Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[constantine_36]

Merci ostibapa .

En ce qui concerne monego, je pense qu'il s'agit des lignes de la page 11 du DIRS dont de prix de vente n'est pas renseigné.
Lien vers Dirs [lien réservé abonné]

C’est dit qu’il ne reste que 3 lots... il y a plus de lignes sans prix...

 

[constantine_36]

Bonsoir,
Voici le lien pour le projet CF : [lien réservé abonné]
Au vu du CV des dirigeants et des références, la société confidentielle est [lien réservé abonné]

Merci pour les infos!
La marges me semble faible pour du marchand de biens.
plus l’encours en crowdfunding qui me semble conséquent

 

[Montja]

C’est dit qu’il ne reste que 3 lots... il y a plus de lignes sans prix...

On ne voit pas la même chose alors Bâtiment A - Lignes 3, 4,7,8,13,14 des surfaces mais pas de prix dans la dernière colonne. Voir bat B également. Le total des colonnes surface et Prix (affichés) est bon. Je vois au total 10 lignes sans prix. Peut-être que cela correspond aux 10 logements sociaux. Pas très clair en vérité. J'ai déjà fait corriger une erreur dans le bilan opérationnel.

 

[Stilt]

Merci pour les infos!
La marges me semble faible pour du marchand de biens.
plus l’encours en crowdfunding qui me semble conséquent

En plus, je suis un peu dubitatif sur les montants des ventes qui semblent être en net vendeur sans frais de commercialisation....mais c'est aussi la base de calcul du rendement pour les futurs investisseurs... je ne comprends pas bien qui peut etre intéressé pour de l'immo qui ne rapporte quasiment rien... no go pour moi.
Et la lecture était tres rapide

 

[Montja]

La marges me semble faible pour du marchand de biens.
plus l’encours en crowdfunding qui me semble conséquent

Effectivement marge faible et pas de préco. Pas pour moi en tous cas même si l'opérateur semble fiable

 

[NicoNoclaste]

La grille de commercialisation indique 4 lots d’habitation loués sur les 11, comme annoncé dans les «caractéristiques du programme». Il est également indiqué que 1 lot était déjà libre, et que 8 lots ont été libérés après évictions; ça voudrait dire que 2 lots devraient rester loués à cette heure… De plus, dans la grille de commercialisation, 3 lots marqués « loué » sont libres, et réciproquement…
Mes convictions mathématiques sont mises à mal, l’analyste qui a rédigé le papier est un génie qui a déjà inventé « l’arithmétique quantique », et le principe d’incertitude d’Heisenberg règne en maître sur son œuvre…
Ou le rédacteur n’a pas relu son papier, pas plus que ses patrons, avant de se dépêcher de le mettre en ligne. Ce n'est pas grave, mais c'est lassant tant ces négligences deviennent habituelles...
Et je n'ai lu le papier qu'en diagonale, il peut y avoir d'autres coquilles.

La marges me semble faible pour du marchand de biens.

C’est même assez inhabituel, et bien inférieure à mes exigences minimales de l’ordre de 15%.

plus l’encours en crowdfunding qui me semble conséquent

D’autant que les comptes présentés datent de 2019, qu’ils montrent des structures à la limite de l’équilibre financier pour la holding commune et déjà bien endettées pour les holdings 1 et 2...
On tentera de se consoler - sans conviction pour ma part - en constatant que la holding 2 a réussi à enchaîner deux exercices consécutifs bénéficiaires.

En plus, je suis un peu dubitatif sur les montants des ventes qui semblent être en net vendeur sans frais de commercialisation....mais c'est aussi la base de calcul du rendement pour les futurs investisseurs... je ne comprends pas bien qui peut etre intéressé pour de l'immo qui ne rapporte quasiment rien... no go pour moi.
Et la lecture était tres rapide

C’est une question que je me pose depuis longtemps, d’autant que l’investisseur aura à payer des frais de mutation qui vont encore plomber sa rentabilité, puis des charges propriétaires (copro, impôt foncier, assurance proprio…) et l’IR au final.
J’imagine que ce doit être psychologiquement plus rassurant de posséder de la pierre que du papier, surtout à Paris et dans les autres grandes villes où on assiste au même phénomène, même avec une très faible rentabilité...

 

[Makxii]

Bonsoir à tous,
J’espère que vous vous portez bien !
Nouveau projet chez Homunity qui me semble intéressant.
Le projet Saint Bonnet [lien réservé abonné] consiste en la construction d'un ensemble immobilier constitué de locaux d'activité élevé en R+1 composé de 9 028 m² de surface d'entrepôts ; de 2 276 m2 de surfaces de bureaux et 124 places de parking. La commercialisation du projet atteint désormais 100 % en volume et 100 % en valeur.
Qu’en pensez-vous ?

 

[Genséric]

Bonsoir,

Avec le boom du télétravail j'évite les projets de commercialisation de bureaux.

 

[ostibapa]

Bonsoir,
Un nouveau projet de la galaxie [lien réservé abonné] en clubdeal demain sur CF : [lien réservé abonné]

 

[finrod]

Bonsoir à tous,
J’espère que vous vous portez bien !
Nouveau projet chez Homunity qui me semble intéressant.
Le projet Saint Bonnet [lien réservé abonné] consiste en la construction d'un ensemble immobilier constitué de locaux d'activité élevé en R+1 composé de 9 028 m² de surface d'entrepôts ; de 2 276 m2 de surfaces de bureaux et 124 places de parking. La commercialisation du projet atteint désormais 100 % en volume et 100 % en valeur.
Qu’en pensez-vous ?

Je suis assez tenté. Le compromis a été signé. Reste à voir la solidité du promoteur. Il y aussi le permis de construire qui doit être purgé de tout recours. Mais si le promoteur tient la route, j'y mettrais une pièce.

 

[Miles]

Bonsoir,
Un nouveau projet de la galaxie [lien réservé abonné] en clubdeal demain sur CF : [lien réservé abonné]

Je n'y ai pas accès, quel est le lien direct du projet ?

 

[Cforentier]

Bonsoir,
Un nouveau projet de la galaxie [lien réservé abonné] en clubdeal demain sur CF : [lien réservé abonné]

Bonsoir,
Mais quel est ce magnifique fond d’investissement qui achète 23M un immeuble qui en vaut 17M ?
Avec l’argent des autres on peut effectivement prendre tous les risques…

 

[ostibapa]

Je n'y ai pas accès, quel est le lien direct du projet ?

[lien réservé abonné]

 

[Miles]

Merci, je n'étais pas loin, il suffisait de supprimer DI du lien en fait (edit : et rajouter un "b", les coquins)

Et donc projet accessible par lien direct donc, bon à savoir

 

[NicoNoclaste]

Nouveau projet chez Homunity qui me semble intéressant.
Le projet Saint Bonnet [lien réservé abonné] consiste en la construction d'un ensemble immobilier constitué de locaux d'activité élevé en R+1 composé de 9 028 m² de surface d'entrepôts ; de 2 276 m2 de surfaces de bureaux et 124 places de parking. La commercialisation du projet atteint désormais 100 % en volume et 100 % en valeur.

Stone Hedge Promotion, la société caution, a été immatriculée il y a seulement 3 ans et aucun bilan n’est disponible.
Les comptes de Stone Hedge Holding ne sont disponibles que jusqu’à l’exercice 2018, avec un bilan équilibré mais non significatif car trop ancien; aucun élément financier non plus sur les actionnaires Factory Capital et Redcap.
La seule entreprise du groupe qui semble avoir une activité opérationnelle qui ait pris du volume depuis l’exercice 2017 est Stone Hedge Développement, non citée dans le ppt de présentation, en bonne santé financière à l’issue de l’exercice 2018.
Impossible dans de telles conditions de se faire une idée précise de la solidité du groupe.

Sinon, un autre sujet de questionnement.
Je note «que l’opérateur sera en charge de louer l’ensemble immobilier jusqu’à un an après la livraison de l’ensemble immobilier»; pas clair, tout ça.
J’interprète cette formule comme une obligation contractuelle du promoteur de trouver des locataires pour l’intégralité des lots, et que l’acheteur-investisseur lui donne un an après la livraison du programme pour le faire. Et sinon quoi? Que se passera-t-il s’il ne remplit cette partie du contrat qu’incomplètement, et/ou pas aux loyers prévus? Invalidation de la vente? Pénalités financières et lesquelles? Ou tout simplement révision des prix de vente et des locations pour trouver coûte que coûte des locataires permettant une capitalisation de 7%?
Le secteur des entrepôts est en ce moment très porteur, celui des bureaux beaucoup moins; mais la marge de 17,1% pourrait permettre de réviser à la baisse le prix de la location des bureaux...

Si ces incertitudes pouvaient être levées, ce serait un joli projet.

 

[Altoussaint]

Bonsoir

@Altoussaint

Concernant votre nouveau projet "Villa Mosaïque":

1. Le projet «75 Jaurès», du même promoteur et financé sur Fundimmo, n’a toujours pas vu le démarrage des travaux 16 mois après la levée de fonds; D2I provisionne déjà des liquidités pour le remboursement des obligataires en décembre prochain; les bilans 2019 et 2020 de D2I n’étant pas disponibles sur internet, nous serait-il loisible d’en disposer (estimation pour 2020) par votre intermédiaire? Un tableau prévisionnel de flux de trésorerie pour 2021 serait également bienvenu...
2. La banque prêteuse, bénéficiaire de l’hypothèque du bien, a également obtenu le cautionnement de M. Dali; pour combien de projets en cours ce dirigeant est-il caution, et à hauteur de quel montant total?
3. Je note que les frais financiers, charges analytiquement imputables au projet (quelle que soit l’entité qui les paye), ne figurent pas au bilan prévisionnel; j’ai calculé le coût du financement bancaire à 127,7k€, le coût des intérêts Baltis à 132k€ et estimé les coûts plate-forme à 42k€, pour un total d’environ 200k€; est-ce correct?
4. Ce bilan prévisionnel est-il fondé sur une estimation du montant des travaux ou sur des devis déjà établis par les maîtres-d’œuvre?

Merci d'avance pour vos réponses.
Pour l'avenir, serait-il possible d'avoir la mise en ligne d'un projet et son annonce par email dans un délai raisonnable, i.e. qui nous permette de l'analyser sereinement avant son ouverture? Pour information, j'ai été prévenu une heure avant...

Bonsoir, j'essaye de répondre ici pour ceux avec qui je n'ai pas échangé en direct au téléphone, mail ou via notre tchat.

Le projet 75 Jaurès a pris du retard effectivement suite à un sujet administratif, et l’expert a été nommé très tardivement par le tribunal. Tout est désormais au vert, et le curage a commencé cette semaine. Les investisseurs seront remboursés dans les temps et aux conditions prévues.

Pour l'estimation du bilan 2020 elle provient du projet de bilan envoyé par l'expert comptable.

Pour la caution, le patrimoine de l'opérateur est détaillé dans une FAQ (confidentiel donc je ne peux le communiquer ici). Son patrimoine permet de couvrir cette caution.

Pour les frais financiers de Baltis Capital (frais collecte + rendement des obligations) ils seront effectivement à imputer sur la marge, qui est de 1,6M€ à ce stade.

Le bilan prévisionnel est fondé sur des devis, et les travaux démarrent le 17 mai.

Les honoraires de gestion de 344 000€ du promoteur figurent bien dans le bilan prévisionnel. Le BP détaillé est disponible dans l'onglet "Documentation", ainsi que le tableau de suivi de trésorerie.

Nous annonçons généralement les ouvertures de collectes la veille ou le jour J. Cependant elles sont ouvertes plusieurs jours (entre 2 et 10 jours en moyenne) donc vous avez le temps d'analyser le projet et éventuellement d'investir.

Si vous avez d'autres questions / remarques, n'hésitez pas à me joindre par téléphone ou mail, car cela n'est pas simple de suivre ici

Ps 1 : @NicoNoclaste bien noté pour la classification des thématiques, on va y réfléchir, merci
Ps 2 : @Titi892 c'est un "secteur 2D" sur Excel version 16.48

 

[NicoNoclaste]

Bonjour et merci @Altoussaint pour votre intervention.

Si vous avez d'autres questions / remarques, n'hésitez pas à me joindre par téléphone ou mail, car cela n'est pas simple de suivre ici

Vous pouvez être très facilement prévenu d'une intervention vous concernant sur ce forum en paramétrant vos préférences dans votre espace membre; les réponses que vous apporterez ici publiquement à nos questions pourrons sans doute éviter aux lecteurs de vous les reposer de nombreuses fois en privé. Nous sommes une communauté d'investisseurs et tâchons de réfléchir collectivement aux projets qui nous sont proposés: cela aura donc le mérite de la transparence pour nous, et d'un gain de temps (relatif) pour vous.

Pour l'estimation du bilan 2020 elle provient du projet de bilan envoyé par l'expert comptable.

C’est très précisément ce document, avec également le bilan 2019, qu’il serait pour nous intéressant de consulter, les seules projections des CA et RN n’étant strictement d'aucune aide pour notre réflexion. Cela nous permettrait de juger par nous-même de la santé financière de la société et de son évolution sur les deux derniers exercices.
D’autre part, l’entreprise a-t-elle fait en début d’exercice une prévision de ses flux de trésorerie (pas seulement pour le projet), et si oui, nous serait-il possible d’en disposer?

Pour la caution, le patrimoine de l'opérateur est détaillé dans une FAQ (confidentiel donc je ne peux le communiquer ici). Son patrimoine permet de couvrir cette caution.

Les détails donnés dans la FAQ étaient déjà visibles sur la page projet, au moins en ce qui concerne le patrimoine personnel de M. Dali.
Ma question n’était pas là, et je la repose ici:

La banque prêteuse, bénéficiaire de l’hypothèque du bien, a également obtenu le cautionnement de M. Dali; pour combien de projets en cours ce dirigeant est-il caution, et à hauteur de quel montant total?

Si vous connaissez la réponse, bien entendu.

En attendant impatiemment de vous lire à nouveau.

 

[lopali]

Clubfunding, Prairie Saint Sever, SASU 2E

Date de prélèvement sur le compte : 31/03/21
Date d'émission des obligations : 09/04/21
Dates des remboursements : 30/04/21 et 06/05/21

Projet entièrement remboursé. Ils abusent là...

 

[NicoNoclaste]

Je viens de lire le projet Upstone de demain, une opération de MdB à St Rémy lès Chevreuse par un opérateur habituel de la plate-forme:

• +bonne localisation, ITI 15%, au calme et pas loin de Paris en RER,
• +expérience conséquente du porteur,
• -mais un engagement en fonds propres limité à 12%, et pas de banque,
• +caution apparemment fiable.

J'ouvre une petite parenthèse amusée pour relever le fait qu'Upstone - et c'est la première fois en plus de 2 ans que je le remarque à la lecture d'un dossier - mentionne ici le montant du patrimoine net de la caution, les projets dans lesquels elle est engagée et à hauteur de quelle somme totale.
Et si notre file pouvait initier une surenchère de bonnes pratiques dans l'industrie du crowd immo? Rêvons, rêvons...

• ~marge opérationnelle de 18,5%,
• ~préco de 59% du CA (non actés); si ça se concrétise, la majeure partie du projet pourrait être remboursée dans 4 à 5 mois;
• ~un projet de division-vente pas très compliqué, avec néanmoins une petite phase de viabilisation,
• +la durée devrait être courte et les autorisations sont purgées.

La structure n'a pas de comptes récents accessibles sur internet, et a eu un retard non contractuel de quelques mois.
Pas d'avis tranché; le taux de 12% est tentant, et s'il n'y a pas de "loup" dans les comptes, il rémunère bien le risque.

 

[pticaillou]

Je viens de lire le projet Upstone de demain,

[...]

J'ouvre une petite parenthèse amusée pour relever le fait qu'Upstone - et c'est la première fois en plus de 2 ans que je le remarque à la lecture d'un dossier - mentionne ici le montant du patrimoine net de la caution, les projets dans lesquels elle est engagée et à hauteur de quelle somme totale.

J'ai remarqué ça aussi Et c'est aussi la ou une des rares fois ou je le vois mentionné et si explicitement.
Bon point.