Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Serge B]

Si c’est Nexity, ou même à la rigueur Cappeli (je l’ai fait sur Lendix dans un moment d’égarement), pourquoi pas ? Et sur un portefeuille large de projets matures, pourquoi pas encore…

Ici une deuxième levée sur un portefeuille non mature, avec des projets situés dans une Métropole avec des risques administratifs certains, et sans l’ombre d’une garantie…j’ai une sorte d’aversion au risque le le reconnais . Ceci dit, toutes les opinions en la matière peuvent etre entendues )))

 

[Spel]

En parlant de projets corporate, vous avez vu le fundimmo de demain ?
On prête à la holding pour 3 opérations, les deux premières sont plutôt bien cadrées (logements sociaux 100% préco et promotion maisons préco à 13%) autant la troisième est plus diversifiée (résidence senior, tertiaire, commerce) et moins avancée, on n'a pas de budget ni de commercialisation et on nous indique "le présent financement sera remboursé par les remontées de marges et honoraires de gestion des deux premières opérations",
1-Il me semble que les honoraires de gestion servent à payer l'équipe du promoteur en premier lieu
2-Les marges brutes (6% et 5%) de ces projets ne laissent pas de droits à l'erreur sur les travaux (matériaux bois en plus) et ne permettent pas d'ajuster les prix
Les garanties se limitent à une caution sur une société sans CA, il y aurait pu y avoir un nantissement des SCCV
En bref cela me parait assez hasardeux et le taux ne reflète pas le risque

 

[Tomas466]

[Haussmann Coworking]
On peut espérer leur virement la semaine prochaine, avec les autres virements.

J'ai contacté CF par mail qui me répond qu'un second remboursement est "prévu pour la semaine prochaine".

Le 30 septembre est donc probablement une date d'arrêt de décompte des intérêts. Business as usual.

 

[Raizers]

Bonjour
Quelqu'un peut me répondre à propos de Raizers. J'ai payé 900 euros par carte bancaire et j'avais 100 euros de parrainage. Pour avoir 1000 euros finalement que je n'ai pas pu utiliser. J'ai demandé de récupérer cette somme, sera t elle envoyer par virement bancaire ou bien par un recredit sur ma carte bancaire ? Quelqu'un a t il déjà été dans ma situation ? Merci par avance

Bonjour,

Lorsque vous débitez votre compte, le virement est fait sur le compte correspondant au RIB que vous avez indiquez sur votre compte Raizers.


Bonne journée.
L'équipe Raizers.

 

[Raizers]

Ah ben si tu as pu avoir les 100€ de parrainage, tu fais déjà partie des privilégiés ! J'attend le versement de leur prime depuis juillet...
Bon courage !

Bonjour,

Nous avons pris du retard sur les versements des primes de parrainage mais ils sont en cours.

Bonne journée.
L'équipe Raizers.

 

[Raizers]

Tiens puisque l'on parle de Mr El Baze, j'ai relancé Raizers par mail il y a une semaine pour savoir ou en est le projet avec eux (déja plus d'un an de retard sur le remboursement) et aucune nouvelle de leur part. Je ne sais pas si c'est moi, mais leur nouvelle plateforme me décoit du fait que je n'y retrouve plus le suivi des projets, c'est pourtant ce qui leur était reproché d'etre laxiste à cet effet.... Sinon pour le reste cela convient et la qualité des projets plutôt bonnes dans l'ensemble.

Bonjour,

Nous n'avons pas encore pu remettre les reportings disponibles sur l'ancienne version de la plateforme mais nous y travaillons.
Nous sommes actuellement en train de publier les reportings trimestriels des opérations financées, vous pourrez bientôt avoir des nouvelles des projets sur lesquels vous avez investi.

Bonne journée.
L'équipe Raizers.

 

[Raizers]

Bonjour,

Avec un échange sur le chat, j'ai réussi à avoir un bout de réponse de Raizers la semaine dernière sur la fin de leur migration et en particulier de la reprise des anciennes écritures sur le compte de paiement :

Bonjour, la migration sera terminer dans quelques semaines

Et complément de réponse après leur avoir fait remarquer le côté totalement inadapté du smiley compte tenu de cette migration chaotique et inachevée - en gros il n'y a que la souscription aux nouveaux projets qui a été remise en marche :

Nous faisons notre possible pour que tout soit rétablie au plus tôt, il est vrai qu'il y a eu quelques soucis d'affichage et de mise en place mais oui nous relativisons et gardons le sourire !

J'hésite entre amateurisme ou foutage de gueule. En tout cas, je vais moi aussi attendre quelques semaines pour reprendre - ou pas - les investissement sur cette plateforme.

Bonjour,

La phase de test pour que la migration des anciennes écritures sur les comptes de paiement se passe au mieux a pris plus de temps que prévu. Cette migration a eu lieu hier, vous pouvez donc dès maintenant retrouver toutes les transactions effectuées sur votre compte depuis la création de votre compte Raizers.

Bonne journée.
L'équipe Raizers.

 

[LOBIC]

Bonjour à tous,

que pensez vous du Clubfunding du jour ?

VILLA FLEUR DE LYS : [lien réservé abonné]​

Les + :
- La Foncière Bonneau est solide et a un bon track record
- Les les prix affichés sont réels : bonne marge

Les - :
- Je ne connais pas du tout le coin
- Pas de frais de commercialisation
- Permis pas encore obtenu
- manque de crédibilité de la solution de repli : Revendre une maison 4m€ de plus sans rien y faire ?

 

[ostibapa]

Bonjour,

La phase de test pour que la migration des anciennes écritures sur les comptes de paiement se passe au mieux a pris plus de temps que prévu. Cette migration a eu lieu hier, vous pouvez donc dès maintenant retrouver toutes les transactions effectuées sur votre compte depuis la création de votre compte Raizers.

Bonne journée.
L'équipe Raizers.

Bonjour,

@Raizers Etes-vous vraiment sûr d'avoir fini cette migration des transactions ?
Il manque sur mon compte toutes les anciennes écritures correspondant à
- les remboursements en capital et intérêt
- prélèvement IR
- prélèvement sociaux

Désolé, il va falloir reprendre le sujet. Et vite : déjà plus d'un mois que ça dure.
Je perds vraiment confiance en votre plateforme.

Je la perds aussi quand le versement hier des intérêts annuels pour Vallée Mathée est faux :
1000 € à 11%, ça fait 110 € d'intérêts bruts annuel et pas seulement 109,92€

Accessoirement, il restait 0,01 € à trainer sur mon portefeuille à l'arrêt de l'ancienne plateforme. Evaporé sur la nouvelle !

 

[Raug]

Je la perds aussi quand le versement hier des intérêts annuels pour Vallée Mathée est faux :
1000 € à 11%, ça fait 110 € d'intérêts bruts annuel et pas seulement 109,92€

sheet a moins d'erreur d'approximation que ça sur les pourcentages ! Ou alors ce n'est pas calculé sur 12 mois.

 

[ostibapa]

sheet a moins d'erreur d'approximation que ça sur les pourcentages ! Ou alors ce n'est pas calculé sur 12 mois.

il y'a peut-être une bonne explication mais elle n'est pas communiquée!

Le mailing annonçant le versement fini par un lien pour "Retrouvez tous les détails de ce remboursement en cliquant sur ce lien". Mais ça pointe sur la page projet qui est dans dans le même état qu'il y'a un an à la souscription du projet ; pas d'actualité ou de point d'avancement à date...

C'est vraiment la débandade chez @Raizers

 

[Chris78]

Je la perds aussi quand le versement hier des intérêts annuels pour Vallée Mathée est faux :
1000 € à 11%, ça fait 110 € d'intérêts bruts annuel et pas seulement 109,92€

Raizers : nouveau mode de calcul des intérêts (ou comment gratter quelques centimes !)

Bonjour.
Vous avez tout à fait raison, ce calcul est faux. Je m'en étais rendu compte sur un projet précédent et, après de multiples demandes sur le chat, j'ai eu une première réponse :

Le montant des intérêts est calculé au prorata temporis par le logiciel (au nombre de jours près)

Peu satisfait, j'ai insisté d'où une nouvelle réponse :

Les montants prévisionnels sont les montants réels en fonction du nombre de jours précis calculés par notre outil
C'est la raison pour laquelle vous avez des décalages de quelques centimes/euros

J'ai demandé un exemple de calcul car aucun nombre de jours (sauf non entier !) ne me permettait d'obtenir les montants indiqués. Nouvelle réponse :

L'année 2020 était une année bissextile ce qui explique ce décalage mais je vais vous envoyer le détail du calcul pour les échéances citées

Je n'ai jamais reçu le détail promis mais, intrigué par l'allusion à l'année bissextile, j'ai fini par trouver tout seul leur mode de calcul : en fait, ils calculent la partie courue sur 2020 en base 366 et celle courue sur 2021 en base 365. Pour votre exemple de la Vallée Mathée :
- souscription le 25/09/2020
- intérêts au 25/09/2021

Les intérêts ont couru sur une année entière (date à date) mais ils considèrent qu'ils ont couru 98 jours en 2020 et 267 jours en 2021 (soit 365 jours sans 29 juin = une année) d'où leur calcul :
(98/366 + 267/365) x 11% x 1000 = 109.92 €

C'est bien sûr faux et à mon avis illégal. Si vous consultez votre bulletin de souscription, il est indiqué :


Mv étant le montant des intérêts et Mi le montant toujours investi.
En cas d'année entière, il n'y a pas à chercher plus loin (1000 x 11% = 110).

L'allusion à une "base de 365 jours" n'est là qu'en cas de calcul sur une période inférieure à une année où un calcul en nombre de jours exact doit être effectué. A noter que normalement les modalités doivent être prévues précisément dans le contrat et, d'après mon expérience, le passage à une base de 366 jours n'est effectué que lorsqu'un 29 juin est inclus dans la période où les intérêts ont couru ... ce qui n'est pas le cas pour ce projet.

 

[cmdurand]

projet "LE GROS-HORLOGE" en Seine-Maritime (76)

Remboursement Partiel (au 08/10/2021)

L'entreprise a procédé à un deuxième remboursement partiel d’un montant de 93 322,16 € le 07/10/2021, soit 28.28% du montant levé. Le virement bancaire versement aux investisseurs a été effectué le 08/10/2021.

Le solde restant s’élève donc à 135 139,1€. 

Remboursement Partiel (au 04/10/2021)

L'entreprise a procédé au premier remboursement partiel d’un montant de 101 538,74 €, soit 30,77% du montant levé. Le virement bancaire a été effectué le 04/10/2021.

Le solde restant s’élève donc à 228 461,26€.

Nouveau en crowfunding (15000 €) investi depuis mai, c'est courant les remboursements partiel ? en fait si ça marche bien on nous rembourse rapidement (avant échéance).
J'attends de voir mais depuis septembre les projets sont moins attractif...
J'aime bien les versement régulier de CF et j'aime bien koregraf car promotion immobilière plutôt que marchand de bien

 

[Chris78]

Nouveau en crowfunding (15000 €) investi depuis mai, c'est courant les remboursements partiel ? en fait si ça marche bien on nous rembourse rapidement (avant échéance).

Bonjour. Oui, c'est assez fréquent. Souvent, on peut le deviner à la présentation du projet : s'il y a plusieurs lots à vendre dont certains font déjà l'objet d'une offre, on peut supposer que la vente va intervenir assez rapidement et c'est l'intérêt de l'emprunteur de rembourser dès qu'il a des fonds disponibles ...
Parfois, c'est très exagéré et cela m'énerve un peu (!). Un exemple :
investissement en avril 2021 pour 18 mois
les remboursements : 18/6, 30/6, 22/7, 27/8, 16/9 et final le 28/9 !

 

[Talondort]

projet CF "Club Deal GENNEVILLIERS" - 500k€ 11% 6 mois
Remboursement total avec quelques jours de retard.
Pour moi, TRI de 11,46% bruts et 7,88% net compte tenu des dividendes et des remboursements partiels (fonction tri.paiement).
Opération positive (il faut savoir le dire)

 

[InvestisseurInquiet]

Projet Villas du petit chemin chez CF.
Echéance théorique 31 août 2021.
Rapport du 21 juin : "Après échange avec l’opérateur, nous avons accepté une prolongation de 4 mois (...). L’échéance du projet est donc décalée au 29/12 prochain."
Rapport du 4 octobre 2021 : "Après discussion avec le dirigeant, le calendrier a été réajusté (...) L’échéance du projet est donc décalée au 29/01/2022."
Remarque n° 1 : en français de tous les jours : l'emprunteur ne peut pas rembourser
Remarque n° 2 : CF discute beaucoup avec l'opérateur et n'a plus le temps de discuter avec les investisseurs !

 

[Raug]

Remarque n° 1 : en français de tous les jours : l'emprunteur ne peut pas rembourser

J'espère pour toi qu'après ces palabres interminables, l'opérateur ne repoussera pas à la Saint-Glinglin puis ensuite aux calendes grecques…

 

[adnstep]

Projets corporate : merci à tous pour vos explications.

Les projets corporate présentés sur les plateformes sont de natures très diverses :
- le financement à 4-5 ans du développement d'une entreprise de taille moyenne, leader régional, ou gros promoteur en région parisienne,
- le financement par tranches d'un opérateur réalisant plusieurs projets échelonnés dans le temps,
- le financement d'un panier d'opérations.
...
En résumé : plus de flou, plus de risque,mais moins de rendement !
Autant investir dans une SIIC.

 

[adnstep]

Raizers : nouveau mode de calcul des intérêts (ou comment gratter quelques centimes !)

Bonjour.
Vous avez tout à fait raison, ce calcul est faux. Je m'en étais rendu compte sur un projet précédent et, après de multiples demandes sur le chat, j'ai eu une première réponse :

Le montant des intérêts est calculé au prorata temporis par le logiciel (au nombre de jours près)

Peu satisfait, j'ai insisté d'où une nouvelle réponse :

Les montants prévisionnels sont les montants réels en fonction du nombre de jours précis calculés par notre outil
C'est la raison pour laquelle vous avez des décalages de quelques centimes/euros

J'ai demandé un exemple de calcul car aucun nombre de jours (sauf non entier !) ne me permettait d'obtenir les montants indiqués. Nouvelle réponse :

L'année 2020 était une année bissextile ce qui explique ce décalage mais je vais vous envoyer le détail du calcul pour les échéances citées

Je n'ai jamais reçu le détail promis mais, intrigué par l'allusion à l'année bissextile, j'ai fini par trouver tout seul leur mode de calcul : en fait, ils calculent la partie courue sur 2020 en base 366 et celle courue sur 2021 en base 365. Pour votre exemple de la Vallée Mathée :
- souscription le 25/09/2020
- intérêts au 25/09/2021

Les intérêts ont couru sur une année entière (date à date) mais ils considèrent qu'ils ont couru 98 jours en 2020 et 267 jours en 2021 (soit 365 jours sans 29 juin = une année) d'où leur calcul :
(98/366 + 267/365) x 11% x 1000 = 109.92 €

C'est bien sûr faux et à mon avis illégal. Si vous consultez votre bulletin de souscription, il est indiqué :

Afficher la pièce jointe 11178
Mv étant le montant des intérêts et Mi le montant toujours investi.
En cas d'année entière, il n'y a pas à chercher plus loin (1000 x 11% = 110).

L'allusion à une "base de 365 jours" n'est là qu'en cas de calcul sur une période inférieure à une année où un calcul en nombre de jours exact doit être effectué. A noter que normalement les modalités doivent être prévues précisément dans le contrat et, d'après mon expérience, le passage à une base de 366 jours n'est effectué que lorsqu'un 29 juin est inclus dans la période où les intérêts ont couru ... ce qui n'est pas le cas pour ce projet.

29 juin ou 29 février ?

 

[Chris78]

29 février bien sûr ! merci de votre relecture