Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[ostibapa]

J'ai l'impression que les projets partent de plus en plus vite ce qui n'incite certainement pas à la qualité à mon sens, de même quand on est prévu seulement 24H avant cela ne laisse pas beaucoup de temps pour l'analyse et les questions/réponses ... j'imposerai un délai plus important..... l'engouement pour le crowdfunding immo va faire des malheureux à mon avis ...

Bonjour,

L'évolution de la réglementation européenne va fort heureusement aller dans ce sens :
- obligation de publication d'un équivalent à l'actuel DIRS 7 jours avant l'ouverture du projet,
- droit de rétractation possible dans les 4 jours suivant l'investissement.

Malheureusement ça va demander un peu de temps. Je ne serai pas surpris que le délai de transition soit poussé à son maximum soit novembre 2023...

Quelques liens :
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Et le réglement européen officiel : [lien réservé abonné]

 

[NicoNoclaste]

Clair, première fois depuis que je suis la plateforme que je vois un dossier bouclé le jour même

L'appétit pour le papier ne fait que grandir, et même les nouvelles et petites plates-formes commencent à ne pas échapper au phénomène. Bientôt, les investisseurs qui ne disposent que d'une connexion lente pourraient bien de facto être totalement exclus des levées de fonds.

l'engouement pour le crowdfunding immo va faire des malheureux à mon avis ...

Oui, et dans deux directions diamétralement opposées:

• ceux qui n'auront pas fait preuve d'assez de sélectivité, et resteront englués dans des dossiers à problèmes,
• et ceux qui, ayant pris le temps d'analyser leur projet, seront systématiquement coiffés au poteau par la masse des "goinfres" se ruant sans la moindre prudence à l"assaut du "gâteau".

Il faut aussi anticiper l'accroissement du nombre et de l'encours des fonds spécialisés en crowd immo, ainsi que des accords avec les CGPI, qui seront tous toujours prioritaires sur les investisseurs particuliers.

L'évolution de la réglementation européenne va fort heureusement aller dans ce sens :
- obligation de publication d'un équivalent à l'actuel DIRS 7 jours avant l'ouverture du projet,
- droit de rétractation possible dans les 4 jours suivant l'investissement.

Malheureusement ça va demander un peu de temps. Je ne serai pas surpris que le délai de transition soit poussé à son maximum soit novembre 2023...

Je serais même surpris du contraire: c'est un sport national pour les corporations que de faire du lobbying pour retarder ce genre d'échéance, au motif de leur "laisser le temps matériel de s'adapter à la future réglementation", et la complaisance du législateur n'a d'égal que sa rare incompétence. Pourquoi le crowd immo échapperait-il à cette règle immuable?

Ok, c'est ce que j'appelle le rendement brut, mais taux de capitalisation doit être plus juste.

Ce genre de terme abscons, pour les profanes que nous sommes, relève de la sémantique pour "spécialistes de la spécialité"; ça leur permet de rester dans l'"entre-soi", et de nous exclure de la "gnose".
Bon, là, j'exagère un tantinet.

Si vous voulez en savoir plus sur les nuances, c'est ici [lien réservé abonné].

 

[baffer]

Bonjour,

Pour information, lu aujourd'hui sur un autre forum :

Situation de 2 projets chez Clubfunding avec M. EL BAZE.

Lieutenant Colonel Prevost
—-Nous avons plaidé devant le Tribunal de Commerce il y a deux semaines. La décision devrait être rendue début juillet 2021. En parallèle, des discussions sont en cours avec M. Kévin EL BAZE, dirigeant de la société Key Invest, afin d’obtenir des remboursements partiels.

Cours franklin Roosevelt
—–Comme vous le savez, l’ordonnance de référé du 09/12/2020 a condamné la société et solidairement l’opérateur au règlement de l’intégralité des sommes dues à la date du 30/06/2021. Nous vous informons qu’après cette date, nous pourrons réaliser les saisies d’une partie des garanties.
M. Kévin EL BAZE, dirigeant de la société Key Invest, a fait appel à cette décision. Les plaidoiries d’appel sont prévues début octobre.

 

[constantine_36]

Vu que tout part vite autant se concentrer sur ce qui nous reste à analyser

J'ai utilisé la grille de scoring fournie par Monégo pour ce projet. Il me donne un score de 6.34 ce qui dans leur échelle donne un avis très bon. Il me manquait des éléments concernant les fonds propres qu'ils m'ont envoyé, néanmoins données arrêtées au 31/12/2018. A ce moment là FP + CCA OK et Dettes bancaires néant. J'aime bien aussi

merci Pour ton retour.
vu que tout part vite.
autant se concentrer sur ce qui nous reste

 

[ostibapa]

Je serais même surpris du contraire: c'est un sport national pour les corporations que de faire du lobbying pour retarder ce genre d'échéance, au motif de leur "laisser le temps matériel de s'adapter à la future réglementation", et la complaisance du législateur n'a d'égal que sa rare incompétence. Pourquoi le crowd immo échapperait-il à cette règle immuable?

C'était bien ainsi qu'il fallait comprendre mon message !

Après c'est aussi à nous de favoriser ceux qui ont des pratiques vertueuses. Plusieurs plateformes ont allongé leurs délais de mise à dispo préalable des dossiers à quelques jours. Le meilleur élève de la classe est Monego qui applique déjà les 7 jours. Je me souviens même du mot d'excuse sur un projet où cela avait été un peu plus court...

 

[Msimmo]

assez impressionnant en effet, pour ma part je n'ai pas eu le tps d'y souscrire alors que j'étais présent a 15h00 !

En effet regardez :
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Je ne comprends pas l'intérêt de CF de passer par des tickets pre-réservés
au risque de décevoir sa clientèle originelle d'investisseurs en direct.

En tout cas si la réglementation européenne passe par là, il y a à régler ce problème de distribution pré réservée. On nous parle d'une enveloppe ouverte au public vendredi 15h de 3.6millions mais c'est clairement inexact et moindre (cf enveloppe réservée peut être jusqu'à 500k dès jeudi). Même l'AMF pourrait trouver quelque chose à y redire.compte tenu de l'exactitude relative de l'information publique et de la différence de traitement pour les particuliers.

 

[Miles]

Ils vont finir par rendre payant l'accès prioritaire aux sociétés de gestion. Je ne pense pas que la déception de la clientèle d'origine puisse changer quoique ce soit à court terme voire à long terme. À mon avis le couple rendement vs défaut restera bien plus important pour elle.

 

[Frollo]

Immocratie TAO SAS 1 et 2 : saisie par le trésor public du fruit de la vente des derniers lots devant servir à solder les prêts. Le dirigeant va mettre en vente un bien ''personnel'' permettant ces remboursements, y'a une lettre d'intention qui va dans ce sens.
On ne connaît pas l'origine du ''différent'' avec le trésor public et ça ne nous regarde pas mais la situation est quand même visiblement délicate. Quant à l'allongement du retard, il est bien évidemment non quantifiable.
La situation étant ce qu'elle est, je pense qu'Immocratie a raison de ne pas aller au conflit sur ce coup là.

 

[Maxlan]

8/6 10h MAS D'ASTRE@KOREGRAF [lien réservé abonné]
Un opérateur ayant déjà fait débat ici..... marge 31% bloc ou 29% découpe
Comprend pas les scenarii vente en bloc ou découpe avec quasi le même bilan opérationnel... voir moins rentable à la découpe. Comprend bien pas le prix, maison en mauvaise état sur les photos du dossier. Une vente aurait eu lieu en 2018 du bien cf pour les curieux [lien réservé abonné] 380 k€ sauf erreur
analyse rapide quelque chose m'échape peut être....

 

[adnstep]

8/6 10h MAS D'ASTRE@KOREGRAF [lien réservé abonné]
Un opérateur ayant déjà fait débat ici..... marge 31% bloc ou 29% découpe
Comprend pas les scenarii vente en bloc ou découpe avec quasi le même bilan opérationnel... voir moins rentable à la découpe. Comprend bien pas le prix, maison en mauvaise état sur les photos du dossier. Une vente aurait eu lieu en 2018 du bien cf pour les curieux [lien réservé abonné] 380 k€ sauf erreur
analyse rapide quelque chose m'échape peut être....

Il a acheté une maison, mais il revend des terrains constructibles. La maison ne compte pas, le repreneur devra juste la raser. Ce genre d'opération, ça se fait souvent dans le coin, vu la rareté du foncier.

 

[Maxlan]

Pas moi qui le dit
Scénario n°1 : Vente en l’état d’une maison de plain pied de 85 m²
Scénario n°2 : Vente à la découpe de 5 terrains dont 1 bâti

sans dire que j'y trouve un sens d'autant qu'il coupe la maison donc 2 terrains batis.... nouveaux terrains non viabilisés à priori ...

 

[adnstep]

Pas moi qui le dit
Scénario n°1 : Vente en l’état d’une maison de plain pied de 85 m²
Scénario n°2 : Vente à la découpe de 5 terrains dont 1 bâti

sans dire que j'y trouve un sens d'autant qu'il coupe la maison donc 2 terrains batis.... nouveaux terrains non viabilisés à priori ...

Terrains non viabilisés, c'est là qu'est l'os.

 

[adnstep]

Alexandra François-Cuxac, Présidente de la Fédération des Promoteurs Immobilier France:
« On assiste à une chute vertigineuse de la construction neuve avec près de 25% de
baisse d’octroi de permis de construire sur 12 mois dans le collectif... Les pouvoirs
publics doivent à tout prix enrayer cette crise avant qu’elle ne fasse de gros dégâts pour
des années. »

Ça laisse de l'espoir pour les projets que nous finançons. Obtenir un permis de construire, ça va déjà devenir une victoire.

 

[Maxlan]

Terrains non viabilisés, c'est là qu'est l'os.

et un peu de dénivelé sans bien savoir en estimer l'ampleur/complexité ... >.< [lien réservé abonné] mais l'orientation est plutôt bonne...

 

[benykristo]

Bonjour,
Des avis sur les projets de demain chez Monego St-Étienne-des-Oullières (69)/Parcieux (01) & Craponne (69) ?

 

[Montja]

Homunity demain Le Carignan [lien réservé abonné]

 

[constantine_36]

J'ai utilisé la grille de scoring fournie par Monégo pour ce projet. Il me donne un score de 6.34 ce qui dans leur échelle donne un avis très bon. Il me manquait des éléments concernant les fonds propres qu'ils m'ont envoyé, néanmoins données arrêtées au 31/12/2018. A ce moment là FP + CCA OK et Dettes bancaires néant. J'aime bien aussi

Bonjour,
Tu as eu des infos concernant les fonds propres apportés par le promoteur?
Il n y a pas de banque dans la boucle mais d’autres détails.

 

[Maxlan]

Homunity demain Le Carignan [lien réservé abonné]

Pas vu à quelle heure ça ouvre.... Je vois rien de rédhibitoire, la commercialisation a démarré en avril....Projet faisant l'objet d'un co-financement d'au minimum 50 % avec le Fonds Tikehau.

 

[cmdurand]

Pas vu à quelle heure ça ouvre.... Je vois rien de rédhibitoire, la commercialisation a démarré en avril....Projet faisant l'objet d'un co-financement d'au minimum 50 % avec le Fonds Tikehau.

Le hic est sur les réservations car 100% sur les sociaux et pas grand chose du coup pour les autres lots ... (3 lots sur 20)

 

[Montja]

Le hic est sur les réservations car 100% sur les sociaux et pas grand chose du coup pour les autres lots ... (3 lots sur 20)

C'est bien ce qui me gêne aussi. La préco en valeur n'est pas top.

Bonjour,
Tu as eu des infos concernant les fonds propres apportés par le promoteur?
Il n y a pas de banque dans la boucle mais d’autres détails.

Bonjour constantine. J'étais absent, je n'ai donc pas tenté de les recontacter, mais j'ai confiance en ce projet et en la plateforme qui le porte. amha ça va partir très vite