Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Makxii]

Merci beaucoup.
Mais je n’ai pas de compte « validé » pour l’instant chez eux.
J’aurai souhaité étudier le projet avant de valider mon profil.

 

[constantine_36]

Je ne sais pas si cela va fonctionner correctement mais voici le lien vers le projet de Clubfunding :
[lien réservé abonné]

Ce que makxii voulait, c'était plus le lien pour le dossier complet je crois.
Si quelqu'un peut le transmettre, je suis intéressé aussi.
Merci

 

[Sylvox]

Je viens de faire la demande, je le transmettrai quand je l'aurai reçu. Par contre, comment faire pour envoyer un fichier sur ce forum?

 

[constantine_36]

Je viens de faire la demande, je le transmettrai quand je l'aurai reçu. Par contre, comment faire pour envoyer un fichier sur ce forum?

C'est un lien. Les membres qui ont plus de 2 projets chez eux, y ont accès et nous le transmette gentiment à chaque. Donc pas de limite de taille.

 

[Cforentier]

Je viens de faire la demande, je le transmettrai quand je l'aurai reçu. Par contre, comment faire pour envoyer un fichier sur ce forum?

[lien réservé abonné]

 

[Cforentier]

Le projet HÔTEL PARTICULIER DE NEUILLY est présenté par la Compagnie Financière de Choiseul.

 

[Sylvox]

Et c'est bien ou pas que la Compagnie Financière de Choiseul intervienne?

 

[Makxii]

@Cforentier merci beaucoup.
J’aurai aimé avoir des photos de la potentiel rénovation du design. Qui reste, je trouve, un élément important pour l’acquisition d’un bien. Pas très fan non plus du fait que le projet soit annoncé comme confidentiel.
Je passe mon tour personnellement.
Au-delà de ça, 10% - 24 mois ça me parait pas trop mal calibré.

 

[NicoNoclaste]

Que pensez vous du projet Saint Louis de fundimmo du Vendredi 30/04 à 11h.

Les Fonds propres opérateurs sont faibles mais une banque est présente. La société est solide mais la durée du prêt est de 36 mois... difficile de se décider.

Le projet Fundimmo est un portage foncier; ce n’est pas facile à analyser parce qu’il faut se mettre à la place du promoteur qui achèterait le bien à l’opérateur, et évaluer l’intérêt qu’il pourrait avoir à se lancer dans une opération de construction.

Ce que nous connaissons:

• le prix de vente de l’opérateur, donc le prix d’achat du promoteur: 1970k€, basé sur 1000€/m² pour le social et 2250€/m² pour le secteur libre;
• les m² réservés à la construction de logements sociaux: 358;
• les m² restants pour la construction de logements pour le marché libre: 717;
• le prix mini du m² neuf dans le secteur libre: 5500€ après une recherche sur selogerneuf.com.

Ce que nous ignorons:

• le prix du m² social,
• le coût total du m² construit, hors foncier.

Autant dire que si l’on ne s’astreint pas à l’exercice de l’estimation de ces deux dernières valeurs, on n’a d’autres choix que s’abstenir, ou foncer tête baissée et en aveugle.

Imaginons donc un coût de revient total hors foncier de 2750€/m², ce qui semble largement cohérent avec ce que l’on peut trouver dans les diverses présentations un peu documentées qui nous sont présentées par les plates-formes.

Imaginons que le promoteur vendra à prix coûtant à un bailleur social (1000+2750=3750€/m2), et au prix mini au marché libre (5500€/m²); son CA sera de 3750*358+5500*717=5286000€, ses coûts ayant été de 1970000+1075*2750=4926250€.

Sa marge sera alors de 359750€, i.e. 6,8% du CA, suffisante à mon sens pour l’inciter à se lancer dans l’aventure, et il ne me paraîtrait pas absurde qu’il envisage des prix de vente un peu plus importants.

A partir de là, on peut faire l’analyse du projet proprement dite:

• +localisation intéressante, à une portée de fusil de Paris, donc en zone très tendue;
• +opérateur expérimenté, fiable et solvable, offrant des garanties a priori crédibles; on aurait aimé au moins une estimation des comptes 2020;
• -engagement en fonds propres minimes,
• +mais une banque suit;
• ~la marge opérationnelle est moyenne, mais au prix proposé, le bien devrait trouver preneur;
• -pas de préco, ce qui est normal tant que le PC n’est pas accordé et purgé; c’est un point faible, mais compensé par le fait que l’obtention d’un refinancement bancaire de long terme, en vue de la conservation du bien dans une optique patrimoniale, ne me semble pas devoir poser de problème compte tenu de la surface financière du porteur et de la rentabilité attendue de l’investissement;
• +le projet est d’une simplicité biblique: on achète, et on revend ou on garde, pas de travaux;
• -la durée prévue du projet est très longue.

A 10%, ma grille me dit que la rémunération est juste bien calibrée.

Egalement j'ai 3 000€ qui dorment sur ce site qui demande un virement avant l'investissement !

Ça, c'est le côté agaçant de ce système.

 

[Alain Crowdfundkraut]

Bonjour,
Absent de ce forum depuis des mois, je reviens pour vous lire. Personne ne parle des projets proposés ce mois-ci par Wiseed. J'en suis d'autant plus étonné qu'il me paraissent de bien meilleure qualité (promoteurs-mdb, financements bancaires, marges, préco...) que ceux proposés par les autres plateformes qui laissent a priori planer de plus en plus d'interrogations... Merci de votre éclairage.

 

[Sylvox]

Bonjour, d'autres avis en plus de celui de Makxii sur le projet de Clubfunding "HÔTEL PARTICULIER DE NEUILLY" ? Comme on est dans du très haut de gamme, j'ai du mal à jauger les prix et l'intérêt porté par de potentiels acquéreurs.

 

[Serge B]

Alain bonjour
Avec le concert de casseroles que j’ai chez Wiseed et celles en prévisions, je m’abstiens du moindre mouvement sur cette plateforme désormais, au moins le temps de voir comment les contentieux sont gérés et avec quelle issue.

Ceci étant je suis d’accord avec vous, les derniers projets sont plutôt mieux ficelés, quoique Roy Berthelot qui est parti en plusieurs étapes me soit paru très curieux ...

 

[Cforentier]

Bonjour, d'autres avis en plus de celui de Makxii sur le projet de Clubfunding "HÔTEL PARTICULIER DE NEUILLY" ? Comme on est dans du très haut de gamme, j'ai du mal à jauger les prix et l'intérêt porté par de potentiels acquéreurs.

Le projet HÔTEL PARTICULIER DE NEUILLY est présenté par la Compagnie Financière de Choiseul.

La société est sérieuse mais le projet n’est pas très sexy selon moi avec notamment des honoraires d’agents, d’architecte trop importants, une marge nette trop faible et un risque de voir son investissement bloqué 3 ans si difficulté à la revente. Par contre le quartier est pas mal et peut intéressé un russe ou émir qui passe par la…

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Absent de ce forum depuis des mois, je reviens pour vous lire. Personne ne parle des projets proposés ce mois-ci par Wiseed. J'en suis d'autant plus étonné qu'il me paraissent de bien meilleure qualité (promoteurs-mdb, financements bancaires, marges, préco...) que ceux proposés par les autres plateformes qui laissent a priori planer de plus en plus d'interrogations... Merci de votre éclairage.

Beaucoup d'investisseurs suivant cette file sont obligataires des nombreux projets en retard non contractuel de Wiseed, et ont été un peu refroidis...
Pour ma part, j'ai régulièrement pu constater que les 0,9% de leurs frais d'entrée plombaient suffisamment le rendement de leurs projets pour que ceux-ci perdent leur compétitivité face aux projets de même qualité de leurs concurrents; le dernier et meilleur exemple en date est le projet de la Rue de Douai, cofinancé par Wiseed et Baltis Capital, rémunéré 10% par les deux plates-formes, mais avec des frais d'entrée de 0% pour Baltis...
De plus, les projets Wiseed ne sont toujours pas exempts de zones d'ombre qu'il convient de lever avant d'investir.

 

[NicoNoclaste]

Bon. Après avoir repassé en revue la documentation du dossier Villa Mosaïque de Baltis, j’ai fini par trouver un bilan prévisionnel détaillé et un tableau de trésorerie du projet qui répondent à un certain nombre de questions posées à @Altoussaint.

Je note que les frais financiers, charges analytiquement imputables au projet (quelle que soit l’entité qui les paye), ne figurent pas au bilan prévisionnel; j’ai calculé le coût du financement bancaire à 127,7k€, le coût des intérêts Baltis à 132k€ et estimé les coûts plate-forme à 42k€, pour un total d’environ 200k€; est-ce correct?

«pour un total d’environ 300k€», vous aurez corrigé, bien sûr; la saucisse de Morteau greffée à la place de mon index gauche a dû déraper quelque peu…

Les frais financiers bancaires sont bien prévus.

Mais les documents présentent un remboursement sur 15 mois contre 24 mois contractuels, et l’utilisation du crédit d’accompagnement à hauteur de 150k€ contre un plafond de 350k€ prévus. Par principe de prudence, je prévois l'utilisation de l'emprunt bancaire au maximum autorisé et je corrige le bilan prévisionnel pour porter les frais financiers bancaires à 197k€ (127k€ pour le prêt, 70k€ pour la GFA ), soient 47k€ de plus.

D’autre part, les frais Baltis ont bel et bien été omis: je rajoute donc encore 174k€ au coût de revient.

les honoraires de gestion de 344k€ du promoteur, évoqués au paragraphe 7.5 du contrat de prêt bancaire, figurent-ils dans le bilan prévisionnel présenté, et en quelle place?

Eh bien oui, ils y figurent intégralement; rien à modifier, donc, sur cette ligne.

Au total, le coût de revient HT du projet est donc porté à 5539678€, et la marge HT sort à 927739€, soit 14,3% du CA, ce qui reste honorable pour une promotion immobilière.

J'attends maintenant les réponses aux questions concernant les comptes 2019 et 2020, le tableau prévisionnel de flux de trésorerie du groupe 2021 et la caution, afin de me faire une idée définitive du projet.

 

[Miles]

Petit point Prairie Saint-Sever de Éric Leroy avec Charles Mareek en temps qu'associé technique, pour rappel : [lien réservé abonné]
- souscription 31 mars (date à laquelle j'ai approvisionné le compte et donc bloqué les fonds) ;
- prélèvement 8 avril ;
- émission obligations 9 avril ;
- remboursement 48,39% du capital le 28 avril (réception aujourd'hui sur mon compte).

Il y avait eu beaucoup de circonspection sur ce projet, à voir pour la suite, parce que pour le coup c'est l'inverse des craintes, là c'est presque un peu trop rapide

 

[baffer]

Bonjour à tous,

Que pensez-vous du prochain projet proposé par Immocratie : "Division parcellaire à Dinard" :

L’opération, initiée et gérée par M Patrick Berthelot, consiste en :

• L‘acquisition d’une maison R+1 sur une parcelle de 533 m² et d’un terrain à bâtir attenant d’une superficie totale de 1.312 m².
• La division de l’ensemble en 3 lots : la maison et 2 terrains à bâtir
• La revente de ces 3 lots

On peut noter :
- L'opérateur a fait des opérations de MdB et de promotions dans le passé mais il a passé une pause depuis quelques années. Création d'une holding pour initier cette opérations donc aucun bilan réellement exploitable.
- Pas de banque dans la boucle
~Apport de 22% des fonds propres (dans la moyenne de ce qu'on peut voir)
+ l'opérateur se porte garant de l'emprunt et surtout hypothèque sur les lots non vendus
+ permis d'aménager purgé du recours des tiers
+ opération simple techniquement (division parcellaire)
+ la maison est précommercialisée (de ce que j'ai pu voir c'est qu'en général pour la division parcellaire, les terrains sont souvent vite précommercialisé mais pas la maison existante. Ici c'est l'inverse est le prix de vente de la maison couvre quasiment le prix d'acquisition. La marge va donc quasiment essentiellement résider dans la vente des terrains.
+ Ville attractive (Dinard : ITI de 10%)
- Le prix de vente des terrains (>700€/m²) semble supérieur au prix de vente moyen que j'ai pu trouvé sur internet (~500€/m²). Après cela se justifie peut-être par la localisation du quartier mais je ne connais pas assez Dinard pour le confirmer.
+ La marge opérationnelle conséquente (>30%) ce qui laisse une marge de négociation pour le prix de vente des terrains.
+ Taux attractif : 11%
+ Duréé courte : 12 mois

De mon point de vue le ratio taux/risque est bon pour cette opération. Néanmoins, le fait qu'on ne peut pas juger les comptes de cet opérateur du fait qu'il reprend cette activité de MdB est embêtant.
Le principal risque à mes yeux réside donc la réitération de la vente de la maison car celle-ci permettrait à priori de permettre à l'opérateur de rembourser l'emprunt.

Qu'en pensez-vous ?

Bonne journée et bon week-end à vous.

 

[pticaillou]

Bonjour à tous,

Que pensez-vous du prochain projet proposé par Immocratie : "Division parcellaire à Dinard" :

Bonjour,

J'en pense ... du bien... Globalement, j'aime bien ce genre d'opération de lotissement avec rapport rendement / risque intéressant.

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Que pensez-vous du prochain projet proposé par Immocratie : "Division parcellaire à Dinard" :

On peut noter :
- L'opérateur a fait des opérations de MdB et de promotions dans le passé mais il a passé une pause depuis quelques années. Création d'une holding pour initier cette opérations donc aucun bilan réellement exploitable.
- Pas de banque dans la boucle
~Apport de 22% des fonds propres (dans la moyenne de ce qu'on peut voir)
+ l'opérateur se porte garant de l'emprunt et surtout hypothèque sur les lots non vendus
+ permis d'aménager purgé du recours des tiers
+ opération simple techniquement (division parcellaire)
+ la maison est précommercialisée (de ce que j'ai pu voir c'est qu'en général pour la division parcellaire, les terrains sont souvent vite précommercialisé mais pas la maison existante. Ici c'est l'inverse est le prix de vente de la maison couvre quasiment le prix d'acquisition. La marge va donc quasiment essentiellement résider dans la vente des terrains.
+ Ville attractive (Dinard : ITI de 10%)
- Le prix de vente des terrains (>700€/m²) semble supérieur au prix de vente moyen que j'ai pu trouvé sur internet (~500€/m²). Après cela se justifie peut-être par la localisation du quartier mais je ne connais pas assez Dinard pour le confirmer.
+ La marge opérationnelle conséquente (>30%) ce qui laisse une marge de négociation pour le prix de vente des terrains.
+ Taux attractif : 11%
+ Duréé courte : 12 mois

De mon point de vue le ratio taux/risque est bon pour cette opération. Néanmoins, le fait qu'on ne peut pas juger les comptes de cet opérateur du fait qu'il reprend cette activité de MdB est embêtant.
Le principal risque à mes yeux réside donc la réitération de la vente de la maison car celle-ci permettrait à priori de permettre à l'opérateur de rembourser l'emprunt.

Tout est dit.
Le prix de vente des terrains ne m'inquiète pas: en supposant l'élévation d'une habitation de 160m2 sur le terrain le plus grand, et pour arriver au coût de 950k€ supporté par l'acheteur ayant déjà réservé la maison, cela entraînerait un coût de construction de 3,3k€/m2, et à ce prix-là, ça n'est plus du bas de gamme.
La faiblesse du dossier réside selon moi dans la crédibilité de la caution; mais il y a tout-de-même l'hypothèque qui est une garantie solide.
NB: la marge est de 29,7%, ce qui reste très bon.
A 11%, le risque me paraît correctement rémunéré.
J'aime bien cette plate-forme qui travaille en général avec de très petites structures connaissant bien leur zone de chalandise et le tissu local du secteur BTP. Après, il convient comme toujours d'être sélectif.

 

[Maxlan]

Bonjour


Tout est dit.
Le prix de vente des terrains ne m'inquiète pas: en supposant l'élévation d'une habitation de 160m2 sur le terrain le plus grand, et pour arriver au coût de 950k€ supporté par l'acheteur ayant déjà réservé la maison, cela entraînerait un coût de construction de 3,3k€/m2, et à ce prix-là, ça n'est plus du bas de gamme.
La faiblesse du dossier réside selon moi dans la crédibilité de la caution; mais il y a tout-de-même l'hypothèque qui est une garantie solide.
NB: la marge est de 29,7%, ce qui reste très bon.
A 11%, le risque me paraît correctement rémunéré.
J'aime bien cette plate-forme qui travaille en général avec de très petites structures connaissant bien leur zone de chalandise et le tissu local du secteur BTP. Après, il convient comme toujours d'être sélectif.

Le prix des terrains me semblent excessifs par rapport aux prix du lotissement créé juste à côté [lien réservé abonné] sont ils viabilisés, comprends pas la voie d'accès..... le promoteur des terrains semblent vouloir poursuivre le lotissement ...