Bonsoir
cmdurand a dit:
2 nouveaux projets sur raizers dans 2 jours
Projet Raizers à Archamps: la marge à 10% est un NoGo pour moi pour un dossier MdB. Si ça ne vous ralentit pas:
- -la relative inexpérience du porteur en matière de MdB et de promotion immobilière; c’est quand même un spécialiste du secteur;
- -son engagement à seulement 14,9% des fonds propres de l’opération,
- -la préco inexistante,
- ~les garanties offertes: on ne connaît pas la surface financière de la caution, les cibles des GAPD semblent solides,
- ~quelques travaux à entreprendre,
- +localisation idéale,
- + une banque dans la seringue,
- +les autorisations purgées,
- +durée prévue satisfaisante.
Ma moulinette perso me susurre un taux de 10,5-11%.
Je ré-ouvre ici une parenthèse pour commenter un des points forts du projet relevé par l’analyste de Raizers, «Garanties A Première Demande dont les capitaux propres couvrent la valeur de l’emprunt».
Bon. Que doit-on comprendre? Que si quelque chose se passe mal, on dégaine les GAPD, et les structures-cibles vont déverser leurs capitaux propres pour rembourser les obligataires? Mais que nenni!
En schématisant, les capitaux propres,
comme tout ce qui figure au passif d’un bilan, ont servi à payer une partie de ce qui figure à l’actif du même bilan, l’autre partie ayant été financée par les dettes, qui figurent au passif au même titre que les CP.
Ce que ces entités peuvent faire pour rembourser rapidement les créanciers, c’est taper dans leur
actif, i.e. dans ce qu’elles possèdent réellement, à commencer par leurs liquidités.
La seule chose qui est vraie (et encore, seulement théoriquement), c’est que si l’on envoyait ces entreprises à la casse (en liquidation), nous serions censés récupérer nos billes in fine; ça nous ferait une belle jambe de devoir attendre la fin de la procédure!
Ce «point fort» n’en est donc pas un.
cmdurand a dit:
J'aime bien le projet de bungalow car bien situé
Montja a dit:
J'aime bien aussi l'idée mais 0 de préco, et vraiment faible marge, pour ma part dans le contexte actuel, c'est tendu je trouve
Pour le projet Las Casas de las Lanas, je suis plus partagé. C’est un dossier de promotion immobilière, un peu atypique en ce qu’il concerne un parc de loisirs.
Je me demande quelle est la sociologie des acquéreurs potentiels des chalets, mais j’imagine qu’ils doivent plutôt appartenir à la partie de la classe moyenne qui sera impactée par les nouvelles restrictions imposées aux banques concernant l’attribution du crédit. Je vois d’autre part assez mal des investisseurs trouver des rendements significatifs dans ce type d’immobilier de tourisme très saisonnier, où le gros du CA se fait en juillet-août, le reliquat d’avril à juin et en septembre, et quasiment rien le reste de l’année; mais je n'ai pas trouvé de tarifs de location comparable, et n'ai pas la moindre idée du taux d'occupation selon la période de l'année.
Accessoirement, mais c’est purement psychologique (quoique?), je trouve les constructions à venir bien légères pour une contrée soumise aux vents océaniques, dont on s’attend à ce qu’ils deviennent de plus en plus violents lors de tempêtes de plus en plus fréquentes; un épisode de ce genre, avec des vents de de plus 130 km/h alors que les premiers chalets seront sortis de terre, risque fort de balayer - au sens propre - les velléités de s’offrir ce genre de pied-à-terre, et donner un coup d’arrêt à la commercialisation. Si je décidais d’y aller, je serrerais les fesses pendant toute la durée de l’investissement…
Mais je n’irai pas, le projet méritant plutôt, indépendamment de ce qui précède, une rémunération de l’ordre de 11%. On notera par exemple que, malgré le montant significatif de la levée et l’apport conséquent en fonds propres de l’opérateur, aucune banque n’est dans la boucle, et ça n'est certainement pas le fait du hasard ni de la volonté du porteur...
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