Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[NicoNoclaste]

FINANCIERE DU GRAND PALAIS SAS

La lecture du dernier bilan accessible en ligne - 2019, donc avant crise - fait l'effet d'un véritable repoussoir [lien réservé abonné].
Qu'est-ce que CF avait fait apparaître à l'époque dans son dossier de présentation?

 

[poam5356]

Les données transmises par Clubfunding à l'époque m'avaient permis de retenir que :
Marge 5,07%
Préco 100%
Opérateur depuis 2006
Lieu 75 Paris
Durée 24m
Rdt 10%
Capital social 357 000€
Dettes nettes/Capitaux propres 2 172/-271

 

[NicoNoclaste]

Les données transmises par Clubfunding à l'époque m'avaient permis de retenir que :
Marge 5,07%
Préco 100%
Opérateur depuis 2006
Lieu 75 Paris
Durée 24m
Rdt 10%
Capital social 357 000€
Dettes nettes/Capitaux propres 2 172/-271

OK.
La SAS a été créée début 2016 avec un capital social de 357k€;
fin 2016, les capitaux propres avaient déjà fondu à 260k€;
fin 2017 à -271k€;
fin 2018 à -3334k€;
et fin 2019 à -5233k€.
Les dettes financières passant de 61k€ fin 2016 à 5913k€ fin 2019.

Clubfunding explique avoir accepté ce report compte tenu des bonnes relations qu'ils ont avec l'opérateur.

Et c'est bien la seule explication que je suis tout disposé à croire...

L'opérateur a demandé un décalage de remboursement de 4 mois... en prévision d'un éventuel nouveau confinement..!

... Ben voyons! Les chiffres me font subodorer tout autre chose...

Question foutage de gueule, il y en a vraiment qui ne manquent pas d'air... C'est dommage, parce qu'en général, malgré un certain manque de rigueur dans la rédaction de leurs dossiers, je les aime bien.

 

[poam5356]

C'est dommage, parce qu'en général, malgré un certain manque de rigueur dans la rédaction de leurs dossiers, je les aime bien.

Ben oui... Moi aussi!! Je vais réviser ma position à leur sujet.

 

[Tomas466]

L'opérateur a demandé un décalage de remboursement de 4 mois... en prévision d'un éventuel nouveau confinement..!

Soit je n'ai pas pris le temps de bien lire le rapport d'avancement (c'est possible), soit cette mention a été ajoutée après mon passage sur la page du projet, mais effectivement ça devient beaucoup moins crédible d'un coup !

C'est mon dernier projet chez CF à rembourser. Il n'y en aura probablement pas d'autres.

 

[InvestisseurInquiet]

Soit je n'ai pas pris le temps de bien lire le rapport d'avancement (c'est possible), soit cette mention a été ajoutée après mon passage sur la page du projet, mais effectivement ça devient beaucoup moins crédible d'un coup !

C'est mon dernier projet chez CF à rembourser. Il n'y en aura probablement pas d'autres.

Vous avez trouvé mieux ?

 

[Tomas466]

Précision si besoin : il n'y en aura probablement pas d'autres chez ClubFunding.

Je ne suis pas en phase d'investissement actuellement en crowdfunding immo. Si je l'étais, j'irais vers des projets de petites résidences neuves bien commercialisées et dans des territoires en croissance. J'éviterais les projets trop marqués en ces temps incertains (commerces, bureaux, chalets de montagne...). Je me tournerais probablement vers Koregraf et Monego, qui me semblent être les plus sérieux en matière de sélection d'opérateurs, et qui savent éviter les discours de vendeur de chez Toto Immo où tout est toujours beau, propre, bien situé et pas cher, même les bouses les plus infâmes.

 

[Msimmo]

Je me tournerais probablement vers Koregraf et Monego, qui me semblent être les plus sérieux en matière de sélection d'opérateurs, et qui savent éviter les discours de vendeur de chez

sur ce même forum, on a évoqué concernant koregraf, le problème du montant minimum à 2k qui permet de moins bien diversifier, une opération de financement arrêtée inextremis suite au signalement de ce forum, une opération où les frais financiers n'étaient pas inclus avant le calcul de la marge, le fait que toutes opération durent 3 ans comme cela les stats de retard sont plus propres...

Bref il y a toujours moyen de s'améliorer (comme toutes les autres plateformes).

Au passage je ne vois plus qu'un projet en retard chez CF. Ça s'améliore avec key invest et colonel prevost ?

 

[poam5356]

Perso, je rejoins Tomas466 dans ses propos.
Je n'ai plus fait d'investissement depuis l'été dernier.
Il faut dire que j'avais atteint mon max sur le domaine.
Depuis, j'ai récupéré 1/3 du total avec les remboursements qui arrivent depuis 9 mois.
J'attends la fin de la pandémie que la situation se décante et laisse voir enfin l'étendue des dégâts.
En attendant, je reporte les sommes récupérées sur la bourse que j'estime plus attractive actuellement.
J'avais décidé de réduire mon intérêt à 3 plateformes : ClubFunding, Monego et Koregraf.
Finalement, cette pandémie permet de voir comment les plateformes abordent les difficultés qui apparaissent.
Du coup, je ne suis pas loin de me réduire à 2 plateformes.
Je vais voir comment tout ceci évolue ces prochains mois.

 

[pticaillou]

- Ils ont l'air de ne pas vouloir s'embêter avec les centimes sur Homunity : Ils donnent l'exemple du remboursement (10745€) pour un investissement de 10000€. Mes finances étant moindre, j'y ai investi 1000€ donc on peut s'attendre à recevoir 1074,5€ mais ils ont arrondis à 1074€. Je ne suis pas à 50 centimes prêt, mais c'est la première plateforme que je vois qui ne "s'embête pas" avec les centimes

Oui, je l'avais deja relevé; et sans sombrer du coté rapias, je trouve ca quand meme fort qu'une structure financière s’économise la gestion des centimes; une 1ere en effet.

 

[InvestisseurInquiet]

Perso, je rejoins Tomas466 dans ses propos.
Je n'ai plus fait d'investissement depuis l'été dernier.
Il faut dire que j'avais atteint mon max sur le domaine.
Depuis, j'ai récupéré 1/3 du total avec les remboursements qui arrivent depuis 9 mois.
J'attends la fin de la pandémie que la situation se décante et laisse voir enfin l'étendue des dégâts.
En attendant, je reporte les sommes récupérées sur la bourse que j'estime plus attractive actuellement.
J'avais décidé de réduire mon intérêt à 3 plateformes : ClubFunding, Monego et Koregraf.
Finalement, cette pandémie permet de voir comment les plateformes abordent les difficultés qui apparaissent.
Du coup, je ne suis pas loin de me réduire à 2 plateformes.
Je vais voir comment tout ceci évolue ces prochains mois.

Je vous "entends".
Pour l'instant, ClubFunding est la seule des plateformes sur lesquelles j'ai investi à ne pas avoir eu de problèmes sur mes projets et à ne pas laisser entrevoir des nuages noirs. Je n'en tire rien de plus que ça, je sais bien qu'en cas de problème, ce sera pour ma pomme...
Je ne connais pas Monego et Koregraf. Je suis très réticent sur les projets de promoteurs, échaudé par ceux que j'ai sur Homunity, qui s'apprêtent vraisemblablement à tous mal tourner (à tout le moins des retards très conséquents). Et pour mon projet chez Wiseed, le promoteur annonce cette semaine que l'immeuble prévu pour mars 2021 est désormais planifié pour... fin 2022. Donc sans moi désormais, les promoteurs !

 

[Raizers]

Bonsoir

@Raizers A vrai dire, j'espérais un peu votre réaction.


Je vous remercie de nous apporter ici toutes ces précisions.
J'exprime ici mon mea culpa pour ne pas avoir su déceler l'accord de ce permis de construire. A ma décharge tout de même, pour un point qui revêt une certaine importance dans le processus de sélection de projet pour un investisseur, je ne le trouve pas très visible; en particulier, intégré à une image, il ne ressort pas dans une recherche sur la page avec le mot "permis". Il eût sans doute été préférable d'en mentionner explicitement l'existence.


Dans l'esprit de l'investisseur méfiant - non sans raisons! - que je suis, toute évidence mérite d'être soulignée, et si cela va sans dire, eh bien c'est encore mieux en le disant.


Petite erreur dans la date de création: janvier 2019, si j'en croie ce site [lien réservé abonné].
Les comptes 2020 de "Jardins de Provence" sont bien disponibles, eux. OK, sans doute étaient-ils bien plus faciles à sortir...
De manière générale et comme beaucoup d'intervenants sur ce forum, j'aime à me faire ma propre idée des projets qui me sont présentés, et en particulier sur la solvabilité du porteur, sans avoir à accorder une confiance aveugle à la plate-forme.


Sans aller jusqu'à la divulgation du détail, quand vous présentez un particulier comme caution personnelle, il me semblerait la moindre des choses que vous nous informiez sur un ordre d'idée de son patrimoine personnel net sur lequel, je suppose, est fondée la caution.
Que vous proposiez de fournir, si je comprends bien, ce genre de renseignement uniquement sur sollicitation individuelle et non pas d'entrée à l'appréciation de la totalité de vos investisseurs inscrits me laisse pantois.


En toute rigueur, il ne s'agit pas d'une garantie, même si c'est une indication très intéressante; sinon, pourquoi un taux de 10% alors que 8% aurait suffit (strictement aucun risque!?!)?


J'en suis intimement persuadé, et sans moi hélas, qui attendais des réponses à mes questions envoyées par email, et qui ne sont jamais venues...
Puis-je vous suggérer à cet égard de publier vos projets un peu avant le week-end quand ils sont mis en financement le lundi matin, de façon à ce que les investisseurs puissent vous envoyer leurs questions également avant?

Au delà de ces récriminations que j'espère conjoncturelles, j'apprécie en général vos projets et continuerai d'y investir, pour autant que toutes mes interrogations soient satisfaites et qu'ils passent ma grille de sélection.

Merci @NicoNoclaste pour vos retours et vos feedbacks dont nous tiendrons compte, notamment pour le délai entre la newsletter et la mise en ligne.
En effet pour la date de création de Prélude, c'était bien en 2019 et non en 2021 !
N'hésitez pas à nous contacter si vous avez d'autres retours à nous faire ou des questions sur des projets à venir, nous serions ravis d'échanger.
Bien à vous,
l'équipe Raizers

 

[baffer]

Je vous "entends".
Pour l'instant, ClubFunding est la seule des plateformes sur lesquelles j'ai investi à ne pas avoir eu de problèmes sur mes projets et à ne pas laisser entrevoir des nuages noirs. Je n'en tire rien de plus que ça, je sais bien qu'en cas de problème, ce sera pour ma pomme...
Je ne connais pas Monego et Koregraf. Je suis très réticent sur les projets de promoteurs, échaudé par ceux que j'ai sur Homunity, qui s'apprêtent vraisemblablement à tous mal tourner (à tout le moins des retards très conséquents). Et pour mon projet chez Wiseed, le promoteur annonce cette semaine que l'immeuble prévu pour mars 2021 est désormais planifié pour... fin 2022. Donc sans moi désormais, les promoteurs !

Pour information @InvestisseurInquiet, la plupart des plateformes propose à la fois des projets de promotion immobilière et des projets de marchand de bien. Il est rare qu'une plateforme ne se spécialise que sur une seule typologie de projets. Il faut mieux donc être inscrit sur la plupart des plateformes pour maximiser les chances d'avoir un projet qui nous conviennent.

Les projets de promotion immobilière ont un risque d'aléa technique que la plupart des projets de marchand de bien n'ont pas effectivement mais ils ne sont pas totalement sans risque non plus. D'ailleurs je me suis fait un classement des "projets mal embarqués" (pour rester poli) dans mon portefeuille et j'en ai 3 de marchand de bien dans le top 5. En effet, pour cette typologie de projet, le risque majeur est la commercialisation et pour le coup force est de constater que ça patine sec pour certains projets :-(

PS : Pour ma part, j'apprécie également Clubfunding, mais le plus gros défaut que je leur trouve et leur manque de rigueur dans les rapports de suivi de projets. Contrairement aux autres plateformes qui communiquent trimestriellement (pour la plupart) , pour Clubfunding, il peut se passer facilement une année sans qu'on ait la moindre communication sur le projet. Très pénible !

 

[InvestisseurInquiet]

On ne me l'avait pas encore faite, celle-là, et elle vient de Clubfunding.
Mailing envoyé aujourd'hui pour annoncer qu'un report de remboursement de 4 mois a été accepté par Clubfunding au promoteur du projet Haussmann Coworking.
Admettons...
Pourtant, en lisant la prose de Clubfunding pour expliquer ce retard, j'ai un peu vu rouge, et je ne me suis pas gêné pour leur parler du pays!
1 - Clubfunding explique avoir accepté ce report compte tenu des bonnes relations qu'ils ont avec l'opérateur.
Hum... L'opérateur n'a pas payé les intérêts des 2 derniers mois.. La notion de bonnes relations doit être à géométrie variable.

2 - C'est le meilleur :
L'opérateur a demandé un décalage de remboursement de 4 mois... en prévision d'un éventuel nouveau confinement..!
Le remboursement devait intervenir le 7 février!!
Alors là, je pense que l'opérateur, comme Clubfunding, se foutent de la gu...le du monde.
C'est ce que je leur ai dit.
Je ne suis pas à 4 mois près avec tout ce qui s'est passé depuis 1 an... Mais venir avec un tel argument!! Chapeau pour l'hypocrisie médiocre!
Soit le projet est terminé, et il y a remboursement.
Soit il ne l'est pas, mais il ne fallait pas annoncer en octobre 2020 que les travaux étaient alors pratiquement terminés et que le remboursement aurait lieu dans les temps.
En juin, que va-t-il invoquer? Un risque de canicule, peut-être.
Voila le coup de gueule du jour.
Bonne soirée à tous, et protégez-vous.

Il y a un vrai sujet avec les libertés que s'octroient les plateformes. J'avais déjà signalé la pratique vraisemblablement illégale d'Homunity, qui se désigne représentant de la masse alors que sa filiale est l'emprunteuse.
Dans le cas ci-dessus, je m'interroge.
"Les représentants de la masse ont, sauf restriction décidée par l'assemblée générale des obligataires, le pouvoir d'accomplir au nom de la masse tous les actes de gestion pour la défense des intérêts communs des obligataires." (code de commerce, art. L. 228-53)
Par ailleurs :
"L'assemblée générale [des obligataires] délibère sur toutes mesures ayant pour objet d'assurer la défense des intérêts communs des obligataires ainsi que sur toute proposition tendant à la modification du contrat et notamment (...) sur toute proposition relative à l'abandon total ou partiel des garanties conférées aux obligataires, au report de l'échéance du paiement des intérêts et à la modification des modalités d'amortissement ou du taux des intérêts." (code de commerce, art. L. 228-65).
Dans les contrats d'émission récents (ceux qu'on reçoit après avoir souscrit, jamais avant), ClubFunding prévoit une clause disant :
"Pouvoirs du Représentant de la Masse des obligataires : L’investisseur donne tout pouvoir à ClubFunding en qualité de Représentant de la Masse des Obligataires pour représenter ses intérêts dans le cadre de l’Emission des Obligations et notamment:
-Conclure tout acte nécessaire pour finaliser l’Emission des Obligations par l’Emetteur [ok, c'est de la gestion];
-Signer les sûretés et si nécessaire les mettre en œuvre; [ok, c'est de la gestion]
-Entamer toute démarche visant à recouvrer les Obligations [ok, c'est de la gestion];
-Négocier avec l’Emetteur concernant les modalités de remboursement des Obligationset de paiement des coupons, et de manière générale, effectuer toute démarche visant à assurer le remboursement complet de l’investisseur au titre des Obligations. [est-ce encore de la gestion ?]"
Pour les contrats anciens, je ne peux pas dire, car quelqu'un a-t-il déjà vu un contrat ancien chez ClubFunding ?
Et "négocier", est-ce décider sans en référer à l'assemblée des obligataires avant de modifier les caractéristiques du contrat ?
Bref, tout cela fonctionne avec un modèle qu'on peut résumer ainsi : "Ne vous plaignez pas, vous avez un placement à 10% (et même 10,5% !), sur une période plus longue encore que prévu, sans même avoir besoin de faire la queue notre site internet pour réussir à souscrire à un nouveau projet !"
Ca marche tant que l'emprunt est remboursé. Dans le cas contraire, on épluchera les contrats !

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

N'hésitez pas à nous contacter si vous avez d'autres retours à nous faire ou des questions sur des projets à venir, nous serions ravis d'échanger.

Puisque vous avez désormais (et j'imagine depuis un certain temps déjà, comme je l'espère un certain nombre de vos confrères) un œil sur cette file, je ne manquerai pas de publier ici @Raizers les questions que je me poserai sur vos projets à venir (en tout cas ceux qui m'intéresseront a priori).

Ceci aura le double avantage de faire profiter la communauté Moneyvox de vos réponses, et de ne pas avoir à répondre 36 fois individuellement à la même question de la part de ses membres de plus en plus avertis et donc interrogateurs.

Bien cordialement

 

[foudre78]

Merci @NicoNoclaste pour vos retours et vos feedbacks dont nous tiendrons compte, notamment pour le délai entre la newsletter et la mise en ligne.
En effet pour la date de création de Prélude, c'était bien en 2019 et non en 2021 !
N'hésitez pas à nous contacter si vous avez d'autres retours à nous faire ou des questions sur des projets à venir, nous serions ravis d'échanger.
Bien à vous,
l'équipe Raizers

Bonjour,
Ravi de constater votre présence par ici, étant investisseur régulier chez vous.
Je constate toutefois que vos reportings sur les projets sont quasi inexistants, comparativement aux autres plateformes sur lesquelles je suis présent. Les seuls reportings que j'ai pu avoir de votre part étant lorsque une où des ventes sur un projet sont effectuées (et donc remboursées en partie par anticipation, concept que je trouve particulièrement intéressant, car divise le risque de tout perdre in fine) ou lorsque un projet est en retard. Songez vous à davantage de reporting à terme ? Enfin, j'ai un projet en retard chez vous (pas de beaucoup, mais en retard quand même) pour un opérateur connu par Ici et ayant des litiges avec CF actuellement, en l'occurrence il s'agit d'un certain El Baze. Avez-vous du nouveau avec lui sur l'avancée de votre projet le concernant dans le 06? Je peux comprendre que cela puisse faire l'objet d'une réponse en privée de votre part, mais je suis sans doute pas le seul sur ce Forum à y avoir investi via votre plateforme. Merci à vous et au plaisir d'intervenir encore sur vos futurs projets!

 

[NicoNoclaste]

Donc sans moi désormais, les promoteurs !

De façon conjoncturelle, je suis assez d’accord avec vous, pour d’autres raisons:

• ce sont en général des projets longs (≥ 24 mois), dont le terme se situe au-delà de mon horizon visible de 12-18 mois (perspectives macroéconomiques très incertaines),
• ce sont le plus souvent des projets compliqués, dont l’ordonnancement délicat peut être facilement perturbé par quelque aléa que ce soit (défaillance accidentelle d’un maître d’oeuvre, météo, etc.), ce qui rallonge le planning initial et peut fragiliser leur structure financière,
• surtout si leur marge prévisionnelle est faible, ce qui est souvent le cas.

Mais occasionnellement, quand j’estime les conditions favorables, je me permets de faire un écart par rapport à ma ligne de conduite. En bref, il n’y a pas de dogme qui ne souffre aucune exception, et je reste pragmatique en jugeant au cas-par-cas.

Pour illustrer ce propos, j’ai glissé un petit ticket sur le dernier projet d’Immocratie:

• -pas de banque prêteuse,
• -un engagement un peu limite de 14,3% des fonds propres,
• -la seule garantie prise est une GAPD sur la structure, dont je pense qu’elle pourra difficilement encaisser une grosse défaillance, mais,
• +la marge opérationnelle de 26,8% est gastronomique, calculée sur des prix de vente au m² corrects;
• -la promotrice et sa structure sont très jeunes, mais,
• +elle a commencé dès 16 ans à bosser avec son père, maçon et promoteur,
• +implanté depuis toujours dans la région et qui connaît donc bien le marché local, et l’emplacement des lots objets du dossier situé à une portée de fusil d’un précédent projet,
• +et qui s’occupera du gros œuvre;
• +la durée prévue du projet est de 18 mois,
• +le dossier administratif est bouclé,
• +la préco est bonne à 72% du CA (à confirmer par des accords de crédit bancaire pour les acheteurs) réalisée en 6 mois si l’on suppose qu’elle a commencé à l’obtention du PC, et qui assure la couverture du projet.

En bref, pas de NoGo, les + contrebalancent les - et à 10%, j’estime que le projet est à son juste prix; et un projet qui me plaît est suffisamment rare pour que je le mentionne, en particulier quand c’est un projet de promotion immobilière; mais tout ceci n’engage que moi, œuf corse!

 

[Msimmo]

. Je suis très réticent sur les projets de promoteurs, échaudé par ceux que j'ai sur Homunity, qui s'apprêtent vraisemblablement à tous mal tourner (à tout le moins des retards très conséquents). Et pour mon projet chez Wiseed, le promoteur annonce cette semaine que l'immeuble prévu pour mars 2021 est désormais planifié pour... fin 2022. Donc sans moi désormais, les promoteurs !

Le retard moyen de la vefa est presque de 6 mois et concerne 1/3 des projets. Et comme c'est une moyenne cela veut dire des projets sans retard et d'autres ayant 12 mois de retard...
Et cette donnée n'a pas du s'arranger en 2020 !
https://www.moneyvox.fr/immobilier/actualites/80857/immobilier-neuf-attention-aux-pieges-de-la-vefa

 

[Raizers]

Bonsoir


Puisque vous avez désormais (et j'imagine depuis un certain temps déjà, comme je l'espère un certain nombre de vos confrères) un œil sur cette file, je ne manquerai pas de publier ici @Raizers les questions que je me poserai sur vos projets à venir (en tout cas ceux qui m'intéresseront a priori).

Ceci aura le double avantage de faire profiter la communauté Moneyvox de vos réponses, et de ne pas avoir à répondre 36 fois individuellement à la même question de la part de ses membres de plus en plus avertis et donc interrogateurs.

Bien cordialement

Bonjour @NicoNoclaste
en effet n'hésitez pas à poser vos questions, on suit régulièrement ce forum !
Bonne journée à tous
Raizers

 

[pticaillou]

Intéressant les retours de chacun. De mon coté, il y a des choses qui se finissent bien, ... et un nouvel arrivage de report chez WiSeed (bon, j'ai plein de petites lignes, "normal" que dans le lot, tout ne déroule pas bien du 1er coup, bref).

Mais dans le lot, la com' sur le projet Leu Portail se détache pas mal dans la catégorie ubuesque:
- 03/06/2020 : "Sortie positive à venir"
- 22/06/2020 : re-itération du "sortie positive à venir"
- 08/07, 16/09 et 21/10 : "retard de remboursement"
- 27/11: "Les fonds sont chez le notaire" on a la preuve => sous-entendu: ca va se débloquer
- 28/01/2021 : bim, assemblée général => procédure (une petite partie a été remboursée)

Je veux pas incriminer trop vite les plate-formes, j'aime à croire qu'elles ont pas intérêt à ce que ca capote et ne peuvent que croire ce qu'on leur rapporte jusqu'a ce que le jour J rien ne soit sur le compte.
Mais vu du bout de ma petite lorgnette, l’enchaînement pose question quand même ... comme pour bcp d'autres sur d'autres projets...