Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[NicoNoclaste]

NB : qu'appelez-vous "taux de capitalisation".

C'est le rendement qu'obtient un investisseur en achetant un bien loué.

Marseille je connais un peu (beaucoup !). En fait, les marchands de biens jouent sur la proximité de la Plaine et du Cours Julien, historiquement quartier d'artistes, et aujourd'hui peuplé de bobos. Prix bien trop élevé à mon avis, même pour des investisseurs en LMNP, même en leur vendant la proximité de l'école de journalisme et donc la sûreté de louer à des étudiants ou stagiaires.

Si vous achetez des lots de 22,5m2 à 95000€ - prix trop élevé, nous sommes d'accord - en projetant de les louer 500€ mensuels - loyer également très élevé, vous visez un taux de capitalisation de 500x12/95000=6,3%.
Quoi qu'il en soit, le projet est vite parti.

Cannes Tech Centre chez Clubfhnding demain - Projet confidentiel...... c'est Swift Capital derrière qui a déjà villa Saint Tropez en financement chez eux.

Bonne marge. Investissement en fonds propres d'environ 25%.

Des avis pour ce projet .?

De prime abord, je trouve ce projet pas mal du tout, à l'exception des bureaux auxquels je suis toujours réfractaire.

• ~Localisation suffisamment intéressante pour que le bien soit déjà occupé à 88%, restent 12% (des bureaux!) pour lesquels il faudra trouver des locataires,
• +l'expérience et l'engagement du porteur pour 22,6% des fonds propres,
• +les garanties offertes, hypothèque + cautions,
• +une typologie de projet sans la moindre difficulté,
• ~une marge opérationnelle assez bonne, pour des prix de location et de vente envisagés qui semblent crédibles,
• -pas de préco,
• -pas de banque dans la boucle.

C'est ce dernier point qui pose vraiment question.
Alors que rien ne paraît choquant dans ce dossier, que le groupe possède 88M€ d'actifs nets de dettes, que le porteur amène déjà des fonds propres conséquents, comment se fait-il qu'aucune banque n'ait consenti un prêt de 3,6M€, ce qui serait revenu 3 fois moins cher au bas mot? Le compromis de vente a été signé il y a 3 mois, ce n'est donc pas une question de délai pour l'établissement du dossier. Alors quoi?...

J'en conclus qu'il y a un loup quelque part, et j'aimerais bien qu'on me dise où il se trouve...

 

[Cforentier]

C'est le rendement qu'obtient un investisseur en achetant un bien loué.

Si vous achetez des lots de 22,5m2 à 95000€ - prix trop élevé, nous sommes d'accord - en projetant de les louer 500€ mensuels - loyer également très élevé, vous visez un taux de capitalisation de 500x12/95000=6,3%.
Quoi qu'il en soit, le projet est vite parti.


De prime abord, je trouve ce projet pas mal du tout, à l'exception des bureaux auxquels je suis toujours réfractaire.

• ~Localisation suffisamment intéressante pour que le bien soit déjà occupé à 88%, restent 12% (des bureaux!) pour lesquels il faudra trouver des locataires,
• +l'expérience et l'engagement du porteur pour 22,6% des fonds propres,
• +les garanties offertes, hypothèque + cautions,
• +une typologie de projet sans la moindre difficulté,
• ~une marge opérationnelle assez bonne, pour des prix de location et de vente envisagés qui semblent crédibles,
• -pas de préco,
• -pas de banque dans la boucle.

C'est ce dernier point qui pose vraiment question.
Alors que rien ne paraît choquant dans ce dossier, que le groupe possède 88M€ d'actifs nets de dettes, que le porteur amène déjà des fonds propres conséquents, comment se fait-il qu'aucune banque n'ait consenti un prêt de 3,6M€, ce qui serait revenu 3 fois moins cher au bas mot? Le compromis de vente a été signé il y a 3 mois, ce n'est donc pas une question de délai pour l'établissement du dossier. Alors quoi?...

J'en conclus qu'il y a un loup quelque part, et j'aimerais bien qu'on me dise où il se trouve...

Les locataires. Qu’on nous donnent copie des baux et type de business dans ces bureaux…

 

[constantine_36]

Les locataires. Qu’on nous donnent copie des baux et type de business dans ces bureaux…

J’ai déjà vu des projets maquillés voire avec des mensonges dans le dossier de présentation. Ce dernier était changé des fois quand on commençait à douter ici.
c’est pour ça que je ne regarde plus les dossiers de certaines plateformes.

 

[Maxlan]

J’ai déjà vu des projets maquillés ....

Des accusations graves....surtout par le caractère intentionnel mentionnée... propos à nuancer... des erreurs sont possibles... mauvaise nuit?

 

[Montja]

Raizers. Impossible d'accéder à la souscription, site saturé dès la première seconde

 

[NicoNoclaste]

Des accusations graves....surtout par le caractère intentionnel mentionnée... propos à nuancer... des erreurs sont possibles... mauvaise nuit?

Tiens! Puisqu’on parle d’erreur, quelqu’un peut m’expliquer comment CF trouve une LTV de 29% avec ces données?

«Patrimoine brut de 135M€
Capital restant dû auprès des banques de 36M€
Patrimoine net de dettes de 88M€ dont 6 actifs totalement désendettés»

Parce que là, moi, je sèche!

 

[cmdurand]

Raizers. Impossible d'accéder à la souscription, site saturé dès la première seconde

Perso c'était ma première souscription et le site m'a indiqué que mon RIB n'était pas bon ...

 

[Montja]

Perso c'était ma première souscription et le site m'a indiqué que mon RIB n'était pas bon ...

Je ne me souviens plus comment s'est passée la validation en ce qui me concerne, mais curieux que les vérifs ne soient pas faites à ce moment là

 

[cmdurand]

Je ne me souviens plus comment s'est passée la validation en ce qui me concerne, mais curieux que les vérifs ne soient pas faites à ce moment là

C'est peut être un bug car mon RIB est bon sinon il n'y aurait pas eu validation

 

[Miles]

J’ai déjà vu des projets maquillés voire avec des mensonges dans le dossier de présentation. Ce dernier était changé des fois quand on commençait à douter ici.
c’est pour ça que je ne regarde plus les dossiers de certaines plateformes.

Il y a eu erreur sur la plateforme qui a été citée pour les modifications postérieures.

J'ai aussi trouvé le projet de Baltis très intéressant, je n'avais pas fait attention mais le design du site est le même qu'upstone en fait. J'aime bien les notes d'audit mais il faut avoir de sacrés yeux pour lire, de plus grosses images serait appréciable. Le projet a été rapidement souscrit par rapport aux précédents.

 

[Montja]

Tiens! Puisqu’on parle d’erreur, quelqu’un peut m’expliquer comment CF trouve une LTV de 29% avec ces données?

«Patrimoine brut de 135M€
Capital restant dû auprès des banques de 36M€
Patrimoine net de dettes de 88M€ dont 6 actifs totalement désendettés»

Parce que là, moi, je sèche!

Je ne me mouillerai pas à répondre, mais autant je ne renchérirai pas sur le caractère intentionnel ou non quand à la présentation de données erronées, autant la présence d'erreurs de calcul est assez récurrente dans les dossiers je trouve

 

[Montja]

J'ai aussi trouvé le projet de Baltis très intéressant, ..... Le projet a été rapidement souscrit par rapport aux précédents.

Clair, première fois depuis que je suis la plateforme que je vois un dossier bouclé le jour même

 

[lopali]

Clair, première fois depuis que je suis la plateforme que je vois un dossier bouclé le jour même

Oui, je me suis fait piéger...

 

[constantine_36]

Des accusations graves....surtout par le caractère intentionnel mentionnée... propos à nuancer... des erreurs sont possibles... mauvaise nuit?

J’ai vu que mon message a été modifié.
je sais très ce que je risque en postant cela.
Je pèse bien mes mots, j’ai des preuves qui corrobore mes dire. Que je ne donnerai qu’à un modérateur car il y a des mouchards voire influenceurs parmi nous les amis.
C’est vrai qu’il y a des erreurs qui ne sont pas intentionnelles aussi. Je ne parlais pas de ça.

 

[adnstep]

C'est le rendement qu'obtient un investisseur en achetant un bien loué.

Ok, c'est ce que j'appelle le rendement brut, mais taux de capitalisation doit être plus juste.

 

[baboune]

J’ai vu que mon message a été modifié.
je sais très ce que je risque en postant cela.
Je pèse bien mes mots, j’ai des preuves qui corrobore mes dire. Que je ne donnerai qu’à un modérateur car il y a des mouchards voire influenceurs parmi nous les amis.
C’est vrai qu’il y a des erreurs qui ne sont pas intentionnelles aussi. Je ne parlais pas de ça.

Bonjour Constantine,
j'ai modifié le post car si une société porte plainte contre notre forum pour diffamation ce ne sera pas contre vous mais contre Moneyvox.
Ce n'est pas comme F.B où l'on peut dire n'importe quoi presque sans risque.
c'est le rôle des modérateurs que de pouvoir vous aider à ne pas mettre en péril un forum et un site que vous appréciez.
Nous sommes bénévoles et nous modérons les messages comme nous modérons nos actions envers les auteurs.
l'important est que votre message et son contenu soit bien compris de tous sans mettre en péril ni le site ni vous même.
Bien cordialement

 

[Talondort]

Projet Cannes Tech Center (CF) de 3,6 M€ clos en 1 mn.

 

[Maxlan]

Je ne me mouillerai pas à répondre, mais autant je ne renchérirai pas sur le caractère intentionnel ou non quand à la présentation de données erronées, autant la présence d'erreurs de calcul est assez récurrente dans les dossiers je trouve

J'ai l'impression que les projets partent de plus en plus vite ce qui n'incite certainement pas à la qualité à mon sens, de même quand on est prévu seulement 24H avant cela ne laisse pas beaucoup de temps pour l'analyse et les questions/réponses ... j'imposerai un délai plus important..... l'engouement pour le crowdfunding immo va faire des malheureux à mon avis ...

 

[Montja]

J'ai l'impression que les projets partent de plus en plus vite ce qui n'incite certainement pas à la qualité à mon sens, de même quand on est prévu seulement 24H avant cela ne laisse pas beaucoup de temps pour l'analyse et les questions/réponses ... j'imposerai un délai plus important..... l'engouement pour le crowdfunding immo va faire des malheureux à mon avis ...

Sujet qui devient récurrent. Pour ma part, j'ai mis le pied sur le frein, de toutes manières impossible de suivre le rythme pour moi. Toutefois, je trouve au moins un avantage temporaire, personnellement à ce rythme éffréné, c'est celui d'accumuler rapidement de l'expérience tant l'étude des dossiers que dans leur sélection. Après à chacun d'y trouver son compte, mais oui, clairement à la vigilance

 

[uraxyd]

Projet Cannes Tech Center (CF) de 3,6 M€ clos en 1 mn.

assez impressionnant en effet, pour ma part je n'ai pas eu le tps d'y souscrire alors que j'étais présent a 15h00 !