Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[ostibapa]

Je suis bien sur le projet Saint Cergues. Effectivement, c'est AGC Promotion et pas Léman Promotion. Mes excuses.

En ce qui concerne le projet, extrait du point du 05 mars 2021 :

Depuis notre dernier reporting en septembre dernier, des dissensions sont apparues entre les 2 associés à l’origine du projet. Aux termes de longues négociations, M Dori, également président de LEMAN PROMOTION, a accepté de se retirer du projet et de vendre ses parts à un nouvel entrant, M Boeche. M Boeche dirige plusieurs entreprises de BTP en Haute Savoie, spécialisées dans la construction et la rénovation de maisons.Les démarches en vue de la cession ont pris un certain temps (acte de cession, audit, resignature de contrats, …) et ont paralysé l’opération. La cession est effective depuis le 25 février 2021.

Comme indiqué dans mon message précédent, ce M. Boeche respecte bien peu les remboursements partiels auxquels il s'était engagé en contrepartie de la prorogation du projet... Extrait du point projet au 22 octobre 2021:

Après une session de travail avec LEMAN PROMOTION sur le calendrier à venir des travaux et des appels de fonds de l’opération de Saint Cergues, nous avons établi qu’une prorogation de 6 mois de l’emprunt obligataire était nécessaire, soit jusqu’au 11 mars 2022.En contrepartie et en gage de bonne volonté, LEMAN PROMOTION s’est engagé à procéder d’ici la fin de l’année à 2 remboursements partiels du principal, à hauteur de 20% chacun. Le premier devrait prochainement intervenir (suite à un appel de fonds envoyé cette semaine) et le second en décembre.

Le constat à ce jour est qu'il y'a eu un unique remboursement de 10% le 24 novembre.

 

[Luciole49]

@ostibapa d'accord c'est plus clair comme cela mais en même temps la prolongation de 6 mois est contractuelle OK je vais demander à Raizers.

Leman Promotion porte le projet St Cergues et DORI cède ses parts et démissionne. OK faudrait voir si ILINE est dans associé à DORI.

Un désaccord entre associés çà devient cocasse car Monsieur DORI est associé avec sa femme.

 

[Raug]

J'aime bien LPB à cause des délais pour examiner les dossiers.
Mais ce sont trop souvent des petits projets, avec des emprunteurs solitaires et des remboursement prévus à trop brève échéance parfois pour le rendement annoncé.
Il y a sûrement des investisseurs à qui ça convient ?

[LPB] [Lemaître]
Projet solo. Bonne marge, mais rendement 11% entre 4 et 12 mois… Et si c'est 4 ?
Un garage, un jardin, quand même mitoyen d'un restaurant avec grande terrasse et parking en face.
[LPB] [Le Liberté]
Projet solo. Bonne marge, mais rendement 10% entre 3 et 12 mois… Et si c'est 3 ?
Je n'aime pas l'idée de transformer des caves en appartement. C'est encore autorisé en France en 2022 ?
[LPB] [Le Jacques]
Projet solo. Petite marge si commercialisation longue. Rendement10% entre 6 et 16 mois…
Dommage la cuisine anti-ergonomique, toute en longueur, qui manque de lumière naturelle.

 

[Luciole49]

[LPB] [Le Liberté]
Projet solo. Bonne marge, mais rendement 10% entre 3 et 12 mois… Et si c'est 3 ?
Je n'aime pas l'idée de transformer des caves en appartement. C'est encore autorisé en France en 2022 ?

Transformer des caves en appartement ? Oui Santini m'avait fait le coup d'autoriser une copropriétaire à transformer la cave en appartement. Elle avait fait une très belle affaire en trouvant des pigeons acheteurs. Aujourd'hui çà passerait pas je sais même pas comment c'est passé en 2010. 2 mètres sous plafond, 3 faces enterrées la dernière face donnant sur terrasse et vue panoramique a flanc de colline. Au dessus de la tête les bruits de pas dans le hall, les évacuations de l'immeuble dans le fond aménagé en salle d'eau. çà devait être irrespirable et aujourd'hui interdit de location à mon avis. Les proprios ils ont le droit de dormir dans leur voiture dans la niche de leur chien ou dans les cabanes au fond du jardin mais pas d'héberger dans ces conditions.

 

[Raug]

Oui Santini m'avait fait le coup…

Santini ? Le cousin de Pierre-Marie Santucci à Propriano ?

 

[NicoNoclaste]

[Raizers] [Sciez]

Un désaccord entre associés çà devient cocasse car Monsieur DORI est associé avec sa femme.

... Seulement dans ACG Promotion, mais pas dans Leman Promotion, véhicule d'investissement dans le projet St Cergues et où le co-associé de Dori était Iline, qui a donc fait rentrer Boeche pour reprendre les parts de Dori. Sinon, on serait en plein Feydeau!

On retiendra donc que le binôme Iline/Boeche, qui gère le projet St Cergues chez Immocratie avec Léman Promotion, remet le couvert sur le projet Sciez chez Raizers avec Symphony.

 

[Raug]

[Raizers] [Sciez]


... Seulement dans ACG Promotion, mais pas dans Leman Promotion, véhicule d'investissement dans le projet St Cergues et où le co-associé de Dori était Iline, qui a donc fait rentrer Boeche pour reprendre les parts de Dori. Sinon, on serait en plein Feydeau!

On retiendra donc que le binôme Iline/Boeche, qui gère le projet St Cergues chez Immocratie avec Léman Promotion, remet le couvert sur le projet Sciez chez Raizers avec Symphony.

Et allons donc ! En plus d'être expert comptable, maintenant il faut devenir généalogiste pour placer ses sous avec un minimum d'efficacité…

 

[finrod]

Transformer des caves en appartement ? ..... 2 mètres sous plafond, 3 faces enterrées la dernière face donnant sur terrasse et vue panoramique a flanc de colline.

Ca s'appelle des trous de Hobbits. D'ailleurs si mes souvenirs littéraires sont bons, Dori s'y connait aussi en trous de Hobbits.

 

[Jpense20]

Ca s'appelle des trous de Hobbits. D'ailleurs si mes souvenirs littéraires sont bons, Dori s'y connait aussi en trous de Hobbits.

Normal tout çà Dori c'est le mari de l'exploratrice non?

 

[Luciole49]

Santini ? Le cousin de Pierre-Marie Santucci à Propriano ?

André Santini maire d Issy les Moulineaux

 

[Luciole49]

[Raizers] [Sciez]


... Seulement dans ACG Promotion, mais pas dans Leman Promotion, véhicule d'investissement dans le projet St Cergues et où le co-associé de Dori était Iline, qui a donc fait rentrer Boeche pour reprendre les parts de Dori. Sinon, on serait en plein Feydeau!

On retiendra donc que le binôme Iline/Boeche, qui gère le projet St Cergues chez Immocratie avec Léman Promotion, remet le couvert sur le projet Sciez chez Raizers avec Symphony.

J ai pas vu que l'une était déjà dans le capital de Léman investissement les statuts sont signés par m et Mme.

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

J ai pas vu que l'une était déjà dans le capital de Léman investissement les statuts sont signés par m et Mme.

[lien réservé abonné]

 

[Luciole49]

Bonjour

[lien réservé abonné]

Ah connais pas, j'utilise Pappers je dois avoir la même info et c'est bien ce que je dis Leman promotion créée par DORI et ACG détenue par Monsieur et madame et cédée en 2021 à Iline et Boesch. Raizers va interroger Immocratie et nous répondre.

 

[Raug]

André Santini maire d Issy les Moulineaux

Lui je ne le connais pas, je ne suis pas d'Issy. C'est un nom courant là-bas…

 

[Raug]

[Raizers] [Uniti-Les Jardins d'Emilie]
1ère annuité versée ce jour. Tutto va bene.

 

[InvestisseurInquiet]

Projet "Atelier 92" chez CF : "Le refinancement bancaire est en cours de négociation. Prochainement, l’opérateur devrait recevoir un accord."
Pour mémoire, il s'agit du même opérateur que le projet "La Verrière" chez Homunity, où l'opérateur est sur le point de se refinancer depuis 18 mois. (projet non remboursé à l'échéance reportée)

Projet "La Verrière" chez Homunity : Pour mémoire, l'emprunteur (rattaché à Balthazar Idefisc) est sur le point de se refinancer depuis 18 mois et est désormais en report non contractuel. Echéance théorique le 31/03/21, reportable de six mois.

Message du 03/12/21 : "Un protocole d’accord a pu être signé avec l’opérateur le 30 novembre dernier. Nous avons accepté de surseoir à une procédure de recouvrement judiciaire à la double condition suivante :
1) La fourniture avant le 31/12/21 par l’opérateur de la preuve tangible (refinancement bancaire, acte de vente) d’une solution pour nous rembourser ;
2) Le remboursement de notre créance le 31 mars 2022 au plus tard."

Message du 12/01/22 : "La première échéance prévue dans le protocole, fixant au 1er janvier 2022 la date butoir de la présentation à Homunity d'un plan de refinancement, n'a pas été respectée par l'opérateur. Malgré nos relances, aucun document prouvant l'effectivité du plan de refinancement ne nous a été apporté. En conséquence, nous avons mis en demeure l'opérateur de payer et notre conseil habituel a été chargé du dossier afin d'assigner en paiement l'opérateur."

Je laisse de côté le fait que ça fait plus d'un an et demi que l'opérateur est sur le point de se refinancer.

Mais j'ai une question : le projet était assorti d'une garantie de la maison mère (ok, ça ne vaut rien, pas besoin de me l'expliquer) et d'une promesse hypothécaire sur le bien. Pourquoi Homunity ne cherche-t-il pas à convertir la promesse hypothécaire en hypothèque ?

Ca sent mon premier gadin...

 

[Montja]

Pourquoi Homunity ne cherche-t-il pas à convertir la promesse hypothécaire en hypothèque ?

Je ne sais pas si d'autres PF sont déjà allés jusque là. Si non, la raison pourrait en être la crainte de fait d'être grillé auprès des emprunteurs potentiels qui pourraient préférer des pf disons plus conciliantes

 

[Luciole49]

Une promesse d'hypothèque çà ne vaut rien, un ordre de paiment irrévocable non plus, la caution du dirigeant personne physique est gangrénée par le code de la consommation même si çà va beaucoup mieux depuis le 1er janvier 2022 avec la réforme du cautionnement (qui ne touche pas les bailleurs la presse raconte n'importe quoi). Les hypothèques sur d'autres biens ou autres sûretés réelles et la caution d'une maison mère qui affiche une bonne santé financière sont bien plus intéressants.

 

[InvestisseurInquiet]

Une promesse d'hypothèque çà ne vaut rien, un ordre de paiment irrévocable non plus, la caution du dirigeant personne physique est gangrénée par le code de la consommation même si çà va beaucoup mieux depuis le 1er janvier 2022 avec la réforme du cautionnement (qui ne touche pas les bailleurs la presse raconte n'importe quoi). Les hypothèques sur d'autres biens ou autres sûretés réelles et la caution d'une maison mère qui affiche une bonne santé financière sont bien plus intéressants.

Pourquoi "ça ne vaut rien" ?

 

[Luciole49]

Pourquoi "ça ne vaut rien" ?

L'inexécution d'une promesse d'hypothèque ne peut se résoudre qu'en dommages et intérêts​