Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Buffeto]

Euh.....non....

en effet .
en LMNP la fiscalité est du BIC donc pas de déficit foncier ( qui elle se crée dans la catégorie des revenus fonciers ) .
par contre la fiscalité des BIC permet un amortissement fiscal .

 

[FintechImmo]

Quand on écoute le podcast donné en lien par fintechImmo, on est en droit de douter que les PF ressentent le besoin de faire davantage d'efforts

bonjour
non je ne crois pas: un nombre important de plateformes ont vraiment la volonté de bien faire et de s'améliorer encore (au delà de leurs obligations réglementaires)

 

[Anonyme]

Ou continuer sur Clubfunding:

CLUBFUNDING propose un certain nombre d’avantages comme par exemple :

• L’un des leaders du Crowdfunding immobilier
• Plus de 325M€ déjà financés
• Volume de projets important : 348 projets en 2015 dont 108 en 2020 : Idéal pour une bonne diversification
• Un taux moyen de 9,9%
• Des durées moyennes d’investissement de moins de 2 ans
• Des fiches projets détaillées

Je comprends que le taux moyen de 9,9% annoncé est sans doute obtenu en ajoutant aux revenus des plus-values à la revente.
La ca devient coton, car il faut connaitre la part de l'un et de l'autre, et comprendre comment on peut proposer au client final des revenus obtenus partiellement de la location sur des tickets d'investissement de deux ans en moyenne, sur le la colocation pour lesquels colocataires les baux sont en moyenne supérieures à un an.

Je note par ailleurs que le recrutement de client se fait de manière accélérée, avec un bonus de 100 euros pour 1000 euros investi.
CLUBFUNDING propose un bonus parrainage de 100€ pour 1000 euros prêtés sur la plateforme de financement participatif. Il vous suffira d’envoyer à CLUBFUNDING votre demande avec le code parrain AS20 après votre premier investissement.

Décidément, au pays des obligations à 10ans à 0,3% de rendement, il y a la tout pour me faire fuir.

 

[adnstep]

Euh.....non....

Oui et non. Vous avez raison, l'activité de LMP ou LMNP est imposé de plein droit au régime BIC. Mais dans certains cas, le loueur peut opter pour le régime réel.

Je vais détailler :

1) La location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP) est une activité civile dont les profits sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Et la colocation fait partie de la location meublée.

Les revenus de le location meublée sont imposés de plein droit au régime micro-BIC, dès lors que les recettes de l’activité n’excède pas :

– 170000€ pour les activités des gîtes ruraux, des chambres d’hôtes et autres meublés de tourisme où

– 70000€ pour les autres activités de location meublée

L’administration fiscale appliquera alors un abattement automatique de 71% pour les activités des gîtes ruraux, des chambres d’hôtes et autres meublés de tourisme ou 50% pour les autres activités de location meublée afin de déterminer le montant du bénéfice imposable à l’impôt sur le revenu.

MAIS

2) Lorsque le montant des charges déductibles payées excède le montant de l’abattement forfaitaire auquel il peut prétendre en application du régime micro-BIC, le loueur en meublé à tout intérêt à opter pour l’imposition des profits de l’activité de location meublée selon le régime réel. Cette option permettra au loueur en meublé de déterminer le montant de son revenu imposable à l’impôt sur le revenu par différence entre :

– Les recettes perçues dans le cadre de son activité de location meublée ;

– Et les charges fiscalement déductibles. La catégorie des bénéficies industriels et commerciaux est à ce titre nettement plus attrayante que la catégorie des revenus fonciers. Les charges déductibles pourront être les frais d’acte notarié, les frais d’agence, les intérêts d'emprunt, l’amortissement...

Je ne détaille pas l'amortissement, c'est complexe, et le mieux est de payer un comptable, dont les émoluments seront d'ailleurs des charges déductibles.

3) Le sort des déficits d’exploitation dans une location meublée non professionnelle (LMNP) :
Les déficits de l’activité de LMNP s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité est exercée à titre non professionnelle.
Les déficits d’une activité de LMNP ne peuvent s’imputer que sur les bénéfices d’une activité de LMNP.

[Source : Guillaume Fonteneau, LBP]
--------

 

[Anonyme]

Tout cela est hors sujet, que l'activité de meublé qui est du BIC soit imposée au microbic, au réel simplifié ou au réel, cela ne crée aucun déficit foncier.

Tout le reste de ce qu vous avez copié n'a rien à voir avec ce point particulier.

Je ne détaille pas l'amortissement, c'est complexe, et le mieux est de payer un comptable, dont les émoluments seront d'ailleurs des charges déductibles.

C'est certes compliqué, complexe n'est pas le mot et je m'y adonne, et cela sans comptable d'ailleurs.

Mais j'insiste très lourdement, cela n'a rien à voir avec du déficit foncier.

 

[Anonyme]

Vous avez raison, l'activité de LMP ou LMNP est imposé de plein droit au régime BIC. Mais dans certains cas, le loueur peut opter pour le régime réel.

Le Mais est le point qui je pense indique ou vous commettez une incompréhension.
Quelque soit celui des 3 régimes retenus (vous n'en citez que 1) c'est toujours du BIC et jamais du REVENU FONCIER

On ne peut d'ailleurs pas dire imposé de plein droit au régime BIC, mais imposé au régime des BIC, et de plein droit sous forme du régime micro sous condition d'un maximum de recettes.
Au-dela de ce maximum, ou sur option du contribuable, c'est du Bic au réel simplifié ou du BIC au réel.

 

[Montja]

bonjour
non je ne crois pas: un nombre important de plateformes ont vraiment la volonté de bien faire et de s'améliorer encore (au delà de leurs obligations réglementaires)

bonjour
non je ne crois pas: un nombre important de plateformes ont vraiment la volonté de bien faire et de s'améliorer encore (au delà de leurs obligations réglementaires)

Bonjour, Je veux bien le croire mais il va falloir vraiment faire des efforts pour certaines. Dernière en date, notification le matin pour ouverture de collecte l'après-midi par exemple. Vous trouverez de quelle pf il s'agit sur ce fil

Cordialement

 

[Anonyme]

annulé

 

[Buffeto]

Mais j'insiste très lourdement, cela n'a rien à voir avec du déficit foncier.

je confirme .
le déficit comptable créé en BIC ne peut s'appliquer que sur des BIC . ( d'ailleurs guillaume Fonteneau le dit dans son 3) )
pour les déficits fonciers c'est différent : le déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700€ .

 

[adnstep]

Tout cela est hors sujet, que l'activité de meublé qui est du BIC soit imposée au microbic, au réel simplifié ou au réel, cela ne crée aucun déficit foncier.

Tout le reste de ce qu vous avez copié n'a rien à voir avec ce point particulier.

C'est certes compliqué, complexe n'est pas le mot et je m'y adonne, et cela sans comptable d'ailleurs.

Mais j'insiste très lourdement, cela n'a rien à voir avec du déficit foncier.

Ok, donc c'est sur la définition de déficit foncier que je pêche. Le déficit foncier ne s'entend donc qu'en location nue et au régime réel ? Et donc est exclu en LMNP. Dans ce cas, on parlera de déficit BIC ?

 

[Buffeto]

Ok, donc c'est sur la définition de déficit foncier que je pêche. Le déficit foncier ne s'entend donc qu'en location nue et au régime réel ? Et donc est exclu en LMNP. Dans ce cas, on parlera de déficit BIC ?

oui . tout ce qui est location nue ce sont des revenus fonciers imposés dans le régime des revenus fonciers .

pour le LMNP le régime fiscal est celui des BIC .

les déficit de l'un ne peuvent pas s'imputer sur l'autre et vice versa

 

[Anonyme]

Exactement. Vous avez presque parfaitement résumé, on est d'accord sauf sur un point

Le déficit foncier ne s'entend donc qu'en location nue et au régime réel ?

Le déficit foncier ne s'entend que pour les recettes en foncier, cad en location immobilière nue, JAMAIS en meublé
.
Dès qu'on est en meublé, on est fiscalement en BIC (alors que l'activité elle n'est pas du tout commerciale la plupart du temps, mais est fiscalement traitée comme du commercial)


C'est compliqué je l'avoue, et il y a plusieurs déficits BIC tout comme il y a 2 régimes BIC au réel, donc il faut préciser réel simplifié.
Le déficit du LMP se déduit de tous ses autres revenus.
Le déficit LMnP ne se déduit pas du tout des autres revenus, mais se reporte sur les 10 années suivantes.

Le déficit foncier se déduit des autres revenus a concurrence de 10 700 euros annuels et seulement pour certaines composantes, et se reporte les 10 années suivantes sur les futurs revenus imposés fonciers.

On s'en souvient facilement quand on a remplit une seule fois la 2044Spéciale, avec sa denrière page liée aux précédents déficits fonciers, on voit bien qu'il ne se déduisent que des revenus fonciers de l'année, ou se reportent.

Pour ce qui est des déficits en meublé, la 2031 partage les revenus BIC entre pro et non pro, mais la tenue des déficits LMnP non utilisé est géré ailleurs, c'est facile à oublier.
Le déficit LMP est reporté dans la 2042 pro et employé par les impôts directement pour se déduire des autres revenus.

Pouuuh... Bon appétit

 

[adnstep]

Exactement. Vous avez presque parfaitement résumé, on est d'accord sauf sur un point

Le déficit foncier ne s'entend que pour les recettes en foncier, cad en location immobilière nue, JAMAIS en meublé
.
Dès qu'on est en meublé, on est fiscalement en BIC (alors que l'activité elle n'est pas du tout commerciale la plupart du temps, mais est fiscalement traitée comme du commercial)


C'est compliqué je l'avoue, et il y a plusieurs déficits BIC tout comme il y a 2 régimes BIC au réel, donc il faut préciser réel simplifié.
Le déficit du LMP se déduit de tous ses autres revenus.
Le déficit LMnP ne se déduit pas du tout des autres revenus, mais se reporte sur les 10 années suivantes.

Le déficit foncier se déduit des autres revenus a concurrence de 10 700 euros annuels et seulement pour certaines composantes, et se reporte les 10 années suivantes sur les futurs revenus imposés fonciers.

On s'en souvient facilement quand on a remplit une seule fois la 2044Spéciale, avec sa denrière page liée aux précédents déficits fonciers, on voit bien qu'il ne se déduisent que des revenus fonciers de l'année, ou se reportent.

Pour ce qui est des déficits en meublé, la 2031 partage les revenus BIC entre pro et non pro, mais la tenue des déficits LMnP non utilisé est géré ailleurs, c'est facile à oublier.
Le déficit LMP est reporté dans la 2042 pro et employé par les impôts directement pour se déduire des autres revenus.

Pouuuh... Bon appétit

Oui, je pratique la 2044s depuis 16 ans. Les premières années furent "compliquées". Location nue et en direct, aucun défaut de paiement, je m'estime heureux, même si loin des rendements du LMNP. Et défiscalisation terminée...

 

[Anonyme]

La 2044s devrait etre fournie avec du paracétamol

Location nue et en direct, aucun défaut de paiement, je m'estime heureux,

Chapeau. J'ai commencé il y a bien longtemps mais j'ai assez vite expérimenté les défauts de paiement et du coup le travail avec l'huissier.
En location en meublé, en prime si j'ose on peut avoir le vol des meubles

 

[Le Vengeur MasKé]

Ok, donc c'est sur la définition de déficit foncier que je pêche

A l'instar de Zemmour qui pêche, à défaut de pécher.

 

[adnstep]

A l'instar de Zemmour qui pêche, à défaut de pécher.

Je plaide non coupable. C'est la faute du correcteur orthographique de mon smartphone. Sans doute connaît-il bien mes habitudes...

Et pour Zemmour, la faute sera sans doute corrigée dans la deuxième édition.

 

[Anonyme]

C'est la faute du correcteur orthographique de mon smartphone. Sans doute connaît-il bien mes habitudes...

Capable de remplir une 2044S mais pas de tenir son smartphone couché aux pieds... hummmm, est-ce bien crédible?

 

[InvestisseurInquiet]

Projet La Verrière, chez Homunity, dont le report contractuel arrivait à échéance ce soir.

Rapport du jour : "Pour des raisons de trésorerie, l’opérateur nous a informés de son incapacité à rembourser ce dossier le 1er octobre prochain. En effet, le refinancement long terme de cet actif afin de l’intégrer dans la foncière du groupe n’a pas encore été effectué malgré un accord de principe de la banque. Nous avons demandé à l’opérateur de trouver une solution avant la fin de l’année 2021 pour un remboursement le 31 mars 2022 au plus tard. Plusieurs pistes sont explorées et notamment faire appel à une autre banque pour obtenir un refinancement ou céder l’actif à un tiers. Nous engageons une procédure de précontentieux à l’encontre de l’opérateur avec l’aide d’un avocat et allons conclure un protocole d’accord pour couvrir cette nouvelle période."

C'est là qu'on voit l'"efficacité" des montages Homunity (avec interposition d'une société prêteuse), qui leur permettent de faire ce qu'ils veulent sans en référer à personne. Voir mes nombreux posts précédents à ce sujet.

Pour mémoire, le local financé était d'abord destiné à la location. Puis l'opérateur a indiqué qu'il allait le vendre. Puis il a à nouveau indiqué qu'il le louerait. Le rapport du 31 août 2020 indiquait déjà que "l’Opérateur a anticipé la future vente du bien et fera refinancer cet actif dans sa propre foncière. L’établissement bancaire qui les accompagnera dans cette opération a déjà été trouvé."

Après plusieurs rapports successifs avec des motifs étranges sur le fait que la banque n'avait pas encore accordé le prêt (valorisation de l'immeuble non effectuée, cf mes messages précédents), voici désormais que treize mois au moins après l'accord de principe, le prêt n'est toujours pas accordé ! Chacun se fera son idée.

 

[adnstep]

Projet La Verrière, chez Homunity, dont le report contractuel arrivait à échéance ce soir.

Rapport du jour : "Pour des raisons de trésorerie, l’opérateur nous a informés de son incapacité à rembourser ce dossier le 1er octobre prochain. En effet, le refinancement long terme de cet actif afin de l’intégrer dans la foncière du groupe n’a pas encore été effectué malgré un accord de principe de la banque. Nous avons demandé à l’opérateur de trouver une solution avant la fin de l’année 2021 pour un remboursement le 31 mars 2022 au plus tard. Plusieurs pistes sont explorées et notamment faire appel à une autre banque pour obtenir un refinancement ou céder l’actif à un tiers. Nous engageons une procédure de précontentieux à l’encontre de l’opérateur avec l’aide d’un avocat et allons conclure un protocole d’accord pour couvrir cette nouvelle période."

C'est là qu'on voit l'"efficacité" des montages Homunity (avec interposition d'une société prêteuse), qui leur permettent de faire ce qu'ils veulent sans en référer à personne. Voir mes nombreux posts précédents à ce sujet.

Pour mémoire, le local financé était d'abord destiné à la location. Puis l'opérateur a indiqué qu'il allait le vendre. Puis il a à nouveau indiqué qu'il le louerait. Le rapport du 31 août 2020 indiquait déjà que "l’Opérateur a anticipé la future vente du bien et fera refinancer cet actif dans sa propre foncière. L’établissement bancaire qui les accompagnera dans cette opération a déjà été trouvé."

Après plusieurs rapports successifs avec des motifs étranges sur le fait que la banque n'avait pas encore accordé le prêt (valorisation de l'immeuble non effectuée, cf mes messages précédents), voici désormais que treize mois au moins après l'accord de principe, le prêt n'est toujours pas accordé ! Chacun se fera son idée.

J'ai eu un cas semblable chez Homunity avec Adamia (Adamia Groupe, l'excellence immobilière). Le promoteur a indiqué qu'il ne pouvait payer. Tribunal, report d'audience, retribunal (6 mois de gagnés), condamnation, appel, finalement, quelques jours après l'appel, accord entre les deux parties et paiement promis pour janvier 2022. On verra ! Je pense néanmoins que dans les négos, le poids de Tikehau derrière Homunity aide à convaincre les promoteurs.

 

[InvestisseurInquiet]

J'ai eu un cas semblable chez Homunity avec Adamia (Adamia Groupe, l'excellence immobilière). Le promoteur a indiqué qu'il ne pouvait payer. Tribunal, report d'audience, retribunal (6 mois de gagnés), condamnation, appel, finalement, quelques jours après l'appel, accord entre les deux parties et paiement promis pour janvier 2022. On verra ! Je pense néanmoins que dans les négos, le poids de Tikehau derrière Homunity aide à convaincre les promoteurs.

Quand on regarde HelloCF, on voit que l'opérateur, même en tenant compte des reports contractuels chez Homunity (reports qui n'existent pas chez Clubfunding), a environ 5M€ à sortir, plus les intérêts avant avril 2022. Autant dire que les 1,3 M€ du projet La Verrière, pour lesquels Homunity accorde de lui-même un délai jusqu'au 31 mars 2022, ne sont qu'une petite partie du problème...
Mais comme vous dites, on verra.