Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[InvestisseurInquiet]

Concernant CF, j'ai appelé pour me renseigner, on n'a pas pu trop me donner le rôle exact de M. Mareek, si c'était travaux, relations (assez surpris de m'entendre répondre, c'est un petit projet, on y prête moins attention) mais on m'a garanti que toute la partie gestion financière était gérée par M. Leroy.

Je vais tenter d'y mettre le minimum, on verra bien, le projet est quand même très solide.

Bah moi je me suis fait jeter...

 

[Papatte]

Pareil pour moi. Je pensais pourtant avoir été rapide.

 

[Frollo]

TERRAIN SERVICE et TERRAIN SERVICE RENNES

@baffer, Stef t'a répondu pour les dernières news TAO. J'en ai eu d'autres mais en privé, c'est délicat de les mettre ici... Disons que la situation est un peu particulière et qu'ils sentent mieux d'attendre encore un peu que de mettre une pression du tonnerre sur le dirigeant (unique). Y'a pas de mauvaise volonté de sa part comme avec d'autres...

Sinon, je ne faisais aucun lien entre "TERRAIN SERVICE, TERRAIN SERVICE RENNES" et TAO, désolé si mon enchainement le laissait entendre.

Trop lent pour le projet CF du jour moi aussi...

 

[Sylvox]

Sur Homunity, Les jardins de Julien, ça a l'air pas mal mais je ne comprends pas qu'il soit écrit qu'il reste des lots à la vente alors que sur le papier tout semble être vendu. Est-ce la mention "les 42 lots en accession sociale sont commercialisés en bloc à un bailleur social de 1 er rang" qui relativise la vente?
Du coup, qu'en pensez-vous?

 

[NicoNoclaste]

Soyons franc, avec des taux de 9 ou 10 pour cent, il y aura toujours de quoi avoir des réticences... La seule question, c'est, est-ce que sur la masse, un taux de 9 ou 10 pour cent couvre le risque de raté...

Je vais peut-être faire de la sémantique.
Un taux, quel qu’il soit, ne couvrira jamais un risque de raté: il ne fera que quantifier et rémunérer, c’est-à-dire récompenser une prise de risque.
La couverture du risque de raté (toute relative, d'ailleurs!), c’est tout l’objet de l’analyse de la solvabilité des entités impliquées dans le projet et des garanties offertes par le porteur: si les entreprises sont avérées insolvables dès le départ et si les garanties sont bidons, le risque n’est pas couvert et ce quel que soit le taux du projet, qui ne sera donc pas remboursé comme prévu s’il capote.
Et c’est pourquoi tout-à-fait personnellement, si l’entreprise m’apparaît insolvable ou si je n’ai pas les moyens d’en faire l’analyse, je passe mon tour d’entrée de jeu, quel que soit le taux offert (sauf cas très exceptionnel, et à ce moment-là, c’est plus du jeu que de l’investissement raisonné).

Sur Fundimmo, Le plessis buscher à Chateaubourg. Hormis la localisation (à une dizaine de kilomètres de Rennes) qui ne me semble pas hyper dynamique, le projet à l'air bien.
...
N'étant pas expert comptable, je suis curieux d'avoir votre avis. Je me fais embobiné ou ça vous semble solide?

Là encore pas d'info comptable sur le promoteur est c'est là tout l'enjeu.

Et voici l’application pratique toute trouvée!

La page 2b nous apporte toutes les données comptables généreusement dispensées par Fundimmo. Celles figurant sur la toile datent de 2015 et ne sont donc plus exploitables.

Je rappelle que pour m’assurer d’une bonne probabilité de la solvabilité de l’entreprise au terme du projet, je veux que l’actif circulant soit supérieur à l’endettement total; ce dernier, je puis le calculer en déduisant les capitaux propres du total bilan: donc 3367k€; pour l’actif circulant, c’est impossible: nous disposons des liquidités et des stocks pour un total de 2308k€, ce qui nous laisse un différentiel par rapport au total bilan de 3610k€; sont-ce des créances, ce qui serait bien car ce seront des rentrées d’argent frais à plus ou moins court terme, ou sont-ce des immobilisations par essence illiquides, ce qui serait mauvais pour notre cas, ou un mix des 2 et dans quelles proportions? En l’absence de réponse, impossible de savoir si la caution est solvable selon mes critères, et je passe mon tour!

 

[Miles]

Sur Homunity, Les jardins de Julien, ça a l'air pas mal mais je ne comprends pas qu'il soit écrit qu'il reste des lots à la vente alors que sur le papier tout semble être vendu. Est-ce la mention "les 42 lots en accession sociale sont commercialisés en bloc à un bailleur social de 1 er rang" qui relativise la vente?
Du coup, qu'en pensez-vous?

C'est leur page d'avertissement basique qu'ils n'ont simplement pas mis à jour pour l'aligner sur le projet, ça fait sérieux...

Il n'y a surtout aucune donnée financière trouvable (allez cotafor uniquement), faites nous confiance pour l'analyse, fermez les yeux pendant 3 ans avec des intérêts non capitalisables, vous verrez ça va bien se passer

Et pourtant au fond mon opinion c'est que le projet ira au bout avec remboursement mais dans ces conditions je passe.

Sinon j'ai pu mettre sur CF mais c'est vrai que ça a bien lagué.

Édit : NicoNoclaste a parfaitement développé au dessus en bien plus détaillé.

 

[Alta99]

Projet à venir chez Koregraf : [lien réservé abonné]

Voilà ce que j'ai relevé

+ :
Durée prévisionnelle de 15 mois (mais contractuelle de 36)
Terrain acquis et permis de construire purgé

- :
Préco de 47%, lancée 12/2020 (4 lots sur 8)
Pas très fan de la localisation
Marge toute juste de 12% (hors frais relatifs à l'emprunt)
Promoteur (Hexome) créé il y a même pas 2 ans, au capital de 10k€

J'ai pas très bien compris le montage. La société émettrice (et donc qui supporte le risque?) n'est pas Hexome mais Strateis ? pas très rassurant vu son ancienneté et son capital.

N'hésitez pas à me compléter

 

[Wallys56]

C'est leur page d'avertissement basique qu'ils n'ont simplement pas mis à jour pour l'aligner sur le projet, ça fait sérieux...

Il n'y a surtout aucune donnée financière trouvable (allez cotafor uniquement), faites nous confiance pour l'analyse, fermez les yeux pendant 3 ans avec des intérêts non capitalisables, vous verrez ça va bien se passer

Et pourtant au fond mon opinion c'est que le projet ira au bout avec remboursement mais dans ces conditions je passe.

Sinon j'ai pu mettre sur CF mais c'est vrai que ça a bien lagué.

Édit : NicoNoclaste a parfaitement développé au dessus en bien plus détaillé.

Promoteur pour ce projet, il s'agit de TAS PROMOTION.

 

[dragon-666]

Sinon rien à voir mais le message humoristique du jour. Sur Koregraf lorsque l'on fait un virement on doit renseigner dans le motif du virement les informations suivantes :
5lettresNomProjet-NomPrénom

ça ne m'a jamais fait tiquer jusqu'au projet LE CONSTANT, là je viens de faire le virement et je dois dire que je l'ai assez mal pris

 

[Miles]

Projet à venir chez Koregraf : [lien réservé abonné]

Voilà ce que j'ai relevé

+ :
Durée prévisionnelle de 15 mois (mais contractuelle de 36)
Terrain acquis et permis de construire purgé

- :
Préco de 47%, lancée 12/2020 (4 lots sur 8)
Pas très fan de la localisation
Marge toute juste de 12% (hors frais relatifs à l'emprunt)
Promoteur (Hexome) créé il y a même pas 2 ans, au capital de 10k€

J'ai pas très bien compris le montage. La société émettrice (et donc qui supporte le risque?) n'est pas Hexome mais Strateis ? pas très rassurant vu son ancienneté et son capital.

N'hésitez pas à me compléter

Contractuelle 36 mois, prolongeable 12 mois. Dans les + il y a la banque mais elle passerait devant en cas de défaut.

Actuellement, avant la réalisation de la levée de fonds de la présente offre, la Société d’opération ne dispose pas d'un fonds de roulement net suffisant pour faire face à ses obligations et à ses besoins de trésorerie pour les six prochains mois.

Voilà voilà.

Même si pour une société si jeune c'est plutôt logique. Par contre il faut avoir une grosse appétence pour le risque, non reflété par le taux d'emprunt. Je n'ai pas l'impression que le dirigeant ait une expérience marquée sur ce type de projets. Préco de 47%, dans un secteur non en tension, où l'immobilier a été en déflation l'année dernière. Et à titre personnel, je trouve le visuel sur la maquette particulièrement horrible, jamais j'y mettrais un bâton, j'ai dormi dans des B&B hôtels plus engageants.

 

[NicoNoclaste]

Actuellement, avant la réalisation de la levée de fonds de la présente offre, la Société d’opération ne dispose pas d'un fonds de roulement net suffisant pour faire face à ses obligations et à ses besoins de trésorerie pour les six prochains mois.
Voilà voilà.

Même si pour une société si jeune c'est plutôt logique.

Etre entrepreneur, c'est méritoire, et on ne lui reprochera pas d'être jeune, on l'a tous été; mais une garantie qu'on ne peut pas évaluer est nulle et non avenue à mes yeux.
Donc, si on y va:

• -risque maximal sur la garantie, donc,
• -idem sur l'expérience du porteur,
• -idem sur son engagement en fonds propres (0,00€),
• -pré-commercialisation inférieure à 50%, ce qui confère chez moi la plus mauvaise note sur ce critère,
• -promotion immobilière, type de projet le plus compliqué à gérer,
• ~marge retraitée de 9,8%,
• ~localisation sans relief,
• +une banque qui suit,
• +couverture du coût de revient assurée,
• +une durée courte,
• +et le dossier administratif carré.

Et tout ça, passé à la moulinette, ça sort à 11%; ça fait quand même une grosse différence avec le 9,5% proposé.

Par contre il faut avoir une grosse appétence pour le risque, non reflété par le taux d'emprunt.

Vous l'avez bien vu, vous aussi!

 

[finrod]

Le projet Homunity "les jardins de Julien" a l'air assez engageant malgré des aspects administratifs à terminer. Mais l'impossibilité de trouver des informations financières sur le promoteur et le garant, ça refroidit quelque peu car on s'engage avec un parfait inconnu...

 

[Wallys56]

Le projet Homunity "les jardins de Julien" a l'air assez engageant malgré des aspects administratifs à terminer. Mais l'impossibilité de trouver des informations financières sur le promoteur et le garant, ça refroidit quelque peu car on s'engage avec un parfait inconnu...

C'est tout à fait mon analyse. Le groupe TAS est surtout actif dans les dpts 91.92 et 93 avec plusieurs réalisations. Il s'agit pour lui d'une première demande de financement via le crowfunding. Préco à 100%. Quand on va sur le site de TAS PROMOTION pour ce projet, il est effectivement indiqué que l'ensemble des lots est vendu.

 

[NicoNoclaste]

Il n'y a surtout aucune donnée financière trouvable (allez cotafor uniquement), faites nous confiance pour l'analyse, fermez les yeux pendant 3 ans avec des intérêts non capitalisables, vous verrez ça va bien se passer

Et pourtant au fond mon opinion c'est que le projet ira au bout avec remboursement

Je vais faire mon pénible et mon contrariant.
Homunity ne nous aide pas alors que ce serait si simple.
Cotafor, avec ses 15 employés, semble bien être l'épine dorsale de Tas Groupe (3 à 5 employés); il y a donc fort à parier que les comptes de Cotafor [lien réservé abonné] soient assez représentatifs de la solvabilité du groupe; et les différents comptes trouvés sur le net montrent que l'entreprise est solide et bénéficiaire depuis sa création jusqu'à l'exercice 2018. En d'autres termes, je ne suis pas trop inquiet sur la fiabilité de la caution sur ce projet.
Et mon opinion sur ce dossier rejoint la vôtre, avec en sus un taux de 9% bien calibré, si l'on est prêt à s'engager sur plus de 2 ans.

 

[Wallys56]

Je vais faire mon pénible et mon contrariant.Afficher la pièce jointe 9459
Homunity ne nous aide pas alors que ce serait si simple.
Cotafor, avec ses 15 employés, semble bien être l'épine dorsale de Tas Groupe (3 à 5 employés); il y a donc fort à parier que les comptes de Cotafor [lien réservé abonné] soient assez représentatifs de la solvabilité du groupe; et les différents comptes trouvés sur le net montrent que l'entreprise est solide et bénéficiaire depuis sa création jusqu'à l'exercice 2018. En d'autres termes, je ne suis pas trop inquiet sur la fiabilité de la caution sur ce projet.
Et mon opinion sur ce dossier rejoint la vôtre, avec en sus un taux de 9% bien calibré, si l'on est prêt à s'engager sur plus de 2 ans.

Merci pour ton analyse @NicoNoclaste

 

[benbecker]

Bonjour,

Est ce que certain d'entre vous s'intéressent au projet "PARENTHÈSE" sur Lymo?
[lien réservé abonné]
Bonne journée!

 

[bmoon]

Bonjour,

Un retour sur le projet PARENTHESE sur Lymo qui va s'ouvrir dans 2h ?

Merci !

 

[InvestisseurInquiet]

Dans 13 jours, remboursement de Bois-Sénart (poisson d'avril )

 

[Frollo]

"Les Capucins" de chez CF. Annoncé avec un retard d'un mois, fin mars au lieu de fin février... a totalement disparu de mon tableau de bord, ne figure plus dans les "Remboursements" ni "Remboursements à venir".
Simple mise à jour en cours ou poisson d'avril ?

@InvestisseurInquiet : on peut faire la même avec les projets CF de Key Invest - El Baze qui ne paie plus, se fait condamner au tribunal mais réussit à faire appel ! (le premier ne passera qu'en décembre quand l'autre n'est même pas encore jugé en première instance).

 

[InvestisseurInquiet]

"Les Capucins" de chez CF. Annoncé avec un retard d'un mois, fin mars au lieu de fin février... a totalement disparu de mon tableau de bord, ne figure plus dans les "Remboursements" ni "Remboursements à venir".
Simple mise à jour en cours ou poisson d'avril ?

@InvestisseurInquiet : on peut faire la même avec les projets CF de Key Invest - El Baze qui ne paie plus, se fait condamner au tribunal mais réussit à faire appel ! (le premier ne passera qu'en décembre quand l'autre n'est même pas encore jugé en première instance).

Je croyais que l'appel n'était plus suspensif désormais ? Le jugement écarte l'exécution provisoire ?