Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Montja]

Certaines sociétés en bourse divisent le prix de leur action en en augmentant leur nombre en proportion de façon à trouver des acheteurs plus nombreux et ainsi augmenter la valorisation du groupe.

Le meilleur exemple est sans doute Apple en la matière

 

[Talondort]

Projet Coeur de Remparts à venir chez Koregraf
Opération de MdB sur un petit immeuble dans le centre historique.
+ marge > 20%, commercialisation à 67%
- pas de banque (car opération jugée trop courte 6 mois), opérateur jeune (une seule opération terminée)
Egalement pour moi incertitude quand à la vente du dernier lot (appartement 120 m² sur 3 niveaux) malgré un prix en dessous du marché

Je suis tout de même tenté. Vos avis ?

 

[stef du 59]

Projet Coeur de Remparts à venir chez Koregraf
Opération de MdB sur un petit immeuble dans le centre historique.
+ marge > 20%, commercialisation à 67%
- pas de banque (car opération jugée trop courte 6 mois), opérateur jeune (une seule opération terminée)
Egalement pour moi incertitude quand à la vente du dernier lot (appartement 120 m² sur 3 niveaux) malgré un prix en dessous du marché

Je suis tout de même tenté. Vos avis ?

6 mois c est trop court et donc pas rentable.

 

[Raug]

Raizers :
Site en maintenance
Notre plateforme fait peau neuve et sera temporairement inactive.
Merci de votre compréhension et à très vite sur Raizers.

 

[FDY]

Citesia : Projet Famos ouverture vendredi 3 septembre.
Marre des projets "usine à gaz" ou l'on doit se décider en 24 heures comme si l'on n'avait que ça à faire de la journée… Je passe.

L'avantage avec Citesia c'est que les projets ne sont pas financés en 5min en général on a le temps de regarder en détail les projets, cependant les projets sont normalement annoncés 2 ou 3 jours avant habituellement.

 

[LOBIC]

6 mois c est trop court et donc pas rentable.

Ca peut être intéressant si on a des liquidités à placer. Plus un projet est court plus le risque est faible, il est donc normal que le taux soit plus faible.

 

[larsul]

Projet Courbet Plaza, immobilier de bureau sur Anaxago. OBj cible de 8%/an
Versement mensuel de 6% + 2% in fine suite à revente de l'actif.
Ca parait pas trop mal.
qu'en pensez vous?

 

[ostibapa]

Raizers :
Site en maintenance
Notre plateforme fait peau neuve et sera temporairement inactive.
Merci de votre compréhension et à très vite sur Raizers.

Bonjour,

Même constat surpris ce matin.

@Raizers : j'ai du mal à faire preuve de compréhension, un mailing d'information au préalable n'aurait pas fait de mal. Même si j'ai un fichier de suivi à côté, j'aurai bien fait une capture de la situation du compte avant cette migration...

Par comparaison, force est de constater que la plateforme La Première Brique a elle été - une nouvelle fois - exemplaire dans sa communication auprès des investisseurs lors de sa propre migration de site en début d'année.

 

[Romeo37]

Bonjour à tous !
Je me suis enfin inscris depuis les 4/5 mois que je vous suis (mes débuts en crowdfunding immobilier), je suis sur 8 projets sur les plateformes Homunity, Clubfunding, Raizers et Anaxago.
Plus ça va et plus je suis difficile sur les projets que j'aide à financer, grâce à vous. La par exemple j'hésite sur les jardins de Marius. La marge est faible mais le reste m'a l'air tout bon ... C'est un no go ??
CharlyBgood tu suis tes projets avec Money ? Tu peux en dire plus ? Je n'ai pas trouvé de quoi tu parlais.
Je suis pour le moment avec un fichier Excel à ma sauce mais bon ...

 

[stef du 59]

Raizers :
Site en maintenance
Notre plateforme fait peau neuve et sera temporairement inactive.
Merci de votre compréhension et à très vite sur Raizers.

D après Raizers, il sera à nouveau disponible lundi.

 

[Sylvox]

D après Raizers, il sera à nouveau disponible lundi.

Le 4 aout j'ai enfin réussi à avoir la confirmation de Raizers que je toucherais la prime de 100€ "prochainement". Le 18 je les ai recontacté pour savoir où en était le paiement, et Raizers m'a répondu que ce serait fait la semaine suivante (soit entre le 20 et le 25). N'ayant toujours rien de verser sur mon compte Raizers le 30, je les ai recontacté et maintenant "cela va arriver sur votre compte", mais on ne sait toujours pas quand. En résumé, je n'ai toujours rien reçu alors que ma souscription, elle, est bien utilisée depuis le 20 juillet. 2 poids, 2 mesures...
Et maintenant le site en maintenance.

Au bas mot, j'ai l'impression de ne pas être pris au sérieux, pour ne pas dire plus. Je les trouve vraiment léger et loin d'être professionnel. Cela ne touche pas une partie importante de leur fonction mais il n'empêche que je risque pas de leur faire une bonne pub de sitôt.

 

[Montja]

Un avis sur le dernier projet clubfunding "les jardins de Marius"?

Impossible de placer un billet. C'est de plus en plus récurrent chez CF

 

[Wallys56]

Impossible de placer un billet. C'est de plus en plus récurrent chez CF

Idem aujourd'hui comme hier d'ailleurs. Il y a des liquidités qui cherchent des placements

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Projet Courbet Plaza, immobilier de bureau sur Anaxago. OBj cible de 8%/an
Versement mensuel de 6% + 2% in fine suite à revente de l'actif.
Ca parait pas trop mal.
qu'en pensez vous?

De manière conjoncturelle, je me tiens à l’écart du marché de l’immobilier de bureaux dont je me demande s’il ne va pas durablement pâtir de la crise sanitaire.

En outre, les projets Anaxago, de par leur structuration et le mode de rémunération de l’obligataire (taux fixe + prime de non-conversion (PNC) des OCA), sont moins faciles à analyser que ceux des autres plate-formes.

Enfin, j’ai relevé dans le DIRE plusieurs choses qui me semblent assez bancales, soit par les incertitudes non encore levées, soit par des détails que nous n’avons pas.

1. «L’obtention du financement bancaire (en cours) déterminera l’apport définitif à réaliser en obligations convertibles en action»; «Deux propositions de financement sont actuellement à l’étude. La solution la plus performante sera mise en place. Cette décision n'entraînera pas de changement sur la rémunération proposée aux investisseurs». A partir du moment où toutes les données chiffrées (montant et taux du prêt, nombre d’OCA à émettre…) ne sont pas encore gravées dans le marbre, il me paraît hasardeux de se livrer à des calculs de bilan prévisionnel.
2. Mais baste! Je me suis attaché à l’hypothèse de la simulation d’Anaxago concernant en particulier un prêt bancaire d’un montant de 6878554€ (à quel taux?). Les montants payés au titre des intérêts de cette dette sont très rapidement dégressifs jusqu’au terme de l’opération, ce qui signifie logiquement que parallèlement, une partie du capital emprunté devrait être amortie (sinon, les charges d’intérêts seraient constantes d’une année à l’autre); ce que je ne comprends pas, c’est que le résultat net enregistré chaque année – à supposer qu’il y soit consacré, mais quelle autre possibilité? - n’est pas de nature à amortir suffisamment vite le capital pour que les charges d’intérêts diminuent aussi rapidement; donc, d’où proviennent les fonds qui amortissent le capital de l’emprunt? Si quelqu’un a une explication, moi, je sèche!
3. «Le remboursement des investisseurs interviendra à compter du S2 2024 soit à travers un refinancement bancaire long terme de l’actif, soit par la vente de l’actif en bloc»: dans le cas d’une revente de l’actif, une potentielle plus-value servira à achever de rémunérer les obligataires via la PNC, mais quid en cas de refinancement bancaire, donc d’absence de plus-value?
4. Dans le scénario central retenu pour le bilan prévisionnel (tableau de sensibilité TRI cible), le prix de vente de l’actif est de 9271k€, soit bien inférieur au coût d’achat, et Anaxago arrive tout de même à dégager un revenu exceptionnel de 764989€??? Et verser une PNC aux obligataires???

Là, j’abandonne. Si quelqu’un peut m’expliquer ce que j’ai loupé, lentement de préférence parce que les neurones sont fatigués, je lui en serais reconnaissant…

Et, cerise sur le gâteau, pour nous faciliter la vie, Anaxago ne donne accès aux dossiers que lors de l’ouverture des projets; comme si ça n’était pas assez compliqué comme ça...

 

[CharlyBgood]

CharlyBgood tu suis tes projets avec Money ? Tu peux en dire plus ? Je n'ai pas trouvé de quoi tu parlais.
Je suis pour le moment avec un fichier Excel à ma sauce mais bon ...

oui Money suite financière est une solution développée par Microsoft mais qui n'est + maintenue.
Qu'importe ça marche !
L'onglet portefeuille placement permet de créer plein de comptes (j'en mets un par acteur de crowd: 5 P-F gérées à ce jour), puis à l'intérieur je dispatche mes lignes (opé de crowd)
L'avantage est que Money calcule tout seul comme un grand, en fonction des frais mais surtout des dates de paiement, de recueil des intérêts, le rendement annuel moyen.
Et comme j'utilise par exemple une CB à débit différé pour payer mes invts, je gagne entre 1 mois et 1 mois et demi.
=> j'ai sur certaines opé (notamment de marchands de biens) des intérêts qui tournent, alors que la somme ne m'a pas encore été débitée financièrement sur mon compte (l'effet CB à débit différé), ce qui améliore mon rendement.

Au début je suivais même la flat sur 2 lignes (IR et PS) , j'i arrêté et ne suis que les intérêts nets.

Car avec plus de 100 lignes c'est trop fastidieux.

Et je gère tout mes comptes courant, épargne, prêt, trésorerie, échéances, et même du suivi d'actifs, de passifs (dette virtuelle de TVA en LMNP par exemple), cautions données, caution à recevoir, dessus.

il y a Money, mais il y en a d'autres: Tous comptes faits, Grisbee, etc ... cf unr recherche de file sur MoneyVox en tapant le mot clé "logiciel" à rechercher dans un titre de file.

je t'ai mis un extrait de mon port-folio d'une P-F de crowd ci joint en format image
Les opés grisées sont celles qui sont débouclées ou terminées.
tout à droite le rendement annuel moyen.

 

[Montja]

Et, cerise sur le gâteau, pour nous faciliter la vie, Anaxago ne donne accès aux dossiers que lors de l’ouverture des projets; comme si ça n’était pas assez compliqué comme ça...

Je n'était pas demandeur perso pour ce projet mais merci tout de même pour le boulot par ailleurs très commenté et donc didactique. Et franchement, mes neurones sont probablement trop usées pour se confronter à ce type d'équation

 

[Le Vengeur MasKé]

1. «L’obtention du financement bancaire (en cours) déterminera l’apport définitif à réaliser en obligations convertibles en action»; «Deux propositions de financement sont actuellement à l’étude. La solution la plus performante sera mise en place. Cette décision n'entraînera pas de changement sur la rémunération proposée aux investisseurs». A partir du moment où toutes les données chiffrées (montant et taux du prêt, nombre d’OCA à émettre…) ne sont pas encore gravées dans le marbre, il me paraît hasardeux de se livrer à des calculs de bilan prévisionnel.
2. Mais baste! Je me suis attaché à l’hypothèse de la simulation d’Anaxago concernant en particulier un prêt bancaire d’un montant de 6878554€ (à quel taux?). Les montants payés au titre des intérêts de cette dette sont très rapidement dégressifs jusqu’au terme de l’opération, ce qui signifie logiquement que parallèlement, une partie du capital emprunté devrait être amortie (sinon, les charges d’intérêts seraient constantes d’une année à l’autre); ce que je ne comprends pas, c’est que le résultat net enregistré chaque année – à supposer qu’il y soit consacré, mais quelle autre possibilité? - n’est pas de nature à amortir suffisamment vite le capital pour que les charges d’intérêts diminuent aussi rapidement; donc, d’où proviennent les fonds qui amortissent le capital de l’emprunt? Si quelqu’un a une explication, moi, je sèche!
3. «Le remboursement des investisseurs interviendra à compter du S2 2024 soit à travers un refinancement bancaire long terme de l’actif, soit par la vente de l’actif en bloc»: dans le cas d’une revente de l’actif, une potentielle plus-value servira à achever de rémunérer les obligataires via la PNC, mais quid en cas de refinancement bancaire, donc d’absence de plus-value?

Anaxago quoi... comme d'habitude.

Pour le premier point c'est rédhibitoire : financement bancaire pas bouclé je présume. Alors c'est sans doute peu probable, mais si la banque dit non, on fait quoi ? C'est un peu comme le dernier dossier de Baltis à Biarritz où la plateforme précise que la banque a délivré son accord... sur un dossier où il y a un litige sur le PC... Accord initial sans doute mais cela m'étonnerait que le crédit ait été mis en force de manière effective. Mais peut-être suis-je dans l'erreur. De manière générale, cela montre qu'il faut être très vigilant sur les volets urbanistiques et financiers : autorisations purgées et accords obtenus.

Cela étant ne voyons pas tout noir car beaucoup de professionnels de l'immobilier disposent d'excellentes relations bancaires et institutionnelles et doivent voir d'un bon œil le crowdfunding pour consolider leur trésorerie en amont des projets, avant les déblocages des crédits. Bémol : c'est à risque pour les investisseurs.

Pour le deuxième point je sèche aussi !

Pour le troisième point, j'imagine que le refinancement bancaire à moyen terme englobera le crédit actuel (s'il voit le jour) + l'emprunt obligataire et ses coupons.

Belle journée

 

[Serge B]

oui Money suite financière est une solution développée par Microsoft mais qui n'est + maintenue.
Qu'importe ça marche !

Comme toi .... Pour les prêts (je n'en ai presque plus), j'emploie la catégorie "Certificats de Dépôts négociables", et pour le Crowdfunding immobilier la catégorie "Obligations".

Par contre je comptabilise les rendements bruts, et je précompte l'IR et la CSG au niveau du compte de trésorerie : Inconvénient, j'ai l'imposition par plateforme et non ligne par ligne. mais ca permet de bien voir la performance intrinséque de chaque plateforme.

Dommage que cet outil un peu complexe ne soit plus maintenu en Europe (il l'est toujours aux USA je crois)

 

[Raizers]

Le 4 aout j'ai enfin réussi à avoir la confirmation de Raizers que je toucherais la prime de 100€ "prochainement". Le 18 je les ai recontacté pour savoir où en était le paiement, et Raizers m'a répondu que ce serait fait la semaine suivante (soit entre le 20 et le 25). N'ayant toujours rien de verser sur mon compte Raizers le 30, je les ai recontacté et maintenant "cela va arriver sur votre compte", mais on ne sait toujours pas quand. En résumé, je n'ai toujours rien reçu alors que ma souscription, elle, est bien utilisée depuis le 20 juillet. 2 poids, 2 mesures...
Et maintenant le site en maintenance.

Au bas mot, j'ai l'impression de ne pas être pris au sérieux, pour ne pas dire plus. Je les trouve vraiment léger et loin d'être professionnel. Cela ne touche pas une partie importante de leur fonction mais il n'empêche que je risque pas de leur faire une bonne pub de sitôt.

Bonjour,

Le 4 aout j'ai enfin réussi à avoir la confirmation de Raizers que je toucherais la prime de 100€ "prochainement". Le 18 je les ai recontacté pour savoir où en était le paiement, et Raizers m'a répondu que ce serait fait la semaine suivante (soit entre le 20 et le 25). N'ayant toujours rien de verser sur mon compte Raizers le 30, je les ai recontacté et maintenant "cela va arriver sur votre compte", mais on ne sait toujours pas quand. En résumé, je n'ai toujours rien reçu alors que ma souscription, elle, est bien utilisée depuis le 20 juillet. 2 poids, 2 mesures...
Et maintenant le site en maintenance.

Au bas mot, j'ai l'impression de ne pas être pris au sérieux, pour ne pas dire plus. Je les trouve vraiment léger et loin d'être professionnel. Cela ne touche pas une partie importante de leur fonction mais il n'empêche que je risque pas de leur faire une bonne pub de sitôt.

Bonjour @Sylvox, vous nous voyez désolés que vous n'ayez pas encore reçu votre prime de parrainage. A noter que courant août les bureaux ont fermé une semaine et les équipes étaient en effectif réduit donc cela peut expliquer ce type de retards. Ne connaissant pas votre identité, n'hésitez pas à nous appeler ou nous envoyer un mail en précisant que c'est vous et on regardera où en est le versement de la prime.

Notre site est en effet en maintenance depuis hier midi et sera de nouveau disponible lundi. Nous migrons vers un nouvel environnement, vous recevrez plus d'informations dès le début de la semaine prochaine.

Nous restons à votre disposition pour toute question
L'équipe raizers

 

[Raizers]

Bonjour,

Même constat surpris ce matin.

@Raizers : j'ai du mal à faire preuve de compréhension, un mailing d'information au préalable n'aurait pas fait de mal. Même si j'ai un fichier de suivi à côté, j'aurai bien fait une capture de la situation du compte avant cette migration...

Par comparaison, force est de constater que la plateforme La Première Brique a elle été - une nouvelle fois - exemplaire dans sa communication auprès des investisseurs lors de sa propre migration de site en début d'année.

Bonjour, merci pour votre message. Notre site est en effet en maintenance depuis hier midi et ce jusqu'à lundi matin. Nous avons fait le choix de vous en informer une fois le switch effectué vers la nouvelle plateforme. Si vous le souhaitez, nous avons bien sûr encore accès à l'ancienne plateforme donc nous pouvons vous envoyer une capture d'écran de votre compte. N'hésitez pas à nous appeler ou nous envoyer un mail et nous vous transmettrons cela.

L'équipe raizers