Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Raug]

En revanche, la communication lacunaire des plateformes sur ces retards me pose un peu plus de problèmes. Non seulement je perds peu à peu confiance en les projets / promoteurs, mais je perds aussi (et surtout) confiance en les plateformes en question, sur lesquelles j'hésite de plus en plus à réinvestir.

Moi je n'hésite pas. Il y a suffisamment de PF sur le marché.
Il n'y en a pas de parfaites, mais certaines font plus d'efforts que d'autres qui sont seulement des commerces d'opportunité.
(Ça me rappelle le début des années 2000 quand les vidéos-clubs fleurissaient autant que les pissenlits au printemps, puis ont commencé à disparaître au même rythme 4 ans plus tard…)

 

[Jpense20]

Il faut nuancer un peu, ce n'est pas parce qu'un projet est en retard qu'il va forcément finir sur le ventre, surtout avec le COVID qui a mis quelques mois dans la vue à quasiment tous les projets... personnellement les 10% de projets avec <6 mois de retard ne m'inquiètent pas trop. Les 5% avec <1 an, un peu plus.

En revanche, la communication lacunaire des plateformes sur ces retards me pose un peu plus de problèmes. Non seulement je perds peu à peu confiance en les projets / promoteurs, mais je perds aussi (et surtout) confiance en les plateformes en question, sur lesquelles j'hésite de plus en plus à réinvestir.

Le cas de Wiseed (plateforme sur laquelle j'investis le plus), qui a complètement verrouillé la communication depuis le COVID, est assez symptomatique :
- reportings transmis globalement en retard
- suppression des indicateurs de santé du projet (qui valaient ce qu'ils valaient, mais avaient le mérite d'exister)
- modération a priori des commentaires dans les espaces de discussion, ne laissant plus la moindre remarque générale passer
- explications très light (quand il y en a) sur les retards
- comportement, à mon avis, un peu trop conciliant avec les promoteurs en question (après est ce que c'est le cas, ou est ce que c'est juste un ressenti lié à leur communication...)

Tout à fait d'accord avec toi, pour 0,9% de commission la communication pourrait être amélioré.
Une partie des projets en retard sont tirés en longueur pour ne pas passer en défaut.
Après le covid viendra l'inflation

 

[yuma]

L'actualité du crowfunding immo cela pourrait être cela
[lien réservé abonné]
A voir les commentaires,et vous que pensez vous??? sinon c'est le graal vu le montant des interêts

 

[NicoNoclaste]

[Baltis] [Mesdemoiselles]

Bonsoir

Que pensez-vous de l'opération de MDB Mesdemoiselles [lien réservé abonné] chez Baltis ?

Que du bien:

• +bonnes localisations,
• +porteur disposant d’une expérience certaine sur la zone et dans ce genre d’opération, et fiable pour l’instant,
• +avec une surface financière conséquente, et une foncière solide,
• +un engagement de 18% des fonds propres,
• +une banque dans la boucle,
• +une marge opérationnelle de rêve de 44,3%, et fondée sur des baux en gestation avancée et des prix de vente crédibles, car basés sur des taux de capitalisation de 4,5% et 5% (à comparer au 2,8% de l’actif Poissonnière, dans le projet YC d’Anaxago…),
• -pas de préco, mais un des actifs répondant au critère de rendement de 4,5% d’un client potentiel déjà identifié,
• +un projet simple,
• +un horizon d’investissement court.

Je vais tâcher de m’y placer.

Je sais que certains prétendent qu'il s'agit "juste" de ne choisir que les bons projets et pas les plateformes mais, sur les 5 derniers "Art de...", êtes-vous sûrs qu'il n'y en avait pas un ou deux qui passaient à l'aise votre moulinette d'analyse et de décision ?

Je n’ai certainement pas la prétention d’avoir de certitude totale quant à la bonne fin d’un projet auquel je souscris après l'avoir passé à ma moulinette. Par là même, je ne prétends pas disposer d’une martingale permettant de détecter à coup sûr les «bons projets», parce que celle-ci n'existe tout simplement pas.

En revanche, j’ai la faiblesse de penser que le crowd immo n’est en rien un jeu de hasard, et que si un projet capote, c’est le plus souvent dû à un ou plusieurs facteurs de risque pré-existants dont la détection a priori aurait pu alerter, et dissuader d’investir.
Une grille d'analyse et d'évaluation ne doit donc être considérée que comme un outil d'aide à la prise d'une décision éclairée, et pas une arme absolue contre un naufrage.

Impossible donc de vous donner une réponse catégorique sur les projets d’«Art de construire» - dont les présentations sont de surcroît et opportunément rendues inaccessibles par Wiseed et Anaxago, et ouverts alors que je ne m’intéressais pas encore au CFI, et avais encore moins construit une méthodologie que j’espère maintenant à peu près rigoureuse. Par contre, persiste et signe, les projets Axone n’auraient pas passé le filtre, ce qui ne veut nullement dire qu’ils n’arriveront pas au bout, croisons les doigts.

Le cas de Wiseed (plateforme sur laquelle j'investis le plus), qui a complètement verrouillé la communication depuis le COVID, est assez symptomatique :
[...]
- modération a priori des commentaires dans les espaces de discussion, ne laissant plus la moindre remarque générale passer

Je n'essaye même plus de poser la moindre question à Wiseed sur ses projets: elles restent maintenant sans réponses - quand elles sont seulement publiées! - notamment quand elles concernent des frais "omis" dans les bilans prévisionnels (intérêts et frais PF, commercialisation...).
J'ai eu le même problème avec MyCapitalImmo.
Bah! Il y a d'autres PF qui jouent encore le jeu...

 

[Zino]

[Baltis] [Mesdemoiselles]

Bonsoir

Que du bien:

• +bonnes localisations,
• +porteur disposant d’une expérience certaine sur la zone et dans ce genre d’opération, et fiable pour l’instant,
• +avec une surface financière conséquente, et une foncière solide,
• +un engagement de 18% des fonds propres,
• +une banque dans la boucle,
• +une marge opérationnelle de rêve de 44,3%, et fondée sur des baux en gestation avancée et des prix de vente crédibles, car basés sur des taux de capitalisation de 4,5% et 5% (à comparer au 2,8% de l’actif Poissonnière, dans le projet YC d’Anaxago…),
• -pas de préco, mais un des actifs répondant au critère de rendement de 4,5% d’un client potentiel déjà identifié,
• +un projet simple,
• +un horizon d’investissement court.

Je vais tâcher de m’y placer.

Merci pour le partage de votre analyse ! Pour ma part, 3 projets chez Baltis : un en retard, un dont la plateforme a prévenu qu’il serait en retard et le 3e avec une des parties prenantes du projet évoqué ci-dessus. Donc je passe pour celui-ci en attendant de voir comment évoluent les autres.

 

[finrod]

L'actualité du crowfunding immo cela pourrait être cela
[lien réservé abonné]
A voir les commentaires,et vous que pensez vous??? sinon c'est le graal vu le montant des interêts

J'ai vu le projet jeudi et je suis resté atéré par le manque d'information. C'est vraiment le "faites nous confiance" poussé à son summum.

 

[adnstep]

L'actualité du crowfunding immo cela pourrait être cela
[lien réservé abonné]
A voir les commentaires,et vous que pensez vous??? sinon c'est le graal vu le montant des interêts

Je ne vois rien. Comme souvent, il faut être inscrit pour voir ces éléments.

 

[baffer]

Et encore, les chiffres sont à prendre avec des pincettes car le projet dont je parle tout le temps, La Verrière, qui aurait dû être remboursé en mai 2021, apparaît simplement "en cours" sur HCF alors qu'il est bien hors délai !

Bonjour @InvestisseurInquiet,
C'est à présent corrigé ! N'hésitez pas à remonter si vous constatez d'autres incohérences, je les remonterai volontiers à l'administrateur pour qu'on arrive à avoir la vision la plus réaliste possible.

 

[Sylvox]

[Baltis] [Mesdemoiselles]

Que du bien:

• +bonnes localisations,
• +porteur disposant d’une expérience certaine sur la zone et dans ce genre d’opération, et fiable pour l’instant,
• +avec une surface financière conséquente, et une foncière solide,
• +un engagement de 18% des fonds propres,
• +une banque dans la boucle,
• +une marge opérationnelle de rêve de 44,3%, et fondée sur des baux en gestation avancée et des prix de vente crédibles, car basés sur des taux de capitalisation de 4,5% et 5% (à comparer au 2,8% de l’actif Poissonnière, dans le projet YC d’Anaxago…),
• -pas de préco, mais un des actifs répondant au critère de rendement de 4,5% d’un client potentiel déjà identifié,
• +un projet simple,
• +un horizon d’investissement court.

Je vais tâcher de m’y placer.

Pareil, je suis bien intéressé mais je n'ai pas alimenté mon compte. Sauf erreur de ma part, sur Baltis Capital il faut bien alimenter son compte en amont?

 

[shut5101]

Pareil, je suis bien intéressé mais je n'ai pas alimenté mon compte. Sauf erreur de ma part, sur Baltis Capital il faut bien alimenter son compte en amont?

bonjour,
non le virement peut se faire a posteriori

 

[ron]

Projet YC Paris Megève sur Anaxago.
Sur ce projet appétissant de prime abord, Anaxago ne dit strictement rien de l'endettement, donc de l'actif net, des sociétés portant les actifs qui seraient vendus et/ou refinancés pour rembourser l'emprunt de 13,1 M€.
Rien non plus sur les raisons du besoin de SAS YC de recourir au coûteux CFI pour rembourser une dette existante.
Autrement dit, une fois encore, Anaxago collecte avec un dossier anormalement flou. Quand c'est flou, il y a un loup...

 

[Sylvox]

bonjour,
non le virement peut se faire a posteriori

Merci !

 

[Nodown]

[Baltis] [Mesdemoiselles]


Que du bien:

• +bonnes localisations,
• +porteur disposant d’une expérience certaine sur la zone et dans ce genre d’opération, et fiable pour l’instant,
• +avec une surface financière conséquente, et une foncière solide,
• +un engagement de 18% des fonds propres,
• +une banque dans la boucle,
• +une marge opérationnelle de rêve de 44,3%, et fondée sur des baux en gestation avancée et des prix de vente crédibles, car basés sur des taux de capitalisation de 4,5% et 5% (à comparer au 2,8% de l’actif Poissonnière, dans le projet YC d’Anaxago…),
• -pas de préco, mais un des actifs répondant au critère de rendement de 4,5% d’un client potentiel déjà identifié,
• +un projet simple,
• +un horizon d’investissement court.

Je vais tâcher de m’y placer.

Merci beaucoup pour cette analyse éclairante !

 

[himalaya75]

Crowdfunding immobilier et PEA-PME
Bonjour, une petite question : je n'ai pas de PEA-PME et je me demande s'il ne serait pas intéressant que j'en ouvre un ? Sachant qu'au-delà de 5 ans seuls csg/crds s'appliquent...
Par contre il me semble que cela complexifie les opérations de financement ? Cela dépend peut-être des plateformes ? Votre avis ? Merci

 

[Raug]

Par contre il me semble que cela complexifie les opérations de financement ? Cela dépend peut-être des plateformes ? Votre avis ? Merci

Et avec quelle banque est-ce le plus facile pour le crowfunding/PEA-PME?
Je suis en train de quitter ING, et envisage de transférer mon PEA, peut-être ouvrir un PEA-PME en plus ?
Merci

 

[Frollo]

Bonjour @InvestisseurInquiet,
C'est à présent corrigé ! N'hésitez pas à remonter si vous constatez d'autres incohérences, je les remonterai volontiers à l'administrateur pour qu'on arrive à avoir la vision la plus réaliste possible.

Bonjour,
Je n’arrive pas à retrouver le projet ”Toulon Esterel” de Homunity / Uniti.
Qui est en fait la reprise du même projet par Anaxago, celui ci bien présent...
Le truc est encore sain, j’ai eu la faiblesse de le prendre à cause de la surface financière d’Uniti... mais c’était sans doute une ânerie

 

[Nodown]

Et avec quelle banque est-ce le plus facile pour le crowfunding/PEA-PME?
Je suis en train de quitter ING, et envisage de transférer mon PEA, peut-être ouvrir un PEA-PME en plus ?
Merci

A ma connaissance, BForBank a des tarifs très intéressants pour le non coté, et Baltis-Capital me disent que ça marche bien avec eux. Mais si je me souviens bien il y a eu quelques mauvaises expériences tout au début du CF sur PEA-PME partagées ici...

 

[Merlin75]

L'actualité du crowfunding immo cela pourrait être cela
[lien réservé abonné]
A voir les commentaires,et vous que pensez vous??? sinon c'est le graal vu le montant des interêts

Bonjour,

Il me semble que l'emprunteur (Kimpli invest) est une création du groupe Bienpreter (voir ici: [lien réservé abonné]). Le "faire part de naissance", en plus d'être pénible à lire, ne précise pas la structuration exacte, mais je me contente d'enregistrer que c'est la même boutique.
On a donc comme garantie une promesse d'affectation hypothéquaire à l'intérieur d'un même groupe.

Accessoirement, le "faire part" de naissance de Kimpli mentionnait "une garantie de type P.D.D. sera mise en place sur la plateforme pour chaque bien immobilier". C'est moi qui ne comprends rien, ou un Privilège Préteur de Denier (ou équivalent) devrait être un tantinet plus solide que ce qui est proposé ici?

Bref, nono-go.

 

[Raug]

Je n’arrive pas à retrouver le projet ”Toulon Esterel” de Homunity / Unity.

Unity ou UNITI ?

 

[Frollo]

Je ne vois rien. Comme souvent, il faut être inscrit pour voir ces éléments.

On y voit des ”joueurs” agressifs reprocher à certains intervenants de poser des questions concernant la garantie d’un projet à la plateforme: édifiant !