Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Macfly59]

[Homunity] [Groupe BMF - Financement de structure 2]
Bonjour,
En dehors des réserves sur le financement corporate en général (pool de plusieurs projets que l'on ne choisit pas par définition), avez-vous des avis sur le financement du groupe BMF proposé sur Homunity ?
Il s'agit de la 2ème tranche de financement de 4 millions après une 1ère en novembre 2021.
Hormis le ratio LTV, les chiffres 2020 de ce groupe semblent très séduisants dans le contexte.
Mais il est trop trop tôt pour avoir les chiffres 2021. J'aurai quand même aimé avoir un début d'analyse comptable sur l'année dernière, au moins le CA et les principaux projets entamés et terminés dans l'année.

 

[berti49]

RAIZERS

doutes du forum ou pas, les 2 opérations du jour sont parties sans problème, comme d'hab...

ce côté "grand loto" où il faut absolument investir n'est pas très rassurant
cela ne milite en rien pour les plateformes à faire un effort sur la documentation, les taux et les garanties...

il suffit d'écouter l'interview du jour du patron de monégo pour comprendre que le nombre de projets va s'intensifier, avec une rémunération moindre du fait de la concurrence accrue des plateformes

 

[Raug]

RAIZERS
il suffit d'écouter l'interview du jour du patron de monégo pour comprendre que le nombre de projets va s'intensifier, avec une rémunération moindre du fait de la concurrence accrue des plateformes

Et cette concurrence va devenir plus largement européenne.

 

[himalaya75]

çà arrive, ils vont annuler les souscriptions s'ils sont sérieux.

oui apparemment c'est le cas

 

[Serge B]

(ClubFunding)(SuperClub) Marseille2

pour moi [Wiseed] PARADIS/MICHELET/ Lot MIREILLE - Sur mes 5 projets à Marseille, deux remboursés, mais les trois autres aïe aïe aïe + d'autres en retard !

Je n'ai rien contre nos amis marseillais, mais je dois avoir "la scoumoune" avec cette ville (et humour "on" , bien sûr), alors STOP !

 

[himalaya75]

(ClubFunding)(SuperClub) Marseille2
il s'agit là d'investissement locatif en partenariat avec COLONIES, mais pas très enthousiaste quant à l'emplacement et compte tenu du manque d'infos...

 

[Raug]

(ClubFunding)(SuperClub) Marseille2

L'adresse ?

 

[himalaya75]

5 rue du marché des capucins, 1er étage...

 

[himalaya75]

si les chambres donnent sur la rue et donc du côté du marché les nuits doivent être courtes...

 

[Raug]

(ClubFunding)(SuperClub) Marseille2
Effectivement, c'est un marché populaire très animé. Pour de la location airnb (La Ville est en train d'étudier pour freiner le phénomène) ou étudiante coloc (il y a une forte demande).
Dans le quartier Noailles, proche de la rue d'Aubagne [lien réservé abonné].
Un permis de louer a été instauré dans cette zone.
Pour l'immeuble, c'est au cas par cas, volonté et possibilité d'entretien de l'immeuble par les copropriétaires et ceux des immeubles voisins ? Un aspect extérieur correct ne garantit pas des problèmes structurels ou de charpente.

 

[CharlyChaumont]

[Raizers]

Le premier a une marge prévisionnelle de 5,4%, inférieure à mon standard mini de 7,5% pour de la promotion.
Le deuxième se situe sur le marché luxembourgeois que je ne connais pas, avec des règles qui ne sont pas forcément les mêmes qu'en France; je ne m'y risque donc pas.
Pour le troisième, j'attends des réponses de Raizers sur quelques anomalies que j'ai relevées pour me prononcer définitivement; mais même en retraitant le prix de vente que je trouve élevé - et la marge (g)astronomique le permet, l'a priori est vraiment favorable.

Bonsoir!
Je me permets de rebondir sur votre message @NicoNoclaste pour savoir si par hasard vous avez eu le retour que vous attendiez de la part de Raizers?
Merci pour vos contributions

 

[Ben5475]

un avis sur loperation majorelle CF, pas d'apport mais le risque me parait faible non?

 

[himalaya75]

un avis sur loperation majorelle CF, pas d'apport mais le risque me parait faible non?

ClubFunding ? Je ne la vois pas sur le site...

 

[ostibapa]

Voici le lien du dossier [lien réservé abonné]

 

[himalaya75]

Voici le lien du dossier [lien réservé abonné]

Merci

 

[himalaya75]

Je suis aussi preneur d'un avis, le projet me semble pas mal

 

[NicoNoclaste]

[Raizers] [Hibiscus]

Bonsoir

Je me permets de rebondir sur votre message @NicoNoclaste pour savoir si par hasard vous avez eu le retour que vous attendiez de la part de Raizers?

Non, et c’est d’ailleurs assez surprenant de leur part.

@Raizers , si vous êtes à l’écoute...

Les questions portaient sur la structure du financement d’une part, et les intérêts et frais financiers prévus au bilan opérationnel d’autre part.

Concernant la structure de financement, on note que le besoin exprimé dans la présentation est de 20M€, alors que le coût prévisionnel HT de l’opération apparaît à 15M€ maximum; je trouvais que la différence notable méritait quelques explications: à quoi vont être employés les 5M€ restants?

Pour les emprunts bancaires et CFI: les 615k€ de frais financiers peuvent correspondre aux frais PF pour 215k€, et aux 400k€ séquestrés pour le paiement de leur première annuité aux obligataires; les 723k€ d’intérêts financiers doivent donc correspondre aux 400k€ de la deuxième et dernière annuité des obligataires, et aux intérêts et frais bancaires pour les 323k€ restants; si l’on imagine que les intérêts sont payés in fine avec le capital (14M€), le taux global est donc de 1,15% annuel: là, j’ai un peu de mal à l’avaler, le taux observé sur les rares projets où il est mentionné se situant plutôt à 2,5 ou 3 fois ce chiffre. Des tirages échelonnés n’expliquant pas ce grand écart, mon hypothèse était donc que les 400k€ de la deuxième annuité avaient purement et simplement été oubliés, mais demande à être confirmée (ou infirmée).

Si une réponse satisfaisante/rassurante devait être apportée à la première question, je pourrai participer à la levée de fonds.
En effet, en corrigeant le bilan dans le cas d'un éventuel oubli de 400k€ sur la deuxième question, et si l'on ramène la marge prévisionnelle à 15%, on obtient des prix d'acquisition d'environ 21200€/m2 et 24600€/m2 respectivement pour les scénarii avec et sans PC accordé, en tenant compte d'une commission évaluée à 5% pour l'agence immobilière; le premier prix est résolument attractif, et le second plus en rapport avec ceux du marché que dans le scénario opérateur: ça rassure.

 

[Raizers]

[Raizers] [Hibiscus]

Bonsoir


Non, et c’est d’ailleurs assez surprenant de leur part.

@Raizers , si vous êtes à l’écoute...

Les questions portaient sur la structure du financement d’une part, et les intérêts et frais financiers prévus au bilan opérationnel d’autre part.

Concernant la structure de financement, on note que le besoin exprimé dans la présentation est de 20M€, alors que le coût prévisionnel HT de l’opération apparaît à 15M€ maximum; je trouvais que la différence notable méritait quelques explications: à quoi vont être employés les 5M€ restants?

Pour les emprunts bancaires et CFI: les 615k€ de frais financiers peuvent correspondre aux frais PF pour 215k€, et aux 400k€ séquestrés pour le paiement de leur première annuité aux obligataires; les 723k€ d’intérêts financiers doivent donc correspondre aux 400k€ de la deuxième et dernière annuité des obligataires, et aux intérêts et frais bancaires pour les 323k€ restants; si l’on imagine que les intérêts sont payés in fine avec le capital (14M€), le taux global est donc de 1,15% annuel: là, j’ai un peu de mal à l’avaler, le taux observé sur les rares projets où il est mentionné se situant plutôt à 2,5 ou 3 fois ce chiffre. Des tirages échelonnés n’expliquant pas ce grand écart, mon hypothèse était donc que les 400k€ de la deuxième annuité avaient purement et simplement été oubliés, mais demande à être confirmée (ou infirmée).

Si une réponse satisfaisante/rassurante devait être apportée à la première question, je pourrai participer à la levée de fonds.
En effet, en corrigeant le bilan dans le cas d'un éventuel oubli de 400k€ sur la deuxième question, et si l'on ramène la marge prévisionnelle à 15%, on obtient des prix d'acquisition d'environ 21200€/m2 et 24600€/m2 respectivement pour les scénarii avec et sans PC accordé, en tenant compte d'une commission évaluée à 5% pour l'agence immobilière; le premier prix est résolument attractif, et le second plus en rapport avec ceux du marché que dans le scénario opérateur: ça rassure.

Bonjour,

Effectivement, dans la structure de financement ont été rajoutés les fonds exigés par la banque (environ 6 M€) pour le financement. Ces fonds correspondent à la preuve d’apport en fonds propres permettant de débloquer le crédit. Ils font donc partie intégrante du besoin de financement car ils permettent l’opération.
Concernant les frais financiers, en effet ils correspondent aux frais Raizers, à la première année d’intérêts séquestrés ainsi qu’aux frais financiers de la banque. Les intérêts financiers correspondent aux intérêts bancaires/Raizers de la deuxième année, le taux proposé par la banque étant de 1,85% sur ce projet.

Nous restons à votre disposition pour toutes questions complémentaires.

Bonne journée.

L'équipe Raizers

 

[Luciole49]

[Raizers] [Hibiscus] 40% en 20 minutes malgré un gros bug çà décoiffe !!!

 

[berti49]

[Raizers] [Hibiscus] 40% en 20 minutes malgré un gros bug çà décoiffe !!!

c'est normal tu viens de mettre 1M€