InvestisseurInquiet
Contributeur régulier
Je ne vois pas la réponseWhynot13 a dit:
Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis
InvestisseurInquiet
Contributeur régulier
Non, l'information "retard non contractuel" vient du tableau de suivi des remboursements de CF. Pour mémoire, les contrats d'émission CF (en tout cas les anciens - pour les nouveaux, je ne sais pas, je n'y investis plus) ne prévoient aucune clause de prolongation, donc tout retard est nécessairement non contractuel.ostibapa a dit:Bonjour
@InvestisseurInquiet, je suppose que l'information "retard non contractuel" est tiré de hellocrowdfunding ?
Si c'est bien le cas le statut n'est que "retard contractuel" et c'est là le fonctionnement standard de hellocrowdfunfing : bascule automatique du statut quand on arrive au bout du délai cible qui était annoncé à la souscription. Je constate même que cette bascule se fait souvent avec quelques jours d’avance : je pense qu’elle est calculée par rapport à la date de début de souscription et non la date réelle d’émission des obligations (celle-ci n’étant en général pas consultable sur les plateformes sauf à avoir investi sur l’opération). @hellocrowdfunding pourra confirmer si c’est bien le fonctionnement.
Ceci étant, je ne peux aussi que déplorer le silence de CF sur cette opération Wisteria Lane.
D’autant plus que CF est tout aussi silencieux sur
Pour la première, il aurait pourtant été simple de communiquer à l’occasion du 6ème remboursement partiel qui a eu lieu le… 09/12. A date, il reste encore 51% du capital à rembourser
- Club Deal Reims Orphalèse qui était à échéance le 11/12
- Le jardin Botanique qui était échéance le 15/12
Pour la seconde, dernière communication le 19/07 pour annoncer un remboursement partiel. Mais aucune indication sur le calendrier des 70% restant à rembourser.
Pendant qu’on parle de CF, un suivi sur les intérêts de l'opération Nice Grand Arenas annoncés sur le relevé mensuel de décembre mais non versés :
Réponse rapide mardi après-midi pour me dire que ma demande était transmise au service "opération". Aucune nouvelle depuis...
Whynot13
Membre
Désolé le copié collé n a pas fonctionné.InvestisseurInquiet a dit:
RE: Projet Wisteria Lane
Bonjour Monsieu
Merci pour votre message
Le remboursement du projet susmentionné est en cours de
traitement. Vous recevrez très prochainement les fonds sur votre
compte bancaire.
Restant à votre disposition pour répondre à toutes vos questions.
Bien cordialement.
Dany pour ClubFunding
L'équipe ClubFunding
ostibapa
Contributeur régulier
Bien vu ! je n'avais pas fait suffisamment attention à ce tableau planqué tout en bas de la page des coupons mensuels.InvestisseurInquiet a dit:
L'occasion de découvrir que le projet "le jardin botanique" cité tout à l'heure aurait soit-disant fait l'objet d'un remboursement intégral le 15/12. Curieux : la page projet le présente toujours au statut en cours...
Peut-être que la aussi c'est "en cours de traitement"
baffer
Contributeur régulier
ostibapa a dit:
Bonjour @ostibapa,
J'ai constaté qu'il y a un décalage entre le tableau de remboursement et la page de suivi du projet. Je l'ai vu tout récemment sur le projet "Jardin sur cour" où le tableau indique un remboursement partiel le 13/12 et la page de suivi est en date du 15/12 :
Sylvox
Membre
[We Share Bonds] [M2DG - Myflexoffice #5]
350 000€ emprunté sur 24 mois à 6% amortissable
L'emprunteur va se servir de cet argent pour la croissance de son entreprise et pas spécialement pour le projet présenté si j'ai bien compris. La société fait de la location de bureau pour des PME et des startups.
Elle a déjà plusieurs prêts en cours (et remboursés?).
J'avoue ne pas bien comprendre le taux de 6% (donc faible) pour une notation We Share Bonds "C" (qui n'est pas non plus sensas). Le risque semble être mal rémunéré.
Je suis curieux d'avoir vos avis car je ne comprends pas le lien entre la rémunération et le niveau de risque.
350 000€ emprunté sur 24 mois à 6% amortissable
L'emprunteur va se servir de cet argent pour la croissance de son entreprise et pas spécialement pour le projet présenté si j'ai bien compris. La société fait de la location de bureau pour des PME et des startups.
Elle a déjà plusieurs prêts en cours (et remboursés?).
J'avoue ne pas bien comprendre le taux de 6% (donc faible) pour une notation We Share Bonds "C" (qui n'est pas non plus sensas). Le risque semble être mal rémunéré.
Je suis curieux d'avoir vos avis car je ne comprends pas le lien entre la rémunération et le niveau de risque.
Luciole49
Contributeur régulier
Sur Credit.fr ce type d'emprunt serait rémunérée à 5,6 % (classé B sur deux ans les notes allant de A à C). Faut regarder l'endettement mais c'est un prêt amortissable donc on sait tout de suite quand il y a un problème mais comme c'est amortissable sur 2 ans 1000 euros prêtés c'est 60 euros bruts (42 nets) de gagné.Sylvox a dit:
berti49
Contributeur
je me suis fait al même remarqueSylvox a dit:
mais je soupçonne qu'avec un crédit amortissable WSB n'a pas la même grille de taux en fonction du risque
en tout cas perso je n'irais pas
pour moi c'est bien le même projet
mais des dates bizarres (emploi du futur pour le 1er sept 21 !) et des garanties faiblardes (le patron est garant à hauteur des fonds empruntés+intérêts, sans plus de précision)
"Le budget travaux et aménagement se porte à 375k€, pour lesquels M2DG nous sollicite. M2DG bénéficie d’une franchise de loyer de 16 mois en contrepartie de la rénovation complète des locaux. Le bien sera loué à partir du 1er septembre 2021, et les travaux ont déjà débuté.
Les locaux sont d’ores et déjà proposé en prestation de services à deux entreprises innovantes, qui souhaitent entrer dans les lieux à compter du 1er février prochain. La facturation projetée est de 80K€/ mois."
Serge B
Contributeur régulier
[We Share Bonds] [M2DG - Myflexoffice #5]
J'ai déjà fait 5 opérations avec eux, dont 4 soldées. Pas d'autre souci qu'un moratoire au moment du COVID, la dernière (sur WSB également) est en cours et remboursée à 50%.
Pour moi c'est une entreprise sérieuse et très expérimentée sur ce créneau.
Ce n'est pas de l'immobilier, plutôt du corporate en effet.
Le Prêt est consenti aux mêmes conditions que le précédent : 6% en mensualités constantes sur 24 mois, ce qui donne du 3,13% de TRI annuel
C' est une bonne signature, mais je ne suis plus un philantrope.
J'ai déjà fait 5 opérations avec eux, dont 4 soldées. Pas d'autre souci qu'un moratoire au moment du COVID, la dernière (sur WSB également) est en cours et remboursée à 50%.
Pour moi c'est une entreprise sérieuse et très expérimentée sur ce créneau.
Ce n'est pas de l'immobilier, plutôt du corporate en effet.
Le Prêt est consenti aux mêmes conditions que le précédent : 6% en mensualités constantes sur 24 mois, ce qui donne du 3,13% de TRI annuel
C' est une bonne signature, mais je ne suis plus un philantrope.
Serge B
Contributeur régulier
Même constat, ceci dit nous sommes le 16, il y a des délais incompressibles quand même... Sur certaines plateformes il s'écoule 10-15 jours entre le remboursement par le promoteur et le versement sur le compte des clients que nous sommes.ostibapa a dit:
[CF] [Nice Grand Arenas
Encore une question embarassante qui restera sans réponse ..(défaut sur les intérêts de Décembre) . Je ne comprend pas cette position qui consiste à cacher les défauts !
stef du 59
Membre
Bonjour auriez vous un avis sur le dernier projet de Baltis "Rivoli"? Merci
NicoNoclaste
Contributeur régulier
[Raizers] [Saint Honoré]
[Baltis] [Rivoli]
Bonsoir
Cela mis à part, je trouve sur ce dossier des éléments positifs que j’avais déjà relevés dans les dossiers précédents de Mme Lévy (je suis placé sur 3 d’entre eux).
[Baltis] [Rivoli]
Bonsoir
Vous avez raison, l’application de l’amortissement aura sans doute plus que très largement compensé une très hypothétique perte sur sa valeur vénale.Luciole49 a dit:
Oui, si tant est que l’immeuble soit détenu à 100% par NRE, ce qui n’est pas explicite dans la littérature de Raizers; et le diable se cachant dans les détails, je préfère me méfier de tout et de tous…Luciole49 a dit:
J’avais effectivement relevé dans le PV d’AG 2020 de FFI qu’un huissier de justice avait été requis par le tribunal pour y assister, et que toutes les résolutions présentées par M. Chatelet avait été rejetées. Ambiance sud-américaine assurée, mais je n’avais pas toutes les précisions que vous apportez; d’où les tenez-vous?Luciole49 a dit:
Petite réflexion préalable: avant toute chose, considérons que le type de commerce qui fleurit le mieux sur cette artère est fortement tributaire de l'attractivité de Paris sur le plan touristique; autrement dit, si les touristes boudent Paris pour raison de persistance d'une gestion de la crise Covid privilégiant la limitation des déplacements internationaux, les locataires et les investisseurs risquent aussi de bouder l'adresse, ou de faire chuter les prix.stef du 59 a dit:
Cela mis à part, je trouve sur ce dossier des éléments positifs que j’avais déjà relevés dans les dossiers précédents de Mme Lévy (je suis placé sur 3 d’entre eux).
- +une surface financière confortable, qui crédibilise sa caution personnelle;
- +une évaluation des actifs fondée sur un taux de capitalisation de 4,3%, bien plus sérieux que ce que l’on a l’habitude de trouver dans des projets d'autres opérateurs situés dans Paris intra-muros;
- +une expérience certaine du MdB et de Paris,
- +une localisation de rêve.
- +une banque est dans la boucle,
- +le projet n'est pas difficile à mener,
- +l'horizon d'investissement de 18 mois.
- la grille de commercialisation n'est pas disponible, avec le loyer projeté pour chaque lot;
- en parlant de loyers, il est mentionné dans le bilan prévisionnel un montant de loyers perçu de 2,9M€ qui me semble bien trop important; à quoi correspond-il et comment a-t-il été calculé?
- à combien se montent les offres reçues pour la location d'une part, et la vente d'autre part?
- hormis les obligataires, on ne sait pas qui apporte combien;
- est-ce que HFI emprunte pour l'ensemble des co-associés, ou pour elle-même? L'affectation des charges Baltis n'est pas la même selon la réponse.
Dernière modification:
Macfly59
Membre
[Clubfunding] [Hotel l'Univers]
Bonjour,
Pas vraiment tenté par ce type de projet mais juste pour mieux comprendre le mécanisme :
Est-ce que vous comprenez quel emploi va être fait par le propriétaire-exploitant de l'hôtel des 5,2 millions de cette vente en réméré 12 mois avec prolongation possible jusqu'à 24 mois ?
Est-ce que c'est de transformer les 2 autres immeubles en hôtels (mais c'est indiqué absence de travaux durant l'occupation) ? ou plutôt un problème temporaire de trésorerie ? ou autre...
Sachant qu'il est prévu qu'il paie 940 000 € d’indemnités d'occupation/an + 5,4 millions € en cas de levée de l'option d'achat, ça ne semble pas vraiment à son avantage.
Bonjour,
Pas vraiment tenté par ce type de projet mais juste pour mieux comprendre le mécanisme :
Est-ce que vous comprenez quel emploi va être fait par le propriétaire-exploitant de l'hôtel des 5,2 millions de cette vente en réméré 12 mois avec prolongation possible jusqu'à 24 mois ?
Est-ce que c'est de transformer les 2 autres immeubles en hôtels (mais c'est indiqué absence de travaux durant l'occupation) ? ou plutôt un problème temporaire de trésorerie ? ou autre...
Sachant qu'il est prévu qu'il paie 940 000 € d’indemnités d'occupation/an + 5,4 millions € en cas de levée de l'option d'achat, ça ne semble pas vraiment à son avantage.
Luciole49
Contributeur régulier
Dans les documents d'assemblée de FFI "révocation d'un dirigeant". Bon j'ai souscrit.NicoNoclaste a dit:
Un petit coucou à Lymo qui n'arrive plus du tout à vendre ses projets en 20 secondes chrono.
. Le projet L'automne sera-t-il bouclé avant l'hiver. En fait OSEF.thomas hugues
Membre
(Clubfunding) Hôtel l'Univers
Bonjour,
Moi aussi, j'aimerais comprendre ...
Je ne vois pas l'intérêt pour le propriétaire-exploitant en cas de levée de l'option d'achat ...
Le taux proposé de 11% ne cache-t-il pas un risque inavoué ?
Merci de vos réponses expertes !
Bonjour,
Moi aussi, j'aimerais comprendre ...
Je ne vois pas l'intérêt pour le propriétaire-exploitant en cas de levée de l'option d'achat ...
Le taux proposé de 11% ne cache-t-il pas un risque inavoué ?
Merci de vos réponses expertes !
Luciole49
Contributeur régulier
Non le marchand de bien parie sur le fait que le vendeur à réméré ne pourra pas racheter. Il doit lui prendre 12% et emprunter à 11%. Vous n'allez pas prêter de l'argent à une entreprise qui se comporte comme un rapace. Un minimum d'éthique merci.thomas hugues a dit:
thomas hugues
Membre
Merci pour votre éclairage Luciole 49. Je me range à vos arguments et ne m'engagerai pas dans cette démarche immorale.
Luciole49
Contributeur régulier
Ah j'avais même pas lu votre question, c'est même pire que cela. Du 17 ou 18%, les 200.000 de différence pour racheter sont sans doute le coût de la vente. Ah que je proposerai bien de faire l'opération dans des conditions éthiques mais 5.400.000 euros c'est 20 fois trop pour moi et le faire à plusieurs cela risque d'être galère.thomas hugues a dit:
himalaya75
Contributeur régulier
Moi non plus, merci de vos éclairages ! Du mal à trouver un bon investissement sur ClubFunding en ce moment !Luciole49 a dit:
Luciole49
Contributeur régulier
Ben il y a d'autres plateformes. Je ne suis pas sur CF et ne compte pas y aller vu les avis négatifs ici mais je suis sur Raizers où je trouve, sur Fundimmo je ne trouve rien non plus en ce moment.himalaya75 a dit:
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