Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

[Immocratie] Le Boulou (66) le 01/02
Montage financier original. Au moins là c'est clair

Un apport de fonds propres de 1.817.649 euros répartis comme suit :

• Un apport de fonds propres de 177.649 euros par PI.TC SAS
• Un apport de fonds propres de 1.100.000 euros par les investisseurs IMMOCRATIE
• Un apport de fonds propres de 540.000 euros par les investisseurs RAIZERS

La banque pour prêter exige un apport en fonds propres qui peut être amené par les plateformes. Ça convient bien a la banque qui quoi qu il arrive est remboursée en premier. C est pour cela que les taux sont si élèves ils ne représente NT que 1 a 10% du projet et en cas de pépin passent après la banque. C est le ba ba du crowdfunding. Un promoteur qui a les fonds propres ne fera pas appel au cf. On voit une deuxième génération de projets financés a 100% par le cf c est parce que la commercialisation est insuffisante pour obtenir un crédit bancaire en cas de promotion ou si mdb il est interdit de precommercialiser. Fait toujours avoir ça en tête avant d investir.

 

[piere31]

effectivement vous avez raison, pour ce projet d'immocratie le client qui va louer une partie ou tout de cet ensemble est TRES SOLVABLE il s'agit des douanes françaises ...

 

[Wallys56]

Immocratie - Le Boulou
Pour une fois, on voit apparaître le terme de fiducie sûreté dans les garanties......après c'est sur les actions de la société....

 

[Luciole49]

bonjour à tous,

Attention au crowdfunding immobilier, NE PAS INVESTIR CHEZ ANAXAGO, pas de suivi des dossiers des FAILLITES à venir, le pire encore l investisseur ne bénéficie pas d intérêts composés ... Le système profite au promoteur puisque seul le capital génère des intérêts, en cas de non remboursement sur une longue période de 4, 5 , 6 ans tout est cadeau pour le promoteur ...En plus ANAXAGO considère que les remboursements sont D'ABORD consacré à rembourser le capital......

A FUIR ceci n'est qu un détail....demander des informations sur les dossiers les dérange ils ne réponde pas ou quand il le décide...

y a beaucoup mieux ailleurs, la vitrine de leur site est belle malheureusement c'est du vent.......rien derrière de crédible consultez les pros du secteurs journalistes ...par exemple le site boursier.com l'article de Olivier Cheilan

Bonjour au nom de la bande de neuneus que nous sommes qui feraient n'importe quoi sans vos grands discours. Des faillites à venir ? faudrait citer des noms des sources. En quoi le fait que l'investisseur ne bénéficie pas d'intérêts composés est il si préoccupant ? On a un contrat on le signe. Allègueriez vous qu'Anaxago fait exprès de financer des promoteurs douteux ? C'est grave ce que vous annoncez là vous pourriez peut être citer des noms. Pas de suivis des dossiers ? vous n'avez pas de rapports trimestriels ? Heureusement que les remboursements sont d'abord consacrés au capital sinon vous auriez 30% de prélèvements dessus. Bref des commentaires comme celui ci on s'en passe volontiers. On analyse les dossiers quelle que soit la plateforme il y a des projets plus ou moins séduisants et si on fait le travail sérieusement on doit rentabiliser l'investissement il y a aussi des pas de chance notamment avec les effets de la crise covid de 2020.

 

[Luciole49]

Immocratie - Le Boulou
Pour une fois, on voit apparaître le terme de fiducie sûreté dans les garanties......après c'est sur les actions de la société....

Paraît intéressant ce projet. Faut il fait moit moit entre immocratie et raizers ? je suis sur les deux plateformes

 

[piere31]

je cite des sources juste lire l article d'olivier Chailant boursier.com vous devez sans doute l ignorer
passer en MP et un téléphone et je serais précis sur le sujet dossier de 2015 / 2016 non clos et silence...

 

[piere31]

Paraît intéressant ce projet. Faut il fait moit moit entre immocratie et raizers ? je suis sur les deux plateformes

tres bien je connais le dossier, les douanes sont déjà locataire de celui qui propose ce projet

 

[Luciole49]

je cite des sources juste lire l article d'olivier Chailant boursier.com vous devez sans doute l ignorer
passer en MP et un téléphone et je serais précis sur le sujet dossier de 2015 / 2016 non clos et silence...

Les terrasses d'Aspres ? K-Perspectives a été évoqué il n'y a même pas quelques jours sur ce groupe. Le dossier est classé en défaut chez Anaxago 13% de défaut en 2013 sur la totalité des levées les chiffres sont affichés sur le site. Après il y a eu Terlat dont Anaxago s'est sorti et maintenant Arts construction on sait tout mais Anaxago n'est pas le seul à avoir des brebis galeuses et on n'a pas à se méfier plus d'Anaxago que des autres opérateurs Wiseed a fait bien pire par exemple. On sait ou on découvre que le CFI est un produit à risques.

 

[Maxlan]

[Immocratie] Le Boulou (66) le 01/02
Montage financier original. Au moins là c'est clair

Un apport de fonds propres de 1.817.649 euros répartis comme suit :

• Un apport de fonds propres de 177.649 euros par PI.TC SAS
• Un apport de fonds propres de 1.100.000 euros par les investisseurs IMMOCRATIE
• Un apport de fonds propres de 540.000 euros par les investisseurs RAIZERS

Perso je trouve original que l'on rachète une société détenant un actif immo. Le lot loué n'est pas valorisé autrement que par son loyer ... pourquoi ? est il donc conservé au sein de la société .....et c'est quand que la subvention dont le montant n'est pas connu sera accordé ou du moins étudié... quid de l'aménagement du terrain hormis des clôtures, raccord réseau faits ? éventuellement quid de la société à l'issue du délestage.... franchement ça ne me plaît pas beaucoup .... à mon avis soit l'op va très vite, la vente aux douanes permet de déboucler une grosse partie... soit on sort les rames ... et qui d'abord a envie d'avoir les douanes pour voisin à la frontière espagnol nah je blague

 

[Msimmo]

je cite des sources juste lire l article d'olivier Chailant boursier.com vous devez sans doute l ignorer
passer en MP et un téléphone et je serais précis sur le sujet dossier de 2015 / 2016 non clos et silence...

Vous croyez au monde extraordinaire du zéro risque rémunéré 8 à 10% ?. Pourtant sur ce forum on rappelle régulièrement la différence entre la plaquette des PF et le ressenti des crowdfunders.

Moi perso les montages anaxago sont trop complexes à appréhender donc... Je n'y vais plus

Le réveil va être en effet compliqué pour ceux qui n'ont pas assez diversifié et mis trop sur quelques projets ou les même promoteurs.

Si votre portefeuille ne résiste pas à un ou deux défaut c'est problématique.

 

[Luciole49]

[Fundimmo] [Factory & Bellecombe] Comment peuvent ils proposer des projets pareils ? 4% de marge et un promoteur qui accuse deux projets en retard non contractuel dont l'un de près de 8M € ? Je vais dégrader la note de Fundimmo moi !!!

 

[adnstep]

Moi perso les montages anaxago sont trop complexes à appréhender donc... Je n'y vais plus

C'est en effet un reproche qu'on peut faire à Anaxago, qui aime bien l'originalité, comme proposer des montages avec obligations convertibles en actions (OCA) plutôt que de simples obligations. La conversion de la créance en actions de la société est-elle réellement une sûreté complémentaire comme l'affirme Anaxago ?

Ainsi que les calculs prévisionnels de rendement. Dans un cas, j'ai un rendement calculé sur la perception des loyers en attendant la vente, et une participation sur la marge de la vente. Ça donne donc un fixe (les surfaces sont effectivement louées au début de l'opération) et un variable fonction de la marge de l'opération. On n'est plus trop dans le contrat obligataire, là.

Mais, Msimmo et Luciole49 le rappellent, le crowdfunding n'est pas sans risque, et si on ne sent pas, on n'y va pas.

 

[InvestisseurInquiet]

Personnellement exposé à Uniti sur le projet Alhena chez Homunity. Projet censé se terminer en juin 2021. Activation du report contractuel de 6 mois, ok, donc échéance théorique au 31/12/2021.
Bah non. Homunity protocole au 31 mai 2022, avec un échéancier de paiement :
- 10% au plus tard le 23 novembre 2021 : ok, respecté
- 30% au plus tard le 23 décembre 2021 : échéance non respectée. Seulement 10% versés, le complément devait arriver mi-janvier. Si quelqu'un les a vus... Aucune communication d'Homunity.
- 30% au plus tard le 23 janvier 2022 : aucunes nouvelles, ni que ce sera versé, ni que ça ne le sera pas.

Toujours aucunes nouvelles du reliquat de l'échéance du 23 décembre et de l'échéance complète du 23 janvier.
La dernière communication d'Homunity du 23/11/21 annonçait un plan de règlement en quatre étapes, la dernière étant au 23 février.
Passé sur le site voir s'il y avait une nouvelle communication, je constate que le "remboursement prévu" est indiqué désormais à mai 2022, sans aucune explication ni communication.
Quand je pense qu'Homunity m'appelle régulièrement pour me demander pourquoi je n'investis plus chez eux !!!

 

[Serge B]

Mon avis sur cette question :La souscription en OC est plutôt une absence totale de garantie. En cas de conversion vous allez vous retrouver avec des actions qui ne valent pas grand chose (voire rien en valeur comptable si je regarde la plupart des bilans), et surtout sans marché pour vous en défaire.
Votre garantie est surtout une garantie de colle à vie, jusqu’au jour où une réduction de capital pour éponger les pertes ramènera leur valeur à zéro.
En plus : Disposez vous préalablement du contrat de conversion et des statuts de la Société, de la répartition des droits de vote etc…etc…
Cerise sur la gâteau : Si dans une liquidation. Un créancier chirographaire ne vaut pas grand chose, un actionnaire lambda ne vaut rien.

 

[Wallys56]

Je vois que la communication des PF fait de plus en plus souvent l'objet de doléances. Perso je suiis sur - PF (CF, Homunity, Fundimmo, Immocratie, Monégo et Korégraf) c'est vrai qu'Homunity et fundimmo sont pas des champions de la sorte. Même en étant relancé pour connaitre l'évolution d'un dossier initié depuis le 01/04/2021 (Villa Bois du loup) Fundimmo ne communique pas.

 

[InvestisseurInquiet]

Je vois que la communication des PF fait de plus en plus souvent l'objet de doléances. Perso je suiis sur - PF (CF, Homunity, Fundimmo, Immocratie, Monégo et Korégraf) c'est vrai qu'Homunity et fundimmo sont pas des champions de la sorte. Même en étant relancé pour connaitre l'évolution d'un dossier initié depuis le 01/04/2021 (Villa Bois du loup) Fundimmo ne communique pas.

Je n'ai pas testé toutes ces plateformes, mais une différence entre Homunity et CF, c'est que dans le premier cas les coupons sont in fine et dans le deuxième cas mensuels (en tout cas pour les anciens projets car les nouveaux projets CF sont parfois avec des coupons in fine). Au moins avec coupons mensuels, on a l'impression que l'emprunteur est toujours vivant !

 

[boularty]

Bonjour. Petite question. Que se passe-t-il quand on souscrit sur un projet et que la somme demandée est dépassée ? Merci

 

[Maxlan]

[Fundimmo] [Factory & Bellecombe] Comment peuvent ils proposer des projets pareils ? 4% de marge et un promoteur qui accuse deux projets en retard non contractuel dont l'un de près de 8M € ? Je vais dégrader la note de Fundimmo moi !!!

Au moins Fundimmo mentionne l'état des projets en cours, c'est très très bien
Marge 4% & 3 % en effet c'est chaud et sans honoraires de plus mais les biens sont 100% commercialisés & déjà hors eau et hors eau & air ce qui réduit des aléas.
Perso je n'irais pas ...
Peut être est il devenu difficile de trouver des projets ... la concurrence étant forte ...sans parler de l'appétence pour ces investissements dont ma crainte est que les meilleurs dossiers vont se faire captés par une clientèle moins tout venant ni adepte du clic dans la minute

 

[Maxlan]

Bonjour. Petite question. Que se passe-t-il quand on souscrit sur un projet et que la somme demandée est dépassée ? Merci

Parfois c'est prévu dans l'émission souvent le cas chez ClubFunding 5 à 8%. En cas de bug ils annuleront les participations en surplus. Hier Baltis affichait +245% sur <27 Port> à mon avis un bug quelques part d'autant que de souvenir l'operateur ne mettait pas un copeck de fond propre dans l'op donc rien à réduire....

 

[Merlin75]

Au moins Fundimmo mentionne l'état des projets en cours, c'est très très bien

Un étourdi a oublié de mentionner dans le dossier la villa Casone, émise chez Club-Funding cette semaine pour 2,7 M€ (SAS Atrium, même dirigeant.). Une paille...