Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[berti49]

et si ce n'était que pour le marché parisien...

j'ai l'impression que les promoteurs et autre mdb avec grosse réno partent du principe que le haut de la fourchette de prix aujourd'hui sera la moyenne dans 12/24/36 mois, mais les arbres monteront ils jusqu'au ciel ???

les qq projets intéressants sur les petites plateformes partent trop vite pour qu'on puisse investir, l'appétence actuelle pour le CF immo faisant que tous les produits partent en qq secondes qq soit leur qualité
il ne restent que les gros projets sur les grosses plateformes, à l'intérêt plus que modéré, les accointances entre promoteur et plateforme étant parfois plus que suspectes, avec des encours déjà bien conséquents pour de modestes GAPD qui risqueront vite d'être débordées comme pour certains promoteurs évoqués dernièrement

du coup calme plat sur les investissements, je vais même retirer du cash sur une plateforme sur laquelle je n'arrive pas à investir malgré la présence occasionnelle de projets sympas (LPB), sauf s'ils trouvent une solution pour permettre à un nombre plus conséquent d'investisseurs de participer

 

[Zerocool81]

[Club Funding] [Residence Mont d'Or]

Dès la deuxième mensualité, sans explication, seulement 65% de l'intérêt mensuel versé. Quelqu'un a reçu une explication de la PF ?

 

[InvestisseurInquiet]

Projet "Villas du Petit chemin" chez CF : jusqu'à présent, à défaut d'avoir remboursé le capital, l'opérateur payait les intérêts (début octobre pour septembre et début novembre pour octobre). Là (début décembre pour novembre), l'intérêt reçu ne s'élève qu'à 69% de l'intérêt "historique". Le relevé mensuel de CF annonçait un intérêt à 100%, mais non.
Pourquoi 69% ? Mystère
De toute façon, toujours aucune communication de CF.

D'après HelloCF, CF a sept projets en cours avec cet opérateur pour un montant de 1,6M€, dont déjà deux projets en retard pour 500 k€ et deux autres projets à échéance décembre 2021 pour 420k€.
Auxquels il faudrait rajouter un projet chez Anaxago ("Foncifrance") pour 500k€, non remboursés depuis décembre 2019.

Ca sent pas bon !

Comme je suis prompt à râler, je vais essayer d'être aussi prompt à compléter mes messages.
Le reliquat d'intérêt a été reçu aujourd'hui. Pourquoi l'intérêt a-t-il été payé en deux fois à trois jours d'intervalle, mystère.
Il ne manque plus que le remboursement du principal !

 

[Wallys56]

Immocratie - Graveson
Info de la PF en date du 14/12 :
""""Nous avons eu confirmation que la vente du dernier lot, le local commercial, est effectivement intervenue fin octobre. Pour autant, malgré notre insistance, M Courdon n’a pas encore entrepris de rembourser les obligataires, et ce, sans raison valable.
Nous avons donc sollicité notre cabinet d’avocats pour l’envoi d’une ultime mise en demeure de payer en début de ce mois. M Courdon a alors repris contact avec nous pour nous signifier qu’il procéderait au remboursement d’ici Noël. Si M Courdon ne passe pas des paroles aux actes, nous entamerons alors une procédure de contentieux.""""""""""""""

 

[InvestisseurInquiet]

Projet Wisteria Lane chez CF, échéance théorique le 9 décembre.
Vient de passer en "retard non contractuel".
Aucune communication de la part de CF. Le dernier point d'actualité date du 7 juillet. Implicitement on pouvait en déduire que l'échéance ne serait pas respectée ("Les 4 lots restants seront actés d’ici la fin d’année.", ce qui était peu compatible avec un remboursement au 9 décembre), mais rien n'était dit.
La capacité de ClubFunding à ne pas communiquer est admirable !
Et dans le doute, on peut s'interroger sur la qualité du suivi si le seul moyen de savoir qu'il y a un retard, c'est de constater que l'argent n'a pas été remboursé...
Accessoirement, si l'on en croit HelloCF, l'opérateur vient de lever deux fois 300k€ chez CF au cours du mois de novembre.

 

[Montja]

{LPB] Le Charrion du 21/09/2021 => Remboursement annoncé pour le 23/12. Ça ne traine pas chez eux

 

[adnstep]

[LPB] - Les Glycines
Un rapport complet sur l'avancement du projet.

J'en profite pour lancer des fleurs à LPB sur leur suivi de projets. Mais j'ai peu de projets chez eux, et c'est toujours difficile de trouver sa place dans des opérations à faible montant.

 

[berti49]

[LPB] - Les Glycines
Un rapport complet sur l'avancement du projet.

J'en profite pour lancer des fleurs à LPB sur leur suivi de projets. Mais j'ai peu de projets chez eux, et c'est toujours difficile de trouver sa place dans des opérations à faible montant.

Effectivement plusieurs projets sympas ces derniers mois, même si bien souvent la durée est très réduite au final.
Bcp trop de soucis pour souscrire par contre comme évoqué plus haut, au final bcp de frustration... Il va falloir faire qqchose...
Même si les projets moins glamour partent aussi très rapidement

 

[himalaya75]

ClubFunding-investissements locatifs SuperClub ( jeudi Montigny, vendredi Bordeaux)
Y en a-t-il qui participent ? 100 k€ enviton à financer pour chacun des projets cela va être la foire d'empoigne , le projet de Montigny me plaît modérément (à 2 pas de l A12...), par contre Bordeaux pourquoi pas ?

 

[Sylvox]

[We Share Bonds] [Ducher - Opération Villiers le Bel] 700 000€ à 8% in fine sur 9 mois
Je viens d'être informé de cette opération qui a lieu vendredi à 17h (?).

Au premier abord cela semble être une simple opération d'avance de fond (bridge) pour une opération déjà signée. Mais en creusant un peu, je comprends que les sous ne vont pas servir pour ce projet. Je comprends aussi que la société n'a pas de dettes mais il y a quand même projets en cours ou qui vont bientôt démarrer (et là, je ne comprends plus...).
J'ai du mal à cerner si on se retrouve avec un projet avec un risque très faible (mais peu rémunérateur) ou bien si l risque est important et donc très très peu rémunérateur.

 

[berti49]

WSB ducher

En fait c'est le même style de projet que Longjumeau
L'actif "mis en gage" a plus de visibilité et de sécurité que la cible des fonds qui seront versés

 

[Luciole49]

Je suis tentée par le projet de Raizers demain rue du fbg saint honoré, malgré les quelques
points négatifs trouvés sur internet.

 

[baffer]

un conseil, pose les questions dès le début de la présentation
comme en général il y a un max de questions, ils finissent par zapper les dernières si ça dépasse le créneau horaire prévu
et contrairement à ce qu'ils demandent, met les directement dans le chat, comme ça les autres investisseurs les voient, au contraire de la rubrique "questions"

je dis cela je ne dis rien

Le webinar d'Homunity a eu lieu hier (disponible en replay à l'URL suivante : [lien réservé abonné] (mais à priori il fallait s'être inscrit au préalable pour accéder aux replays)).
J'ai posé la question à Homunity pour avoir un statut sur les opérations d'Axone Promotion mais celle-ci n'a pas été relayé en direct et j'ai eu droit à la réponse suivante dans le chat :

Nous travaillons sur le sujet, il est encore trop tôt pour vous apporter une réponse exhaustive.

Bref, circulez y a rien à voir ...

Sinon Homunity a présenté ses chiffres de projets en cours / en retard / terminés par année de collecte et ils sont assez différents de ceux indiqués par Hellocrowdfunding pour la plateforme Homunity :
- 170 projets en cours vision Homunity versus 119 de la vision de Hellocrowdfunding
- 4 projets en retard non contractuel vision Homunity versus 26 de la vision de Hellocrowdfunding
- 6 projets en retard contractuel (N/A pour hellocrowdfunding car inclus dans les 119 en cours).
- 148 projets remboursés vision Homunity versus 129 de la vision de Hellocrowdfunding

Je me suis donc permis de les contacter par mail à ce sujet et leur réponse a été sans ambiguïté sur l'intérêt zéro qu'ils ont de Hellocrowdfunding et donc indirectement sur les investisseurs qui exploitent les informations du site :

Hellocrowdfunding est une plateforme indépendante, non institutionnelle et qui tire ses chiffres des informations que nous pouvons leur transmettre. Nous ne sommes pas dans l'obligation ni dans la nécessité de transmettre ces informations en parallèle. Le site Hellocrowdfunding n'est effectivement pas à jour et laisse apparaître encore un certain nombre de projets en retard qui ont été pour la majeure partie soldés depuis plusieurs mois.

Les informations partagées hier lors de notre visioconférence font état de la réalité de la situation avec peu de projets en retard et beaucoup de projets remboursés à presque 50%.
Nous restons à votre disposition pour tout complément d'information.

Sinon dans les infos nouvelles qu'on peut tirer du webinar :
- Ils devraient permettre la souscription de leur projet via PEA-PME d'ici le premier trimestre ou premier semestre 2022
- Ils indiquent que l'augmentation de collecte est lié à un positionnement de leur part pour adresses des promoteurs de taille plus importante qu'auparavant et donc qu'il fallait s'attendre à voir des taux proposés légèrement en baisse par rapport à actuellement

Voilà en gros ce que j'en ai retiré. N'hésitez pas à compléter si j'ai oublié des choses.

 

[berti49]

Vue en Replay

HCF était toutefois citée sur leur slide, donc c'est quand ça les arrange

C'était un peu le monde des Bisounours cette présentation
Collecte 1md en 2021 et peut être 1.5 en 2022, mais on ne cherche pas à gagner des pdm mais à offrir les meilleurs projets possible

J'ai appris qu'ils investissaient systématiquement, et tko très souvent

Effectivement objectif plus gros dossiers avec gros intervenants nationaux et internationaux + leurs premiers clients, tout du moins ceux qui ne sont pas Blacklistes

 

[Luciole49]

J'ai posé la question à Homunity pour avoir un statut sur les opérations d'Axone Promotion mais celle-ci n'a pas été relayé en direct et j'ai eu droit à la réponse suivante dans le chat :

Nous travaillons sur le sujet, il est encore trop tôt pour vous apporter une réponse exhaustive.

Bref, circulez y a rien à voir ...

Peut être que c'est à nous de les inviter pour en parler. Si on leur organisait un dîner de cons ?

 

[NicoNoclaste]

[Raizers] [Saint Honoré]

• +Localisation excellente;
• ~le porteur est un professionnel du secteur de l’immobilier, mais ses anciennes fonctions ne montrent pas a priori qu’il a déjà mis les mains dans le cambouis;
• +comme souvent, le taux de capitalisation de 3,64% retenu me paraît faible; c'est d'ailleurs pourquoi il occasionne une marge prévisionnelle stratosphérique de 44%; néanmoins, un taux de capitalisation de 5%, plus raisonnable à mes yeux, entraînerait tout de même une marge de 24,5% qui resterait ainsi tout-à-fait attrayante;
• ~pas de préco, donc, mais le bail locatif quasiment acquis - nous dit-on - pourrait attirer un investisseur;
• ~l’hypothèque de premier rang conforte l’attractivité du dossier; on ne connaît pas, par contre et comme le plus souvent, la valeur de la caution;
• -il n’y a pas de banque dans la boucle; l’apport en fonds propres de 9,5% est faible;
• +dossier simple;
• -horizon de débouclage de 2 ans, c’est long.

Tout ça paraît somme toute assez séduisant à première vue pour du 10%. Malheureusement, le ciel s’assombrit quand on plonge dans les liasses fiscales du porteur NRE: les comptes 2016, 2017, 2019 et 2020 (2018 non disponible sur le net) font tous état de résultats négatifs et de capitaux propres en dégradation constante, et on ne nous dit pas quel impact aura la vente de l’immeuble de Roubaix début 2022. Positif? Encore négatif?

Pour moi, NRE est le point faible – et bloquant - du dossier.

quelques points négatifs trouvés sur internet.

Lesquels et où?

 

[Luciole49]

Tout ça paraît somme toute assez séduisant à première vue pour du 10%. Malheureusement, le ciel s’assombrit quand on plonge dans les liasses fiscales du porteur NRE: les comptes 2016, 2017, 2019 et 2020 (2018 non disponible sur le net) font tous état de résultats négatifs et de capitaux propres en dégradation constante, et on ne nous dit pas quel impact aura la vente de l’immeuble de Roubaix début 2022. Positif? Encore négatif?

Pour un report à nouveau déficitaire de 123.000 euros ce qui ne semble pas énorme.
On a la caution personnelle de ce Monsieur qui a un beau poste chez Gecina. L'immeuble de Roubaix n'est comptabilisé aux immobilisations que pour sa valeur comptable donc cet immeuble aura un impact positif sur le résultat de l'exercice 2022 mais il servira à apurer les dettes bancaires.
Et j'oubliais l'hypothèque de 1er rang sur un bien qui on s'en doute sera correctement assuré.

En effet moins séduisant que les 2 dossiers que j'ai fait la semaine dernière mais pas de quoi rester à l'écart.

Lesquels et où?

Les points négatifs est que la société détient des parts significatives dans la société foncière france industrie et que ces actions sont reléguées au statut de valeurs mobilières de placement parce que Monsieur Chatelet est en mauvaise relation avec ses associés, sans qu'il ne semble que cela provienne d'une faute de sa part. Il aurait demandé des explications sur les comptes ce qui aurait mis les autres hors d'eux.

 

[ostibapa]

Projet Wisteria Lane chez CF, échéance théorique le 9 décembre.
Vient de passer en "retard non contractuel".
Aucune communication de la part de CF. Le dernier point d'actualité date du 7 juillet. Implicitement on pouvait en déduire que l'échéance ne serait pas respectée ("Les 4 lots restants seront actés d’ici la fin d’année.", ce qui était peu compatible avec un remboursement au 9 décembre), mais rien n'était dit.
La capacité de ClubFunding à ne pas communiquer est admirable !
Et dans le doute, on peut s'interroger sur la qualité du suivi si le seul moyen de savoir qu'il y a un retard, c'est de constater que l'argent n'a pas été remboursé...
Accessoirement, si l'on en croit HelloCF, l'opérateur vient de lever deux fois 300k€ chez CF au cours du mois de novembre.

Bonjour

@InvestisseurInquiet, je suppose que l'information "retard non contractuel" est tiré de hellocrowdfunding ?
Si c'est bien le cas le statut n'est que "retard contractuel" et c'est là le fonctionnement standard de hellocrowdfunfing : bascule automatique du statut quand on arrive au bout du délai cible qui était annoncé à la souscription. Je constate même que cette bascule se fait souvent avec quelques jours d’avance : je pense qu’elle est calculée par rapport à la date de début de souscription et non la date réelle d’émission des obligations (celle-ci n’étant en général pas consultable sur les plateformes sauf à avoir investi sur l’opération). @hellocrowdfunding pourra confirmer si c’est bien le fonctionnement.

Ceci étant, je ne peux aussi que déplorer le silence de CF sur cette opération Wisteria Lane.

D’autant plus que CF est tout aussi silencieux sur

• Club Deal Reims Orphalèse qui était à échéance le 11/12
• Le jardin Botanique qui était échéance le 15/12

Pour la première, il aurait pourtant été simple de communiquer à l’occasion du 6ème remboursement partiel qui a eu lieu le… 09/12. A date, il reste encore 51% du capital à rembourser

Pour la seconde, dernière communication le 19/07 pour annoncer un remboursement partiel. Mais aucune indication sur le calendrier des 70% restant à rembourser.


Pendant qu’on parle de CF, un suivi sur les intérêts de l'opération Nice Grand Arenas annoncés sur le relevé mensuel de décembre mais non versés :

Merci pour les retours,

J'avais déjà contacté CF en parallèle. On verra quel est leur réponse.
Pas sûr qu'une réponse "erreur du système informatique" soit beaucoup plus rassurante...

Réponse rapide mardi après-midi pour me dire que ma demande était transmise au service "opération". Aucune nouvelle depuis...

 

[Chris78]

Pendant qu’on parle de CF, un suivi sur les intérêts de l'opération Nice Grand Arenas annoncés sur le relevé mensuel de décembre mais non versés :

[CF] [Nice Grand Arenas / FONTAINEBLEAU SAINT-HONORÉ]

Bonjour.
Idem pour moi ainsi que pour FONTAINEBLEAU SAINT-HONORÉ : suite à ma demande, il m'a été confirmé que les versements avaient bien été effectués le 8/12 mais toujours rien reçu aujourd'hui !

 

[Whynot13]

Projet Wisteria Lane chez CF, échéance théorique le 9 décembre.
Vient de passer en "retard non contractuel".
Aucune communication de la part de CF. Le dernier point d'actualité date du 7 juillet. Implicitement on pouvait en déduire que l'échéance ne serait pas respectée ("Les 4 lots restants seront actés d’ici la fin d’année.", ce qui était peu compatible avec un remboursement au 9 décembre), mais rien n'était dit.
La capacité de ClubFunding à ne pas communiquer est admirable !
Et dans le doute, on peut s'interroger sur la qualité du suivi si le seul moyen de savoir qu'il y a un retard, c'est de constater que l'argent n'a pas été remboursé...
Accessoirement, si l'on en croit HelloCF, l'opérateur vient de lever deux fois 300k€ chez CF au cours du mois de novembre.

Concernant ce projet j ai interrogé CF Lundi.
Voici la réponse.
Je suis très septique