Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[baffer]

Projet Villas du petit chemin chez CF.
Echéance théorique 31 août 2021.
Rapport du 21 juin : "Après échange avec l’opérateur, nous avons accepté une prolongation de 4 mois (...). L’échéance du projet est donc décalée au 29/12 prochain."
Rapport du 4 octobre 2021 : "Après discussion avec le dirigeant, le calendrier a été réajusté (...) L’échéance du projet est donc décalée au 29/01/2022."
Remarque n° 1 : en français de tous les jours : l'emprunteur ne peut pas rembourser
Remarque n° 2 : CF discute beaucoup avec l'opérateur et n'a plus le temps de discuter avec les investisseurs !

Bonjour @InvestisseurInquiet,
Si on regarde le track record de cet opérateur sur hellocrowdfunding, on constate que la situation que vous décrivez semble être la généralité plutôt que l'exception.
Je pense que je vais être dans la même situation que vous dans quelques mois car j'ai investi sur le projet "cœur de village" sur CF de ce même opérateur qui doit se terminer dans 3 mois. Mais comme le dernier reporting date d'il y a un an (CF est l'un des pires en terme de fréquence de reporting), je n'ai aucune info d'un éventuel problème de trésorerie de l'opérateur.
Il faut se rassurer en se disant que tous les projets en retard ont tout de même était remboursé donc il faudra faire preuve de patience mais cela devrait se résoudre dans le temps. (Voir très patient quand même car l'un des derniers projets qu'ils ont remboursé (domaine de l'Escaut) a été remboursé avec 11 mois de retard).
Néanmoins comme évoqué dans un message précédent, le track record de l'opérateur est un critère que je regarde beaucoup plus dorénavant dans mes investissements afin d'éviter ce genre d'opérateur "borderline".

 

[Stilt]

La frontière entre défaut et perte est quand même fine.
Suites du dossier smart contructions, il nous restera la caution personnelle...le chemin va être long avant de revoir un bout du capital...ça reste rageant pour un projet court terme et 100% commercialisé.

06/10/2021 : Par jugement du 30 septembre 2021, la société Smart Constructions a été placé en Liquidation Judiciaire. Les créanciers ont 60 jours pour effectuer leurs déclarations de créances auprès du mandataire judiciaire. Les déclarations de créances des investisseurs Entreprêteurs ont déjà été effectuées.

 

[baffer]

La frontière entre défaut et perte est quand même fine.
Suites du dossier smart contructions, il nous restera la caution personnelle...le chemin va être long avant de revoir un bout du capital...ça reste rageant pour un projet court terme et 100% commercialisé.

06/10/2021 : Par jugement du 30 septembre 2021, la société Smart Constructions a été placé en Liquidation Judiciaire. Les créanciers ont 60 jours pour effectuer leurs déclarations de créances auprès du mandataire judiciaire. Les déclarations de créances des investisseurs Entreprêteurs ont déjà été effectuées.

Effectivement @Stilt, dès lors qu'un projet prend la voie judiciaire, la perspective de récupérer ses billes réduit drastiquement. Malgré le suivi que je fais des projets en retard, j'ai peu (pas ?) d'exemples en tête pour lesquels une issue positive est survenue.
Personnellement, sur le projet "283 Michelet" sur wiseed, ça fait trois mois que le tribunal de commerce a condamné solidairement les sociétés de projet et dirigeants au paiement de la créance avec huissier mandaté pour exécution de la décision. Et depuis trois mois, je n'ai plus de son ni d'images.

Dans votre situation, reste à voir si cette investissement était évitable, mais à la lecture des éléments encore disponible sur la plateforme, il n'y avait rien de choquant. D'ailleurs la plateforme admet elle même qu'elle n'avait pas connaissance de la procédure prud'homale qui était en cours.

 

[Raug]

D'ailleurs la plateforme admet elle même qu'elle n'avait pas connaissance de la procédure prud'homale qui était en cours.

Existe-t-il un moyen de savoir si une procédure judiciaire quelconque est en cours envers un opérateur ?

 

[Serge B]

Effectivement @Stilt, dès lors qu'un projet prend la voie judiciaire, la perspective de récupérer ses billes réduit drastiquement. Malgré le suivi que je fais des projets en retard, j'ai peu (pas ?) d'exemples en tête pour lesquels une issue positive est survenue.

Je n'en ai pas non plus Baffer...il est facile d'organiser son insolvabilité lorsque les choses tournent mal d'une part, et d'autre part les cautions données ne valent pas grand chose tant il est facile de les faire "sauter" devant un Tribunal. Si vous rajoutez à ça la naïveté des plateformes qui se laissent endormir par les propos lénifiants des opérateurs et tardent parfois à agir, les garanties s'effritent vite.
Le cas des deux Marseillais est patent, et il y en a d'autres

Pour la question de Raug...en principe les plateformes qui ont un reporting sérieux tiennent leurs "clients" au courant. Sinon, à part éplucher les bulletins d'annonces légales, je ne vois pas comment faire.

Concernant le cas des entreprises ayant des contentieux "autres" en cours, c'est encore pire...Il faudrait disposer du rapport du Commissaire aux comptes, à supposer qu'il y en ait un, (ce qui n'est pas toujours obligatoire) et qu'il fasse son travail (ce qui n'est pas acquis). Or je doute qu'une plateforme épluche le rapport du CC, si encore elle le demande.

 

[adnstep]

Reçu ce jour un mail Upstone envoyé à ses 2000 "clients".

"Aujourd’hui, nous arrivons dans une phase de développement (60 projets concrétisés, pour 54 M€, dont la moitié remboursée et 2.7 M€ d’intérêts versés) qui nous permet de nous rapprocher d’un acteur majeur et indépendant du monde immobilier : le Groupe Spirit."

Ce qui a suscité une avalanche de questions de ma part. Je vous tiendrai au courant, si j'obtiens des réponses.

 

[adnstep]

Reçu ce jour un mail Upstone envoyé à ses 2000 "clients".

"Aujourd’hui, nous arrivons dans une phase de développement (60 projets concrétisés, pour 54 M€, dont la moitié remboursée et 2.7 M€ d’intérêts versés) qui nous permet de nous rapprocher d’un acteur majeur et indépendant du monde immobilier : le Groupe Spirit."

Ce qui a suscité une avalanche de questions de ma part. Je vous tiendrai au courant, si j'obtiens des réponses.

Bon, ben, on n'en saura guère plus..
Upstone évoque une "collaboration", des "sources de financement pour les opérateurs", mais ne répond pas à mes questions.

 

[Raug]

Bon, ben, on n'en saura guère plus..
Upstone évoque une "collaboration", des "sources de financement pour les opérateurs", mais ne répond pas à mes questions.

Le secret des affaires, la langue de bois, le marketing…
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@adnstep : Tu as posé des questions dérangeantes ?

 

[Chris78]

C'était quoi les questions ?

 

[adnstep]

C'était quoi les questions ?

- Quels sont vos liens avec Groupe Spirit : rachat ou simple accord commercial ? Exclusivité ?
- Les garanties seront-elles les mêmes qu'avec d'autres promoteurs ?
- Opération corporate ?

Bref, on verra bien lors des prochaines opérations.

 

[adnstep]

Tu as posé des questions dérangeantes

Je ne pense pas, non.

 

[constantine_36]

Bonjour,
Je suis entrain de regarder pour le projet Beausejour a Colombes chez Fundimmo.
Il me semble qu’il n y a pas de parking ou garage pour les maisons mitoyennes et l’implantation en enfilade comme ça pour des maisons qui valent au moins 700k€

Des avis ? mais perso ça me paraît un gros point noir.
Merci

 

[LOBIC]

La marge est assez faible d'autant plus que dans le prévisionnel il n'y a pas de frais concernant la commercialisation qui peuvent facilement représenter 3 - 4 %.

 

[Foufounet]

Bon, ben, on n'en saura guère plus..
Upstone évoque une "collaboration", des "sources de financement pour les opérateurs", mais ne répond pas à mes questions.

Publication Linkedin: [lien réservé abonné]
SPIRIT entre au capital de la PF

 

[cmdurand]

Un avis sur le projet Raozers de demain:

Rue Cernuschi par La Tour Immo Développement​

sur Fundimmo, je passe sur les 4 projets
celui de clubfunding de ce soir MAISON LAISNEY

Rien de bien formidable depuis quelques semaines ...

 

[LOBIC]

Que pensez vous du projet Raizers de demain "Rue Cernuschi par La Tour Immo Développement"

+ Localisation de l'actif
+ Actif bien acheté
+ Belle marge

- Prix de location prévue élevée (je travaille dans le coin et on loue plutôt autour de 600€ / m² avec une franchise de loyer de plusieurs mois ..... pour une surface cependant largement supérieure)
- Pas de Parking

Le projet me parait correct car avec la marge actuelle il y a de quoi baisser le prix (même à 600€ / m²)

 

[LOBIC]

Un avis sur le projet Raozers de demain:

Rue Cernuschi par La Tour Immo Développement​

sur Fundimmo, je passe sur les 4 projets
celui de clubfunding de ce soir MAISON LAISNEY

Rien de bien formidable depuis quelques semaines ...

N'hésite pas à nous donner ton avis / analyse avant de demander aux autres.

Poster ici son analyse n'est pas que pour les autres mais surtout pour soit.

En prenant la peine d'écrire ici ca permet d'approfondir sa réflexion, il m'arrive souvent de changer d'avis en faisant cet exercice.

J'étais plutôt négatif concernant ce projet et plutôt positif maintenant

 

[cmdurand]

N'hésite pas à nous donner ton avis / analyse avant de demander aux autres.

Poster ici son analyse n'est pas que pour les autres mais surtout pour soit.

En prenant la peine d'écrire ici ca permet d'approfondir sa réflexion, il m'arrive souvent de changer d'avis en faisant cet exercice.

J'étais plutôt négatif concernant ce projet et plutôt positif maintenant

Je ne suis pas du tout à l'aise pour donner mon avis car je suis débutant. Il y a 6 mois je ne connaissais même pas le crowfunding. Je suis plutôt sur des projets neuf car j'ai un peu d'expérience avec des investissements Scellier + Cosse + achat sur plan (Résidence principale).

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

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SPIRIT entre au capital de la PF

Le promoteur-investisseur-asset/property manager pourra faire financer et/ou commercialiser sa production via Upstone.
L'information me fait poser une autre question: quel intérêt d'une association aussi tardive si, comme je l'ai compris à l'écoute du podcast de RadioImmo sur son dernier sondage sur le crowd immo, les conflits d'intérêts entre PF et crowdfunders ne seront plus du tout admis dès l'entrée en vigueur de la réglementation européenne? Et dès lors qu'il y a lien capitalistique, le conflit d'intérêts semble aussi évident que dans le cas Lymo, non?...
@FintechImmo , si vous êtes à l'écoute, un avis éclairé?

Un avis sur le projet Raozers de demain:

Rue Cernuschi par La Tour Immo Développement​

Je préfère encore éviter de prendre des paris sur l'immobilier de bureau; il semble que le marché résiste en IdF [lien réservé abonné], comme le souligne Les Echos, mais « nous ne sommes pas encore totalement sortis du wait and see ».

Rien de bien formidable depuis quelques semaines ...

... C'est bien le moins qu'on puisse dire.

 

[adnstep]

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SPIRIT entre au capital de la PF

Ben voilà, il suffit de demander au patron .
Je me demande encore pourquoi Upstone n'a pas voulu répondre clairement à la question