[Fundimmo] [Le 360]
[Fundimmo] [Les Augustines 2]
[Clubfunding] [Connexion 117]
[Raizers] [Twenty Campus]
Bonsoir
Pour le 360, la marge de 6% signifie pour moi le NoGo immédiat.
Pour Augustines 2, il s’agit de financer le remboursement du projet Les Augustines, de la même plate-forme, qui arrive à échéance ce mois-ci, l’épisode du Covid n’ayant visiblement pas été propice à la mise en œuvre d’une autre solution; j’aimerais à cet égard savoir ce qu’il était prévu à l’origine sur la sortie de ce premier projet...
En tout état de cause, je trouve les comptes du groupe et de la holding peu engageants, et l’explication du Covid comme cause des résultats négatifs pour 2020 peu encourageante: compte tenu de la gestion au jour-le-jour de la pandémie depuis près de 2 ans, comment anticiper une amélioration de ces structures dans l’avenir? Ça se fera donc sans moi.
Pour Connexion 117, idem que pour le 360: la marge de 4% est bien trop faible pour que je m’y intéresse.
Pour Twenty Campus de Raizers, je note plusieurs choses qui me gênent:
- le prix de vente est de 5185€/m² TTC (le prix indiqué de 4100€/m² ne correspond à rien, le prix HT est de 4321€/m²); je ne sais pas comment est traitée la TVA par un acheteur en LNMP, ni donc comment elle influe sur la rentabilité de l’opération;
- ce prix de vente est environ 2 fois plus élevé que le prix du neuf sur Saint-Etienne;
- ce fait est argumenté par la rareté des petites surfaces dans cette zone, ainsi que par la cible d’acheteur en LNMP visée: comme le plus souvent dans ce type de cas, l’opérateur cherche à capter une partie de l’avantage fiscal lié à l’investissement.
Dans les faits:
- -l’engagement de 4,4% du porteur en fonds propres n’est que symbolique;
- -pas de banque;
- -la commercialisation n’a pas encore commencé;
- -par là même, la couverture du coût de revient est loin d’être assurée; la commercialisation a intérêt à démarrer vite, et être un succès;
- la marge sur CA TTC est bonne, de 13,3% dans l’état actuel des choses; mais les acheteurs ne vont-ils pas être tentés de faire baisser les prix en voyant le delta avec le marché local, ce qui aura pour effet de réduire drastiquement cette marge?
Ma grille m’indique un taux de 11%: je n’y vais donc pas non plus.
