Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Sylvox]

Question bête sur le projet d'Immocratie "Division parcellaire à Dinard" : il est écrit que la collecte commence lundi à 12h, mais sur le site il est écrit qu'il reste, au moment où j'écris ce message, 4h et 27min avant le début de la collecte, soit un début lundi matin 00h01. Je suppose que le début sera réellement à 12h mais est-ce que quelqu'un peut le confirmer svp?

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Le prix des terrains me semblent excessifs par rapport aux prix du lotissement créé juste à côté [lien réservé abonné]

En effet.
L'article date de janvier 2019. Entre le T2 2019 et le T1 2020 soient 9 mois, le prix du m2 habitable a augmenté de 15,9% à Dinard (source JDN [lien réservé abonné]), tandis que l'indice du coût de la construction n'a augmenté que de 1,4% dans le même temps (source INSEE [lien réservé abonné]). La quasi-totalité de la hausse est donc imputable à l'augmentation des prix du foncier; c'est peut-être une partie de l'explication.
Mais peut-être les prix affichés par le vendeur sont-ils effectivement trop hauts. Si l'on considère que le prix de 500€/m2 trouvé par @baffer est encore surévalué de 10% et que l'on retient une valeur de 450€/m2, le prix des deux terrains descend à 471600€, la marge de l'opération fondant à 314250€ pour un CA revenu à 1421,6k€, soit 22,1%; ça reste correct.

sont ils viabilisés,

Sans doute pas, puisqu'un permis d'aménager a été déposé et obtenu.

comprends pas la voie d'accès...

???
Elle figure dans le plan de division, et se trouve dans l'axe de la voie d'accès actuelle...

 

[Maxlan]

???
Elle figure dans le plan de division, et se trouve dans l'axe de la voie d'accès actuelle...

ok en effet plan , du coup c'est l’opérateur qui viabilise, fait la voie? et re-clôture le lot existant? pour 15k€...

 

[NicoNoclaste]

du coup c'est l’opérateur qui viabilise, fait la voie? et re-clôture le lot existant? pour 15k€...

Pour la clôture, ça me semblerait être la moindre des choses.
Pour la viabilisation [lien réservé abonné], ça me paraît jouable pour 10k€ les deux terrains.
Pour la voie [lien réservé abonné], les 80m2 restants devraient pouvoir être bitumés pour 5k€.
Je vais bientôt pouvoir me déguiser en aménageur foncier, moi...

 

[Maxlan]

Pour la clôture, ça me semblerait être la moindre des choses.
Pour la viabilisation [lien réservé abonné], ça me paraît jouable pour 10k€ les deux terrains.
Pour la voie [lien réservé abonné], les 80m2 restants devraient pouvoir être bitumés pour 5k€.
Je vais bientôt pouvoir me déguiser en aménageur foncier, moi...Afficher la pièce jointe 9770

travaux 66 k€ dont vrd 41 k€ c'est moi où les doc ont changé ....

 

[CharlyChaumont]

travaux 66 k€ dont vrd 41 k€ c'est moi où les doc ont changé ....

Tout à fait !
Le bilan prévisionnel (qui indique pourtant toujours la mention "en date du 20/04) a changé depuis hier soir...
Ajout de 2 lignes dans la partie TRAVAUX: Géometre / Architecte (10k€ HT) + VRD (~42k€ HT).

La marge brute baisse mécaniquement d'autant.

Pas très sérieux de modifier ces éléments (pour le moins déterminants) le matin même de la levée des fonds...

 

[NicoNoclaste]

travaux 66 k€ dont vrd 41 k€ c'est moi où les doc ont changé ....

Le bilan prévisionnel (qui indique pourtant toujours la mention "en date du 20/04) a changé depuis hier soir...
Ajout de 2 lignes dans la partie TRAVAUX: Géometre / Architecte (10k€ HT) + VRD (~42k€ HT).

La marge brute baisse mécaniquement d'autant.

Pas très sérieux de modifier ces éléments (pour le moins déterminants) le matin même de la levée des fonds...

Décidément! A qui se fier?...
La marge reviendrait à 263650€, soit 18,5% du CA; ça reste acceptable pour moi

 

[Maxlan]

Décidément! A qui se fier?...
La marge reviendrait à 263650€, soit 18,5% du CA; ça reste acceptable pour moi

ok c'est tout parti mais un peu cavalier cette façon de faire.... en changeant les doc au dernier moment ... honnêtement j'aurais décalé la souscription de 24h en mentionnant plus explicitement le changement.

 

[constantine_36]

Bonjour,
Ce n’est pas la première fois que je constate ce genre d’agissement. Et pas la seule plateforme qui le fait.
Je sui nouveau dans le crowd Immo mais on voit des choses avec la concurrence entre plateforme à la limite de l'acceptable.
Avec le petit recul que j’ai que depuis quelques mois, je me pose la question qui est : est-ce que je suis prêt d’investir dans des projets bidouillés car la plupart du temps il est impossible d’aller vérifier les données servies par ces plateformes?

Attention, cela ne veut pas dire que les dits projets ne vont pas aboutir mais se lancer aveuglément ou des fois passer plusieurs jours pour vérifier les données. Perso, ça ne me parait pas rentable.

 

[Frollo]

Ce n’est pas la première fois que je constate ce genre d’agissement. Et pas la seule plateforme qui le fait.
Je sui nouveau dans le crowd Immo mais on voit des choses avec la concurrence entre plateforme à la limite de l'acceptable

En effet, certaines plateformes immo prennent le virage qu'ont pris les plateformes "Entreprises" en 2018... on sait où ça a mené les clients.
D'ailleurs, ces plateformes font de l'immo, certaines ont été rachetées, ça devient le même business, avec les mêmes mauvaises manières et, parfois, les mêmes équipes et méthodes.
Sauf que le "modèle" a plus de chances de fonctionner, plus de marges et moins de catastrophes à venir.
N'empêche, ça commence à sentir mauvais et certaines plateformes que je considérais comme fiables il y a 3 ans ne le sont plus vraiment. Et la crise sanitaire aura peu à voir avec les problèmes à venir, plutôt issus d'une baisse de professionnalisme et d'une concurrence qui ne permet plus de travailler "proprement"...
Je suis inquiet pour plusieurs investissements de 2019 et 2020 et regrette amèrement d'avoir continué début 2021... J'espère que les nouveaux arrivants ont bien conscience de cette transformation : les bons résultats (peu de défauts et retards raisonnables) des précédentes années n'ont plus de raison de se reproduire en raison de la course au volume.

 

[Montja]

Je suis inquiet pour plusieurs investissements de 2019 et 2020 et regrette amèrement d'avoir continué début 2021... J'espère que les nouveaux arrivants ont bien conscience de cette transformation : les bons résultats (peu de défauts et retards raisonnables) des précédentes années n'ont plus de raison de se reproduire en raison de la course au volume.

Bonjour. Première intervention de ma part sur ce forum. Je suis un de ces nouveaux dont parle Frollo. Du moins, en matière de CF immo. J'ai jusqu'à présent scruté plateformes, forums et lu tout ce que j'ai pu sur le sujet. J'en tire le sentiment qu'il y a plusieurs stratégies de plateformes. A chacun je pense de choisir celle qui lui convient. Pour ma part, la course au volume me parait naturelle puisque c'est ce volume ou diversité de projets qui assure la notoriété tant auprès des investisseurs qu'auprès des professionnels. Il faut donc bien entendu être aussi vigilant que possible. Pour autant, je n'imagine pas vraiment les plateformes scier la branche sur laquelle elles sont assises; ce serait bien évidemment suicidaire pour toutes au final. De toutes manières, par les temps qui courent 10% et + sans risque associé, je ne vois pas comment cela pourrait être.

 

[NicoNoclaste]

ok c'est tout parti mais un peu cavalier cette façon de faire.... en changeant les doc au dernier moment ... honnêtement j'aurais décalé la souscription de 24h en mentionnant plus explicitement le changement.

J'aime bien Immocratie, mais le fait est qu'elle a fait preuve de légèreté sur ce coup-là.
D'ailleurs, je ne suis pas persuadé que votre insistance sur le coût des travaux n'ait pas été pour quelque chose dans cette modification de dernière minute... Bravo à vous, en tous cas! Quant à moi, j'ai définitivement remisé ma panoplie du parfait petit aménageur foncier...

Il faut donc bien entendu être aussi vigilant que possible.... De toutes manières, par les temps qui courent 10% et + sans risque associé, je ne vois pas comment cela pourrait être.

Vous parlez d'or.
Je n"ai trouvé aucune plate-forme qui approche même la perfection; toutes font preuve de faiblesse, régulièrement pour celles qui brassent beaucoup de dossiers, épisodiquement pour celles qui en présentent moins, et la loi des grands nombres fait que les grosses plates-formes attirent plus régulièrement les critiques que les petites.
La sélectivité reste de mise, aucun projet d'aucune plate-forme n'est à l'abri d'un manque ou d'une erreur.

En effet, certaines plateformes immo prennent le virage qu'ont pris les plateformes "Entreprises" en 2018... on sait où ça a mené les clients.

Je n'étais pas encore sur le crowdfunding à cette époque, pouvez-vous préciser ce qu'il s'est passé exactement?
Je considère pour ma part le crowdequity beaucoup plus risqué que l'immo dans la mesure où beaucoup des aspects technologiques et marketing nous échappent nécessairement, et il me semble naturel que les pertes y soient plus fréquentes.

 

[finrod]

Nouveau projet Homunity... qui est en fait n'est pas vraiment un projet mais plutôt un prêt à une foncière (Groupe Sebban Participations) pour financer ses nouvelles acquisitions:

Le projet Eole 1 [lien réservé abonné] est la première tranche de ce partenariat et consiste à financer une partie des fonds propres nécessaires au développement de plusieurs opérations ciblées. ​

Le projet en quelques chiffres :​

• Objectif de collecte : 1 500 000 €
• Rendement annuel : 8 %*
• Durée du projet : 48 mois*
• Ticket d'entrée : 1 000 €
• Versement du coupon : annuel**

Autant, je comprends l'intérêt du financement par crowfunding immo d'un point de vu fond propre pour un promoteur. Autant dans la cadre d'une foncière, j'imaginais qu'il était plus avantageux de passer par un financement bancaire, ne serait-ce que d'un point de vue taux. Il y a quelque chose qui m'échappe!

Le projet semble intéressant mais comme d'habitude, il manque tellement d'infos que souscrire relève d'un acte de foi en Homunity!

 

[Serge B]

N'empêche, ça commence à sentir mauvais et certaines plateformes que je considérais comme fiables il y a 3 ans ne le sont plus vraiment. Et la crise sanitaire aura peu à voir avec les problèmes à venir, plutôt issus d'une baisse de professionnalisme et d'une concurrence qui ne permet plus de travailler "proprement"...
Je suis inquiet pour plusieurs investissements de 2019 et 2020 et regrette amèrement d'avoir continué début 2021... J'espère que les nouveaux arrivants ont bien conscience de cette transformation : les bons résultats (peu de défauts et retards raisonnables) des précédentes années n'ont plus de raison de se reproduire en raison de la course au volume.

Je suis sur les PF Immobilières depuis 2017 et j'ai réellement vu le changement de Business au second semestre 2019... Aujourd’hui une moitié de mes projets a été remboursée sans vrais soucis.

Mais tout ceux, absolument tous ceux qui venaient à échéance en ce premier trimestre 2021 sont soit en retard contractuel, soit en défaut, soit en liquidation. Et pour des raisons où je peine vraiment à voir l'impact COVID

Comme investisseur, je vote désormais avec mes pieds, en suivant mes projets en portefeuille et en m'abstenant sur les autres. Merci à ce forum qui m'a permis de mesurer une dégradation générale de qualité dont je n'avais pas forcément conscience . Quand la poule aux œufs d'or cessera de pondre..

Ne pouvant voir tous les pièges, je m'abstiens désormais. Et bonne chance aux CGP, arrivés trop tard dans l'aventure, qui vont avoir des comptes à rendre à leurs clients )

 

[NicoNoclaste]

Autant, je comprends l'intérêt du financement par crowfunding immo d'un point de vu fond propre pour un promoteur. Autant dans la cadre d'une foncière, j'imaginais qu'il était plus avantageux de passer par un financement bancaire, ne serait-ce que d'un point de vue taux. Il y a quelque chose qui m'échappe!

Le principe est exactement le même pour une foncière que pour un promoteur: les deux ont besoin de fonds propres pour qu'une banque accepte de leur consentir un prêt.

Le projet semble intéressant mais comme d'habitude, il manque tellement d'infos que souscrire relève d'un acte de foi en Homunity!

Je me méfie beaucoup de ce type de dossier dit "corporate": on finance les fonds propres d'une structure sans avoir la moindre idée des actifs qu'ils vont financer, contrairement à des projets classiques de promotion ou de MdB; bref, on donne un blanc-seing et on serre les fesses en espérant que les fonds seront utilisés à bon escient...
No way!

 

[InvestisseurInquiet]

Projets Hauméa et Art'Boréa chez Homunity remboursés à l'échéance du report contractuel.
Mes doutes étaient donc infondés.

 

[hellocrowdfunding]

Adamia et Homunity signent un accord amiable
[lien réservé abonné]

 

[constantine_36]

Bonjour,
Quelqu’un pourrait il me filer le lien pour le projet CF de demain.
En même temps, que pensez vous du projet Monego de jeudi? Je trouve que sur le papier, ça parait séduisant.
cela dit, il manque des infos, car on ne sait pas quels sont les mots qui ne sont pas encore commercialisés ? Si quelqu’un a déjà posés la question.
Merci

 

[ostibapa]

Bonsoir,
Voici le lien pour le projet CF : [lien réservé abonné]
Au vu du CV des dirigeants et des références, la société confidentielle est [lien réservé abonné]

 

[Montja]

Merci ostibapa .

En ce qui concerne monego, je pense qu'il s'agit des lignes de la page 11 du DIRS dont de prix de vente n'est pas renseigné.
Lien vers Dirs [lien réservé abonné]