Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Frollo]

@NicoNoclaste
En fait, je ne vois absolument pas les plateformes arbitrer quoi que ce soit.
Reprendre les com' lors de l'affaire Terlat permet de s'en convaincre.
Ensuite, Lymo étant partie prenante, il y a certes un risque de collusion mais, au final, il y a aussi partage des résultats avec les prêteurs. C'est ce qu'ils ont prouvé de 2014 à 2018 environ.

Qu'est ce qu'arbitrent les plateformes qui me collent 1 an de plus au delà des 6 mois de prorogation ?
Une fois qu'un projet est sur une voie de garage, elles passent à autre chose, le business continue, si Lymo se loupe trop sur les projets, ça ne va pas durer longtemps et, au moins, ils doivent suivre les projets, contrairement à d'autres.

Bref, ce n'est pas concluant, j'en conviens... mais les décisions unilatérales de certaines autres plateformes à l'égard des promoteurs, sans aucune information/consultation des prêteurs montrent à quel rang nous nous trouvons dans la chaîne alimentaire, très, très loin d'un possible arbitrage impartial.

 

[Msimmo]

@NicoNoclaste
En fait, je ne vois absolument pas les plateformes arbitrer quoi que ce soit.
Reprendre les com' lors de l'affaire Terlat permet de s'en convaincre.
Ensuite, Lymo étant partie prenante, il y a certes un risque de collusion mais, au final, il y a aussi partage des résultats avec les prêteurs. C'est ce qu'ils ont prouvé de 2014 à 2018 environ.

Mouais, les projets rémunérés 6 mois ou 1 ans à 0%, c'est dans l'intérêt de qui au juste ?

En tout cas je suis toujours circonspect surtout quand je vois leurs stats : [lien réservé abonné]

Je crois que c'est la première plateforme que je vois avec un Coût du risque parfois négatif ce qui vient à augmenter le "Taux de rendement interne maximum possible"
(ex 2019:

- Taux de rendement interne maximum possible 8.20 %
- Taux de rendement interne (net de risque) 8.87 %
- Coût du risque annuel constaté -0.67%

)

Un avis ?

 

[Miles]

Désolé de remonter un peu dans le sujet, pas très disponible ces derniers temps.

Bien sûr, tout n'est pas à jeter.
Mais de manière générale, quand il y a des aspects que je ne maîtrise pas, je préfère porter mes choix vers des projets dont je pense maîtriser tous les aspects, pour laisser le moins de place possible à l'incertitude, et donc au risque. Mon attitude quand je dissèque un dossier est de chercher systématiquement LE grain de sable qui pourrait le faire capoter.
Ce projet ira probablement au bout, mais comme (presque) toujours, je préfère pêcher par excès de prudence.

Je suis d'accord, je trouve très sain et normal de chercher la petite bête ; j'estime qu'on en trouvera dans tous les projets, ensuite ça dépend de notre estimation du risque. A la limite le seul projet où je me rappelle avoir presque évoqué une perfection c'était Prairie Saint-Sever et finalement il a été remboursé plus rapidement que ne sont émises les obligations Villa Riviera, ça fait 5,45€ par tranche de 1000€, pas très intéressant en rapport temps investi au final. Trop de perfection tue la perfection

(Boulogne - Saint Cloud toujours ouvert)

 

[NicoNoclaste]

Si on se met à avoir des problèmes avec Capelli, là je crois en effet qu'on va pouvoir commencer à se méfier de tous les opérateurs

Il me semble me souvenir avoir lu quelques démêlés avec Uniti il y a 3-4 mois...

Bon, pour le projet de promotion immobilière «Les Myrtes» de Koregraf:

• +la localisation est plaisante,
• +un binôme assez expérimenté aux commandes,
• +avec un engagement satisfaisant de 28,6% en fonds propres,
• +une banque qui suit,
• -une garantie symbolique limitée à une GAPD,
• +mais la structure est financièrement solide à la fin de l’exercice 2019,
• +une marge opérationnelle de 12,8%, fort honorable pour de la promotion, et calculée sur des prix a priori corrects,
• -une préco de 47% un peu faible, et qui laisse disponible les lots les plus grands et les plus difficiles à écouler (T3 et T4),
• +la couverture du projet est assurée à 100%,
• ~durée prévue de 21 mois,
• +et le dossier administratif est bouclé.

Un taux de 9,5% m’aurait paru plus juste.

En fait, je ne vois absolument pas les plateformes arbitrer quoi que ce soit.

Quand j’écris «Une plate-forme est tout de même censée arbitrer impartialement», je suis par définition dans la théorie.
Et dans cette même théorie, un promoteur ne peut pas être juge et partie, persiste et signe.

Lymo étant partie prenante, il y a certes un risque de collusion mais, au final, il y a aussi partage des résultats avec les prêteurs.

Partage des résultats? Justement pas! Les obligataires ne sont pas des actionnaires du projet au même titre que le promoteur.
Et pour bien prendre la mesure de la différence, prenons un exemple chiffré très simple, celui du projet Koregraf ci-dessus:

• la rentabilité annuelle du projet avant taxation est de 9% pour nous autres obligataires;
• quelle est-elle pour l’actionnaire? 80K€ de fonds propres rapportant 394780€ 21 mois plus tard; TRI pour lui: 177%.

Nous n’avons pas les mêmes valeurs…
Et c’est bien parce que leurs gains sont potentiellement bien supérieurs aux nôtres que nous sommes censés être plus protégés.

Je crois que c'est la première plateforme que je vois avec un Coût du risque parfois négatif ce qui vient à augmenter le "Taux de rendement interne maximum possible"
(ex 2019

Un avis ?

Alors là, je sèche lamentablement.
Comprends pas...

 

[cmdurand]

la préco de 47 % ???
[lien réservé abonné]Les 10 logements sont dispo ???
Vous m'aviez convaincu mais en voyant cela ...

 

[Montja]

Les 10 logements sont dispo ???
Vous m'aviez convaincu mais en voyant cela ...

Bien vu. Soit le site n'est pas à jour, et dans ce cas, il vaudrait mieux qu'ils corrigent, en même temps que les nombreuses fôtes qui piquent les yeux dans le descriptif, soit il y a supercherie quelquepart

 

[poam5356]

Bien vu. Soit le site n'est pas à jour, et dans ce cas, il vaudrait mieux qu'ils corrigent, en même temps que les nombreuses fôtes qui piquent les yeux dans le descriptif, soit il y a supercherie quelquepart

Bonjour,
La "supercherie" n'est pas vraiment de mise sur des projets immo... On n'est pas sur les "rézo socios"!!
Par contre, le site pour la promotion du projet pas mis à jour par le commercial : Oui, c'est fréquent.
En principe, la plateforme de crowdfunding est à jour parce que le dossier a été monté sur des données récentes.

 

[Tomas466]

La plateforme a confirmé par mail avoir copie des 6 contrats de réservation.

 

[cmdurand]

La plateforme a confirmé par mail avoir copie des 6 contrats de réservation.

erreur sur leur site donc. Je passe mon tour sur ce projet je ne connais pas trop la situation geographique. Pour avoir des investissements en direct l'important c'est l'emplacement.

 

[Wallys56]

ah bon il n'y a pas une muraille de chine entre les 2 pour éviter tout conflit d'intérêt ? au moins 1 étage de différence sans salle café commune ? à défaut, de hautes séparations dans l'open space ??!!

Blague à part, le vote positif de l'AG est clairement décevant.
ça incite LYMO à aller toujours plus loin...

Mais bon peut être que un jour il y aura un reportage TV ou une action d'une association de consommateurs. Ce jour là, les exemples à montrer ne manqueront pas.

Pour moi une fois mes projets remboursés ça sera clap de fin avec Lymo.

 

[Serge B]

Si on se met à avoir des problèmes avec Capelli, là je crois en effet qu'on va pouvoir commencer à se méfier de tous les opérateurs

Je tiens Capelli pour un opérateur sérieux, et Metropolitan est un accident dans une liste de projets qui se passe plutôt bien. (Attention ça reste un nain quand même face aux gros cubes nationaux)

C'est l'absence de suivi et l'hypocrisie de Wiseed en la matière qui sont déplorables ! Ils SAVENT que l'emprunt ne pourra être remboursé au 30/09. je voterai bien sûr contre par conséquent.

 

[Foufounet]

Je tiens Capelli pour un opérateur sérieux, et Metropolitan est un accident dans une liste de projets qui se passe plutôt bien. (Attention ça reste un nain quand même face aux gros cubes nationaux)

C'est l'absence de suivi et l'hypocrisie de Wiseed en la matière qui sont déplorables ! Ils SAVENT que l'emprunt ne pourra être remboursé au 30/09. je voterai bien sûr contre par conséquent.

Je ne vais pas défendre WISEED, mais si comme moi vous avez investi sur ce projet, l'information reçue via le reporting est donnée par le promoteur. La plateforme même si elle se doute que le remboursement à l'échéance semble compromise, elle ne peut pas faire grand chose pour faire avancer le projet.

 

[InvestisseurInquiet]

Je ne vais pas défendre WISEED, mais si comme moi vous avez investi sur ce projet, l'information reçue via le reporting est donnée par le promoteur. La plateforme même si elle se doute que le remboursement à l'échéance semble compromise, elle ne peut pas faire grand chose pour faire avancer le projet.

Deux choses :
Concernant Metropolitan, on est encore dans la période du report contractuel. L'opérateur a fait usage de son droit à prorogation. Dont acte.
Maintenant, on sait que l'immeuble ne sera pas construit à l'échéance du report contractuel. En fait, en tant que prêteur, ça m'indiffère : comme je l'ai déjà écrit, je n'ai pas prêté à un projet, j'ai prêté à un opérateur pour un projet. Donc mon calendrier n'est pas celui du projet, c'est à l'emprunteur à se débrouiller pour me rembourser à l'échéance du prêt, même s'il n'a posé que deux parpaings à cette date. Et quand j'ai l'intime conviction que l'opérateur ne va pas faire faillite, effectivement je ne suis pas enclin à être indulgent.
Deux remarques supplémentaires :
- ces propos sont purement théoriques, car il n'y a aucune indication à ce stade si l'emprunteur entend ou non rembourser au 28 septembre ;
- au cas présent, le prêt est consenti à la société de projet (qui n'a donc pas de liquidités), avec caution solidaire de la maison-mère.

 

[adnstep]

Oui, mais ça tient aussi du rapport de force. Si chaque opérateur fait comme Adamia ou d'autres et porte l'affaire en justice pour gagner du temps, le rendement risque fort de s'étioler, sauf jugement qui prorogerait la durée du prêt pour la durée de l'action en justice.

 

[Msimmo]

En parlant de retard, oh surpise La Miura de Groupe CI via Homunity encore repoussé :

pour refixer la date de transfert des fonds, lié à la cession, au 14 juin 2021

La précédente information se voulait pourtant ferme:

protocole de cession a pu être signé vendredi 19 mars 2021 et la cession définitive aura lieu avant le 31 mai 2021

Cela fera donc 1 an de retard et toujours aucune avancée concrète (ie un début de remboursement partiel; les intérêts majorés sont en effet de l'ordre hypothétique à ce stade).

 

[Msimmo]

@pour ceux qui se lance dans le crowdfunding alléché par les 7% à 12%; un petit rappel s'impose.

Ce n'est pas parce que vous toucherez vos premiers remboursements à 10% que le monde est merveilleux.

D'une part vous allez probablement réinvestir le remboursement dans de nouveaux projets. Qui dit nouveau projet, dit nouvelle attente et nouveau risque de retard, défaut...
Bref le portefeuille reste constamment exposé (bien sur pas de rémunération sans risque).
Et la performance du portefeuille restera donc très théorique car chaque prêt sera rollé pour un nouveau.

Vous déciderez peut être un jour de sortir et récupérer cet argent. Il faudra être patient et attendre 1, 2 ou 3 ans ou plus.

Et quand bien même 80% du portefeuille serait remboursé : vous êtes toujours en risque sur les 20% restant de quoi sacrément faire baisser la rentabilité finale en cas de défaut...

 

[Montja]

Vous déciderez peut être un jour de sortir et récupérer cet argent. Il faudra être patient et attendre 1, 2 ou 3 ans ou plus.

Et quand bien même 80% du portefeuille serait remboursé : vous êtes toujours en risque sur les 20% restant de quoi sacrément faire baisser la rentabilité finale en cas de défaut...

D'où l'importance d'avoir aussi une stratégie de sortie. Lorsque l'on envisage de réduire son portefeuille, on le désensibilisera entre autres en ne réinvestissant plus systématiquement, et en réduisant autant que faire ce peut, les entrées sur des projets longs. Une règle d'or, ne pas dépasser son horizon.

 

[adnstep]

L'avantage d'avoir investi en crowdfunding immobilier, c'est que je comprends maintenant un peu mieux le métier de marchand de biens et de petit promoteur immobilier, que je me suis inscrit à une formation pour apprendre à lire un bilan d'entreprise, et que j'ai une meilleure idée du rapport rendement/risque d'un projet immobilier.

 

[Serge B]

adnstep , sans parler des échanges ici qui sont toujours fructueux et enrichissants, quelle que soit la colère qui s'en dégage parfois.
On apprend beaucoup a confronter nos expériences , et je me sens bien moins seul avec mes Wiseederies ))

 

[cmdurand]

A venir [lien réservé abonné]
Je suis nouveau mais c'est la première fois que je constate sur clubfunding un projet qui ne part pas (d'habitude en 5 minutes c'est bouclé) ici Boulogne - Pont de saint clous à du mal bientôt 1 semaine ...