Bonsoir
Enitsuj a dit:
Bonjour à tous,
Que pensez-vous du projet de mardi Citronniers & Guarduère chez Fundimmo ?
Sur Citronniers, Fundimmo nous annonce en page 2c: «Quasi fonds propres > Dettes bancaires», avec des quasi fonds propres de 2142k€ (capitaux propres + CC d’associés) et des dettes bancaires de 2692k€; donc 2142 > 2692? Quelque chose m’a échappé quelque part ou un analyste a un peu trop forcé sur la caféine?…
- +Bon, on oublie le niveau en algèbre de l’analyste: actif circulant et dette totale d’Ogetis s’équilibrent à peu près, avec l’info intéressante qu’une bonne partie de la dette vient sous la forme de CC d’associés;
- +idem pour la solvabilité de 3JBH; les autres sociétés du groupe sont saines;
- ~5 ans d’expérience de l’opérateur, mais bien implanté dans la zone;
- +patrimoine immobilier de la caution conséquent; on aurait aimé avoir des informations sur son patrimoine plus immédiatement disponible;
- -marge prévisionnelle de 16,6% sur Citronniers, à peine suffisante pour du MdB, 8,2% sur Guarduère, franchement insuffisante; la marge de l’ensemble revient à 14%, vraiment faiblarde;
- +on se consolera, si on le veut, avec une préco intéressante de 81%, 56% déjà actés et 25% réservés;
On n’a aucune information sur le financement initial des deux opérations – apports en fonds propres et emprunts bancaires – et sur l’affectation des sommes encaissées lors des ventes réalisées, mais compte tenu des chiffres donnés sur les sommes restant à rembourser aux banques, on peut conclure que l’opérateur a déjà récupéré ses fonds propres et une partie de ses bénéfices;
- -l’opérateur n’a donc plus de fonds propres dans ce dossier;
- +des banques financent.
Compte tenu des points négatifs, le dossier mériterait un taux de rémunération de 10%; de plus, Fundimmo fait partie de ces plates-formes qui ont cette agaçante pratique de demander à l’investisseur d’alimenter son compte dédié en préalable à toute souscription.
Alta99 a dit:
Je viens tout juste de m'inscrire à Fundimmo, les intérêts sont-ils capitalisés ?
Oui.
Pour le prochain projet Raizers, Rue du 8 Mai 1945, ça s'apparente plutôt à une opération de promotion immobilière. A ce sujet,
@Raizers @MCabanel , dans le bilan 2020 de Nina Milo, vous devriez corriger le résultat et les capitaux propres pour les faire apparaître en
négatif.
- +localisation intéressante, à proximité de Bordeaux ;
- -opérateur inexpérimenté (d'où des comptes jeunes et peu pertinents), mais dans sa zone;
- +fort engagement en fonds propres;
- -pas de banque dans la boucle;
- +la GAPD vise une entreprise saine, mais qui ne dégage en moyenne qu’un résultat de 20k€ annuel sur les 4 derniers exercices connus; on ne connaît pas la surface financière de la caution, ce qui nous interdit de facto d’en juger le sérieux; seule l’hypothèque, alliée aux fonds propres engagés, offre une bonne garantie aux investisseurs; @Raizers , pouvez-vous nous préciser en quoi consiste la «Double signature de Raizers sur le compte centralisateur»?
- +la marge prévisionnelle de 16,5% est plutôt confortable pour ce type d’opération, d’autant que les prix sont très corrects au regard de ceux des programmes neufs alentours;
- -pas de préco.
La moulinette maison me susurre que le taux de 10% semble bien calibré pour ce dossier.
) ? Mise en oeuvre d'une clause d'un contrat de prêt préexistant entre la banque et H&C ? Refus d'un soutien qui serait abusif ?...
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