Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Msimmo]

Projet remboursé avec plus de 15 mois retard, comme quoi rien n'est jamais perdu !

J'aimerais aussi dire cela pour le projet La Muria (qui est bcp plus mal engagé que ne l'était Bois-Sénart)

 

[larsul]

Bonjour,
Projet Durante sur Anaxago qui consiste à transformer un hôtel en residence meublée.
Le CA annuel moyen en hôtel est de 523k€ et l'ambition est '"d'atteindre " 262k€ en résidence meublée et de doubler le prix vente au bout dec4 ans
Q1: Quel est l'intérêt de cette transformation si c'est pour diviser le CA par 2?
Q2: pourquoi un investisseur dans 4 ans irait payer 2 fois plus cher un bien qui rapporte 2 fois moins qu'aujourd'hui ? (Même si j'imagine bien qu'un hôtel supporte plus de charges qu'une résidence meublée )
J'ai raté un truc ou bien?

 

[Jpense20]

Lui rentre dans la catégorie fdes alambiqués, ils nous disent que le bien est exceptionnel et donc ils préfèrent le garder.... 3 ans après l'avoir acheté.

Prendre des vessies pour des lanternes prend tout son sens ici ....

Pas sur puisque tout est dit dans le non du projet "Nid de Pie" [lien réservé abonné]...

 

[Raug]

Petite question aux affranchis du forum : pourquoi être réticent à financer les projets corporate ?
Y-a-t-il plus de risque ? Quels sont les points à vérifier ?

Je relance…

 

[Maxlan]

Petite question aux affranchis du forum : pourquoi être réticent à financer les projets corporate ?
Y-a-t-il plus de risque ? Quels sont les points à vérifier ?

Généralement on ne maitrise plus les projets sur lesquels se porte l'investissement..... On doit faire confiance à un seul opérateur pour plusieurs projets sur une fenêtre de temps relativement étroite, éventuellement à la plateforme de crowdfunding qui peut participer (frais gestion à regarder) à la sélection des projets (mais bon on s'interroge parfois sur leur choix de projet). En terme de garantie, c'est généralement plus faible pour ce que j'ai vu.... (rarement ou pas d'hypothèque, de caution ....). Et il sera difficile, à mon avis, de savoir où naviguent les fonds (non cantoné à un projet) dans des situations orageuses... qualité du reporting à voir

 

[berti49]

ils ont quoi tous avec les projets à Angers actuellement
tu m'étonnes qu'on ne puisse rien trouver à l'achat
pour CF, je n'irais pas
même si Angers est une des villes où les prix augmentent le plus en France actuellement (grosse pénurie de logements, en particulier pour les étudiants), le prix de vente au m2 est tout de même très au dessus du marché, la réno doit être sacrément qualitative pour le justifier...
et 0 précommercialisation, sacré risque...

 

[Le Vengeur MasKé]

Généralement on ne maitrise plus les projets sur lesquels se porte l'investissement..... On doit faire confiance à un seul opérateur pour plusieurs projets sur une fenêtre de temps relativement étroite, éventuellement à la plateforme de crowdfunding qui peut participer (frais gestion à regarder) à la sélection des projets (mais bon on s'interroge parfois sur leur choix de projet). En terme de garantie, c'est généralement plus faible pour ce que j'ai vu.... (rarement ou pas d'hypothèque, de caution ....). Et il sera difficile, à mon avis, de savoir où naviguent les fonds (non cantoné à un projet) dans des situations orageuses... qualité du reporting à voir

Très bon résumé. Spécifiquement en promotion, lorsqu'une banque finance un projet et délivre une garantie financière d'achèvement (GFA), un compte bancaire au nom de la société d'opération (généralement une SCCV) est ouvert, ce qui permet de centraliser les flux. Et la plupart du temps, la banque détient les moyens de paiement. Très sécurisant pour les éventuels investisseurs. Car en théorie (je dis bien en théorie car je suis naïf), l'emprunt obligataire émis par la SAS est ensuite fléché vers la SCCV.

Donc un emprunt = un compte bancaire (avec le plus souvent mainmise de la banque sur les flux) = un projet.
En clair, on sait ce qu'on finance, avec en général un projet déjà bien avancé avec l'accord bancaire + l'assurance dommages-ouvrage + 50 % de précom + autorisations d'urbanisme purgées + foncier sous promesse + étude de sol, etc.

Mais ça c'est dans le monde idéal.

Si c'est du corporate, on bascule sur le compte-courant de la holding, où la banque n'a pas à autoriser les paiements et décaissements au préalable (ou demander des justificatifs tout du moins). Et donc nous perdons inévitablement la maîtrise des flux.

Qui dit corporate dit holding, et là nous sommes sur du financement "basique" d'entreprise et non plus spécifiquement sur de la promotion immobilière (mais si c'est le but in fine me direz-vous). Or les cycles de production en promotion sont longs (D'où la bonne perception des honoraires de gestion soit-dit-en-passant. ) et fluctuants. De nombreux aléas existent : pertes de fonciers, recours sur les PC, perte d'un concoure, élection municipales et mêmes crises sanitaires ! (Mais bon là je divague...) Ainsi, l'investissement devient beaucoup plus risqué car ouvert à beaucoup plus de vents.

En outre, qui dit corporate peut signifier "plusieurs projets". Mais là on ne connaît pas le stade d'avancement de chaque programme : foncier sous promesse ? (le B-A-BA) Accord bancaire avec la GFA ? Permis de construire ? Précom ?

Or, plus nous sommes en amont, plus l'issue des projets change. Et ne pas savoir ce que l'on finance, ce n'est pas forcément engageant. Après, tout est une question d'aversion au risque... Mais à mon humble avis, cela mérite plus que du 10 % en obligataire. Ou alors cela mérite d'autres outils financiers, type equity.

Tout cela me fait dire que le corporate ne devrait pas s'adresser au grand public (comme le crowdfunding) mais plutôt aux investisseurs qualifiés. Et que certains plateformes osent inverser le paradigme, en mettant le corporate en avant comme placement plus sécurisant qu'une simple opération, je trouve cela honteux et que l'on navigue à la limite de la tromperie.

Ce n'est que mon humble avis.

Très belle journée

 

[Le Vengeur MasKé]

Très bon résumé. Spécifiquement en promotion, lorsqu'une banque finance un projet et délivre une garantie financière d'achèvement (GFA), un compte bancaire au nom de la société d'opération (généralement une SCCV) est ouvert, ce qui permet de centraliser les flux. Et la plupart du temps, la banque détient les moyens de paiement. Très sécurisant pour les éventuels investisseurs. Car en théorie (je dis bien en théorie car je suis naïf), l'emprunt obligataire émis par la SAS est ensuite fléché vers la SCCV.

Donc un emprunt = un compte bancaire (avec le plus souvent mainmise de la banque sur les flux) = un projet.
En clair, on sait ce qu'on finance, avec en général un projet déjà bien avancé avec l'accord bancaire + l'assurance dommages-ouvrage + 50 % de précom + autorisations d'urbanisme purgées + foncier sous promesse + étude de sol, etc.

Mais ça c'est dans le monde idéal.

Si c'est du corporate, on bascule sur le compte-courant de la holding, où la banque n'a pas à autoriser les paiements et décaissements au préalable (ou demander des justificatifs tout du moins). Et donc nous perdons inévitablement la maîtrise des flux.

Qui dit corporate dit holding, et là nous sommes sur du financement "basique" d'entreprise et non plus spécifiquement sur de la promotion immobilière (mais si c'est le but in fine me direz-vous). Or les cycles de production en promotion sont longs (D'où la bonne perception des honoraires de gestion soit-dit-en-passant. ) et fluctuants. De nombreux aléas existent : pertes de fonciers, recours sur les PC, perte d'un concoure, élection municipales et mêmes crises sanitaires ! (Mais bon là je divague...) Ainsi, l'investissement devient beaucoup plus risqué car ouvert à beaucoup plus de vents.

En outre, qui dit corporate peut signifier "plusieurs projets". Mais là on ne connaît pas le stade d'avancement de chaque programme : foncier sous promesse ? (le B-A-BA) Accord bancaire avec la GFA ? Permis de construire ? Précom ?

Or, plus nous sommes en amont, plus l'issue des projets change. Et ne pas savoir ce que l'on finance, ce n'est pas forcément engageant. Après, tout est une question d'aversion au risque... Mais à mon humble avis, cela mérite plus que du 10 % en obligataire. Ou alors cela mérite d'autres outils financiers, type equity.

Tout cela me fait dire que le corporate ne devrait pas s'adresser au grand public (comme le crowdfunding) mais plutôt aux investisseurs qualifiés. Et que certains plateformes osent inverser le paradigme, en mettant le corporate en avant comme placement plus sécurisant qu'une simple opération, je trouve cela honteux et que l'on navigue à la limite de la tromperie.

Ce n'est que mon humble avis.

Très belle journée

Veuillez m'excuser des coquilles, j'ai oublié de me relire.

 

[Serge B]

Puisque nous sommes dans la pédagogie utile, allez voir en ce moment sur Wiseed le projet de R2i, « portefeuille projets 2 », vous y trouverez une confirmation presque caricaturale des propos de Maxlan et du Vengeur masKe…
Le tout présenté évidemment comme un projet immobilier par la plateforme, ce qu’il n’est pas vraiment

 

[Raug]

allez voir en ce moment sur Wiseed le projet de R2i, « portefeuille projets 2 »,

Il doit falloir s'inscrire, les liens ne déclenchent rien.

 

[Montja]

Puisque nous sommes dans la pédagogie utile, allez voir en ce moment sur Wiseed le projet de R2i, « portefeuille projets 2 »

A propos de ce projet, trouvé parmi les questions je cite

Q.
Bonjour,
Il est évoqué ici la deuxième tranche. Combien de tranches sont prévues en totalité ?

R.​

Bonjour Cyril,
Nous n'avons pas de visibilité à ce stade, mais dépendant du succès des tranches 1 et 2, du pipe commercial et de la volonté de croissance de l'Opérateur, il est possible que nous financions à court-moyen terme une autre tranche.
Cordialement,
Anne

Pourquoi ne pas étiqueter plus honnêtement ce projet comme corporate dans ce cas?

 

[Miles]

Pour moi, à partir du moment où il y a écrit portefeuille, c'est du corporate, upstone fait pareil, je n'ai pas l'impression que l'investisseur soit pris en traître sur ce point.

Ce que je comprends moins ce sont les tranches d'investissement et surtout quand on lit les projets de la première tranche (dans un des commentaires) et l'historique des levées, Alliance et le couvent bon accueil ont été financés par crowdfunding également dont le couvent bon accueil 2 fois ! Malheureusement pas d'accès aux détails ni questions pour regarder comment c'était décrit et les budgets présentés

 

[Raug]

De plus en plus fort. Les rétro délais !

De Homunity à 17 h 51:

Nous avons le plaisir de vous présenter deux nouvelles opportunités d'investissement qui pourraient vous intéresser pour diversifier votre épargne.

OUVERTURE : mercredi 06 octobre à 17h00

 

[Raug]

Et de toute façon accès impossible :

Le site [lien réservé abonné] est actuellement inaccessible, car il utilise la technologie HSTS. Les erreurs réseau et les attaques sont généralement temporaires. Vous devriez donc pouvoir accéder à cette page plus tard.

 

[cmdurand]

ça fonctionne mais pas ouvert

 

[finrod]

Oui ils se sont trompés dans la date. Si je ne me trompe, j'ai déjà eu le tour avec Koregraf de recevoir un mail pour dire que le projet était ouvert à la souscription. Tu te retrouves à regarder le dossier tout en rafraichissant de temps en temps pour voir si la collecte n'est pas déjà terminée.

 

[constantine_36]

Bonjour,
Des avis concernant le projet sur Raizers a vitry sur Seine?

 

[Maxlan]

Puisque nous sommes dans la pédagogie utile, allez voir en ce moment sur Wiseed le projet de R2i, « portefeuille projets 2 », vous y trouverez une confirmation presque caricaturale des propos de Maxlan et du Vengeur masKe…
Le tout présenté évidemment comme un projet immobilier par la plateforme, ce qu’il n’est pas vraiment

Je n'ai pas de position chez Wiseed...(pas fâne de leur présentation/doc projet). de ce que je vois en survolant le dossier, je n’appellerai pas vraiment cela un financement corporate (pour moi généralement plutôt aveugle sur les projets que la structure va mener) mais un panier de projets visiblement identifiés. Sont ils suffisamment décrits, le degré de financement de chaque projet, le planning des tranches est il clair..... n'essaie t'on pas de fourguer des projets limites dans le lot ..... c'est à regarder. Je ne suis pas forcément contre ce genre mais encore faut il que la documentation de chaque projet du panier soit suffisamment détaillée.. néanmoins l'évaluation globale du panier en fonction du poid de chaque projet (enveloppe, risque) n'est pas forcément simple....

 

[fiduf]

Je n'ai pas de position chez Wiseed...(pas fâne de leur présentation/doc projet).

peut-être fâne de carotte alors ?.....

 

[Le Vengeur MasKé]

Je n'ai pas de position chez Wiseed...(pas fâne de leur présentation/doc projet). de ce que je vois en survolant le dossier, je n’appellerai pas vraiment cela un financement corporate (pour moi généralement plutôt aveugle sur les projets que la structure va mener) mais un panier de projets visiblement identifiés. Sont ils suffisamment décrits, le degré de financement de chaque projet, le planning des tranches est il clair..... n'essaie t'on pas de fourguer des projets limites dans le lot ..... c'est à regarder. Je ne suis pas forcément contre ce genre mais encore faut il que la documentation de chaque projet du panier soit suffisamment détaillée.. néanmoins l'évaluation globale du panier en fonction du poid de chaque projet (enveloppe, risque) n'est pas forcément simple....

Bonjour,

Je suis d'accord et je viens légèrement contrebalancer mes propos d'hier. Je ne voudrais pas passer pour le chantre de l'anticorporate ! Encore une fois, tout est question d'aversion au risque, et surtout de présentation, de montage et de flux.

En l'occurrence, le projet de Wiseed demeure qualitatif : un opérateur avec presque 30 ans d'expérience, sur un secteur qu'il connaît (et qui est très porteur avec une grosse tension immobilière) et qui a déjà montré patte blanche en remboursant plusieurs programmes. Et en effet, les opérations semblent identifiées et la première tranche semble bien se dérouler. Mais comme Maxlan, je n'ai pas regardé plus en détails.

Donc des dossiers de la sorte peuvent rester très qualitatifs. En caricaturant, si demain Wiseed me propose un corporate Nexity, je prends ! Je pense qu'il faut garder à l'esprit que les plateformes doivent recevoir une grosse pression de la part des promoteurs, dans un milieu ultra-concurrentiel. Et qu'elles essayent simplement de sortir leurs épingles du jeu.

Belle journée