Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[mvhrb888]

Alors Clubfunding avec la collecte Thomson, ce n'est plus de l'immobilier ?

Par ailleurs, Homunity annonce un projet précommercialisé à 100% et ayant une grosse marge, dans le Val-de-Marne.

 

[Tomas466]

La collecte du troisième projet Capelli à 7% n'est toujours pas terminée (2,5 M€ au total et environ 170 investisseurs à cette heure) alors que le projet à 8% de 1 M€ d'hier est parti rapidement avec 240 investisseurs : le message à la plateforme est assez clair me semble-t-il...

 

[poam5356]

A ceci près que :
Le projet à 8% (Résidence Victoria, je suppose) est mieux situé, ne porte que sur 1M€ et affiche une préco de 100%.
En somme : que des avantages sur l'autre à 7%.
Accessoirement, il m'intéressait mais était en audit quand je l'ai regardé.
2 jours plus tard, il est clôturé.
Homunity n'envoie pas de mail pour signaler la mise en ligne des nouveaux projets?

 

[Tomas466]

Si si, mail reçu le 01/08 à 17h39 + rappel le 02/08 à 16h13. Vérifie peut-être tes spams ? Ceci étant il fallait être rapide, il était déjà clôturé hier soir.

 

[poam5356]

J'ai vérifié et rien trouvé. Bon, tant pis.
Question rapidité : oui, j'ai l'habitude avec Clubfunding, et un projet à 100% de préco qui est bien situé... Je sais qu'il ne restera pas longtemps en ligne.

 

[Leak]

Email reçu à 16h16, mais j'avais souscrit avant pour ma part.

 

[baffer]

Bonjour,
Je vois que plusieurs membres dans cette fil de discussion ont déjà investi sur la plateforme ClubFunding. Je voulais savoir si le ticket d'investissement était toujours de 500€ minimum ? Car j'ai pu lire dans les dernières pages que pour certains investissements sur cette plateforme le ticket minimum était dorénavant de 1000€ minimum.

Y-a-t-il encore des investissements pour lesquels le minimum requis est de 500€ sur cette plateforme ?
En effet, je souhaite me discipliner à ce que l'exposition maximale de l'un de mes prêts ne dépasse pas 5% de mon en cours global. Donc si dorénavant le ticket minimum est de 1000€ je ne pourrais pas y investir pour le moment.

Cordialement,

 

[poam5356]

Bonjour,
Ils sont passés à 1000€ depuis un moment, et je pense qu'ils vont y rester.
Le succès du participatif en immobilier doit l'expliquer (à mon avis).
Si vous voulez rester en dessous de 1000€.... ça va être difficile : Wiseed, Upstone, Weeximmo (pas plus de 3 ou 4 projets par an!) et Lendopolis. De tête, je n'en vois pas d'autre! Ils sont à 100€ le ticket minimum.

 

[baffer]

Bonjour,
Ils sont passés à 1000€ depuis un moment, et je pense qu'ils vont y rester.
Le succès du participatif en immobilier doit l'expliquer (à mon avis).
Si vous voulez rester en dessous de 1000€.... ça va être difficile : Wiseed, Upstone, Weeximmo (pas plus de 3 ou 4 projets par an!) et Lendopolis. De tête, je n'en vois pas d'autre! Ils sont à 100€ le ticket minimum.

Merci pour l'information ! Je vais donc devoir prendre mon mal en patience et attendre d'avoir un en-cours suffisant pour investir sur des projets à 1000€. Sachant qu'on ne peut pas prédire quand arrivera un défaut, j'essaye dans la mesure du possible d'en atténuer les effets en respectant les 2 règles suivantes :
- Le montant investi sur un projet ne doit pas dépasser 5% de mon en cours global
- Pas plus d'un projet en cours sur le même promoteur

De part votre expérience, appliquez-vous d'autres règles / principes pour tenter de vous prémunir d'un défaut lorsque vous investissez sur un projet ?

 

[poam5356]

De part votre expérience, appliquez-vous d'autres règles / principes pour tenter de vous prémunir d'un défaut lorsque vous investissez sur un projet ?

Je ne pars pas avec l'arrière pensée désagréable du défaut qui devrait forcément arriver. J'ai un peu l'impression que c'est ce que vous pensez.
Dans ce cas là, autant ne rien faire et se replier sur le livret A.
Sinon, pour répondre à votre question : j'ai une grille à 9 ou 10 indicateurs avec des points attribués à chacun. Le total devant être positif.
Sur ce nombre, j'ai ai toutefois 3 principaux :
La préco, la marge et le lieu.

 

[mvhrb888]

Poam est trop modeste
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...grille-daide-a-la-decision.36126/#post-307929

 

[Tomas466]

De part votre expérience, appliquez-vous d'autres règles / principes pour tenter de vous prémunir d'un défaut lorsque vous investissez sur un projet ?

- pas plus d'un projet par promoteur au même moment
- pas de promoteur qui a déjà au moins un projet en retard (selon les infos connues sur hellocrowdfunding.com)
- pas de plateformes qui ont beaucoup de projets en retard (même source) et qui ne jouent pas le jeu de la transparence en termes d'indicateurs standardisés, donc pas Wiseed ni Anaxago par exemple
- répartition des projets entre plateformes

Et sinon une grille simplifiée d'analyse : lieu, pré commercialisation, qualité générale du projet, et une dose d'intuition ("ça va bien se vendre"). Et des échanges si besoin avec les contributeurs de cette file

 

[baffer]

Bonjour,
Merci à tous pour vos réponses

Je donne peut-être l'impression de me focaliser sur un éventuel défaut qui pourrait arriver mais c'est lié entre autre au fait que mon portefeuille de crowdfunding immobilier est encore jeune et que je n'ai que peu de recul sur la rentabilité réelle qu'il produira (antériorité de 2.5 ans et surtout réellement actif depuis 1 an). Pour le moment, sur 25 projets réalisés seul un projet a été remboursé (le deuxième arrivera à la fin du mois suite à un remboursement anticipé du promoteur). Le rendement obtenu est de 7.1% net (ou plutôt 6.75% si je tiens compte des dates de souscription / remboursement et non pas des dates de début et de fin des obligations) mais je me dis que je ne tiendrai pas ce rendement dans la durée car il s'agissait d'un rendement de 10% brut alors que la moyenne brut des mes projets tournent plutôt autour de 8.5%. Mes projections me donnent donc plutôt un rendement net aux alentours de 5 à 5.5% ce qui est très correct de mon point de vu. En effet, je vois le crowdfunding immobilier comme un moyen de diversifier les investissements de type "pierre papier" comme peut l'être l'investissement en SCPI, foncière côtée ou REIT. Je m'attends donc à un rendement proche de ce type d'actifs.

Aussi, en regardant la publication de portefeuilles de crowdfunding / crowdlending de membres sur d'autres forums pour voir les rendements obtenus sur une périodicité plus longue j'ai pu constater rapidement que le moindre défaut pouvait faire passer le rendement d'un portefeuille de très correct à médiocre (~2% pour le "risque" supporté versus d'autres types d'investissements) voir même négatif si le taux de défaut dépasse rapidement les 5%. Bien sûr ces chiffres sont à relativiser car ils concernent très largement du crowdlending (ou un mix crowdlending / crowdfunding immo) où les défauts sont beaucoup plus légion que dans l'immobilier.

Aussi, je voulais savoir, si avec le recul qui est le votre, si vous aviez effectuer l'exercice de calculer le rendement net obtenu jusqu'à présent ?

 

[poam5356]

Bonjour,
Je suis à 8% brut (5,6 net).
Je ne calcule pas les périodes pré et post prêt et les éventuels délais.
A quoi bon le faire? Un projet remboursé, et vous avez aussi une certaine somme qui va dormir en attente de réinvestissement.... Ce qui n'est pas pire que l'argent non utilisé sur le compte en banque.
Donc, en ce qui me concerne, c'est 8% brut en calculant le rendement / durée du placement.
Pour moi, cette approximation est largement suffisante.
Actuellement, en immo, j'ai : 74 projets en cours et 36 remboursés.
Il est certain qu'un seul projet perdu, et c'est la rentabilité globale qui prend une claque.
A ce jour, 1 défaut est officiellement acté en immobilier, et causé par la faillite, non pas du promoteur, mais de l'entreprise qui fabriquait les modules des maisons dont la construction était réalisée par le promoteur qui, en réalité, ne faisait qu'1 avec le constructeur des modules.
Aussi longtemps que les taux seront bas, l'immobilier marchera. Comme je l'ai écrit, je cible préco/marge/lieu et j'espère bien ne pas prendre une claque avec un éventuel défaut.
Entre immo et TPE, on ne peut pas comparer parce que les motivations des entrepreneurs qui déposent des projets n'a rien à voir.

 

[poam5356]

Oups, je corrige.... 8% brut, mais c'est pour l'ensemble des projets auxquels je participe.
L'immo représente 70% du total.
Le reste, c'est 25% d'EnR et 5% de TPE et d'agriculture.
La seule partie immo doit donc naviguer autour de 8,5% brut.

 

[Tomas466]

Je suis à 8,7% bruts théoriques, donc 6% nets théoriques. Un seul projet remboursé à ce jour sur 21 investis, mais ma ligne est ouverte depuis moins d'un an, ceci explique cela.

Avec le recul dont on dispose actuellement je n'investirais pas sur le crowdlending non immo : les défauts qui se matérialisent annulent tout espoir de gain, même en diversifiant à outrance.

 

[CharlyBgood]

A ce jour, 1 défaut est officiellement acté en immobilier, et causé par la faillite, non pas du promoteur, mais de l'entreprise qui fabriquait les modules des maisons dont la construction était réalisée par le promoteur qui, en réalité, ne faisait qu'1 avec le constructeur des modules.

Perso je suis positionné sur plus de 100 projets mais j'ai un peu moins de 50% de crowd-equity càd du financement de start-up en capital risque, dans le lending je finance aussi des prêts à des PME, je dois avoir environ 40% de lend immo.

La rentabilité totale de mon potefeuille de crowd ressort exactement à date, à 5,29% net-net, avantage fiscal inclu (yc le crowd-equity et le prêt aux PME donc), sachant que j'ai essuyé des pertes avérées sur déjà 3 start-up.

Et je veux dire @baffer que le défaut n'est pas automatiquement une perte: sur des lend aux PME (notamment dans le solaire) la plate-forme a activé ses garanties et moyens d'actions, et le recouvrement se fait cahin-caha: ça traîne mais ça avance pour l'instant. Dans un autre crowd immo pareil: il faut être patient. Et c'est là qu'on voit d'ailleurs le bboulot et la qualité de l'équipe de la plate-forme.

portez-vous tous bien, bel été, je retourne à mes barbecues.

 

[Tomas466]

Un beau projet annoncé pour la semaine prochaine chez Koregraf à Chavagne dans l'agglo rennaise (secteur très dynamique et que je connais bien) : 450 k€ recherchés, 9% annuels sur 15 mois estimés, préco à 62%, marge à 17%. C'est du refinancement de projet pour le promoteur TDH. Le ticket d'entrée est à 2000 €, comme toujours chez Koregraf.

 

[Martintintin]

Salut,

Nouveau projet à Vizille sur Homunity le 22 à 17h ; 1000 euros mini à 8.5%
Que pensez-vous du projet?
La préco à 29% et la marge me paraissent assez faible... Le reste OK

 

[Yoco38]

Bonjour,
Meme sentiment que toi sur le projet de Vizille. De plus, pour bien connaitre la région, les projets avec lesquels ils ont fait la comparaison ne sont pas du tout dans le même secteur donc dire que les prix sont en fourchette basse … Il y a des montagnes à Grenoble et Vizille est encaissé doc il faut faire le tour des montagnes pour rejoindre Grenoble.
Ceci étant dit je pense que les appartements se vendront.