[Wiseed] [LA VENELLE -MGM Partners]
Bonjour
Je ne suis pas sur ce projet, et de ce fait n'ai ni n'ai eu accès à sa présentation; je ne puis d'ailleurs que déplorer le fait que Wiseed ne donne plus accès aux présentations de ses projets, une fois les levées de fonds closes.
SW94 a dit:
Après nous être entretenu avec l’opérateur et après analyse d’éléments, il apparait que la société MG PARTNERS a été contrainte d’utiliser ces fonds pour assurer le bon déroulement de l’opération, et notamment en raison des éléments suivants :
- Augmentation imprévue des coûts liés à l’acquisition du foncier ;
Je ne vois pas en quoi les coûts d’acquisition du foncier peuvent poser des difficultés: ce sont par essence ceux sur lesquels on ne peut avoir aucune surprise, car ils sont fixés bien en amont de l’élaboration du dossier:
- coût du foncier lui-même, établi par le compromis de vente,
- frais de mutation (notaire + taxes diverses),
- commission de l’éventuel apporteur d’affaire,
- frais du géomètre et du sondeur, pour autant qu’on puisse les relier à l’acquisition.
SW94 a dit:
- Commercialisation lente du fait de la forte tension du marché immobilier neuf ;
Chris78 a dit:
En quoi la tension du marché immobilier neuf provoque une commercialisation lente ? Cela devrait être le contraire ...
On peut penser qu’il y a lapsus et que le rédacteur voulait parler d’une tension sur les prix de l’immobilier neuf qui défavoriserait le programme; il faut voir à cet égard ce que sont les prix du programme en question comparativement à ceux de la concurrence dans le même secteur, et vérifier que l’opérateur n’a pas voulu se montrer trop gourmand; si c’est le cas et que sa prévision de marge est déjà faible... no comment!
SW94 a dit:
- Apparition de la problématique sanitaire (variant omicron) ; et
C’est l’argument passe-partout depuis bientôt deux ans; ici encore, il faut voir ce que la marge prévisionnelle du promoteur lui donne comme oxygène.
SW94 a dit:
- Fonds de roulements conséquent du fait de la taille de l’opération.
Apparemment, le rédacteur confond fond de roulement et besoin en fond de roulement; la taille du programme, connue dès le départ, a dimensionné son besoin en fond de roulement; ce sont le montant et la structure du financement qui doivent assurer le fond de roulement; si, comme je le suppose dans mon interprétation du deuxième point, moins de VEFA ont été signées qu’initialement prévu, il manque fatalement des liquidités pour assurer la continuité des opérations et le fond de roulement menace de passer en négatif.
Je n'ai qu'un projet chez Wiseed, et c'est un de mes 4 en retard de plus de 6 mois. Je regarde de temps en temps et par curiosité les dossiers CFI qu'ils proposent, et suis immanquablement affligé par leurs bilans prévisionnels: réduits à portion congrue, frais financiers et/ou de commercialisation très souvent occultés... et les questions qu'on leur pose à ce sujet dans l'onglet approprié restent sans réponse.
Donc bonne année chère Luciole !
