Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Miles]

Mmmh, je suis quasi sûr d'avoir vu le projet hier soir sur la plateforme, j'aurais rêvé ? Pas de comptes, le peu disponible sur société.com n'est clairement pas engageant, j'ai passé directement. Le taux n'est clairement pas à la hauteur du risque.

Sinon j'ai regardé en détails le projet de CF, en fait hormis cette histoire d'associé, il est très convaincant en terme de solidité. Je pense même que les 6 mois pourraient être tenus, s'il n'y a pas de faux bond dans les réservations. La vente du dernier lot n'est pas indispensable pour atteindre le point mort.

 

[constantine_36]

Mmmh, je suis quasi sûr d'avoir vu le projet hier soir sur la plateforme, j'aurais rêvé ? Pas de comptes, le peu disponible sur société.com n'est clairement pas engageant, j'ai passé directement. Le taux n'est clairement pas à la hauteur du risque.

Sinon j'ai regardé en détails le projet de CF, en fait hormis cette histoire d'associé, il est très convaincant en terme de solidité. Je pense même que les 6 mois pourraient être tenus, s'il n'y a pas de faux bond dans les réservations. La vente du dernier lot n'est pas indispensable pour atteindre le point mort.

C’est ce que je me disais aussi mais les réticences de certains membres m’ont refroidi... J’hésite mais je crois que je vais m’abstenir...

 

[ostibapa]

....

A la lecture du projet "Lotissement à Genas (69)", l'opération paraît alléchante surtout avec une préco de 100%, une banque dans la boucle et une marge honorable de 14%.
Néanmoins, le hic dans l'affaire c'est le promoteur qui a plusieurs projets en retard sur Upstone.

...

Bonjour,

A priori, il y'a deux sociétés qui n'ont rien à voir entre elles :

- Pour Upstone (je suis malheureusement sur le projet Autouillet parmi mes trop nombreux projets en énorme retard chez Upstone) ; LM participations, siège à 78770 Thoiry, RCS Versailles 842 940 843, président Benoît Leray.
- Pour Monego : LM Promotion, siège à 38460 St Romain de Jalionas, RCS Vienne 830 936 928, dirigeant Oliver Morel.

Pour le projet Monego, j'ai eu l'information dès hien, avec des excuses sur le délai plus court qu'à l'ordinaire.

Ostibapa

 

[Frollo]

Pour info, LE DOMAINE DES BOURGEYS, chez Homunity, remboursé intégralement ce matin.

 

[baffer]

Bonjour,

A priori, il y'a deux sociétés qui n'ont rien à voir entre elles :

- Pour Upstone (je suis malheureusement sur le projet Autouillet parmi mes trop nombreux projets en énorme retard chez Upstone) ; LM participations, siège à 78770 Thoiry, RCS Versailles 842 940 843, président Benoît Leray.
- Pour Monego : LM Promotion, siège à 38460 St Romain de Jalionas, RCS Vienne 830 936 928, dirigeant Oliver Morel.

Pour le projet Monego, j'ai eu l'information dès hien, avec des excuses sur le délai plus court qu'à l'ordinaire.

Ostibapa

Bien vu @ostibapa !

On a effectivement affaire à un homonyme de société.
Sur Upstone il s'agit de L.M Promotion (cf extrait de KBIS ci-dessous) :



Sur Monego c'est LM Promotion (cf extrait de KBIS ci-dessous) :



@hellocrowdfunding : Attention, il s'agit donc bien de 2 opérateurs différents, il faut donc les différencier car actuellement la collection Monego apparait sur la page existante de LM Promotion (incluant les projets Upstone) : [lien réservé abonné]

 

[Sylvox]

Sur Fundimmo, Le plessis buscher à Chateaubourg. Hormis la localisation (à une dizaine de kilomètres de Rennes) qui ne me semble pas hyper dynamique, le projet à l'air bien.
- 240.000€ à 9% sur 24 mois
- Prêt obtenu au CIC
- pré-commercialisation à 68% du CA
- marge opérationnelle de 18%
- société créé il y a 20 ans

Par contre,
- peu de fonds propres (3%)
- 5 mois de travaux seulement (ca semble extrêmement peu)
- je ne sais pas où trouver le tableau récap pour savoir si le promoteur Terrain Service a d'autres projets en cours

N'étant pas expert comptable, je suis curieux d'avoir votre avis. Je me fais embobiné ou ça vous semble solide?

 

[Frollo]

Si c'est celui-ci : [lien réservé abonné]
Il n'y est pas... avec ce nom de société

Je ne vois pas le prêt Immocratie "TAO_corporate_1", un prêt de 12 mois qui va gentiment sur 36...
C'est parce que c'est du Corporate ?

 

[Sylvox]

Tu sous-entends qu'il pourrait y être via une autre société qui appartiendrait au même groupe mais sous un autre nom?

 

[Frollo]

Ah non, je ne sous entends rien : de très nombreux intervenants sont dirigeants de plusieurs boites...

 

[baffer]

Si c'est celui-ci : [lien réservé abonné]
Il n'y est pas... avec ce nom de société

Je ne vois pas le prêt Immocratie "TAO_corporate_1", un prêt de 12 mois qui va gentiment sur 36...
C'est parce que c'est du Corporate ?

Bonjour @Frollo,
Ce document ne recense que les projets en retard, pour voir l'ensemble des projets d'un opérateur (dont ceux en cours, mieux vaut consulter Hellocrowdfunding).

Dans le document du projet "Le plessis buscher" il est indiqué que la société n'a jamais fait appel au crowdfunding : "Les sociétés TERRAIN SERVICE et TERRAIN SERVICE RENNES n’ont jamais eu recours au financement participatif"

Enfin, effectivement le projet "TAO" d'immocratie n'est pas référencé dans le document partagé, je vais le faire aujourd'hui. Si vous avez des infos sur ce projet je suis preneur (j'ai trouvé ça sur le site d'Immocratie : [lien réservé abonné] mais ça date d'il y a un an, je ne sais pas s'il y a des infos plus fraîches).

En tout cas pour moi je ne vois aucun rapport entre TAO et la société Terrain Service.

 

[Sylvox]

Question subsidiaire : qu'est-ce qui est sensé être dans le tableau récap? En fait je ne vois pas les projets pour lesquels j'ai déjà souscrits (Mi-park et Westinghouse chez Homunity)
Edit : la réponse est dans le post qui précède celui-ci. Ceci-dit, je ne retrouve pas non plus ces projets sur Hello Crowdfunding (à moins qu'il ne faille s'inscrire, mais je n'ose pas le faire, ne sachant pas exactement ce que fait ce site et s'il est payant d'une façon ou d'une autre)

 

[baffer]

Sur Fundimmo, Le plessis buscher à Chateaubourg. Hormis la localisation (à une dizaine de kilomètres de Rennes) qui ne me semble pas hyper dynamique, le projet à l'air bien.
- 240.000€ à 9% sur 24 mois
- Prêt obtenu au CIC
- pré-commercialisation à 68% du CA
- marge opérationnelle de 18%
- société créé il y a 20 ans

Par contre,
- peu de fonds propres (3%)
- 5 mois de travaux seulement (ca semble extrêmement peu)
- je ne sais pas où trouver le tableau récap pour savoir si le promoteur Terrain Service a d'autres projets en cours

N'étant pas expert comptable, je suis curieux d'avoir votre avis. Je me fais embobiné ou ça vous semble solide?

Habitant proche de Rennes, je peux vous indiquer que Chateaubourg est certes, dans la seconde couronne de Rennes, mais reste une ville dynamique.
Pour la durée des travaux, il s'agit de travaux de lotissement et pas de construction donc uniquement de la VRD donc cela ne semble pas faible que ça. Je me trompe ?

Là encore pas d'info comptable sur le promoteur est c'est là tout l'enjeu. Comme indiqué dans le document, les ventes ne seront actées qu'après la livraison des lots donc le promoteur devra apporter un complément de fonds propres soit quand même 930k€ pour couvrir l'ensemble des dépenses avant de pouvoir récupérer une partie des fonds lorsque les lots seront actés. Et là rien n'est dit sur la source de financement de ces fonds ...

 

[Sylvox]

ok, je comprends mieux les 5 mois de travaux et pas 2-3 ans. C'est vrai que Chateaubourg a des atouts mais j'ai du mal à situer la demande immobilière. Et pour le coup, 1M€ à sortir de son chapeau, c'est loin d'être une paille.

 

[InvestisseurInquiet]

C’est ce que je me disais aussi mais les réticences de certains membres m’ont refroidi... J’hésite mais je crois que je vais m’abstenir...

Soyons franc, avec des taux de 9 ou 10 pour cent, il y aura toujours de quoi avoir des réticences... La seule question, c'est, est-ce que sur la masse, un taux de 9 ou 10 pour cent couvre le risque de raté...

 

[InvestisseurInquiet]

Sinon, remboursement du projet Monastrell chez Homunity. Et par anticipation s'il vous plaît !

 

[stef du 59]

Bonjour @Frollo,
Ce document ne recense que les projets en retard, pour voir l'ensemble des projets d'un opérateur (dont ceux en cours, mieux vaut consulter Hellocrowdfunding).

Dans le document du projet "Le plessis buscher" il est indiqué que la société n'a jamais fait appel au crowdfunding : "Les sociétés TERRAIN SERVICE et TERRAIN SERVICE RENNES n’ont jamais eu recours au financement participatif"

Enfin, effectivement le projet "TAO" d'immocratie n'est pas référencé dans le document partagé, je vais le faire aujourd'hui. Si vous avez des infos sur ce projet je suis preneur (j'ai trouvé ça sur le site d'Immocratie : [lien réservé abonné] mais ça date d'il y a un an, je ne sais pas s'il y a des infos plus fraîches).

En tout cas pour moi je ne vois aucun rapport entre TAO et la société Terrain Service.

Au sujet du projet TAO, le président a annoncé qu une vente devait intervenir fin mars pour ensuite rembourser le projet. Mais c est une information à prendre "avec des pincettes" d après IMMOCRATIE.

 

[baffer]

Edit : la réponse est dans le post qui précède celui-ci. Ceci-dit, je ne retrouve pas non plus ces projets sur Hello Crowdfunding

Homunity aime l'adage "pour vivre heureux vivons caché" donc une grosse partie de leurs projets apparaissent "Confidentiel".
J'ai pu retrouver le lien du projet Westinghouse : [lien réservé abonné]

Par contre je ne trouve pas celui de mi-park (il n'apparait même pas sur la page du promoteur "Ceddia promotion") !

 

[Sylvox]

Pour le projet Mi-Park, il a été mentionné sous le nom de mipark sur ce forum (page 402), il sera peut-être trouvable sans ce tiret.
En tout cas, cela n'aide pas trop à se faire une idée des promoteurs qui ont déjà un certains nombre de projets en cours.

 

[InvestisseurInquiet]

Légèrement inquiet (histoire de justifier mon pseudo) sur les projets Art Boréa et Hauméa chez Homunity. Projets du même promoteur, actuellement en retards contractuels (jusqu'au 13 mai).
Sur Art Boréa, l'immeuble est fini depuis belle lurette mais les appartements ne se vendent pas (il reste autant de lots disponibles aujourd'hui qu'à l'ouverture du projet il y a presque deux ans...)
Sur Hauméa, l'immeuble est terminé et entièrement commercialisé (il l'était déjà à l'activation du report contractuel, justifié par les réserves). Le rapport du 8 mars indique : "À date, le programme est commercialisé à 100%. L’opérateur a passé à l’acte l’intégralité des lots réservés. Les fonds sur la société de projet seront prochainement débloqués." Comme le rapport du 8 mars se fonde nécessairement sur des informations plus anciennes et qu'on est le 31 mars, je trouve le délai de "déblocage des fonds" un peu long désormais (car je croyais que "acté" impliquait "payé"...)
A suivre...

 

[Miles]

Concernant CF, j'ai appelé pour me renseigner, on n'a pas pu trop me donner le rôle exact de M. Mareek, si c'était travaux, relations (assez surpris de m'entendre répondre, c'est un petit projet, on y prête moins attention) mais on m'a garanti que toute la partie gestion financière était gérée par M. Leroy.

Je vais tenter d'y mettre le minimum, on verra bien, le projet est quand même très solide.