINES DE MILLIERS D'EUROS investis c'est une catastrophe

Parc de l'atlantique encore Bailleul en faillite

pas d information a ce jour depuis des mois ....

donc fuir ANAXAGO et je ne jamais investir

 

[Nicco38]

[Atrium] White pearl

Le promoteur n'a pas respecté la 2e échéance du protocole d'accord signé, Homunity ne répond plus aux mails et aux appels téléphoniques, c'est inquiétant
"Une communication plus précise sur cette opération va vous être adressée dans les prochains jours"

 

[Montja]

[Immocratie] [Le Boulou]

Rapidement bouclé. Trop tard à la soupe. Assez inhabituel sur cette pf

 

[ostibapa]

[Atrium] White pearl

Le promoteur n'a pas respecté la 2e échéance du protocole d'accord signé, Homunity ne répond plus aux mails et aux appels téléphoniques, c'est inquiétant
"Une communication plus précise sur cette opération va vous être adressée dans les prochains jours"

Et pendant ce temps, Atrium lève toujours des fonds : sur CF récemment, sur Fundimmo cette semaine...
Ca ne manque pas de poser des questions sur la politique de sélection des dossiers par les plateformes

 

[Montja]

Et pendant ce temps, Atrium lève toujours des fonds : sur CF récemment, sur Fundimmo cette semaine...
Ca ne manque pas de poser des questions sur la politique de sélection des dossiers par les plateformes

Peut-être une fuite en avant, c'est ça ou la cata pour certains/es