Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

[Raizers][Creil Tassigny]
Bonsoir, que pensez-vous de l'opération de ce lundi ? Le prix au m2 est un peu surestimé semble-t-il, de plus il y a pas mal de rez-de-chaussée à commercialiser...

J'ai l'intention d'y aller

 

[himalaya75]

Ok...
Plein centre-ville, déjà plusieurs appartements pré commercialisés, marge correcte de l'opérateur ?
Joyeux Noël !

 

[Ograweb]

il n'y aucun projet en retard
mais l'absence d'intervention de Tikehau faites ce que je dis faites pas ce que je fais pèse dans la balance.

[lien réservé abonné]
Sauf erreur de ce site, il y a au moins 2 financements de structures qui étaint prévu pour un remboursement en 2021. La collecte d’homunity est elle pour rembourser les précédentes ?

Beaucoup trop de financement crowd, avec plusieurs plateformes, et de plus je n’ai pas l’impression qu’Homunity ai communiqué la dessus. La caution du groupe à t’elle été déjà accordée aux autres financements ?
Ça me fait penser à Axone…

 

[Luciole49]

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Sauf erreur de ce site, il y a au moins 2 financements de structures qui étaint prévu pour un remboursement en 2021. La collecte d’homunity est elle pour rembourser les précédentes ?

Beaucoup trop de financement crowd, avec plusieurs plateformes, et de plus je n’ai pas l’impression qu’Homunity ai communiqué la dessus. La caution du groupe à t’elle été déjà accordée aux autres financements ?
Ça me fait penser à Axone…

Faut pas exagérer deux projets en retard non contractuels en état remboursé. Beaucoup de projets mais grosse structure. Non cela n'a rien à voir avec Axone. Enfin la semaine prochaine je tente ma chance sur deux Fundimmo et deux Raizers et le projet Homunity me parait moins sexy puis j'ai une dent contre Homunity à cause d'Axone. maintenant en cherchant un peu on voit l'effondrement d'Axone à compter du 1er confinement. Les entreprises qui ont passé le confinement me semble beaucoup plus fiables.

 

[NicoNoclaste]

[Raizers][Creil Tassigny]

Bonjour et bonnes fêtes à tous.

Bonsoir, que pensez-vous de l'opération de ce lundi ? Le prix au m2 est un peu surestimé semble-t-il, de plus il y a pas mal de rez-de-chaussée à commercialiser...

Le prix du m² me semble pourtant assez correct: il se situe légèrement au-dessus des prix de l’ancien de la zone, certes, mais ce sera du rénové/neuf, relativement bien situé et franchement en-dessous du prix des programmes neufs.
Pour moi, le problème se situe ailleurs.

marge correcte de l'opérateur ?

On constate que les frais de l’agence Immoplus, chargée de la commercialisation des lots, ont été omis dans le bilan, et les y inclure ferait encore baisser une marge prévisionnelle de 12,2% déjà bien basse et hors limite selon mes standards. Comptez ces frais à 4%, et vous descendez la marge d'autant, vers 8%.
Vous comprenez ma réticence...

maintenant en cherchant un peu on voit l'effondrement d'Axone à compter du 1er confinement.

Ça date de bien avant: le résultat net d’Axone est en négatif depuis l’exercice 2016 inclus, tout comme ses capitaux propres. En 2020, je ne sais pas: les comptes n’ont pas été publiés.

 

[Luciole49]

Ça date de bien avant: le résultat net d’Axone est en négatif depuis l’exercice 2016 inclus, tout comme ses capitaux propres. En 2020, je ne sais pas: les comptes n’ont pas été publiés.

Un résultat net négatif n'est pas pertinent dans ce genre d'activité où le gain ou perte n'est comptabilisé qu'à la clôture du projet.

 

[NicoNoclaste]

Un résultat net négatif n'est pas pertinent dans ce genre d'activité où le gain ou perte n'est comptabilisé qu'à la clôture du projet.

D'accord si l'on ne parlait que d'un exercice isolé, mais c'est ici loin d'être le cas: on parle de quatre exercices consécutifs!

La durée du cycle d'un projet immobilier - autorisations, acquisition, exécution et commercialisation - peut s'étaler sur plusieurs exercices comptables, deux pour un MdB, plus pour une promotion immobilière.

En début d'activité, il est normal qu'un promoteur fasse quelques exercices dans le rouge; mais, si tout se passe normalement, les gains des premiers projets livrés viennent compenser les pertes provisoires des projets plus récents toujours en cours; les résultats de l'entreprise, tenant compte des commercialisations des projets normalement bénéficiaires et des projets toujours en cours de réalisation, doivent logiquement revenir à l'équilibre par effet de lissage, puis redevenir franchement bénéficiaires au moins une année sur deux.

Dans le cas d'Axone, qui opère depuis 2012, rien de tel: 2016 dans le rouge, 2017 idem, 2018 idem, 2019 idem... Quand faut-il donc commencer à s'émouvoir? Il n'y a que l'Etat pour pouvoir supporter éternellement une telle situation.
Voire...

 

[Luciole49]

Dans le cas d'Axone, qui opère depuis 2012, rien de tel: 2016 dans le rouge, 2017 idem, 2018 idem, 2019 idem... Quand faut-il donc commencer à s'émouvoir? Il n'y a que l'Etat pour pouvoir supporter éternellement une telle situation.
Voire...

Nous avions des sociétés distinctes qui portaient le projet qui étaient caution. Ce n'est qu'au moment de la dissolution de la société que les bénéfices remontent vers la société mère qui peut être déficitaire. Sauf qu'ici il y a eu entourloupe car les résultats des filles ont été engloutis par la société mère au lieu de rembourser au préalable les investisseurs. C'est le montage foireux de Homunity qui ne va pas. Prêter à la mère et se faire cautionner par la fille, du coup l'argent a disparu on ne sait même pas s'il a servi pour la fille. Les filles sont des SNC donc la mère en est indéfiniment reponsable et si un projet foire c'est tout le groupe qui s'effondre alors que si le projet est en SAS avec caution de la mère pour les investisseurs c'est beaucoup plus confortable.

 

[Luciole49]

On constate que les frais de l’agence Immoplus, chargée de la commercialisation des lots, ont été omis dans le bilan, et les y inclure ferait encore baisser une marge prévisionnelle de 12,2% déjà bien basse et hors limite selon mes standards. Comptez ces frais à 4%, et vous descendez la marge d'autant, vers 8%.
Vous comprenez ma réticence...

Les frais d'agence sont à la charge des acquéreurs. Ce n'est pas une promotion immobilière (frais 3%) mais une opération marchand de biens. Je suis d'accord que la marge est faible mais le dossier semble de qualité puis il y a de vraies garanties.

7

T3 (bât 1)

80,23

2 195

176 120

a vendre 185.000 euros par Immoplus.

 

[fab]

[Fundimmo] [Acqua Rosa] Perros Guirec.

Le projet est séduisant, bonne préco (malgré le prix au m2), excellente marge pour de la promotion, bon emplacement.
Mais cet article a refroidi mes ardeurs. Il y a quand même un T4 à 900000 euros à écouler et un 2ème dont le prix n'est pas mentionné.
Perros-Guirec. Acqua Rosa : une nouvelle résidence de standing au port [lien réservé abonné]

 

[NicoNoclaste]

Nous avions des sociétés distinctes qui portaient le projet qui étaient caution. Ce n'est qu'au moment de la dissolution de la société que les bénéfices remontent vers la société mère qui peut être déficitaire. Sauf qu'ici il y a eu entourloupe car les résultats des filles ont été engloutis par la société mère au lieu de rembourser au préalable les investisseurs.

Si la société mère est Axone Promotion, elle n'a pas vu remonter le moindre bénéfice pendant au moins quatre année, obligataires servis ou non. S'il y a eu des bénéfices, ils sont partis ailleurs, mais où?
Mais là, je parle dans le vide, n'ayant pas accès au détail des dossiers dans lesquels je n'ai pas investi...

C'est le montage foireux de Homunity qui ne va pas. Prêter à la mère et se faire cautionner par la fille,

Ça, ça arrive encore souvent dans l'écosystème du crowd immo... Scandaleux, mais beaucoup d'investisseurs adhèrent...

du coup l'argent a disparu on ne sait même pas s'il a servi pour la fille. Les filles sont des SNC donc la mère en est indéfiniment reponsable et si un projet foire c'est tout le groupe qui s'effondre alors que si le projet est en SAS avec caution de la mère pour les investisseurs c'est beaucoup plus confortable.

C'est plus sécurisant, certainement. Je crois me souvenir que c'est ce détail qui a permis à Anaxago de récupérer quelques billes du désastre Terlat.

Les frais d'agence sont à la charge des acquéreurs.

Après relecture de la présentation, ce n'est vraiment pas explicite. Et si ce détail figure dans les documents, je n'ai jamais pu y accéder, de façon assez surprenante.

Ce n'est pas une promotion immobilière (frais 3%) mais une opération marchand de biens.

On a déjà vu passer des projets MdB où des frais de commercialisation sont prévus au bilan, donc à la charge de l'opérateur.
En l'occurrence, les prix sur Immoplus dépassent de 5% les prix de la grille de commercialisation, mais on ne sait toujours pas si ce sont des prix net vendeur ou pas, là non plus, ce n'est pas explicité; ce 5% pourrait simplement représenter la marge de négociation que l'agence s'autorise pour pouvoir rejoindre in fine les prix fixés par le mandat.

il y a de vraies garanties.

Oui, les GAPD sont solides, et Raizers fait figure de bon élève en donnant maintenant systématiquement une idée de la surface financière des cautions.

 

[Luciole49]

Oui, les GAPD sont solides, et Raizers fait figure de bon élève en donnant maintenant systématiquement une idée de la surface financière des cautions.

J aurai aimé faire plus après la relecture du contrat d'émission et c'était trop tard. Bon je suis déjà sur Gouvieux.

 

[himalaya75]

Moi ClubFunding à 17h qui me semble digne d'intérêt...

 

[Maxlan]

Moi ClubFunding à 17h qui me semble digne d'intérêt...

[CLUBFUNDING] [Domaines de louest Lyonnais]

Hypothèque sur les lots restant à vendre sur un autre projet financé venant d'être remboursé.... pas sûr de comprendre: s'il les vend on est remboursé? ça bloque la vente ? difficulté à vendre ?

 

[cmdurand]

(clubfunding) / domaine de l’ouest Lyonnais . Souscrit mais juste à temps il faut être rapide et demain un projet sur l.ile de ré pour 285000€ . Emplacement intéressant mais tout à un prix max ( marge faible) je ne connais pas le marché sur cette ile.
j.avais pas vu le permis peut ne pas être autorisé...

 

[fiduf]

[clubfunding][Bandol appartement]

Bonsoir,
Projet avec un taux initial de 9% qui devait être remboursé le 15/07/2021 et qui a été prolongé une première fois avec un taux déjà bonifié de 1%, soit 10% jusqu'au 15/12/2021....

"SUIVI DU PROJET (au 21/12/2021)
A la suite de nombreux échanges avec l’opérateur, l’échéance est repoussée de 3 mois avec un taux bonifié de +2%. L’avenant est en cours de signature et nous ne manquerons pas de revenir vers vous pour vous confirmer ces caractéristiques."

6 jours plus tard.....

"SUIVI DU PROJET (au 27/12/2021)
Nous vous confirmons que l’avenant a été signé dont la nouvelle date d’échéance est prévue le 15/03/2022 avec un taux bonifié de +1% (soit 10%)."

Caractéristiques non confirmées donc.....Circulez, y'a rien à voir.....
Je leur ai donc écrit et vais attendre leur réponse...

 

[Zino]

[clubfunding][Bandol appartement]

Bonsoir,
Projet avec un taux initial de 9% qui devait être remboursé le 15/07/2021 et qui a été prolongé une première fois avec un taux déjà bonifié de 1%, soit 10% jusqu'au 15/12/2021....

"SUIVI DU PROJET (au 21/12/2021)
A la suite de nombreux échanges avec l’opérateur, l’échéance est repoussée de 3 mois avec un taux bonifié de +2%. L’avenant est en cours de signature et nous ne manquerons pas de revenir vers vous pour vous confirmer ces caractéristiques."

6 jours plus tard.....

"SUIVI DU PROJET (au 27/12/2021)
Nous vous confirmons que l’avenant a été signé dont la nouvelle date d’échéance est prévue le 15/03/2022 avec un taux bonifié de +1% (soit 10%)."

Caractéristiques non confirmées donc.....Circulez, y'a rien à voir.....
Je leur ai donc écrit et vais attendre leur réponse...

Bonjour, vous recevez des alertes email de la part de CF lors de la mise à jour de ces suivis de projet ?

 

[fiduf]

Bonjour, vous recevez des alertes email de la part de CF lors de la mise à jour de ces suivis de projet ?

Non, je reçois juste une notification dans mon espace....

 

[Montja]

[Fundimmo] Haute Seille du 27/05 . Projet intégralement remboursé ce jour

 

[Serge B]

Je leur ai donc écrit et vais attendre leur réponse...

et CF [NICE ARENAS]

Vous pouvez toujours attendre !

Je leur ai demandé en milieu de semaine dernière les conditions de sortie anticipée (proposée sur le site) pour Nice ARENAS, ainsi que des explications sur le non versement des intérêts de Décembre, pourtant considérés comme versés.

Première demande mercredi, relance vendredi, date limite pour la sortie anticipée aujourd’hui... Aucune réponse, tout juste un accusé de réception automatique au premier mail, mais rien pour le second.

Qu'ils se f.... des investisseurs une fois le produit placé, nous le savions déjà.

J'en suis à penser que leur proposition de sortie anticipée était un fake (ou un coup de publicité) . Colère contre eux.