Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[himalaya75]

CF hotel particulier Versailles
taux 9 ou 10% ???

 

[ostibapa]

pas regardé ds le détail encore mais ça me saute aux yeux.... le groupe confidentiel ne serait pas le même que le projet précédent pas confidentiel c'est une blague !

Pas tout à fait : il faut jouer au jeu des 7 erreurs. Ils ont par exemple viré le 3ème dirigeant qui était présenté comme un sleeping partner dans le projet précédent.
J'ai renoncé à chercher les 6 autres erreurs

 

[Makxii]

[RAIZERS] Le Régent

Bonsoir à tous,

J’espère que vous vous portez bien.

Ce nouveau projet me fait de l’œil, l’un d’entre vous aurait-il le document global à me partager ? Je n’ai pas validé mon compte Raizers car aucun investissement dessus.

Certains d’entre vous ont-ils participé au financement de précédents projets de Bourbon Développement ? Qu’en est-il des dossiers en cours ?

Merci d’avance.

 

[Montja]

[RAIZERS] Le Régent

Voilà le dossier Le Regent [lien réservé abonné]

 

[Maxlan]

CF: Hotel particulier Versaille / Le dossier me parait intéressant : Banque + marge 17% + fond propre : Avis ?

bien digne d'intérêt (situation/localisation), les photos de l'intérieure rassurent sur l'état. Une financière propose l'adresse en déficit foncier sur 3 grands apparts. Je reste partagé... pas d'évocation d'acheteur, le prix me paraît plutôt correct mais beaucoup de coquilles dans ce dossier. A mon avis, le projet peut être très rapide comme trainer pour trouver des acheteurs....structure jeune.

 

[Wallys56]

LYMO - Esprit Amidonniers
Bonjour à tous,
Nouvelle déconvenue sur ce projet - Et c'est parti pour une nouvelle année de décalage de la date d’échéance de l’emprunt obligataire au 30 décembre 2022 avec maintien des intérêts sur la période de prorogation d’emprunt qui sera sollicitée par AG du 21/12/2021........................

 

[ostibapa]

[RAIZERS] Le Régent

Bonsoir à tous,

J’espère que vous vous portez bien.

Ce nouveau projet me fait de l’œil, l’un d’entre vous aurait-il le document global à me partager ? Je n’ai pas validé mon compte Raizers car aucun investissement dessus.

Certains d’entre vous ont-ils participé au financement de précédents projets de Bourbon Développement ? Qu’en est-il des dossiers en cours ?

Merci d’avance.

Bonjour,

Comme j'ai déjà un projet avec Bourbon Développement et que j'ai pour règle d'avoir en simultané un seul projet par opérateur je n'ai pas lu en détail le dossier Le Régent.

Donc je n'émettrai pas d'avis. Par contre, voici le retour d'expérience sur mon dossier en cours (Le Mandarin) :
- Reporting réguliers (trimestriels) et détaillés (avancement chantier, point commercialisation).
- Versement avec quelques jours d'avance des intérêts annuels.
- Selon l'onglet opérateur du dossier le Régent, 50% du capital viennent d'être remboursés. Pour autant par encore de communication de @Raizers sur le sujet ni crédit de mon compte. Les 50% restants sont annoncés pour mars prochain.
Si les remboursements arrivent bien comme annoncés, ce sera un projet qui se sera parfaitement déroulé

 

[Makxii]

Bonjour,

Comme j'ai déjà un projet avec Bourbon Développement et que j'ai pour règle d'avoir en simultané un seul projet par opérateur je n'ai pas lu en détail le dossier Le Régent.

Donc je n'émettrai pas d'avis. Par contre, voici le retour d'expérience sur mon dossier en cours (Le Mandarin) :
- Reporting réguliers (trimestriels) et détaillés (avancement chantier, point commercialisation).
- Versement avec quelques jours d'avance des intérêts annuels.
- Selon l'onglet opérateur du dossier le Régent, 50% du capital viennent d'être remboursés. Pour autant par encore de communication de @Raizers sur le sujet ni crédit de mon compte. Les 50% restants sont annoncés pour mars prochain.
Si les remboursements arrivent bien comme annoncés, ce sera un projet qui se sera parfaitement déroulé

Bonjour,

Merci pour ton retour, j'ai eu un membre de l'équipe Raizers afin d'avoir plus d'informations sur les précédents projets et ça rejoint ce que tu indiques.

Petite question, les obligations sont-elles émises rapidement sur Raizers ? (début des intérêts / remboursement après fin de projet) ?

Merci d'avance.

 

[ostibapa]

Bonjour,

Merci pour ton retour, j'ai eu un membre de l'équipe Raizers afin d'avoir plus d'informations sur les précédents projets et ça rejoint ce que tu indiques.

Petite question, les obligations sont-elles émises rapidement sur Raizers ? (début des intérêts / remboursement après fin de projet) ?

Merci d'avance.

Toujours sur l'exemple du projet le Mandarin (où de mémoire la souscription avait mis quelques jours à atteindre 100%) : souscription dès le 1er jour le 13/11/20, émission des obligations le 30/11/20.

Pour le nouveau dossier le Régent, la date d'émission des obligations est prévue au 22/12/21 selon les indications du contrat obligataire.

 

[LeCapitaineCaverne]

[RAIZERS] Le Régent

Voilà le dossier Le Regent [lien réservé abonné]

Merci.
En bordure d'une route passante mais sinon très bien situé. A deux pas des commerces et surtout un accès facile à la RN1.
Et vu l'explosion démographique à la Reunion, les besoins sont là.

 

[Zino]

Toujours sur l'exemple du projet le Mandarin (où de mémoire la souscription avait mis quelques jours à atteindre 100%) : souscription dès le 1er jour le 13/11/20, émission des obligations le 30/11/20.

Pour le nouveau dossier le Régent, la date d'émission des obligations est prévue au 22/12/21 selon les indications du contrat obligataire.

Bonjour, pour ma part, 8 projets initiés chez Raizers, et 13,1 jours en moyenne entre ma souscription (n'importe quand pendant la période d'ouverture du projet) et la date d'émission.

 

[Yoco38]

LYMO - Esprit Amidonniers
Bonjour à tous,
Nouvelle déconvenue sur ce projet - Et c'est parti pour une nouvelle année de décalage de la date d’échéance de l’emprunt obligataire au 30 décembre 2022 avec maintien des intérêts sur la période de prorogation d’emprunt qui sera sollicitée par AG du 21/12/2021......................

Même chose pour Lymo - Le clos bouquet ... bon pas si étonnant que ca vu que Lymo est aussi promoteur mais ca ne donne pas confiance dans sa capacité à faire son métier de base, car il semble que ses prestataires (entreprises generales , ...) soient défaillants. Le COVID n'explique pas tout ...

 

[FDY]

attention, ce n'est ni un CIP ni un IFP, mais seulement un PSI
niveau surveillance et régulation, c'est nettement plus léger...

c'est pour cela qu'ils sont surtout actifs auprès des CGP qui eux se doivent d'apporter un conseil...

sinon ADAMIA n'est pas le promoteur le plus scrupuleux sur le respect des dates on dirait
[lien réservé abonné]

le statut de PSI est plus élevé que celui de CIP, IFP étant le moins "développé".
le PSI est règlementé par l'ACPR
autre plateforme PSI on retrouve WISEED vous devez confondre avec IFP je pense de ce fait

 

[berti49]

le statut de PSI est plus élevé que celui de CIP, IFP étant le moins "développé".
le PSI est règlementé par l'ACPR
autre plateforme PSI on retrouve WISEED vous devez confondre avec IFP je pense de ce fait

l'IFP aussi est réglementé par l'ACPR il me semble
alors que le CIP est réglementé par l'AMF

en fait ma remarque était surtout basée sur des statistiques que j'ai lu qqpart (pas simple de retrouver maintenant) sur les défauts par typologie de plateforme
de mémoire il y avait de vraies différences de résultat

après c'est peut être surtout dû à la qualité des analystes de chaque plateforme plus qu'à la liberté de leur statut

 

[fab]

[CF] La Corniche
Remboursement de 50% de l'emission obligataire le 07/12/2021

[CF] Gros Horloge
Remboursement total de l'emission (il ne restait plus que 9%) après les remboursements partiels d'Octobre

[Homunity] Yama-Tani
Remboursement total le 15/10/2021. Je m'en suis aperçu en consultant mon compte hier. J'aurais apprécié un mail à l'époque.
Mais bon, ne nous plaignons pas trop, le chantier accuse un retard de 12 mois et l'emprunt est remboursé avec 2 mois d'avance.

 

[Sylvox]

[We Share Bonds] [DBII - Estienne D'Orves] Ouverture vendredi 10/12 à 15h
735 000€ empruntés
rendement 8%
échéance à 12 mois
remboursement in finé

+ déjà 3 projets réalisés avec succès
+ quartier à priori attractif

~ prix de vente au m² au-dessus de la moyenne du quartier pour atteindre une marge nulle si on suit la carte de la zone (info de meilleurs-agents.com ou se-loger.com) mais sous le prix moyen si on suit les exemples données sur la page du projet (donc à prendre avec des pincettes)

- société récente (2019) et pas encore bénéficiaire
- pas de banque dans le projet (si j'ai bien lu)

En résumé, j'ai l'impression qu'on est sur la corde raide sur le volet financier. Et pourtant le projet est noté B par WeShareBonds et le rendement proposé n'est que de 8%. J'ai l'impression que le risque est vraiment important en comparaison du rendement proposé. Je me plante?

Qu'en pensez-vous?

 

[berti49]

je me suis fait aussi la remarque sauf que
- le budget réno semble assez large (3000e/m²), peut être qq économies à prévoir de ce côté là
- en cas d'exercice de l'hypothèque, on a un actif qui vaut au minimum 1.2M€ pour rembourser les 800k€ (avec intérêts) d'obligataires... soit une couverture de 156%

le risque me semble plus important pour DBII que pour nous

 

[Serge B]

[We Share Bonds] [DBII - Estienne D'Orves] Ouverture vendredi 10/12 à 15h

L'étude de la base DVF montre un quartier où il y a pas mal de mouvement au niveau immobilier, avec des configurations de terrain tout à fait comparables. Les prix sont en général plus bas, mais dans notre cas nous allons être dans du neuf....
3.000,00 € du mètre carré, c'est un coût de construction ça ! on va donc être dans du neuf !

Je note que la dette "autre" est subordonnée à la nôtre, et la présence d'une hypothéque de 1er rang (par habitude je compte la caution pour 0)

= je suis au total de l'avis de Bertil sans méconnaitre les remarques de Sylvox sur la fragilité financière de cette structure. Je vais y mettre 3 sous .

 

[NicoNoclaste]

[We Share Bonds] [DBII - Estienne D'Orves]

Bonsoir

En résumé, j'ai l'impression qu'on est sur la corde raide sur le volet financier. Et pourtant le projet est noté B par WeShareBonds et le rendement proposé n'est que de 8%. J'ai l'impression que le risque est vraiment important en comparaison du rendement proposé. Je me plante?

La marge de 8,6% dans le scénario opérateur est en dessous de mes standards pour du MdB, et à peine admissible pour de la promotion immobilière, ce à quoi s'apparente d'ailleurs ce projet.

3.000,00 € du mètre carré, c'est un coût de construction ça ! on va donc être dans du neuf !

Précisément; l'actif acheté est un centre de contrôle technique qui sera démoli pour la construction de la villa; à 3k€/m2, ce sera même du haut de gamme.

- en cas d'exercice de l'hypothèque, on a un actif qui vaut au minimum 1.2M€ pour rembourser les 800k€ (avec intérêts) d'obligataires... soit une couverture de 156%

L'impétrant est un débutant, qui n'a pas encore bouclé une seule de ses trois premières opérations. Si, pour quelque raison que ce soit, le budget prévisionnel est dépassé et passe dans le rouge, l'investisseur pourra alors compter sur les sûretés mises en place. Théoriquement.
En pratique, si le projet dérive financièrement, il y a un fort risque que la plate-forme mette un certain temps un temps certain à réagir et actionner lesdites sûretés, et qu'un autre délai soit nécessaire avant que la juridiction compétente ne prenne des mesures contraignantes et que les recours éventuels de l'opérateur ne soient examinés et purgés; nous avons déjà vu ça sur d'autres dossiers (cf El Baze)... L'investisseur récupérera vraisemblablement sa mise, mais rigoureusement personne ne peut alors prédire quand.

Au final, je rejoins @Sylvox , le risque me semble bien mal rémunéré: ce serait un NoGo d'emblée si je devais l'analyser comme un MdB, et il me faudrait entre 10,5 et 11% si je le considérais comme une promotion immobilière... qui ne jouit même pas d'une GFA!

Sur un projet, je mesure toujours l'ampleur des garanties offertes, mais je préfère ne prendre celles-ci que pour ce qu'elles sont: un dernier recours pour récupérer mes billes, et en aucun cas une assurance tous-risques si le projet part en vrille. Je vérifie donc que toutes les conditions sont a priori remplies en amont pour m'assurer que le projet peut aller à terme sans encombre.

Je profite également de ce post pour néanmoins souligner une nouvelle fois la qualité des présentations de WSB; même si je n'ai pas toujours la même évaluation du risque, je considère en général que l'analyse de leurs dossiers est véritablement l'œuvre d'un professionnel.

 

[dca]

Pour information
Homunity organise une visioconférence le mardi 14 décembre à 17h00 avec pour sujet : « Crowdfunding immobilier : bilan 2021 et perspectives 2022. ».
Quentin Romet, co-fondateur d'Homunity.com, et Antoine Tillet, Directeur du pôle investisseurs, passeront en revue les grands chiffres du crowdfunding immobilier et vous expliqueront l'évolution du marché en 2022.
Au programme de cette visioconférence :

• Etat du marché en 2021
• Bilan du crowdfunding
• Perspectives 2022
• Questions / Réponses

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