Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Frollo]

Pour info, Koregraf, Projet Foch, en retard depuis août 21 (date de fin de contrat, pas celle "prévue" au moment de la souscription qui était de 24 mois et non 36), et prolongé jusque mai 2022.

Finalement, réglé sans tambour ni trompette, pas un mail, rien, le 23/11, avec donc 3 mois de retard "seulement" par rapport au contrat et 15 mois par rapport à la prévision initiale.

Curieux sur la méthode mais au moins l'argent rentre...


Chez ClubFunding, ça repousse à tout va, parfois avec une augmentation du taux, parfois, non... (?) mais le pire pointe le bout de son nez :
- Malgré une décision de justice "positive" et des "contacts" avec El Baze, pas de nouvelles précises pour "Lieutenant Colonel Prevost"
- "Frères lumière" : plus de son ni d'image sauf qu'une société de recouvrement "assiste" ClubFunding
- "Major Résidences" : idem

 

[Raug]

Attention cependant à la partie commerces à moitié vide dans une zone peu sexy..Pas sûr que la tendance soit au developpement de l'immobilier de bureau non plus...

C'est ce qu'on appelle une zone à redynamiser…

 

[Jpense20]

Pour info, Koregraf, Projet Foch, en retard depuis août 21 (date de fin de contrat, pas celle "prévue" au moment de la souscription qui était de 24 mois et non 36), et prolongé jusque mai 2022.

Finalement, réglé sans tambour ni trompette, pas un mail, rien, le 23/11, avec donc 3 mois de retard "seulement" par rapport au contrat et 15 mois par rapport à la prévision initiale.

Curieux sur la méthode mais au moins l'argent rentre...

Pas de détail non plus sur le remboursement çà devient courant on dirait une gestion de la communication aléatoire de fait non maitrisée, les autres opérateurs, hélas, ne font pas mieux.

 

[Frollo]

Pas de détail non plus sur le remboursement çà devient courant on dirait une gestion de la communication aléatoire de fait non maitrisée, les autres opérateurs, hélas, ne font pas mieux.

La dernière fois, j'ai reçu un courrier quasi un mois à l'avance et... ils avaient été capables de fournir le montant gagné au... jour près !

 

[ostibapa]

Pour info, Koregraf, Projet Foch, en retard depuis août 21 (date de fin de contrat, pas celle "prévue" au moment de la souscription qui était de 24 mois et non 36), et prolongé jusque mai 2022.

Finalement, réglé sans tambour ni trompette, pas un mail, rien, le 23/11, avec donc 3 mois de retard "seulement" par rapport au contrat et 15 mois par rapport à la prévision initiale.

Curieux sur la méthode mais au moins l'argent rentre...


Chez ClubFunding, ça repousse à tout va, parfois avec une augmentation du taux, parfois, non... (?) mais le pire pointe le bout de son nez :
- Malgré une décision de justice "positive" et des "contacts" avec El Baze, pas de nouvelles précises pour "Lieutenant Colonel Prevost"
- "Frères lumière" : plus de son ni d'image sauf qu'une société de recouvrement "assiste" ClubFunding
- "Major Résidences" : idem

Bonjour,

Chez ClubFunding, on peut aussi citer le projet Nice Grand Arenas avec le promoteur Atrium.
Le site Hellocrowdfunding est apparemment en rade ce matin mais quand ça sera rétabli, il faut lire l’ensemble des commentaires sur ce projet : c’est le grand écart entre la communication minimaliste de CF et les informations apportées par des interlocuteurs apparemment bien au fait du dossier ! Sans compter que le promoteur est aussi en souffrance avec ses projets sur Homunity et Beefordeal (pour ce dernier remboursement annoncé mais tout compte fait toujours pas effectif).

Dans la série des projets en souffrance, un bon point pour @Raizers : envoi hier d’un long message – car très détaillé – pour expliquer l’état du projet Batz sur Mer.
La société de projet comme plusieurs sociétés du groupe Squirel est entrée en procédure collective suite à des difficultés financières. Le mail précise le détail des étapes à venir ainsi qu’un calendrier prévisionnel. Compte tenu de l’hypothèque qui avait été prise et du fait que tous les lots sont sous compromis, Raizers se montre optimiste pour un remboursement du capital (reste les 2/3 à rembourser) sous 6 à 18 mois.
Par contre, pas un mot sur les intérêts. Il faudra sans doute faire une croix dessus...

 

[Cforentier]

C'est ce qu'on appelle une zone à redynamiser…

Et pour ceux qui connaissent le coin, il faudra aussi allumer des cierges pour espérer redynamiser ce coin..

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Je suis preneur d'un avis sur le projet, j'ai un ticket à mettre sur un autre projet cette semaine.

Projet Jean Zay chez Fundimmo jeudi.
Je trouve que le projet tient la route :
+commercialisation n’est que de 50% mais à l’air de de bien avancer car les lots en accession libre vient d’être mis sur marché apparemment.

• ~20% des lots en accession libre vendus en 3 mois: c’est assez correct; les T4 ont cependant l’air d’attirer peu de monde...

~marge de 7% qui est pour moi plutôt correcte pour la région parisienne ou le foncier coût cher en général.

• -la marge nette de l’emprunteur est de 6,56%, inférieure à mes standards pour de la promotion; cet indicateur doit selon moi être décorrélé de la localisation de l’opération, car il reflète avant tout la capacité financière du projet à faire face à des coups durs tels qu’un renchérissement imprévu du coût des travaux, le défaut d’un sous-traitant ou un aléa climatique allongeant les délais, une chute du marché de l’immobilier entraînant une baisse des prix de ventes, etc.

+localisation
-Devis travaux pas encore signé mais le coût au m2 n’a pas l’air d’être au rabais (19xx euros).

• +effectivement, l’emplacement est idéal,
• +l’entreprise est expérimentée et solide,
• ~ce qui crédibilise la garantie, hélas unique,
• ~et se mouille moyennement au niveau des fonds propres,
• +une banque est dans le dossier,
• +la couverture du projet est assurée à 100%,
• ~l’horizon d’investissement est de 2 ans.

La marge réduite signifie pour moi un NoGo, mais même si ça ne représentait pas un obstacle, le taux proposé de 8% ne me semble pas adapté: ma moulinette indique un taux proche de 10%.
Ce fait illustre la remarque que je faisais il y a quelque temps: Fundimmo, pour quelque raison que ce soit, a réduit le taux de rémunération des dossiers qu’elle présente, et pas parce que ceux-ci sont moins risqués, mais plus probablement pour conserver sa part de marché; par exemple, Raizers présentait cette semaine un projet de promotion immobilière à 9%, bien plus proche de mon estimation de près de 9,5%, et moins risqué d'après moi que ce projet à 8%.

 

[constantine_36]

la marge nette de l’emprunteur est de 6,56%

Je voulais en parler mais la dernière fois quand j'ai parlé de la marge de l'opérateur, vous m'aviez dit que vous ne regardiez que la marge du projet. Pour moi, il faudrait regarder la marge de l'opérateur car si elle est moins élevée que celle du projet, ce dernier peut passer dans le rouge même si le projet abouti et est bénéficiaire.
Cela dit, dans ce cas, elle sont quasi-identique

le taux proposé de 8% ne me semble pas adapté: ma moulinette indique un taux proche de 10%.

Je suis tout à fait d'accord avec vous. Avant la rentrée (septembre), ce projet aurait été mis à 9% chez eux sans aucun doute.
Après réflexion, j'attendrai le prochain projet car 8% pour les garanties qu'il y a et les risques... Le compte est pas bon!
Merci pour cet échange très constructif!

 

[NicoNoclaste]

Je voulais en parler mais la dernière fois quand j'ai parlé de la marge de l'opérateur, vous m'aviez dit que vous ne regardiez que la marge du projet. Pour moi, il faudrait regarder la marge de l'opérateur car si elle est moins élevée que celle du projet, ce dernier peut passer dans le rouge même si le projet abouti et est bénéficiaire.
Cela dit, dans ce cas, elle sont quasi-identique

Il s'agissait du projet Camélias de Koregraf.
Je viens de relire notre échange, et je conviens volontiers que je vous avais mal compris d'une part, et que je m'étais fort mal exprimé d'autre part, tout en n'ayant pas été du tout rigoureux dans l'exposé de mon raisonnement.
A moins que je n'aie été temporairement atteint de viscosité mentale, ce qui reste toujours possible...

Pour tenir compte de la dissymétrie créée par l'intervention d'un co-associé, qui lui, ne sera pas financé par la levée obligataire, il faut rapporter:

• la part de marge de l'opérateur qui tiendra compte, elle, de la charge d'intérêts du prêt et des frais plate-forme,
• à sa part de CA.

Ça donne comme résultat le taux de marge prévisionnelle de l'opérateur, et par là même la marge de manœuvre du projet avant que l'opérateur ne rentre dans le rouge, et donc avant que le projet stricto sensu ne devienne lui-même déficitaire.
Pour info, pour Camélias, ça donnait 5,74% (et non 7% comme trop hâtivement déclaré...).
Mille excuses pour mon inintelligible bafouillage/cafouillage.

 

[PedroImmo]

Il s'agissait du projet Camélias de Koregraf.
Je viens de relire notre échange, et je conviens volontiers que je vous avais mal compris d'une part, et que je m'étais fort mal exprimé d'autre part, tout en n'ayant pas été du tout rigoureux dans l'exposé de mon raisonnement.
A moins que je n'aie été temporairement atteint de viscosité mentale, ce qui reste toujours possible...
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Pour tenir compte de la dissymétrie créée par l'intervention d'un co-associé, qui lui, ne sera pas financé par la levée obligataire, il faut rapporter:

• la part de marge de l'opérateur qui tiendra compte, elle, de la charge d'intérêts du prêt et des frais plate-forme,
• à sa part de CA.

Ça donne comme résultat le taux de marge prévisionnelle de l'opérateur, et par là même la marge de manœuvre du projet avant que l'opérateur ne rentre dans le rouge, et donc avant que le projet stricto sensu ne devienne lui-même déficitaire.
Pour info, pour Camélias, ça donnait 5,74% (et non 7% comme trop hâtivement déclaré...).
Mille excuses pour mon inintelligible bafouillage/cafouillage.

Qu'est ce que c'est agréable de lire de la remise en question, de la maitrise de l'égo et de la politesse sur internet. Merci.

 

[Le Vengeur MasKé]

Bonjour,

Le grand gagnant de la semaine, au calme, Anaxago qui propose du 9 % pour refinancer un projet qui a déjà été financé chez eux et chez Homunity.

IMMOCADES - Ventôse à Suresnes. Objet : financer 213 m² supplémentaires soumis à un PC qui est en cours de purge.

C'est génial.

Bonne journée

 

[berti49]

sachant qu'en plus ce projet n'est pas proposé à tout le monde ("exclusivité" dans le mail)...
et que c'est 9% sur... 3 mois !
soit 22.5€ de gain maxi BRUT pour 1000€ prêtés pour un projet en refinancement...

mais ils trouvent preneurs apparemment puisque l'enveloppe de 430k€ a été sursouscrite à hauteur de 606k€ en qq heures !

 

[Luciole49]

sachant qu'en plus ce projet n'est pas proposé à tout le monde ("exclusivité" dans le mail)...
et que c'est 9% sur... 3 mois !
soit 22.5€ de gain maxi BRUT pour 1000€ prêtés pour un projet en refinancement...

mais ils trouvent preneurs apparemment puisque l'enveloppe de 430k€ a été sursouscrite à hauteur de 606k€ en qq heures !

Ah j'ai pas vu 9% par an
sur 3 mois c'est bien.

 

[Montja]

Ah j'ai pas vu 9% sur 3 mois c'est bien.

J'espère que c'est de l'humour . Le post précédent précise bien "Rentabilité 9%/An" pour autant que je puisse en juger

 

[Luciole49]

J'espère que c'est de l'humour . Le post précédent précise bien "Rentabilité 9%/An" pour autant que je puisse en juger

Non j'avais bien compris que c'était 9% l'an mais ce n'est un placement que sur 3 mois. Pour placer des liquidités sur 3 mois et presque sans risque c'est bien.

 

[berti49]

Ah j'ai pas vu 9% par an
sur 3 mois c'est bien.

oui bon j'ai écrit trop vite
9% annuel... sur 3 mois effectivement
heureusement que mon calcul des intérêts est bon

 

[Luciole49]

oui bon j'ai écrit trop vite
9% annuel... sur 3 mois effectivement
heureusement que mon calcul des intérêts est bon

ben oui tu places 1000 euros sur ton livret A à te fait 1,25 euros sur 3 mois.
Là tu places 1000 euros sur 3 mois et çà te fait 15,75 euros sur 3 mois

 

[berti49]

ben oui tu places 1000 euros sur ton livret A à te fait 1,25 euros sur 3 mois.
Là tu places 1000 euros sur 3 mois et çà te fait 15,75 euros sur 3 mois

oui effectivement, mais quitte à placer de l'argent, autant ne pas mobiliser de la trésorerie qui t'empêchera de placer sur plus long dans les prochaines semaines...
par exemple le projet homunity à venir avec un taux à 7% (ANNUEL ) sur 30 mois doit avoir un niveau de risque raisonnable pour offrir un rendement si "faible"...

le projet d'anaxago, je ne maitrise pas vraiment le risque sachant qu'on est sur un financement complémentaire, qui conditionne une vente... qui ne couvre pas totalement les montants déjà empruntés...
je ne vois pas cela comme du sans risque au final, donc pour gagner des clopinettes je m'abstiens...

 

[Tomas466]

Un deuxième remboursement partiel de Haussmann Coworking chez ClubFunding est en cours de virement : un poil moins de 180 k€ et pas tout à fait 20% du montant levé. Les intérêts restant à courir auraient également été versés (74,86 € par obligation, je ne retrouve pas le calcul).

La Financière du Grand Palais a donc remboursé 84% du capital à aujourd'hui, il en reste encore 16%, soit un peu plus de 140 k€ au total.

La dernière partie de l'emprunt obligataire est en cours de remboursement, ce qui clôt le dossier. Intérêts totaux perçus : 210 € nets pour 1000 euros prêtés sur 34 mois.

 

[berti49]

Effectivement dans leur dernière communication ils ont dit que le remboursement était le 25/11 et cela correspond à la date de la première échéance du prêt qu'ils doivent payer

Dommage que le calendrier fasse que ca tombe le lendemain d'une nouvelle salve de projets chez eux mais bon on ne peut pas tout avoir

virement effectué ce matin
timing respecté...
il ne reste plus qu'à attendre de nouveaux projets intéressants