Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Tomas466]

Même logique pour Axone Promotion [lien réservé abonné], toujours chez Homunity, où il va falloir rembourser environ 4 M€ en cumulé + les intérêts pour 4 projets début 2022. Je ne sais pas comment ils vont faire.

Sinon il a été remboursé hier environ 65% du capital pour Haussmann Coworking chez ClubFunding. Pas encore d'explication ni de rapport à jour, mais on sent que c'est très tendu :

• octobre 2020 : "le remboursement aura lieu dans les temps" (soit février 2021) et l'opérateur demande de verser les intérêts des 4 mois restants à échéance
• février 2021 : travaux bien avancés, actif commercialisé, livraison retardée en mai du fait du confinement, demande de report de 4 mois acceptée par CF "en prévision d'un nouveau confinement", +0,5% de rendement
• juin 2021 : opération livrée, comptes annuels pas encore établis, nouvelle prolongation de 2 mois, +0,5% de rendement
• août 2021 : "potentiel remboursement fin août" suite à validation des comptes et AG
• septembre 2021 : "nouveau calendrier de remboursement" dans lequel "les fonds devraient être disponibles [au 15 septembre environ]"

Espérons que les 35% restants ne trainent pas trop, l'opérateur est clairement à court de trésorerie.

 

[Wallys56]

Même logique pour Axone Promotion [lien réservé abonné], toujours chez Homunity, où il va falloir rembourser environ 4 M€ en cumulé + les intérêts pour 4 projets début 2022. Je ne sais pas comment ils vont faire.

Sinon il a été remboursé hier environ 65% du capital pour Haussmann Coworking chez ClubFunding. Pas encore d'explication ni de rapport à jour, mais on sent que c'est très tendu :

• octobre 2020 : "le remboursement aura lieu dans les temps" (soit février 2021) et l'opérateur demande de verser les intérêts des 4 mois restants à échéance
• février 2021 : travaux bien avancés, actif commercialisé, livraison retardée en mai du fait du confinement, demande de report de 4 mois acceptée par CF "en prévision d'un nouveau confinement", +0,5% de rendement
• juin 2021 : opération livrée, comptes annuels pas encore établis, nouvelle prolongation de 2 mois, +0,5% de rendement
• août 2021 : "potentiel remboursement fin août" suite à validation des comptes et AG
• septembre 2021 : "nouveau calendrier de remboursement" dans lequel "les fonds devraient être disponibles [au 15 septembre environ]"

Espérons que les 35% restants ne trainent pas trop, l'opérateur est clairement à court de trésorerie.

A priori le solde a fait l'objet d'un virement hier tout comme 2 autres projets chez-moi CF en l'occurrence Lieutenant Colonel Prevost et Cours Kennedy de chez M. El Baze....... à suivre

 

[Frollo]

A priori le solde a fait l'objet d'un virement hier tout comme 2 autres projets chez-moi CF en l'occurrence Lieutenant Colonel Prevost et Cours Kennedy de chez M. El Baze....... à suivre

Chez moi, pas de news de "Lieutenant colonel Prevost", ni sur mon espace ClubFundig, ni sur mon compte...

 

[foudre78]

Tiens puisque l'on parle de Mr El Baze, j'ai relancé Raizers par mail il y a une semaine pour savoir ou en est le projet avec eux (déja plus d'un an de retard sur le remboursement) et aucune nouvelle de leur part. Je ne sais pas si c'est moi, mais leur nouvelle plateforme me décoit du fait que je n'y retrouve plus le suivi des projets, c'est pourtant ce qui leur était reproché d'etre laxiste à cet effet.... Sinon pour le reste cela convient et la qualité des projets plutôt bonnes dans l'ensemble.

 

[Anonyme]

Je serais pour ma part plus déçu par un an de retard de de paiement d'un débiteur que par les inconvénients liés à une nouvelle plateforme.

C'est marrant, à lire tous ces messages, ça sent un peu la fin d'une époque, non?
Je sens qu'on y arrivé, au 'On n remboursera pas tout'.

 

[Zino]

Tiens puisque l'on parle de Mr El Baze, j'ai relancé Raizers par mail il y a une semaine pour savoir ou en est le projet avec eux (déja plus d'un an de retard sur le remboursement) et aucune nouvelle de leur part.

Bonjour, deux messages envoyés depuis la migration à propos de remboursement de projet et de problèmes d'affichage de la nouvelle plate-forme, aucune réponse.

 

[Wallys56]

Chez moi, pas de news de "Lieutenant colonel Prevost", ni sur mon espace ClubFundig, ni sur mon compte...

Sur mon compte Clubfunding, ces 2 projets sont mentionnés comme remboursés au 30/09/2021. Les fonds ne sont pas encore parvenus sur mon compte. A suivre

 

[ostibapa]

Bonjour, deux messages envoyés depuis la migration à propos de remboursement de projet et de problèmes d'affichage de la nouvelle plate-forme, aucune réponse.

Bonjour,

Avec un échange sur le chat, j'ai réussi à avoir un bout de réponse de Raizers la semaine dernière sur la fin de leur migration et en particulier de la reprise des anciennes écritures sur le compte de paiement :

Bonjour, la migration sera terminer dans quelques semaines

Et complément de réponse après leur avoir fait remarquer le côté totalement inadapté du smiley compte tenu de cette migration chaotique et inachevée - en gros il n'y a que la souscription aux nouveaux projets qui a été remise en marche :

Nous faisons notre possible pour que tout soit rétablie au plus tôt, il est vrai qu'il y a eu quelques soucis d'affichage et de mise en place mais oui nous relativisons et gardons le sourire !

J'hésite entre amateurisme ou foutage de gueule. En tout cas, je vais moi aussi attendre quelques semaines pour reprendre - ou pas - les investissement sur cette plateforme.

 

[LOBIC]

que pensez vous du Clubfunding du jour ?
Maison de l’Hautil
[lien réservé abonné]
+ projet court : ok on perd du temps entre le début des intérêts et le versement mais le risque de bouleversement conjoncturel est plus faible.
+ Opération simple
+ Fonds propres de l'opérateur suffisant pour réduire les risques (la SAS DMVIP se limite à 100% du montant affiché)
+ Opérateur expérimenté
+ Compte solides

+- : marge dans la moyenne

- Beaucoup de Crowdfunding en cours (la caution ne vaut donc pas grand chose)
- personnellement j'ai déjà pas mal de projets avec eux (4 projets)
- Pas de Banque
- Où sont les frais de commercialisation ?
- compromis de vente qui ne vaut pas grand chose (facile à casser)
- endettement élevé

Avant d'écrire ce message j'était plutôt partant, moins maintenant.

qu'en pensez vous ?

 

[ostibapa]

j'ai plutôt un bon a priori avec DMVIP : le track-record est bon.

Les deux projets que j'ai fait avec eux se sont finis avec des remboursements anticipés.

C'est d'ailleurs ce à quoi il faut s'attendre sur ce projet : gros remboursement partiel d'ici la fin de l'année avec la vente de la maison. C'est aussi la raison pour laquelle je n'irai pas : je cherche autre chose qu'un projet de seulement 2-3 mois.

 

[Montja]

j'ai plutôt un bon a priori avec DMVIP : le track-record est bon.

J'apprécie aussi, j'en ai deux perso chez eux, mais un troisième ne m'effraie pas, même si pas le meilleur de leurs dossiers. Le précédent date du 28/09 Maison Triel.... et impossible même de parvenir au bout du processus de souscription. D'autres que nous en redemandent

 

[Montja]

Emballé encore une fois en quelques secondes. Mais j'ai cette fois réussi à me faufiler

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

hello, que pensez vous de la nouvelle offre proposée par CF?
[lien réservé abonné]

Ma réponse arrive un peu tard, mais j'ai d'énormes difficultés de connexion depuis 3 jours.
Elle concerne le projet Vitry, bouclé depuis, mais sera de toute évidence transposable aux autres projets du même type.

Le montage est un peu particulier, mais le produit financier proposé aux crowdfunders n’est ni plus, ni moins qu’une dette obligataire (p2/15).

Et comme trop souvent avec Clubfunding, le manque de rigueur du rédacteur rend la présentation du projet peu claire.

• Si je me réfère au montage simplifié de l’opération (p6/15) et au simili-bilan opérationnel (p10/15), les obligataires fournissent 100% des fonds propres de l’opération; le reste du financement provient d’un prêt bancaire remboursable in fine à la vente du bien; les intérêts de ce prêt venant s’imputer sur les loyers bruts, convient-il également de considérer que les «charges locatives» mentionnées au bilan comprennent absolument toutes les charges dévolues au propriétaire, soient également la taxe foncière, les charges générales de copropriété revenant au propriétaire, les charges de travaux, etc? On espère d’ailleurs que le loyer brut mentionné est hors charges locatives, ces dernières étant cette fois-ci entendues dans l’acception communément admise...
• Le terme «investisseurs» employé dans le document désigne tantôt les investisseurs obligataires, tantôt l’ensemble des investisseurs obligataires + actionnaires de la SAS Superclub, et ça m’a quelque peu perturbé dans la lecture des p6 et 7/15; de plus, «le coupon reversé aux investisseurs est déterminé selon la rentabilité nette de l’actif, majorée de 1,5% permettant ainsi de faire bénéficier de l’effet de levier aux investisseurs, sans impacter leur taux d’endettement»: là, de quels investisseurs parle-t-on? Par définition, les obligataires ne sont pas endettés: que signifie donc la dernière proposition? Doit-on comprendre que les obligataires touchent un peu plus que les actionnaires sur la partie loyers?
• Les obligataires touchent in fine un intéressement à la plus-value éventuelle, mais dont le calcul n’est pas explicité, ce qui me semblerait tout de même être la moindre des choses.
• On comprend bien que le TRI final n’est pas garanti (p11/15); mais le taux de 7,07% des coupons mensuels sur 46 mois est-il contractuel? Pas évident: ça mérite donc d’être éclairci...
• Il est mentionné p2/15 la possibilité de récupérer son capital en cas de besoin; les conditions ne sont pas précisées.
• Enfin, le bien décrit en p11/15 désigne celui du précédent projet: encore un copier-coller qui a dérapé, pour obscurcir encore un peu plus la compréhension du lecteur… OK, je chipote.

Tout ceci étant dit, je me demande s’il n’est pas un peu optimiste d’envisager un taux d’occupation à 95% pour 7 chambres sur 48 mois en ciblant une population étudiante par essence nomade et peu prévisible, de surcroît à un loyer de 25€/m², situé dans le haut de la fourchette locale.

Pour ma part, et en l’absence de précisions supplémentaires, je vais en rester au crowd immo classique, sur des durées plus courtes que 4 ans.

 

[LOBIC]

C'est tout de même très frustrant la sur-souscription sur ClubFunding, ca fausse complétement l'analyse.

Pour le dernier projet MAISON DE L'HAUTIL on passe de FP opérateur de 100K€ affiché à 46K€, la différence est énorme ! L'opérateur passe d'un effet de levier de x5 à x10 !

D'autant plus que pour investir sur ces projets on a pas le temps de lire les documents contractuels qui indiquent cet élément... C'est franchement à la limite de la malhonnêteté de leur part.

Est ce que quelqu'un ici a des connaissances juridiques suffisantes pour savoir si en cas de non remboursement d'une obligation il n'y aurait pas une possibilité de se retourner sur Clubfunding en utilisant cet élément ?

 

[Chouwi]

C'est tout de même très frustrant la sur-souscription sur ClubFunding, ca fausse complétement l'analyse.

Pour le dernier projet MAISON DE L'HAUTIL on passe de FP opérateur de 100K€ affiché à 46K€, la différence est énorme ! L'opérateur passe d'un effet de levier de x5 à x10 !

D'autant plus que pour investir sur ces projets on a pas le temps de lire les documents contractuels qui indiquent cet élément... C'est franchement à la limite de la malhonnêteté de leur part.

Est ce que quelqu'un ici a des connaissances juridiques suffisantes pour savoir si en cas de non remboursement d'une obligation il n'y aurait pas une possibilité de se retourner sur Clubfunding en utilisant cet élément ?

En cas de non remboursement par CF il y aura pas que cet élément là à avancer pour chercher à récupérer de l'argent !
La plateforme CIP a une très longue liste d'obligations à respecter (sans pour autant garantir le résultat de l'opération bien sûr). Mais toute pratique trompeuse peut être sanctionnée

 

[Frollo]

@Clubfunding qui nous lit assidûment : n'hésitez pas à intervenir sur ce sujet délicat des dossiers de dernière minute qui subissent en plus des changements de dernière minute

 

[vince351]

Deux nouveaux projets annoncés sur LPB pour le 8 octobre, le projet "L'Ecosse" attire l'attention puisque rémunéré à 15% sur 8 mois.
Un projet de marchand de bien ultra simple sur le papier (0 travaux, 0 démarches administratives ou de division foncière) avec une luxueuse marge de 40% ! Le vendeur aurait, semble t-il, fait un prix d'ami au marchand pour le remercier d'avoir eu le courage de déloger les squateurs qui occupaient l'immeuble.
Certes, le remboursement risque bien d'arriver sitôt le bien vendu, donc probablement avant les 8 mois. Mais à part l'inexpérience du porteur de projet, je ne vois pas ce qui justifie ce taux de 15%. Un tel projet sur LPB est plutôt rémunéré habituellement à 10-12%.

 

[Montja]

Mais à part l'inexpérience du porteur de projet, je ne vois pas ce qui justifie ce taux de 15%.

Je me suis étonné également de ce taux, mais il peut aussi s'expliquer par le fait que la durée soit potentiellement très courte ce qui rebute généralement, une marge ultra confortable qui le permette en mettant un coup de projecteur sur le porteur de projet. J'attends à ce sujet la réponse de l'équipe

 

[Tomas466]

@Wallys56 concernant Haussmann Coworking sur CF vous dites :

A priori le solde a fait l'objet d'un virement hier (...)

Je n'ai rien vu passer concernant le solde. J'ai perçu la première partie (environ 650 euros par 1000 euros investis) mais rien d'autre. Quelqu'un a reçu quelque chose ? Ou bien j'ai mal compris ?

 

[poam5356]

@Wallys56 concernant Haussmann Coworking sur CF vous dites :
Je n'ai rien vu passer concernant le solde. J'ai perçu la première partie (environ 650 euros par 1000 euros investis) mais rien d'autre. Quelqu'un a reçu quelque chose ? Ou bien j'ai mal compris ?

Clubfunding... Le roi de l'enfumage!!
Leur dernière com date du 6 septembre :
"L’opérateur nous confirme un nouveau calendrier de remboursement. En effet, les fonds devraient être disponibles entre la fin de semaine et début de semaine prochaine. "

Pratiquement 4 semaines se sont écoulées depuis, et... J'allais dire rien.
Mais non, effectivement, il semble que nous ayons un remboursement partiel.
Je viens de voir que sur ma page de mes investissements réalisés, j'ai un montant remboursé de 322,22€ (sur 500 investis au départ).
Je suppose que ce sera versé la semaine prochaine avec les versements mensuels des intérêts des autres projets.
Il manque donc encore une partie du capital (177,78€ pour moi) et les intérêts qui n'ont plus été payés depuis 14 mois.
Affaire à suivre, parce que, avec Clubfunding, je m'attends à tout, et surtout pas en bien.