Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Tomas466]

Certaines collectes finissent parfois d'un coup... et le projet semble correctement financé et vit ensuite sa vie (au moins dans la communication qu'en fait la plateforme). J'aimerai bien savoir ce qui se cache derrière ce procédé : l'indicateur de collecte qui n'est pas tout à fait conforme à la réalité et qui serait volontairement minimisé pour inciter les particuliers à investir ? Des institutionnels qui investissent en masse, ou des montants élevés qui sont décomptés seulement en fin de collecte ? La plateforme qui comble elle-même le financement (mais avec quel argent) ? Ce serait intéressant d'en savoir davantage.

 

[poam5356]

La plateforme qui comble elle-même le financement (mais avec quel argent) ?

Ne pas oublier que Tikehau capital est maintenant derrière Homunity. C'est une société de gestion de capital.
C'est peut-être elle qui place une partie de l'épargne qui lui est confiée sur les projets proposés par Homunity.
Par exemple, Vatel Direct propose du financement participatif, principalement dans des ETI. Les projets proposés sont financés pour partie par des particuliers (comme moi), souvent autour de 10% (projets à fréquemment 2,5M€), et c'est Vatel capital, maison mère et société de gestion de capital qui apporte la différence.

 

[mvhrb888]

Un exemple qui illustre aussi l'explication de Poam : chez Fundimmo, en réponse à des personnes qui s'inquiètent de la lenteur de la collecte "Once Troy", la plateforme dit :
"La seule explication que nous avons est que la période semble moins propice à la collecte, nous l'avons constaté sur plusieurs dossiers. nous espérons tout de même clôturer ce dossier avant la fin du mois de juillet. Nous sommes en discussion avec des investisseurs à ce sujet."

La plateforme peut donc user de ce type de stratégies.

 

[poam5356]

Fundimmo, derrière il y a ? La foncière Atland.
Un site de finances (La Tribune pour ne pas la nommer) nous dit ceci à leur sujet :
"Diversification pour Atland et accélération pour Fundimmo
Cette acquisition intervient quatre ans après le rachat de Voisin, société de gestion de portefeuille. En réalité, le groupe Atland, aussi bien promoteur qu'investisseur, cherche à "élargir la base des produits financiers qu'[il] peut offrir à ses clients". "Nous souhaitons travailler avec le plus grand nombre sur des budgets moins élevés", explique son président-fondateur Georges Rocchietta. La plateforme Fundimmo permet, en effet, d'investir dans l'immobilier à partir de 1.000 euros."

 

[mvhrb888]

Ah, du coup, chaque plateforme demande des sous à sa maman.

 

[DryClepsydra]

Ils sont peut-être tout simplement arrivés au terme, souscrits entièrement ou non.
J'ai souscrit à l'un des 2, et il est bien enregistré dans mon compte. Pour moi, il est financé.
Il en reste 1 en cours pour Capelli. Il y avait 3 projets à 7%, et non pas 2.

Autant pour moi, je ne les voyais pas dans les projets financés de Homunity mais ils ne sont tout simplement pas encore apparus...
Oui, je parlais de deux sur trois effectivement.

 

[g.b]

Ne pas oublier que Tikehau capital est maintenant derrière Homunity. C'est une société de gestion de capital.
C'est peut-être elle qui place une partie de l'épargne qui lui est confiée sur les projets proposés par Homunity.

Le même Tikehau Capital qui est derrière Sofidy. Du coup, cela pourrait-il avoir une incidence positive sur certains fonds de Tikehau/Sofidy? Si oui lesquels?

 

[poam5356]

Sofidy, ce sont des SCPI, si je ne me trompe pas?
Dans ce cas là, rien, aucune incidence de l'un sur l'autre.

 

[g.b]

Sofidy, ce sont des SCPI, si je ne me trompe pas?
Dans ce cas là, rien, aucune incidence de l'un sur l'autre.

Ils font de tout: SCPI, SCI, OPCI, SIIC.

 

[poam5356]

Tout.... en immobilier en direct.
Le financement participatif en immobilier ne concerne que le financement de promoteurs ou de marchands de biens dans des projets neufs ou de rénovation/réhabilitation.

 

[mvhrb888]

Quelqu'un s'est intéressé à l'Atelier Leibniz de Clubfunding ?
Opération de marchand de bien dans le 18e à Paris
Montant recherché 500 k€
Taux 10%
Les deux dirigeants seraient très expérimentés.
Marge 12%
Les ratios ne sont pas clairs. Certains chiffres sont mis entre parenthèses, d'autres marqués "ns" (non significatifs ?)

 

[poam5356]

Je ne compte pas y souscrire, et je me suis contenté de survoler le pdf.
J'ai souvent du mal à franchir le pas avec les marchands de biens.
Je pense que le taux est motivé par la petite structure des 2 marchands de biens. Ce qui se retrouve dans le graphique radar : faiblesse de la perf financière, de la solidité financière et des liquidités.
C'est la raison des "ns".
Ce n'est pas Capelli et ses 85M€ de capi boursière.

 

[Tomas466]

Je ne suis pas à l'aise non plus avec les opérations de marchand de biens, j'ai toujours une forte impression de "ça passe ou ça casse" qui m'empêche d'investir. J'ai une nette préférence pour des opérations classiques qui me semblent répartir les risques entre plusieurs acquéreurs particuliers (ou un institutionnel dans le cas des opérations à vocation sociale). Ceci étant c'est totalement subjectif et propre à ma perception du marché immo : si ça se trouve des statistiques détaillées confirmeraient exactement l'inverse !

 

[Tomas466]

Reçu ce soir par mail une relance de la part d'Homunity pour le troisième projet Capelli à 7% sur 24 mois : c'est sûr qu'avec 2,5 M€ à collecter, et à peine plus d'une centaine d'investisseurs à ce jour, le chemin s'annonce long...

 

[DryClepsydra]

Je ne suis pas à l'aise non plus avec les opérations de marchand de biens, j'ai toujours une forte impression de "ça passe ou ça casse" qui m'empêche d'investir. J'ai une nette préférence pour des opérations classiques qui me semblent répartir les risques entre plusieurs acquéreurs particuliers (ou un institutionnel dans le cas des opérations à vocation sociale). Ceci étant c'est totalement subjectif et propre à ma perception du marché immo : si ça se trouve des statistiques détaillées confirmeraient exactement l'inverse !

Je me trompe peut-être mais si l'opération ne fonctionne pas, on peut toujours se rabattre sur les garanties et notamment les cautions et sûretés souscrites, si toutefois il y en a. Alors, à part faillite de l'opérateur entier (ce qui est certes déjà arrivé), il me semble que c'est un point à retenir.

 

[Tomas466]

J'entends bien ! Encore faut-il

• qu'il y ait effectivement caution et/ou sûreté, ça semble être souvent le cas mais pas systématiquement (il me semble avoir retenu qu'un projet donné n'en comportait pas, du type "garantie : non")
• que ce soit clairement expliqué dans le dossier du projet

C'est un point que toutes les plateformes devraient améliorer : au lieu de préciser les revêtements de sol qui pourront être choisis par l'acquéreur d'un lot, ou le fait qu'il y ait une école à 300 mètres et une gare à 2 km, deux pages standardisées "en cas de retard contractuel" et "en cas de défaut" devraient être présentées systématiquement, avec des explications simples et claire en français compréhensible par tout un chacun sur ce qui arrivera. Ce sont finalement les seules infos utiles à l'investisseur qui espère a minima récupérer sa mise une fois qu'il a compris de quoi le projet retourne ! Aujourd'hui ces données sont au mieux incompréhensibles et disséminées ("une caution est prise sur le capital social de la SAS de tête en mezzanine senior avec hypothèque personnelle du dirigeant toutefois limitée à l'âge de sa belle-sœur à la date de l'émission obligataire" (je caricature mais à peine)), au pire pas présentes ou très laconiques.

 

[poam5356]

Je me trompe peut-être mais si l'opération ne fonctionne pas, on peut toujours se rabattre sur les garanties et notamment les cautions et sûretés souscrites, si toutefois il y en a.

C'est un point que j'essaye de surveiller, et c'est un de mes 9 ou 10 indicateurs que j'évalue pour un projet :
Quel est le capital social de la SAS ou SARL chapeau qui cautionne le prêt de la SAS dédiée au projet.

Parfois, la SAS chapeau n'a pratiquement aucune envergure financière... 1000€ en tout et pour tout.
Comment pourra-t-elle venir en aide à un projet qui foire?
Parfois, ça se mord la queue.. La SAS qui cautionne est également impliquée dans le projet.
Ou c'est par des participations croisées. Une SAS A est caution d'une SAS B... Qui est à son tour est caution de la A sur un autre projet.
Pire : Une SAS apporte en caution pour une autre SAS un actif en cours de rénovation et pour lequel elle dispose d'un financement participatif et d'un prêt bancaire (cas récent sur une plateforme dont j'ai oublié le nom). Autrement dit, l'actif n'est pas à elle, pas encore.

 

[DryClepsydra]

Clubfunding qui informe au dernier moment de l'ouverture d'un nouveau projet aujourd'hui à 17h00. Leur dossier d'investissement est clairement lapidaire...

 

[poam5356]

Ils ont informé ce matin de la mise en ligne du projet à 17h.

 

[DryClepsydra]

Ils ont informé ce matin de la mise en ligne du projet à 17h.

Oui, c'est leur courriel de ce matin que j'évoquais effectivement. Je les trouve précipités et tardifs...