Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[adnstep]

Et dès lors qu'il y a lien capitalistique, le conflit d'intérêts semble aussi évident que dans le cas Lymo, non?...

C'est un peu ma crainte aussi.
Mais il suffit de ne pas souscrire aux projets Spirit proposés par Upstone. C'est une question que j'ai posée. Upstone continuerait à proposer d'autres projets que ceux de Spirit.

De même que Fundimmo est dans le giron d'Atland, sans pour autant commercialiser uniquement des projets Atland.

 

[Spel]

Ou bien comme clubfunding et sa filiale CF invest qui porte des opérations (quai d'asnières récement)

 

[Talondort]

Projet Les Camélias proposé par Koregraf
+ le projet (résidence service senior)
+ PC purgé
++ commercialisation (VEFA avec La Francaise)
~ marge juste juste pour de la promotion immo (7%) mais cashflow global de 15%
- jeunesse (compensée par l'expertise d'un des dirigeants) et compte de résultat de l'entreprise SEKOIA
- objectif de remboursement à 24 mois alors que foncier est non acquis et le planning travaux prévoit un achèvement à 32 mois (remboursement anticipé grâce à la VEFA ?)
+ Rendement 9%

En revanche impossible pour moi de savoir si l'estimation des coûts de travaux est correcte.
Sinon c'est tentant mais anticiper un retard contractuel (tous les contrats Koregraf sont actuellement de 36 mois, 1 an de report et autorisation de remboursement anticipé)

 

[Enitsuj]

J'aimerais bien votre avis pour Appert et François de Fundimmo. Je connais bien le secteur donc je sais que c'est porteur mais plus je creuse, moins je le trouve bien.

+ Secteur
+ Banque dans la boucle
+ Expérience (mais pas dans le crowdfunding immo)
+ Compta

- marges faibles si on prend le scénario dégradé
- durée du projet
- pas de precommercialisation

 

[constantine_36]

Projet Les Camélias proposé par Koregraf
+ le projet (résidence service senior)
+ PC purgé
++ commercialisation (VEFA avec La Francaise)
~ marge juste juste pour de la promotion immo (7%) mais cashflow global de 15%
- jeunesse (compensée par l'expertise d'un des dirigeants) et compte de résultat de l'entreprise SEKOIA
- objectif de remboursement à 24 mois alors que foncier est non acquis et le planning travaux prévoit un achèvement à 32 mois (remboursement anticipé grâce à la VEFA ?)
+ Rendement 9%

En revanche impossible pour moi de savoir si l'estimation des coûts de travaux est correcte.
Sinon c'est tentant mais anticiper un retard contractuel (tous les contrats Koregraf sont actuellement de 36 mois, 1 an de report et autorisation de remboursement anticipé)

Attention, cette levée de fond intervient pour garantir les fonds propre de sekoi…
Mais la marge de sekoi n’est que de 3% dans l’affaire…

 

[Raug]

Attention, cette levée de fond intervient pour garantir les fonds propre de sekoi…
Mais la marge de sekoi n’est que de 3% dans l’affaire…

Absolument. Et même pas 24 heures pour étudier l'affaire, juste une nuit. Et une partie de la nuit, je dors…

 

[NicoNoclaste]

Projet Les Camélias proposé par Koregraf
+ le projet (résidence service senior)
+ PC purgé
++ commercialisation (VEFA avec La Francaise)
~ marge juste juste pour de la promotion immo (7%) mais cashflow global de 15%
- jeunesse (compensée par l'expertise d'un des dirigeants) et compte de résultat de l'entreprise SEKOIA
- objectif de remboursement à 24 mois alors que foncier est non acquis et le planning travaux prévoit un achèvement à 32 mois (remboursement anticipé grâce à la VEFA ?)

Presque tout est dit. J'ajouterai que:

• ~l'engagement en fonds propres à 16% du porteur est moyen,
• -le bilan 2020 de la jeune entreprise ne reflète pas les engagements sur le projet de 58 maisons déjà lancé par ailleurs,
• -que par conséquent, la GAPD ne vaut vraisemblablement pas-grand chose,
• -et je trouve donc, pour ma part, le taux de 9% peu représentatif du risque encouru: ça vaut au moins 10%.

Je retrancherai la mention du cash-flow qui n'est aucunement pertinent dans l'analyse d'un projet, en ce qu'il comporte une part des charges imputables au dit projet: de mon point de vue, réintégrer ces charges dans la marge est une escroquerie intellectuelle, et je pèse (lourdement) mes mots!

En revanche impossible pour moi de savoir si l'estimation des coûts de travaux est correcte.

La surface dévolue aux seuls logements est de 4001 m2, sur les R+1 à R+5; à la très grosse louche, j'estime que le RdC qui concentre toutes les surfaces collectives - salles à manger, cuisine, salles de sport, bureaux, laveries, etc - auront le même coût que les logements; j'extrapole donc à 4800 m2 de surface habitable totale. Partant, le coût de construction serait de plus de 2300€/m2, ce qui ne me paraît pas absurde [lien réservé abonné].

Mais la marge de sekoi n’est que de 3% dans l’affaire…

Arithmétiquement, c'est vrai.
Mais c'est la marge globale du projet qui nous intéresse pour l'analyse, car c'est elle qui permet de juger de la "marge de manœuvre" du projet pour faire face à des aléas opérationnels et à des difficultés de commercialisation.

 

[constantine_36]

Mais c'est la marge globale du projet qui nous intéresse pour l'analyse

Bonjour,
Ma réflexion était : on prête a sekoi qui a une marge plus faible que celle du projet. Si la marge du projet se réduit et même avant de rentrer dans le rouge, la marge du débiteur elle risque de devenir négative.
Par conséquent, ce dernier risque de ne pas honorer sa dette bien que le projet puisse aller jusqu’au bout.

Moi je le vois comme ça. Est-ce qu’il faut le voir sous un autre angle et pourquoi?

 

[larsul]

Presque tout est dit. J'ajouterai que:

• ~l'engagement en fonds propres à 16% du porteur est moyen,
• -le bilan 2020 de la jeune entreprise ne reflète pas les engagements sur le projet de 58 maisons déjà lancé par ailleurs,
• -que par conséquent, la GAPD ne vaut vraisemblablement pas-grand chose,
• -et je trouve donc, pour ma part, le taux de 9% peu représentatif du risque encouru: ça vaut au moins 10%.

Je retrancherai la mention du cash-flow qui n'est aucunement pertinent dans l'analyse d'un projet, en ce qu'il comporte une part des charges imputables au dit projet: de mon point de vue, réintégrer ces charges dans la marge est une escroquerie intellectuelle, et je pèse (lourdement) mes mots!


La surface dévolue aux seuls logements est de 4001 m2, sur les R+1 à R+5; à la très grosse louche, j'estime que le RdC qui concentre toutes les surfaces collectives - salles à manger, cuisine, salles de sport, bureaux, laveries, etc - auront le même coût que les logements; j'extrapole donc à 4800 m2 de surface habitable totale. Partant, le coût de construction serait de plus de 2300€/m2, ce qui ne me paraît pas absurde [lien réservé abonné].


Arithmétiquement, c'est vrai.
Mais c'est la marge globale du projet qui nous intéresse pour l'analyse, car c'est elle qui permet de juger de la "marge de manœuvre" du projet pour faire face à des aléas opérationnels et à des difficultés de commercialisation.

Bonjour,

après avoir survolé le dossier, j'étais plutôt positif sur ce projet, mais je viens de voir ce matin que la société caution SAS Sekoia a des capitaux propres négatifs négatif de l'ordre de 200% du bilan...c'est clairement un Nogo pour moi puisque concrètement, ça signifie que la garant n'est pas solvable...dommage...j'imagine que la SG qui a prêté 8,5M€ a obtenu des garanties bien plus solides....

 

[Le Vengeur MasKé]

Bonjour,

Si mon porte-monnaie le permettait je mettrais bien un ticket. Hélas les finances du royaume sont à sec !

Car oui pas beaucoup de temps pour étudier l'opération et capitaux propres négatifs (sans oublier l'aspect résidences gérées, qui ont pris un coup sur leur exploitation avec la crise sanitaire). Mais l'ensemble des dettes financières sont des dettes de groupe et associés (d'après les dires de la plateforme) donc on peut potentiellement les retraiter en quasi fonds propres.

Et le dirigeant a quand même été DG de Cauchemar & Fraude et doit disposer d'un réseau très conséquent (présence de la Société Générale et de Réside Etudes quand même). Et oui les délais et coûts travaux semblent corrects.

Et @NicoNoclaste je constate que vous adorez toujours autant les honoraires de gestion !

Belle journée

 

[LOBIC]

Hello, par rapport au projet - ROUEN - PORTE DES CHAMPS - de Clubfunding
[lien réservé abonné]
Quelqu'un peut confirmer les deux retards non contractuels indiqués sur Hellocrowdfunding ?
[lien réservé abonné]

 

[Raizers]

Bonjour,

@Raizers Etes-vous vraiment sûr d'avoir fini cette migration des transactions ?
Il manque sur mon compte toutes les anciennes écritures correspondant à
- les remboursements en capital et intérêt
- prélèvement IR
- prélèvement sociaux

Désolé, il va falloir reprendre le sujet. Et vite : déjà plus d'un mois que ça dure.
Je perds vraiment confiance en votre plateforme.

Je la perds aussi quand le versement hier des intérêts annuels pour Vallée Mathée est faux :
1000 € à 11%, ça fait 110 € d'intérêts bruts annuel et pas seulement 109,92€

Accessoirement, il restait 0,01 € à trainer sur mon portefeuille à l'arrêt de l'ancienne plateforme. Evaporé sur la nouvelle !

Bonjour,

N'hésitez pas à nous contacter directement par mail, par téléphone ou via le chat disponible sur la plateforme si vous constatez des irrégularités sur votre compte, nous pourrons ainsi traiter le problème.

Bonne journée.
L'équipe Raizers.

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

je viens de voir ce matin que la société caution SAS Sekoia a des capitaux propres négatifs négatif de l'ordre de 200% du bilan...

Ben merdalors! Je n'avais pas vu le signe - devant le chiffre!
Il va vraiment falloir que je pense à mettre des loupes, moi...

Et @NicoNoclaste je constate que vous adorez toujours autant les honoraires de gestion !

Eh! Maintenant, je suis trop vieux pour changer...

Ma réflexion était : on prête a sekoi qui a une marge plus faible que celle du projet. Si la marge du projet se réduit et même avant de rentrer dans le rouge, la marge du débiteur elle risque de devenir négative.
Par conséquent, ce dernier risque de ne pas honorer sa dette bien que le projet puisse aller jusqu’au bout.

Moi je le vois comme ça. Est-ce qu’il faut le voir sous un autre angle et pourquoi?

Sekoi est copromoteur à 50/50.
Il a donc droit à 50% de la marge du projet; si celle-ci est de 7%, il en touchera la moitié, soit 3,5% (arrondi à 3% dans la rédaction du ppt de présentation). Il faudrait, corrélativement, que la marge du projet passe dans le rouge pour que sa part passe dans le rouge.

 

[LOBIC]

Bonjour,

N'hésitez pas à nous contacter directement par mail, par téléphone ou via le chat disponible sur la plateforme si vous constatez des irrégularités sur votre compte, nous pourrons ainsi traiter le problème.

Bonne journée.
L'équipe Raizers.

Bonjour,

Est-ce que les projets Bois Guillaume Raizers & Les Moulineaux de votre plateforme ont été remboursés ?

Merci d'avance,
Bonne journée

 

[Spel]

D'après le listing de Raizers ces deux opérations sont en statut "financé" et non "remboursé"
J'ajoute que sur Vatel (financement corporate) l'entreprise C1 était à un moment en retard de 3 mois, je ne sais pas si ça s'est aggravé ou régularisé.

 

[Cresus93]

Qqn utilise Bienpreter ? Je suis sur quelques plate-formes, et celle-ci c'est le néant côté ergonomie et aide.
Je ne vois pas où on ajoute de l'argent pour prêter ni où on prête. Il y a une liste longue comme le bras de projets... Fermés. J'ai l'impression que tout se fait en quelques minutes mais de toutes façons je ne reçois jamais d'alerte alors que j'ai tout coché ; ils ne répondent pas aux courriels et dans le même temps m'en envoient pour me relancer...
Comprends rien !

 

[Raug]

ils ne répondent pas aux courriels et dans le même temps m'en envoient pour me relancer...

Quand déjà ça commence mal comme ça, il vaut mieux éviter ?
Ils on l'air de faire des prêts à capital garanti ?
Ce sont des petits montants.
Mix avec du crowlending.
Et comme ailleurs, il faut "payer" pour voir.

 

[Cresus93]

Quand déjà ça commence mal comme ça, il vaut mieux éviter ?

Oui je vais en rester là, rien ne va.

 

[Montja]

Quand déjà ça commence mal comme ça, il vaut mieux éviter ?
Ils on l'air de faire des prêts à capital garanti ?
Ce sont des petits montants.
Mix avec du crowlending.
Et comme ailleurs, il faut "payer" pour voir.

Perso je tourne aussi sur cette PF. Pas de soucis côté ergonomie, par contre les projets partent souvent très (trop) vite, les montant étant généralement modestes, il vaut mieux être entrainé. Et oui certains projet ont le capital garanti, en réalité tous ceux de la série Promup.

- Pas de souci d'échanges en ce qui me concerne

- A propos des montants ils seraient sur le point de proposer des montants beaucoup plus conséquents prochainement. Pour les intéressés voir ce fil sur un forum confrère A&S Planning des projets Bienprêter [lien réservé abonné]

Mais comme dit ci-dessus, on n'est plus dans le funding

 

[adnstep]

Voilà, c'est gravé dans le marbre : le crédit immobilier est officiellement encadré par la loi. Les banques ne sont plus libres d’accorder un crédit immobilier et doivent se conformer aux règles imposées par le HCSF.

Dorénavant, pour espérer obtenir un accord de crédit immobilier, votre taux d’endettement devra être inférieur à 35% sur une durée maximale de 25 ans.

Publication au Journal Officiel : Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers

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