Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[yuma]

Communication HOMUNITY du 18/03 concernant le Chalet de Mégève.

La décision est favorable à Homunity et l'ordonnance du 20 octobre 2020 rendue par le tribunal de commerce de Lyon et octroyant des délais de paiement de deux ans a été annulée. Nous considérons cela comme une avancée positive, et continuons ainsi le chemin initié.
Adamia a par ailleurs été condamnée à verser 8 000 € à Homunity pour dédommagement des frais juridiques engagés (qui à date s’élèvent à plus de 15 000€ et qui sont intégralement supportés par Homunity et non facturés aux investisseurs).

De manière parallèle, nous avons reçu une nouvelle assignation d'Adamia devant le tribunal de commerce de Paris cette fois-ci, sollicitant à nouveau deux ans de délais de paiement. L'assignation est quasiment identique à celle lancée en octobre 2020, Adamia n'apportant aucun nouvel argument. L'audience est fixée au 8 avril 2021

vu les frais qu'il prenne Homunity ne me fera pas pleurer,c'est tout à fait normal

 

[Lira]

C'est mieux de gagner que de perdre, certes, mais ça n'a jamais fait rentrer le moindre kopek d'un mauvais payeur.
Et puis le temps que tous les recours et tous les appels soient jugés, que les décisions soient appliquées etc... il les aura eus, ses deux ans de grâce !!! Ca fait combien de dépassement, déjà ?

Échéance initiale Mai 2020 + prorogation 6 mois Novembre 2020
Cela dit, la plateforme reste quand même plutôt transparente et active en la matière, le problème restant le paiement effectif. Mais avec la politique d’une plateforme comme Koregraf le promoteur peut aller jusqu’au bout des 36 mois sans retard apparent quel que soit le délai de remboursement prévisionnel initialement présenté.

 

[ron]

Échéance initiale Mai 2020 + prorogation 6 mois Novembre 2020

En fait, la seule chose qui importe sur Adamia c'est sa réelle solvabilité et sa pérennité.
Là dessus, Homunity est muet.
Reste que ses recours à répétition sont fort inquiétants.

 

[Lira]

Selon société.com au 31/12/2019 pour Adamia résultat net de 3,5 M€ et capitaux propres de 10,4 M€. Reste à savoir pour 2020 mais un communiqué de presse indiquait une vente d’un de leur immeuble, Triptyk à Lyon, pour 8,9 M€ en novembre 2020 quand même.

 

[PedroImmo]

Nouveau projet chez Koregraf

Trieste
SFPL
- Saint-Pierre (Réunion)
Montant : 640 000 €
Rendement : 10%
-+ Pré-commercialisation : 77%
Bonne préco en apparence mais on est en refinancement et les travaux ont commencés en T4 2020 donc il est probable que les préco aient commencé il y a un moment...

+ Bonne participation de l'opérateur aux fonds propres de l'opération

+ SFPL n'a pas l'air d'avoir d'autres opérations de crowdfunding en cours.

+ Garantie avec d'importants capitaux propres.

 

[NicoNoclaste]

Même si je ne connais pas la nature de vos investissements, je ne partage absolument pas votre remarque, qui renvoie en fait au coeur du sujet du crowdfunding : quels sont le rôle et la responsabilité des plateformes ?

Si vous considérez, avec quelques années de recul et davantage d'expérience, que certains de vos placements étaient voués, sinon à l'échec, du moins à de grandes difficultés, c'est que des professionnels, drapés pour la plupart du pompeux statut de conseiller en investissement participatif, ont mal conseillé le béotien que vous étiez alors et ne lui ont pas présenté le projet sous toutes ses facettes.

A titre d'exemple, dans mon cas, j'estime avoir été induit en erreur (à tout le moins...) de manière régulière par certaines plateformes sur la question des garanties, celles-ci étant mises en avant comme "argument de vente" sans qu'il soit souligné que les garanties octroyées par la société soeur ou la société mère, ou par la société de projet, ne valent pas grand chose lorsque ça tourne mal. Et je n'estime pas l'avoir bien cherché !

C'est mieux de gagner que de perdre, certes, mais ça n'a jamais fait rentrer le moindre kopek d'un mauvais payeur.
Et puis le temps que tous les recours et tous les appels soient jugés, que les décisions soient appliquées etc... il les aura eus, ses deux ans de grâce !!! Ca fait combien de dépassement, déjà ?

Les garanties présentées dans les projets côtoient toujours de près ou de loin la sempiternelle formule «les projets proposés présentent un risque de perte partielle ou totale du capital investi ainsi qu'un risque d'illiquidité», ce qui implique clairement qu’une garantie n’est pas une assurance tous risques.
D’autre part, faire jouer une garantie, c’est une manière de pousser le débiteur dans ses derniers retranchements, et celui-ci se défendra immanquablement en actionnant tous les recours légaux (nous ferions de même à sa place); bref, c’est le contentieux assuré, avec quelques années de procédure – et de retard - à la clé...

De manière générale, dans les CGU de toutes les plates-formes, il est également indiqué très clairement dans un jargon juridique choisi que les informations présentées ne sont pas exhaustives et peuvent éventuellement être sujettes à caution; on accepte donc ou pas le risque particulier lié à la qualité de ces informations, mais si on l’accepte, c’est en toute responsabilité.
Je ne suis pas le dernier à manifester mon mécontentement quand je trouve des dossiers bâclés, mais je considère que si le projet dans lequel j’ai décidé d’investir doit tourner court, je n’aurai à m’en prendre qu’à moi-même; c’est d’ailleurs là le côté que je trouve le plus séduisant dans le crowdfunding: avoir le loisir de placer mon épargne dans un projet que je peux moi-même librement évaluer.
Après quelques déboires, je me suis fixé une règle: quand on ne sait pas ou qu’on ne comprend pas, on ne touche pas; et si on touche quand même et qu’on se plante, on l’a dans l’os; c’est une version plus prosaïque de ce qu’on trouve également toujours dans la littérature des plates-formes.

J’ouvre une parenthèse pour regretter à cet égard la dangereuse dérive de notre société qui consiste à de plus en plus dé-responsabiliser les individus et diluer leur responsabilité au niveau collectif, avec le corollaire d’une restriction de nos libertés individuelles et d’un contrôle de plus en plus serré de nos comportements. Ce qui est d’ailleurs logique: si nous devons être considérés comme des inconséquents, il faut bien que soit limitée la portée de nos agissements, à cause de leur coût potentiel pour la collectivité. Le résultat aujourd’hui, c’est la disparition de l’esprit d’initiative et une tendance affirmée au refus de la responsabilité de ses propres échecs, et à la recherche quasi-systématique d’un bouc-émissaire. Dans le domaine de l’investissement financier, ça s’est traduit pour l’investisseur par une mise à poil obligatoire devant l’intermédiaire avec confession du patrimoine, des revenus et j’en passe et des meilleures pour que celui-ci juge si oui ou non on peut accéder à l’insigne privilège d’utiliser ses inestimables services et dans quelles limites. Tout en lui laissant au passage une mine d’informations pour son marketing personnel. Je trouve ça personnellement insupportable.
C’était le quart d’heure du coup de gueule philosophique.

+ Garantie avec d'importants capitaux propres.

La solvabilité d’une entreprise ne peut aucunement être mesurée au vu du montant de ses capitaux propres. Voir ce post. Je regarderai ce projet demain.
De manière générale, Koregraph ne donnent jamais que des données financières inutiles sur les sociétés impliquées dans les projets; il faut aller chercher soi-même sur internet ce qui peut servir à l’analyse financière.

 

[PedroImmo]

Les disponibilités sont faibles.

J'avais oublié de mentionner la marge qui n'est pas très élevée dans mes souvenirs.

 

[Alta99]

Bonjour à tous, c'est mon premier message. Ravi de rejoindre le forum qui me sera surement d'une grande aide. Je compte me lancer dans le crownfunding immo prochainement via Koregraf (en visant environ 3 projets différents). La plateforme me semble sérieuse malgré le ticket d'entrée assez élevé.

J'ai eu écho via ma banque de 2 projets qui ouvriront fin mars sur cette plateforme. Ces 2 projets sont avec le même promoteur, portant le total des projets crownfunding en cours entre Koregraf et ce même promoteur à 9! Je suis encore un néophyte mais cela me semble pas forcément bon non? ça témoigne toutefois d'une certaine confiance envers ce promoteur. Etant donné que les projets ne sont pas encore publics (1 des 2 marqué en cours d'audit sur la plateforme), je ne sais pas si j'ai le droit de dire plus d'informations voire poster la note de synthèse.

Pour le projet Trieste, j'ai quelques doutes et pour un premier investissement, j'aimerais jouer la sécurité.

 

[Chris78]

J'ai eu écho via ma banque de 2 projets qui ouvriront fin mars sur cette plateforme. Ces 2 projets sont avec le même promoteur, portant le total des projets crownfunding en cours entre Koregraf et ce même promoteur à 9! Je suis encore un néophyte mais cela me semble pas forcément bon non? ça témoigne toutefois d'une certaine confiance envers ce promoteur. Etant donné que les projets ne sont pas encore publics (1 des 2 marqué en cours d'audit sur la plateforme), je ne sais pas si j'ai le droit de dire plus d'informations voire poster la note de synthèse.

Pour le projet Trieste, j'ai quelques doutes et pour un premier investissement, j'aimerais jouer la sécurité.

Bonjour et bienvenue sur le forum.

Surpris que vous ayez "découvert" des projets pas encore publics par votre banque ... la mienne ne m'a jamais parlé de crowdfunding ! Comment vous a-t-elle présenté la chose ?
1 des 2 est marqué en cours d'audit sur la plateforme, quid de l'autre ? S'ils sont en cours d'audit, tout n'est pas encore décidé donc je ne vois pas bien comment vous pouvez avoir la note de synthèse les concernant.

Pour le projet Trieste, vous pouvez remarquer qu'en général les taux pratiqués par Koregraf sont entre 8 et 9 %, si celui-ci est à 10 %, il doit y avoir des raisons.

 

[Alta99]

Bonjour et bienvenue sur le forum.

Surpris que vous ayez "découvert" des projets pas encore publics par votre banque ... la mienne ne m'a jamais parlé de crowdfunding ! Comment vous a-t-elle présenté la chose ?
1 des 2 est marqué en cours d'audit sur la plateforme, quid de l'autre ? S'ils sont en cours d'audit, tout n'est pas encore décidé donc je ne vois pas bien comment vous pouvez avoir la note de synthèse les concernant.

Pour le projet Trieste, vous pouvez remarquer qu'en général les taux pratiqués par Koregraf sont entre 8 et 9 %, si celui-ci est à 10 %, il doit y avoir des raisons.

Bonjour Chris,

Le crédit mutuel est actionnaire de Koregraf, je pense donc qu'ils participent à promouvoir la plateforme et envoyer certains de leurs clients dessus (comme moi par exemple). Je suis d'accord avec vous, je ne comprends pas trop pourquoi j'ai accès à des sortes "d'avant-premières" dont un projet qui n'est pas marqué en cours d'audit (et pourtant j'ai bien la note de synthèse et la date de lancement de la collecte). A titre d'exemple je n'avais pas reçu le projet Trieste en avance. Il faudrait que je pose la question mais ça m'a tout l'air d'un partenariat.

Pour le projet Trieste j'ai eu la même reflexion avec le taux de 10%, malgré des points positifs, voilà pourquoi je voulais jouer la sécurité.

 

[Lira]

A noter l’astérisque suivant maintenant indiqué sur les notes de synthèse de Koregraf pour le projet Trieste : * Les frais relatifs à l’emprunt obligataire, comprenant également le rendement dû aux investisseurs, ne sont pas inclus dans le prix de revient de l’opération.

 

[Miles]

Quelqu'un a retiré de l'argent récemment chez Homunity ? J'ai une erreur 500...

 

[Lira]

Quelqu'un a retiré de l'argent récemment chez Homunity ? J'ai une erreur 500...

Moi ça a marché parfaitement (il y a quelques jours).

 

[InvestisseurInquiet]

Quelqu'un a retiré de l'argent récemment chez Homunity ? J'ai une erreur 500...

Pour cela, il faudrait que mes projets soient remboursés !!!

 

[Msimmo]

A noter l’astérisque suivant maintenant indiqué sur les notes de synthèse de Koregraf pour le projet Trieste : * Les frais relatifs à l’emprunt obligataire, comprenant également le rendement dû aux investisseurs, ne sont pas inclus dans le prix de revient de l’opération.

Je comprends pas leur démarche. C'est assez ridicule de reconnaître avec l'asterix que la marge indiquée est fausse.
Entre ça et le contrat à 36 mois, je vais peut être les blacklister définitivement...

 

[InvestisseurInquiet]

De manière générale, dans les CGU de toutes les plates-formes, il est également indiqué très clairement dans un jargon juridique choisi que les informations présentées ne sont pas exhaustives et peuvent éventuellement être sujettes à caution; on accepte donc ou pas le risque particulier lié à la qualité de ces informations, mais si on l’accepte, c’est en toute responsabilité.

Si je prends les CGU de ma plateforme "favorite" (c'est ironique), voici ce qu'on lit : "XXX, en tant que conseiller en investissement participatif, se doit d’apporter une mission de conseil aux membres souhaitant investir sur un des projets proposés." A vous de voir si vous estimez en avoir pour votre argent...

Je ne suis pas le dernier à manifester mon mécontentement quand je trouve des dossiers bâclés, mais je considère que si le projet dans lequel j’ai décidé d’investir doit tourner court, je n’aurai à m’en prendre qu’à moi-même; c’est d’ailleurs là le côté que je trouve le plus séduisant dans le crowdfunding: avoir le loisir de placer mon épargne dans un projet que je peux moi-même librement évaluer.
Après quelques déboires, je me suis fixé une règle: quand on ne sait pas ou qu’on ne comprend pas, on ne touche pas; et si on touche quand même et qu’on se plante, on l’a dans l’os; c’est une version plus prosaïque de ce qu’on trouve également toujours dans la littérature des plates-formes.

Bah non, je ne vous suivrai ni dans la contrition, ni dans l'auto-flagellation.

Prenons un exemple, le fameux projet Bois-Sénart, déjà évoqué à moult reprises sur le forum - j'en suis, mais j'avoue ne plus savoir si vous en êtes ou pas.
Bien évidemment, vous avez la note de bas de page habituelle : "Des risques inhérents à l’illiquidité, à la perte partielle ou totale des montants investis existent, n’investissez que dans ce que vous comprenez." OK... mais...
Ce qu'on trouve aussi et surtout dans le dossier, ce sont des phrases de ce type :
"Un accord de vente a été signé concomitamment avec le futur propriétaire. (...) La durée de détention par [l'emprunteur réel] sera donc très courte".
"Un futur propriétaire, avec qui un accord a été signé, est déjà identifié."
"Dans ce dossier, la commercialisation locative est sécurisée et un accord de vente a été obtenu." (phrase répétée deux fois dans le dossier)
"L’opérateur de ce dossier a déjà trouvé un futur acquéreur".
"L’opérateur a trouvé un acquéreur avant même de finaliser sa propre acquisition."
"L’opérateur a obtenu une offre pour l’acquisition future de l’opération Bois Sénart à des conditions financières très avantageuses. En effet un courrier d’offre a été reçu et accepté".
"Il n’y a pas de condition suspensive particulière."

Alors est-ce que c'est moi qui ne comprends rien ou est-ce que la plateforme a malencontreusement oublié de préciser que l'accord de vente sans condition suspensive ne liait pas réellement l'acquéreur ?

J’ouvre une parenthèse pour regretter à cet égard la dangereuse dérive de notre société qui consiste à de plus en plus dé-responsabiliser les individus et diluer leur responsabilité au niveau collectif, avec le corollaire d’une restriction de nos libertés individuelles et d’un contrôle de plus en plus serré de nos comportements. Ce qui est d’ailleurs logique: si nous devons être considérés comme des inconséquents, il faut bien que soit limitée la portée de nos agissements, à cause de leur coût potentiel pour la collectivité. Le résultat aujourd’hui, c’est la disparition de l’esprit d’initiative et une tendance affirmée au refus de la responsabilité de ses propres échecs, et à la recherche quasi-systématique d’un bouc-émissaire. Dans le domaine de l’investissement financier, ça s’est traduit pour l’investisseur par une mise à poil obligatoire devant l’intermédiaire avec confession du patrimoine, des revenus et j’en passe et des meilleures pour que celui-ci juge si oui ou non on peut accéder à l’insigne privilège d’utiliser ses inestimables services et dans quelles limites. Tout en lui laissant au passage une mine d’informations pour son marketing personnel. Je trouve ça personnellement insupportable.
C’était le quart d’heure du coup de gueule philosophique.

Je suis beaucoup plus basique, désolé

 

[Lira]

Le règlement général de l’AMF stipule que les plateformes doivent présenter aux investisseurs une information équilibrée, claire, exacte et non trompeuse.
Article 325-52 [lien réservé abonné]
I. - Toutes les informations, y compris à caractère promotionnel, émises par un conseiller en investissements participatifs, présentent un caractère exact, clair et non trompeur. Elles sont présentées de manière équilibrée.

 

[InvestisseurInquiet]

Effectivement j'avais lu une remarque d'un investisseur sur le dernier projet en cours de collecte pour Capelli justement où il était indiqué :



18 mois de décalage au niveau de la livraison ce n'est pas rien ! On est bien au-delà des 6 mois de retard constaté en moyenne en VEFA.

Projet Metropolitan : Sur le site internet du promoteur, la livraison est désormais annoncée pour le premier trimestre 2023. On en serait donc à 21 mois de décalage sur la livraison.

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Projet Trieste de Koregraph.

• +Les derniers comptes publiés par le porteur datent de 2018 et sont solides; si l’on tente une extrapolation, on peut considérer qu’il n’y a pas péril en la demeure (ce qui est franchement rassurant en matière d’immobilier, non?),
• ~la marge retraitée pour tenir compte des intérêts et des frais plate-forme sur 24 mois revient à 8,1%, suffisamment pour que je n’attribue pas un NoGo et continue l’analyse; les prix pratiqués sont en ligne avec ceux des annonces qu’on peut trouver sur internet,
• +le porteur est expérimenté, c’est un spécialiste du secteur et son engagement en fonds propres reste conséquent (30,4%), et une banque est dans la boucle,
• -la GAPD reste anecdotique: la structure est viable, mais pourra toujours contester et jouer la montre si elle y trouve son intérêt,
• ~la préco de 77% semble intéressante de prime abord, mais la partie en accession libre n’est commercialisée qu’à 58% en nombre de lots, mais ce sont les biens les plus grands, donc les plus difficiles à écouler qui restent en souffrance; et on ne dispose ni de la grille de commercialisation, ni de la date de début de mise en vente; la marge peut permettre d'amortir une baisse des prix de vente décidée sur ces lots pour pouvoir les écouler; on n'a aucune information sur le local technique en vente (qu'est-ce?),
• +la couverture du coût de revient est assurée,
• -l’horizon de remboursement de 18 mois me semble résolument optimiste, et Koregraph prévoit de toutes façons 36 mois contractuellement.

Le taux de rémunération de 10% me semble juste calibré au vu de ce qui précède, 0,5% de plus aurait été plus confortable; de plus, pour ma part, le ticket d’entrée de 2000€ est rebutant, surtout quand il s’agit de construire sur une terre de volcans actifs et d’ouragans…
On a de ces phobies!

Si je prends les CGU de ma plateforme "favorite" (c'est ironique), voici ce qu'on lit : "XXX, en tant que conseiller en investissement participatif, se doit d’apporter une mission de conseil aux membres souhaitant investir sur un des projets proposés."

Le jour où la mission de conseil sera assurée par Dieu Tout Puissant, j’en accepterai peut-être les conclusions. Autant vous dire qu’en tant qu’athée impénitent, je suis bien tranquille!…
Ayant une certaine ancienneté dans notre vallée de larmes, j’ai connu le remplacement des «chargés de clientèle» par les «conseillers financiers», un terme trouvé par les petits génies des RH pour valoriser la fonction; autant vous dire que seule l’appellation a changé: l’instruction de base est restée commerciale, et la compétence à peine améliorée par une formation à la va-vite sur des produits auxquels ils ne comprennent dans le fond pas grand-chose.
Et puis, accorder sa confiance à quelqu’un qui donne des «conseils» sur des produits qu’il est justement payé pour vous vendre… Vous m'avez compris, le conseil est automatiquement biaisé, le conflit d'intérêts étant pour moi évident!

Prenons un exemple, le fameux projet Bois-Sénart, déjà évoqué à moult reprises sur le forum - j'en suis, mais j'avoue ne plus savoir si vous en êtes ou pas.
Bien évidemment, vous avez la note de bas de page habituelle : "Des risques inhérents à l’illiquidité, à la perte partielle ou totale des montants investis existent, n’investissez que dans ce que vous comprenez." OK... mais...
Ce qu'on trouve aussi et surtout dans le dossier, ce sont des phrases de ce type :
"Un accord de vente a été signé concomitamment avec le futur propriétaire. (...) La durée de détention par [l'emprunteur réel] sera donc très courte".
"Un futur propriétaire, avec qui un accord a été signé, est déjà identifié."
"Dans ce dossier, la commercialisation locative est sécurisée et un accord de vente a été obtenu." (phrase répétée deux fois dans le dossier)
"L’opérateur de ce dossier a déjà trouvé un futur acquéreur".
"L’opérateur a trouvé un acquéreur avant même de finaliser sa propre acquisition."
"L’opérateur a obtenu une offre pour l’acquisition future de l’opération Bois Sénart à des conditions financières très avantageuses. En effet un courrier d’offre a été reçu et accepté".
"Il n’y a pas de condition suspensive particulière."

Alors est-ce que c'est moi qui ne comprends rien ou est-ce que la plateforme a malencontreusement oublié de préciser que l'accord de vente sans condition suspensive ne liait pas réellement l'acquéreur ?

Je connais la promesse d’achat et le compromis de vente dans le domaine qui nous intéresse. Et seul le compromis de vente, qui est un acte bilatéral, engage juridiquement les parties; la promesse d’achat, tant que le compromis de vente officiel n’est pas signé, n’engage juridiquement pas son signataire, parce que c’est un acte unilatéral.
Pour être honnête, ça fait seulement 2 mois que j’ai été informé de cette subtilité, par le patron d’une plate-forme, Immocratie me semble-t-il. C'est à prendre avec des pincettes, mais on trouve le même discours sur la toile [lien réservé abonné].

Quant à l’accord de vente, après une recherche sur Internet, ce ne semble pas être une notion juridique particulière, à l’inverse des deux susmentionnées.

Alors pour répondre à votre dernière question, vous n’avez pas rien compris, la plate-forme n’a rien oublié, et il semblerait que le rédacteur n’ait pas eu toute la compétence requise; et si l'incompétence est condamnable, il faut fermer toutes les plates-formes sans aucune exception.
Mais je ne suis pas dans ce projet, n'ayant commencé à m’intéresser au crowdfunding qu'en janvier 2019…

Le règlement général de l’AMF stipule que les plateformes doivent présenter aux investisseurs une information équilibrée, claire, exacte et non trompeuse.
Article 325-52 [lien réservé abonné]
I. - Toutes les informations, y compris à caractère promotionnel, émises par un conseiller en investissements participatifs, présentent un caractère exact, clair et non trompeur. Elles sont présentées de manière équilibrée.

Une information est-elle émise quand elle n’est que relayée? Car c’est, si je ne m’abuse, le porteur du projet qui est à l’origine de l’information… Alors je ne sais pas, mais ce que je sais, c’est qu’un juriste disséquera un texte mot par mot.
Parce que dans le domaine juridique, tous les mots sont importants, ont leur signification et peuvent même être interprétés de manières différentes d’un juge à l’autre. Et c’est un domaine que j’abhorre parce que la mauvaise fois y est omniprésente. D’ailleurs, pour s’en convaincre, il n’est que de voir le nombre de politiciens qui obtiennent leur certificat d’aptitude à la profession d’avocat au cours de leur carrière, au titre des acquis par l’expérience professionnelle…
Je doute que l'AMF ne se soit pas déjà penchée sur les CGU des plates-formes, mais j'imagine qu'elle peut être saisie en cas de doute.

Quelqu'un a retiré de l'argent récemment chez Homunity ? J'ai une erreur 500...

J’ai eu également ce genre de problème, lié de mémoire à un problème de RIB non enregistré. Contactez-les à [email protected]: ils répondent rapidement, même s’ils agissent plus lentement...

 

[Miles]

Bizarre, il est pourtant enregistré et a été validé. Merci du conseil, je viens d'envoyer un email.