Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[mvhrb888]

Il ne peut pas entrer en conflit avec lui-même...

En êtes-vous sûr ?
Ceci dit, le côté trop confidentiel ne me plaît pas trop.

 

[poam5356]

J'ai laissé tomber, et ce projet chez Lymo, comme on pouvait s'y attendre, est déjà financé.

Le nouveau projet chez Clubfunding obtient un score plutôt bon dans la grille de Poam, mais comporte quelques points obscurs.
Golf Océan à Moliets (40)
Département 40
préco environ 70%
taux 9,5 %
Capital petit
création de la société en 2006
marge 45% (si j'ai bien compris) !
durée du prêt de 9 mois
DN/CP = ? inconnu pour 2018, était à 1 en 2017 et à 4 en 2016.
Cependant le projet est confidentiel : SIREN confidentiel et siège social confidentiel.
Le permis a été obtenu et purgé en 2013, puis conflit entre les associés, puis reprise du projet cette année par l'associé devenu unique.

Préco 70% ?
J'ai noté 49%. Me serais-je trompé?
Marge 45% : Oui.
Siren et siège social confidentiel... Sauf que... dans les projets qu'ils ont proposés sur Clubfunding, il y a le projet Messy où les infos les concernant n'étaient pas confidentielles.
Capital social : 55 000€
ratio dettes/capitaux propres = 0,98.
Au final, ma grille donne un +1 mais avec une préco à 49% (-4 pts).

Je n'ai pas encore reçu le dossier. Merci pour ce retour.

Le lien dans le mail mène directement au dossier.
Ou alors, peut-être, en étant connecté et en affichant la page du projet.

 

[mvhrb888]

Oui pour la préco ; j'ai dû noter 70% parce qu'ils disent que les lots commercialisés couvrent plus de 70% du total des coûts de l’opération.

 

[DryClepsydra]

Effectivement, commercialisation à 39% du CA de l'opération (49% en intégrant le lot sous option) soit 7 lots à commercialiser sur 12 (les lots commercialisés représentent 70% du total des coûts de l'opération).
Merci pour vos retours.

EDIT:
Je trouve étonnant qu'ils confidentialisent leur identité sur ce projet alors qu'ils ne l'ont pas fait pour Messy...

J'ajoute qu'il y a une caution personnelle du dirigeant. C'est un point positif !
D'après les infos de Messy, le dirigeant est une personne morale ou physique s'il vous plaît?

 

[mvhrb888]

Le financement participatif ne prend pas de vacances :
Chez Korégraf, il est question d'un projet à Annecy, l'emplacement est sûrement bon. Mais préco à 54%, pas assez à mon goût.
Et surtout, je découvre sur leur site qu'il y a un projet confidentiel réservé aux membres "premium". Meilleure performance ? Moins de risque ? Et les autres alors ?
Bref, ça (en plus du ticket d'entrée trop gros) me détourne de Korégraf.

Chez Homunity, il pleut des collectes, et pour de gros montants.
La nouveauté, c'est un taux d'intérêt à 7 % ! C'est le plus bas que j'aie vu jusqu'à présent sur les plateformes suivies habituellement dans ce fil. Je n'ai pas réussi à savoir pourquoi la rémunération est si basse.

 

[Capricio]

Je viens de souscrire à celui à 7% (en région parisienne). Ce qui est pris en compte est surement la taille de la structure (car sauf gros problème), le groupe est côté en bourse donc c'est à mon goût plutôt rassurant concernant les finances du promoteur !

 

[Tomas466]

Le "projet confidentiel" de Koregraf n'en est pas vraiment un : renseignement pris auprès d'eux, c'est une nouvelle approche qu'ils vont prochainement proposer à destination des gros investisseurs et des institutionnels. En gros on leur confie une somme importante (>= 20 k€) qui est investie automatiquement au fil du temps dans différents projets répondant à différents critères présélectionnés. L'idée est d'éviter de longues procédures à des gens (ou des organismes) qui ne sont pas forcément présents au moment de l'ouverture de la collecte mais qui veulent malgré tout profiter de rendements sympathiques.

Quant au taux relativement modeste de 7% des derniers projets Homunity, il est vraisemblable que le promoteur présenté comme "de premier plan" et ayant les reins très solides et une longue expérience diminue les risques et donc le rendement.

 

[poam5356]

Je viens de regarder le prochain à venir chez Homunity : Confiden'Ciel.
Il est aussi à 7%.
C'est Capelli le promoteur. C'est du lourd et, effectivement, on peut penser qu'un taux à 7% est à mettre en rapport avec la qualité du promoteur.

 

[Yoco38]

Sur le dernier Homunity, même si c'est un gros promoteur et que le coin est très recherché, la marge est très basse (même pas un T2) , la préco aussi. Du coup vu le nombre de projet en ce moment ...

 

[Tomas466]

Je viens de percevoir mon premier remboursement : 1000 euros chez Homunity, durée réelle 8 mois au lieu de 12 prévus à l'origine, 9% bruts annuels, soit 42 euros nets d'intérêts versés (= 1000 x 9% x 8/12 x 70% de "flat-tax")

Bon c'est pas l'Pérou mais c'est déjà ça de pris !

 

[poam5356]

Félicitations pour cette 1ère!
Y'a que pour l'Etat que c'est le Pérou à chaque fois. Il n'investit rien, touche 30% et ne risque pas un défaut!!

 

[Tomas466]

Y'a que pour l'Etat que c'est le Pérou à chaque fois. Il n'investit rien, touche 30% et ne risque pas un défaut!!

 

[mvhrb888]

La collecte rue Lamarck chez Clubfunding.
Montant recherché = 800 k€
En plein Paris,
Taux 9,5,
Société jeune et dirigeants jeunes.
DN/CP = 4,9 x
La marge = 10%
Et il y a des "lots à libérer", autrement dit des locataires à virer. C'est un risque qui ne rentre pas dans la grille ; devrait-on en avoir peur ?

 

[poam5356]

Et il y a des "lots à libérer", autrement dit des locataires à virer. C'est un risque qui ne rentre pas dans la grille ; devrait-on en avoir peur ?

Des locataires à virer : oui, sur les 16 lots, 3 sont libres.
"C'est un risque qui ne rentre pas dans la grille ":
Effectivement, risque non identifié au départ parce qu'il concerne uniquement les marchands de biens.
Tout comme les points pour la préco. Tel que je l'ai fait, le découpage des % de préco ne marche pas bien avec les marchands de biens qui achètent le biens avant de le proposer à la vente. Les projets en neuf, c'est l'inverse.
Faire sortir les locataires n'est qu'une question de temps et d'argent!
C'est normalement prévu... Pas regardé sur ce projet parce que je ne compte pas y souscrire.
Ah, si, je viens de regarder le pdf : page 10
- Epuration (je ne sais pas si le mot est bien choisi!) de l'état locatif : Budget de 150K€ soit 400€/m² - libération de tous les lots occupés.
Cette somme a été budgétisée pour vider l'immeuble.
Peut-être ne sera-t-elle pas suffisante! Peut-être que les procédures dureront un peu plus longtemps que prévu!
Ce sont les 2 seuls éventuels problèmes qui pourraient apparaître.
Logiquement, avec une marge à 10%, et même si elle n'est pas très élevée pour une opération de marchands de biens, on peut quand même penser qu'elle est largement suffisante pour absorber sans peine un éventuel dépassement du budget "Epuration".

 

[Tomas466]

Homunity aligne les projets à 7% de rendement avec le même gros promoteur à chaque fois : le moins que l'on puisse dire c'est que le succès est relatif avec une centaine d'investisseurs par projet (pour comparaison les autres collectes atteignent régulièrement 250 à 400 investisseurs). Pas sûr que réduire le rendement face à une diminution des risques soit très pertinent, surtout pour une plateforme qui affiche 0 défauts et 0 retards depuis l'origine.

 

[poam5356]

Oui, j'ai été surpris de voir que le projet Confiden'Ciel est toujours en ligne.
C'est un lieu très recherché, le promoteur est de qualité... Mais ça ne part pas comme des petits pains.
Comme quoi, le rendement semble être l'appât le plus efficace !!
Je me suis dépêché de souscrire à Confiden'Ciel en pensant que ça partirait vite, habitude prise avec Clubfunding.. J'avais tout le temps pour le faire.
J'ai l'impression que Capelli pense avoir trouvé un bon filon avec ces financements à 7%.
A la réflexion, je trouve que 7% c'est trop peu rémunérateur, même si ce faible taux est le reflet de la solidité des projets.
8 à 8,5% me semblerait être plus juste comme rémunération du risque pris par le souscripteur.
Je vois le dernier projet en ligne avec Capelli : gros montant, 2,5M€ et 566 appart à placer, pour une préco de 55%.
Aussi grande est la notoriété et la solidité de Capelli, des risques subsistent, malgré tout.
Du coup, je préfère du 9% avec une préco à 100% (comme récemment chez Fundimmo) et de bons indicateurs financiers, que du 7% avec 55% de préco et Capelli aux manettes.

 

[mvhrb888]

Oui, étonnant ce déchaînement de collectes chez Homunity pour Capelli.
7% ? Et après PFU on tombe à 4,9. Il y a des actions en bourse qui rapportent presque autant.
Mais peut-être que c'est aussi l'effet des taux d'intérêt qui baissent de manière générale ?
Une question me turlupine : Capelli est présenté comme un "grand promoteur national coté en bourse". En quoi le fait d'être coté en bourse apporte davantage de sécurité au montant prêté ? Est-ce la transparence exigée par Euronext ?

 

[Tomas466]

Il me semble qu'il n'y a pas vraiment de lien, un promoteur côté en bourse peut foirer une opération ou pas forcément mieux résister qu'un autre en cas de crise immo. Au-delà de la comm un peu étincelante ("wouah ils sont côtés en bourse, c'est sérieux comme boite"), il faudrait surtout étudier les garanties proposées à l'investisseur et savoir si elles sont supérieures à un promoteur classique (ce que je n'ai pas fait, 7% annuels ça ne m'intéresse plus de risquer 100% du capital). Si en cas de défaut l'investisseur passe en dernier, bourse ou pas, il perdra son pognon quoiqu'il arrive...

 

[DryClepsydra]

Les deux emprunts à 7% du promoteur coté ont été supprimés (aujourd'hui ?) de Homunity, sans avoir été financés (sauf erreur de ma part?).

Le fait qu'il s'agisse d'un promoteur coté en bourse renforce sa capacité à résister en cas de crise immo car ses facultés de financement (sur les marchés financiers donc) sont augmentés par rapport à du private equity (i.e. non coté).

Le principal problème de ces projets était le taux (ils voulaient tester le marché pour voir si les gens seraient vraiment prêts à tout risquer pour du 7%, ce qui signifierait que les taux baisseraient sur le crowdfunding, ce qui ne s'est pas produit fort heureusement car le marché n'a pas encore assez d'investisseurs pour encore trop de projets proposés) ainsi que l'échéancier (24 mois, ça part beaucoup moins vite que 12 mois).

 

[poam5356]

Ils sont peut-être tout simplement arrivés au terme, souscrits entièrement ou non.
J'ai souscrit à l'un des 2, et il est bien enregistré dans mon compte. Pour moi, il est financé.
Il en reste 1 en cours pour Capelli. Il y avait 3 projets à 7%, et non pas 2.