[Raizers][Marseille]
Bonsoir
Luciole49 a dit:
Pas du tout envie d'y habiter mais le montage a l'air sérieux ... Attendons l'avis de @NicoNoclaste
C'est gentil de penser à moi, mais je ne suis pas en période d'investissement.
Bon, allez, on y va rien que pour le fun.
Si j'ai bien compris, la première annuité d’intérêts des obligataires sera payée dès l’acquisition du bien, i.e. avec un an d’avance: c’est tellement inattendu qu’on se demande où se trouve le loup…
Si je ne l’ai pas trouvé, j’ai tout de même a minima de sérieux questionnements:
- le coût de construction projeté à 1170€/m² est faible, ça ressemble à du bas/moyen de gamme, d’autant que Nexis Group (entreprise de maçonnerie) n’a que 2 salariés et que la «synergie» dont parle Raizers trouve là ses limites; on peut a priori en déduire qu’elle s’occupera de la maîtrise d’ouvrage, mais pas de la totalité de la maîtrise d’œuvre qui sera en partie assurée par des sous-traitants; l’opérateur peut donc avoir le contrôle des coûts de gestion du projet, mais n’a pas celui de la totalité des coûts de main d’œuvre (sauf une partie de ceux liés aux travaux de maçonnerie), pas plus que celui des coûts des matériaux. Partant, comment les coûts ont-ils été évalués (devis?) et pourront-ils vraiment être tenus? Question élargie: la couverture annoncée du financement est assurée avec les prévisions actuelles de coûts; si ceux-ci devaient être revus à la hausse, l’opérateur pourra-t-il disposer du fond de roulement nécessaire pour l’achèvement du programme, en y injectant par exemple un supplément de fonds propres ou en obtenant un prêt bancaire?
- Ce qui amène une autre question: l’opérateur aurait pu solliciter une banque: l’a-t-il fait? Si oui, avec quel résultat: demande en cours d’instruction, déjà refusée? Si non, pourquoi?
Toutes ces questions mériteront d’être posées à @Raizers (je ne m'en occupe pas). Si des réponses rassurantes devaient être apportées:
- +tout ce qui devait être dit sur la localisation l’a été ci-dessus par les moneyvoxiens locaux, merci à eux,
- -l’expérience du trinôme n’est pas probante, ils collaborent pour la première fois sur un projet d’envergure,
- ~l’engagement de l’opérateur à 17,9% des fonds propres est satisfaisant,
- +tout comme les garanties offertes, à commencer par l’hypothèque de 1er rang; comme d’habitude, les cautions ont une surface financière inconnue; quant à la GAPD, si le programme se grippe, c’est que Nexis Group sera déjà dans le même état…
- -pas de banque, comme déjà relevé,
- +la marge opérationnelle est de 26% sur CA TTC et de 19,5% sur CA HT; ce qui signifie que si on renchérit les coûts des travaux de 100k€, on arrive à 1360€/m², ce qui devient un peu plus confortable, et ramène la marge HT à 13,8% et la marge TTC à 20,4%, ce qui laisse une très belle marge de manœuvre en cas de difficulté de commercialisation; pas d’inquiétude néanmoins à ce sujet, le prix moyen de 4k€/m² neuf semble compétitif pour la zone;
- -pas de préco,
- +la couverture du coût de revient est assurée, dans l’hypothèse où le budget sera tenu;
- ~l’horizon d’investissement est de 24 mois; en cas de refinancement bancaire, il pourrait être raccourci;
- +le PC est purgé.
Ma moulinette me donne un taux de rémunération entre 10 et 10,5%, cohérent avec le taux proposé par Raizers.
Raug a dit:
Autant pour moi :
C'est quoi la promotion immobilière ? [lien réservé abonné]
Google est mon meilleur ami.
Ben oui: il n'y a pas de soldes dans la profession; ils ne font pas volontiers des "promotions" à -50% pour écouler les invendus... Hélas!
Houla! Il est temps pour moi d'aller me coucher...
Miles a dit:
Pas de soucis, pour en revenir au projet en lui-même, que j'ai regardé du coup, je ne m'explique pas non plus pourquoi garder les biens en stock. Pour le commerce je peux imaginer qu'il y a éventuellement la volonté de le revendre loué pour mieux le valoriser mais les logements je ne comprends pas non plus.
Le promoteur ne les garde pas en stock: il attend qu'ils soient en état d'être habités pour les mettre en vente.
On peut imaginer plusieurs raisons possibles pour le promoteur de préférer cette situation:
- le promoteur s'épargne le coût d'une GFA,
- l'acheteur final peut mieux se projeter dans sa future acquisition, puisqu'il l'a sous les yeux, ce qui représente un avantage certain face à la concurrence qui vend sur plans,
- la VEFA nécessite de disposer d'une structure de commercialisation dédiée et active en parallèle des opérations de construction, ce qui occasionne des coûts supplémentaires pour un opérateur qui n'est pas déjà dimensionné pour ça,
- ...
Miles a dit:
120k€ de frais financiers, le planning prévoit effectivement un remboursement dans 1 an mais le contrat obligataire est du double
Là, je suppose que les 120k€ qui apparaissent en "intérêts financiers" sont ceux de la 2ème annuité d'intérêts des obligataires.
Les 120k€ de la 1ère annuité, eux, doivent être comptabilisés dans les "frais financiers", puisqu'ils sont versés dès l'acquisition du bien, i.e. quelques jours ou semaines après la clôture de la levée de fonds.
Si j'ai bien tout compris...
On doit être du même coin
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