Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

Bonjour voici mon recommandé à LYMO les obligataires de Clos Bouquet apprécieront comment LYMO a modifié la résolution pour faire en sorte que cette demande échoue.

j'ai l'honneur de vous demander d'ajouter la résolution suivante* et ses explications à l'ordre du jour de l'assemblée du 17 décembre à 18 heures : La société Wigos Côté Lyon 9 portant le projet clos bouquet est in bonis contrairement aux autres projets pour lesquels les prolongations ont été demandées**. La demande de prolongation de l'emprunt obligataire doit être équitable. La rémunération de la dette obligataire est de 8%. Aujourd'hui cette dette a augmenté de 20% du fait des intérêts échus sur 2 ans et demi. Il est demandé à Wigos côté Lyon 9 à son choix de rembourser les intérêts échus le 18 décembre 2021 (soient 64.000 euros et 100 euros par obligation) soit de rémunérer les intérêts échus au taux de 8% comme ceux du principal soit rembourser la moitié des intérêts et rémunérer l'autre moitié. Sans cette résolution le taux réel de l'année de prorogation est de 6,67%. Le coût de la rémunération des intérêts est de 5120 euros d'intérêts (si la prolongation durait une année entière ce qui ne devrait pas être le cas) ce qui ne pèse pas du tout sur l'équilibre du projet selon les chiffres que vous nous avez communiqués.

 

[walonvau38]

Bonjour voici mon recommandé à LYMO les obligataires de Clos Bouquet apprécieront comment LYMO a modifié la résolution pour faire en sorte que cette demande échoue.

j'ai l'honneur de vous demander d'ajouter la résolution suivante* et ses explications à l'ordre du jour de l'assemblée du 17 décembre à 18 heures : La société Wigos Côté Lyon 9 portant le projet clos bouquet est in bonis contrairement aux autres projets pour lesquels les prolongations ont été demandées**. La demande de prolongation de l'emprunt obligataire doit être équitable. La rémunération de la dette obligataire est de 8%. Aujourd'hui cette dette a augmenté de 20% du fait des intérêts échus sur 2 ans et demi. Il est demandé à Wigos côté Lyon 9 à son choix de rembourser les intérêts échus le 18 décembre 2021 (soient 64.000 euros et 100 euros par obligation) soit de rémunérer les intérêts échus au taux de 8% comme ceux du principal soit rembourser la moitié des intérêts et rémunérer l'autre moitié. Sans cette résolution le taux réel de l'année de prorogation est de 6,67%. Le coût de la rémunération des intérêts est de 5120 euros d'intérêts (si la prolongation durait une année entière ce qui ne devrait pas être le cas) ce qui ne pèse pas du tout sur l'équilibre du projet selon les chiffres que vous nous avez communiqués.

 

[Tomas466]

Homunity organise une visioconférence le mardi 14 décembre à 17h00 avec pour sujet : « Crowdfunding immobilier : bilan 2021 et perspectives 2022. ».

Je préfèrerais qu'Homunity communique sur Axone Promotion et les 6 M€ que la boite doit aux obligataires...

 

[baffer]

Je préfèrerais qu'Homunity communique sur Axone Promotion et les 6 M€ que la boite doit aux obligataires...

Il y a une séance de questions / réponses à la fin de la visioconférence, je compte bien préparer des questions et notamment une qui va concerner Axone Promotion. Je vous invite à faire de même, plus il y aura de gens à se manifester, plus il y aura des chances qu'ils abordent le sujet.

 

[berti49]

Il y a une séance de questions / réponses à la fin de la visioconférence, je compte bien préparer des questions et notamment une qui va concerner Axone Promotion. Je vous invite à faire de même, plus il y aura de gens à se manifester, plus il y aura des chances qu'ils abordent le sujet.

un conseil, pose les questions dès le début de la présentation
comme en général il y a un max de questions, ils finissent par zapper les dernières si ça dépasse le créneau horaire prévu
et contrairement à ce qu'ils demandent, met les directement dans le chat, comme ça les autres investisseurs les voient, au contraire de la rubrique "questions"

je dis cela je ne dis rien

 

[adnstep]

- Monsieur Marchais, ce n'était pas ma question...
- Ben, c'est peut-être pas vot' question, mais c'est ma réponse.

 

[finrod]

Dans le dossier du nouveau projet Koregraf "Villa Lumière" (il a l'air pas trop mal mais la marge est faible et il reste des lots à commercialiser), j'ai trouvé indiqué dans les points positifs:

"Immostone est un partenaire de confiance de Koregraf, avec déjà 1 levée de fonds cofinancée et remboursée. "

S'il suffit d'un projet remboursé pour être un partenaire de confiance de Koregraf, ils risquent d'avoir de mauvaises surprises rapidement!!!

 

[Luciole49]

Je préfèrerais qu'Homunity communique sur Axone Promotion et les 6 M€ que la boite doit aux obligataires...

6,2 M€ dont 1,7€ pour Tikehau. La communication ne changera rien. Homunity à blacklister et pour nous le meilleurs recours est d'acheter des kleenex et d'être vexés comme des poux de s'être fait avoir. Homunity n'a visiblement pas violé l'obligation essentielle du contrat donc pas de recours. Victoria le projet semblait solide avec une belle marge, le projet perdant au bout du compte c'est pas crédible du tout. Si la perte est inférieure à 100% je serai contente.

 

[Raug]

Chez Axone Promotion, l’expérience client est au cœur de nos priorités. Nous avons fait le choix d’internaliser l’ensemble de nos expertises métiers, de la phase de commercialisation jusqu’à la fin de la levée des réserves. Cette stratégie nous permet d’être toujours plus proches de nos clients tout en garantissant la maîtrise et l’agilité nécessaires à un promoteur immobilier.

Notre philosophie nous pousse à innover et imaginer l’immobilier de demain. Ainsi, nous avons fait le choix d’avoir un département de Recherche & Développement interne nous permettant de déployer notre propre solution domotique de série qui équipe tous nos logements.

A vouloir trop en faire…

 

[NicoNoclaste]

[Upstone] [JB Clément]
[Immocratie] [Lotissement Domaine Segui Tranche 1 à Carcassonne]

Bonsoir

Petit retour sur JB Clément d’Upstone, toujours ouvert à la souscription.
Je m’étais inquiété que le projet n’eût pas prévu de places de parking attachées aux lots d’habitation construits.
Vérification faite du règlement de PLU sur Boulogne-Billancourt, il apparaît effectivement que 4 emplacements devraient être réalisés; Upstone m’a indiqué que l’opérateur disposait de parkings à proximité; cependant, «réaliser» signifie pour moi «créer»; de plus, les parkings existants seront-ils vacants pour pouvoir être commercialisés avec les lots proposés? Pas de réponses de la plate-forme à ces questions, malgré une relance.
Dans ces conditions, je renonce définitivement à ce dossier; je fais peut-être une fixation, mais le projet Périgny d’Upstone a pris un an de retard pour une histoire de parkings non prévus initialement...

Nouveau projet d’aménagement foncier chez Immocratie demain.

• Le bilan prévisionnel est déficitaire;
• on nous dit: «juste, mais comme la trésorerie sera positive à l’échéance de l’emprunt [grâce, entre autre, à une régul TVA non quantifiée et tombée d’on ne sait où] et que vous êtes unique créancier, vous serez quand même remboursé!»;
• on ne nous donne aucune précision sur les tranches suivantes, ni sur la performance attendue de l’ensemble de l’opération.

Dans ces conditions, et ça rejoint les propos de mon précédent post, on pourrait sans risque investir dans n’importe quel «canard boiteux» au prétexte de fonds propres conséquents et autres garanties «ceinture et bretelles»… Fort peu pour moi!

 

[adnstep]

Le bilan prévisionnel est déficitaire;

Quel est l'intérêt du promoteur ?

 

[NicoNoclaste]

Quel est l'intérêt du promoteur ?

Il réside nécessairement dans la marge finale de la globalité du programme, sur laquelle nous n'avons pas la moindre visibilité.
Le malheur, c'est qu'une partie des charges comptabilisées dans le bilan de la tranche 1 est imputable aux tranches suivantes, sans que l'on sache à quelle hauteur. Tout calcul est donc rendu impossible.

 

[Raug]

Je m’étais inquiété que le projet n’eût pas prévu de places de parking attachées aux lots d’habitation construits.

Quand je pense que dans certains projets immobiliers ce sont les parkings (2 bandes au sol) entre 35000 euros et 50000 euros pièce (50 emplacements x 2 étages) qui font le super bénéfice de l'opération… On se demande même pourquoi le promoteur s'embête à construire un immeuble au dessus ? Ce n'est pas partout, mais dans certaines grandes villes au stationnement hyper-saturé…

 

[leyoye]

Des avis sur les projets à venir cette semaine sur fundimmo ?

 

[Macfly59]

Il réside nécessairement dans la marge finale de la globalité du programme, sur laquelle nous n'avons pas la moindre visibilité.
Le malheur, c'est qu'une partie des charges comptabilisées dans le bilan de la tranche 1 est imputable aux tranches suivantes, sans que l'on sache à quelle hauteur. Tout calcul est donc rendu impossible.

[Immocratie] [Lotissement Domaine Segui Tranche 1 à Carcassonne]
Proposer des projets avec une marge prévue d'emblée déficitaire, il fallait oser.
Au moins, c'est annoncé.
Certains investisseurs accepteront-ils le risque ?
Par curiosité, je regarderai si ça part vite ou pas.

 

[Luciole49]

Des avis sur les projets à venir cette semaine sur fundimmo ?

Je viens de regarder, pas pour moi.

 

[Macfly59]

[Immocratie] [Lotissement Domaine Segui Tranche 1 à Carcassonne]
Proposer des projets avec une marge prévue d'emblée déficitaire, il fallait oser.
Au moins, c'est annoncé.
Certains investisseurs accepteront-ils le risque ?
Par curiosité, je regarderai si ça part vite ou pas.

[Immocratie] [Lotissement Domaine Segui Tranche 1 à Carcassonne]

Réponse : financé en moins de 2 heures par 176 investisseurs (660 000 €).

 

[InvestisseurInquiet]

Effectivement ce n'est pas rassurant et les différents plan d'échelonnement mis en place ne semble profiter qu'au promoteur pour gagner du temps :-(
Je suis engagé sur un projet de cet opérateur (projet "Coeur de village" qui doit se terminer en Janvier prochain) et la dernière communication de Clubfunding (après tout de même un an sans reporting !) tient en une seule phrase qui indique : "Le calendrier de remboursement devrait être respecté."
Donc communication qui n'apporte rien et qui ne donne aucune indication sur le suivi du chantier / le suivi du planning / le suivi de la commercialisation / le suivi budgétaire.

C'est paradoxal car ça doit être l'une des plateformes qui doit faire le plus de collecte (et donc qui doit faire le plus de chiffre d'affaires) mais à contrario c'est l'une des plateformes qui propose un suivi des projets des plus médiocres.

Projet "Villas du Petit chemin" chez CF : jusqu'à présent, à défaut d'avoir remboursé le capital, l'opérateur payait les intérêts (début octobre pour septembre et début novembre pour octobre). Là (début décembre pour novembre), l'intérêt reçu ne s'élève qu'à 69% de l'intérêt "historique". Le relevé mensuel de CF annonçait un intérêt à 100%, mais non.
Pourquoi 69% ? Mystère
De toute façon, toujours aucune communication de CF.

D'après HelloCF, CF a sept projets en cours avec cet opérateur pour un montant de 1,6M€, dont déjà deux projets en retard pour 500 k€ et deux autres projets à échéance décembre 2021 pour 420k€.
Auxquels il faudrait rajouter un projet chez Anaxago ("Foncifrance") pour 500k€, non remboursés depuis décembre 2019.

Ca sent pas bon !

 

[Chris78]

De toute façon, toujours aucune communication de CF.

[CF] [Villas du Petit chemin]
Bonjour.
Si vous leur envoyez un mail avec des questions précises, ils ne vous répondent pas ?
Si vous leur téléphonez, ils vous disent quoi ?

 

[InvestisseurInquiet]

[CF] [Villas du Petit chemin]
Bonjour.
Si vous leur envoyez un mail avec des questions précises, ils ne vous répondent pas ?
Si vous leur téléphonez, ils vous disent quoi ?

Déjà, je ne crois pas qu'il soit normal d'avoir à courir après l'information (même si je conviens bien volontiers qu'être informé qu'on ne sera pas remboursés n'accélère pas le remboursement).
Effectivement, j'avais écrit. Je ne vais pas citer la réponse puisque c'était un échange entre eux et moi, mais grosso modo, on m'a répondu qu'il y avait des échanges fréquents avec l'emprunteur pour voir ce qui pouvait être remboursé. Apparemment, pas grand chose !!!