Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Alta99]

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Que pensez-vous de ce projet à venir demain sur Koregraf ?

 

[dragon-666]

Avancement mai 2021 : 71% de pré-commercialisation en volume, il reste 5 appartements à vendre. Un seul lot réservé en 6 mois, qui plus est pendant la saison hivernale...

L'emprunt est prorogé de 6 mois, soit un remboursement prévu en décembre 2021 au lieu de mai 2021, et les intérêts continuent à courir. M'est avis que le promoteur va devoir baisser les prix pour clôturer le dossier.

La situation est quand même particulière sur ce dossier, car les stations sont fermées depuis un an et demi, ça n'aide pas à vendre. Si le COVID reprend de plus belle en automne prochain, ce sera évidemment fortement à risque. Par contre si ça repart normalement ou presque, c'est Courchevel, ça se vendra...

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Que pensez-vous de ce projet à venir demain sur Koregraf ?

Quelques points positifs:

• +la localisation, dans une zone tendue,
• +l'expérience et l'engagement du porteur en fonds propres,
• +la couverture du coût de revient, théoriquement à 100%,
• ~la durée du projet, prévue à 15 mois, mais on peut raisonnablement émettre quelques doutes,
• ~une marge correcte, sans plus.

Des points d'attention, ou franchement négatifs:

• ~un PC modificatif pas encore déposé, et encore moins accordé, même si son obtention ne semble pas devoir poser de difficulté,
• -des sûretés limitées à une GAPD, ciblant la holding Copart, structure franchement endettée [lien réservé abonné] (les comptes présentés dans le ppt semblent être une consolidation, mais de quelles entités précises?...);
• -pas de banque prêteuse,
• -une préco qui n'inclut que la partie logements sociaux, les lots libres n'étant pas encore officiellement commercialisés.

Si j'acceptais d'y aller, ce ne serait pas à moins de 10%.

A noter la transparence dont fait preuve Koregraf en révélant l'existence d'autres dossiers de financement, dont un litigieux (à peine!), impliquant Coreal sur d'autres plates-formes, et que je n'ai pas retrouvé chez Hellocrowdfunding (peut-être sous un autre nom d'opérateur?).

 

[ostibapa]

[...]

A noter la transparence dont fait preuve Koregraf en révélant l'existence d'autres dossiers de financement, dont un litigieux (à peine!), impliquant Coreal sur d'autres plates-formes, et que je n'ai pas retrouvé chez Hellocrowdfunding (peut-être sous un autre nom d'opérateur?).

Bonsoir,

La société Comeg 71 faisant partie du groupe, ce doit donc être ce projet : [lien réservé abonné]

 

[Maxlan]

les-jardins-de-paris

Que pensez-vous de ce projet à venir demain sur Koregraf ?

- un terrain pas simple (cf étude de sol ) pouvant réserver quelques surprises......

 

[Ezerian]

Bonjour,

Vous pensez quoi de ce projet. Il n'y a que du financement participatif et vous pensez quoi du compromis de vente ?

[lien réservé abonné]
Merci.

 

[Montja]

Bonjour,

Vous pensez quoi de ce projet. Il n'y a que du financement participatif et vous pensez quoi du compromis de vente ?

Merci.

J'ai du mal avec ce projet. le promoteur même s'il parait consistant, semble déjà pas mal engagé sur différents projets et pour autant, à moins que je aie mal cherché, je ne trouve aucun état financier le concernant. Bien sûr le taux est alléchant, mais en même temps il m'interroge. Comme tu dis, pas de financement bancaire, permis d'aménager non encore obtenu. Bref, perso je passe

 

[Miles]

Vrai point noir les comptes. Dans le suivi du plus gros projet (Poissy), ça annonce un remboursement partiel le 12 février mais je ne sais pas s'il a eu lieu ?

Autrement le promoteur est dans sa zone de confort, sur des opérations simples, avec des marges importantes sur les projets et pas de retards jusque là.

Le taux est élevé, ça implique d'y aller les yeux fermés et de serrer les fesses.

 

[Miles]

Je me réponds tout seul mais la description indique 1,8M€ remboursés donc le remboursement partiel a forcément été effectué.

 

[Stilt]

Je suis investi sur quasiment tous les projets Upstone de Global Promotion (avec des niveaux très variables) et j'ai reçu de nombreux remboursement en 2020.
Tous les projets de Global Promotion consistent à de l'achat vente très très rapide (avec un record pour un projet réalisé en 24H pour un remboursement minimum de 3 mois d'intérêts).
Les taux annoncés sont élevés mais le montant des intérêts réel est bien moindre car le promoteur effectue des remboursements au fil des ventes (avec souvent du retard entre l'annonce et le remboursement anticipée).

J'ai quand même un doute que le promoteur fasse en partie rouler sa dette, son encours sur la plateforme est en train d'exploser.
Sur ce projet, je n'ai pas retrouver le lot H sur les plans et le PC non obtenu pour les terrains me parait un peu risqué (même si le projet semble s'équilibrer sans les ventes de ces terrains).
Du coup, je passe mon tour sur celui-là (même si 2 remboursements partiels sont annoncés d'ici la fin du mois ou comme par hasard juste après la clôture de ce nouveau projet).

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Vrai point noir les comptes. Dans le suivi du plus gros projet (Poissy), ça annonce un remboursement partiel le 12 février mais je ne sais pas s'il a eu lieu ?

Autrement le promoteur est dans sa zone de confort, sur des opérations simples, avec des marges importantes sur les projets et pas de retards jusque là.

Le taux est élevé, ça implique d'y aller les yeux fermés et de serrer les fesses.

Des remboursements partiels ont été effectués sur plusieurs des projets de l'impétrant, Poissy, Etampes, Chartres...
Et oui, plusieurs points noirs sur ce dossier, qui fait partie de ce qu'Upstone peut proposer de plus spéculatif: pas de comptes, pas d'apport, pas de garantie, une expérience limitée, et sur ce projet, un bien pas sexy du tout...

Les taux annoncés sont élevés mais le montant des intérêts réel est bien moindre car le promoteur effectue des remboursements au fil des ventes (avec souvent du retard entre l'annonce et le remboursement anticipée).

C'est vrai, comme il est vrai dans le cas présent et comme quelquefois avec cet opérateur que 3 mois d'intérêts minimum sont déjà acquis, ce qui contribue à améliorer un peu le TRI global d'un portefeuille.

J'ai quand même un doute que le promoteur fasse en partie rouler sa dette

C'est en effet un risque.
L'enchaînement des projets peut aussi être le signe du dynamisme de l'intéressé, et c'est l'hypothèse que je veux privilégier.
Etant adepte de l'homéopathie, j'y ai mis un ticket pour soigner mes tendances paranoïaques... Et je trouve le type gonflé, ça attire ma sympathie.
A 13%, il ne faut pas s'attendre à du "Père Peinard", mais comme évoqué plus haut, pratiquer la musculation pelvienne... Je le répète, c'est vraiment du spéculatif.

 

[Ograweb]

Koregraf :
Nous vous informons de l'ouverture du projet Moulin Bellevue, opération de marchand de biens située à Rochefort-du-Gard (30).

Je ne me positionnerai pas sur ce projet. Pourquoi ? Quelques copié/collé pour décrire le projet :
"Achat et revente de deux terrains avec permis de construire obtenus et purgés"

Premier hic :
"Afin de conserver les droits à construire, Courdon Promotion a procédé à l’ouverture du chantier en septembre 2020 En accord avec le propriétaire actuel du foncier, seul un nettoyage du terrain a été réalisé" -> On sent que le projet tarde beaucoup !

Mais les points d'attentions sont violent :
- Seulement des lettres d'interets d'un promoteur pour racheter le tout

Cerisier sur le gateau :
"Une première levée de fonds intervenue par le concours de Koregraf est
actuellement en cours Celle ci a permis de rembourser un premier emprunt
obligataire effectué via une autre plateforme Le projet a été repensé après
concertation avec Koregraf et Courdon Promotion A ce jour, le planning prévisionnel
est respecté avec un remboursement estimé au 3 ème trimestre 2022
L’opérateur a également un projet, Les terrasses de Camille, en cours sur une autre
plateforme de financement participatif qui fait l’objet d’un retard de remboursement
Ce remboursement est prévu au deuxième trimestre 2021 conformément aux
informations communiquées récemment aux investisseurs de ce projet"

Au moins, on ne peux pas reprocher à Koregraf de ne pas être transparent !

Si j'ai résume, j'ai compris qu'il s'agissait d'un petit opérateur, un projet qui commence à moisir tellement il tarde, l'operateur est déja en retard de remboursement sur un autre projet. Et l'opérateur à déja une levée de fond Koregraf sur ce projet pour rembourser une autre levée de fond d'une autre plateforme

 

[NicoNoclaste]

Koregraf :
Nous vous informons de l'ouverture du projet Moulin Bellevue, opération de marchand de biens située à Rochefort-du-Gard (30).

Je ne me positionnerai pas sur ce projet. Pourquoi ? Quelques copié/collé pour décrire le projet :
"Achat et revente de deux terrains avec permis de construire obtenus et purgés"

Premier hic :
"Afin de conserver les droits à construire, Courdon Promotion a procédé à l’ouverture du chantier en septembre 2020 En accord avec le propriétaire actuel du foncier, seul un nettoyage du terrain a été réalisé" -> On sent que le projet tarde beaucoup !

Mais les points d'attentions sont violent :
- Seulement des lettres d'interets d'un promoteur pour racheter le tout

Cerisier sur le gateau :
"Une première levée de fonds intervenue par le concours de Koregraf est
actuellement en cours Celle ci a permis de rembourser un premier emprunt
obligataire effectué via une autre plateforme Le projet a été repensé après
concertation avec Koregraf et Courdon Promotion A ce jour, le planning prévisionnel
est respecté avec un remboursement estimé au 3 ème trimestre 2022
L’opérateur a également un projet, Les terrasses de Camille, en cours sur une autre
plateforme de financement participatif qui fait l’objet d’un retard de remboursement
Ce remboursement est prévu au deuxième trimestre 2021 conformément aux
informations communiquées récemment aux investisseurs de ce projet"

Au moins, on ne peux pas reprocher à Koregraf de ne pas être transparent !

Si j'ai résume, j'ai compris qu'il s'agissait d'un petit opérateur, un projet qui commence à moisir tellement il tarde, l'operateur est déja en retard de remboursement sur un autre projet. Et l'opérateur à déja une levée de fond Koregraf sur ce projet pour rembourser une autre levée de fond d'une autre plateforme

Oui, ça sent le soufre!
C'est un opérateur qui a déjà défrayé la chronique de cette file il y a quelques mois, ici.
Il n'a peut-être seulement pas eu de chance, mais je préfère rester à l'écart.

EDIT: Koregraf avait même retiré son projet suite à cette discussion...

 

[baffer]

EDIT: Koregraf avait même retiré son projet suite à cette discussion...

Bonjour @NicoNoclaste,

Le projet n'a pas été retiré par Koregraf et il a bien été financé (cf page : [lien réservé abonné]). Il a permis effectivement de rembourser le même projet débuté sur Immocratie ([lien réservé abonné]).

Le projet qui avait retiré avant le début de la collecte concernait un projet de M. El Baze de mémoire.

 

[constantine_36]

Bonjour,
Merci pour ces infos!

Cerisier sur le gateau :
"Une première levée de fonds intervenue par le concours de Koregraf est
actuellement en cours Celle ci a permis de rembourser un premier emprunt
obligataire effectué via une autre plateforme Le projet a été repensé après
concertation avec Koregraf et Courdon Promotion A ce jour, le planning prévisionnel
est respecté avec un remboursement estimé au 3 ème trimestre 2022
L’opérateur a également un projet, Les terrasses de Camille, en cours sur une autre
plateforme de financement participatif qui fait l’objet d’un retard de remboursement
Ce remboursement est prévu au deuxième trimestre 2021 conformément aux
informations communiquées récemment aux investisseurs de ce projet"

Vous avez trouvé où ces informations?

 

[Montja]

Joli projet, mais qui me parait un tantinet ambitieux côté prix pour une marge pas exceptionnelle. Z'en pensez quoi nos spécialistes?

Beau Soleil par Mirabeau [lien réservé abonné]

 

[Maxlan]

Joli projet, mais qui me parait un tantinet ambitieux côté prix pour une marge pas exceptionnelle. Z'en pensez quoi nos spécialistes?

Beau Soleil par Mirabeau [lien réservé abonné]

Pas fan du bien, les prix me semblent en effet élevés, le bien a fait l'objet d'une surélévation... à priori par famille du Maire >< [lien réservé abonné]

 

[Sylvox]

J'ai bien reçu le même mail (et mon compte d'investissement est complété puisque j'ai déjà investi chez Anaxago), mais moi non plus je ne sais pas comment voir le projet. Et le texte "Information importante : cette opportunité étant confidentielle, seuls les membres disposant d'un compte d'investissement complété et validé pourront y accéder." me semble bidon puisque de toute façon, il faut avoir un compte validé pour pouvoir investir...
Je pense que c'est de la publicité pour attirer le chaland et que nous aurons les infos demain.

On en sait désormais plus (mais le financement est déjà bien avancé...) : [lien réservé abonné]
Bien ou pas?

 

[uraxyd]

Il y a le projet sur HAUSSMANN PARIS 8 sur clubfunding qui ouvre demain et qui me parait intéressant, vous en pensez quoi ?

 

[Montja]

Il y a le projet sur HAUSSMANN PARIS 8 sur clubfunding qui ouvre demain et qui me parait intéressant, vous en pensez quoi ?

Clubfunding tu es sûr?. Je ne vois rien en approche chez eux, même connecté.