L'intérêt des particuliers pour l'acqusisition d'un bien immobilier sous le régime juridique de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ne se démend pas. Ce dispositif consiste à acheter sur plan un appartement dans une résidence ou une maison dans un lotissement qu’un promoteur-constructeur s’engage à construire dans un délai précis. Mais cette opération n'est pas sans risque.

Scruter le contrat de réservation à la loupe

Avec une VEFA, le promoteur commence à commercialiser son programme bien avant le premier coup de pioche. A ce stade, vous achetez…un bout de papier puisque le logement n’est pas encore construit. Le principal inconvénient de l’achat sur plan, c’est de payer avant d’habiter. « L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux », explique le site des notaires de France. Dans le même temps, il doit supporter la charge de son logement actuel soit en remboursant son crédit immobilier, soit en payant son loyer.

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La première étape de la VEFA commence par la signature d’un contrat préliminaire appelé contrat de réservation : le vendeur s’engage à vous réserver la maison ou l’appartement qui vous intéresse en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie entre les mains d’un notaire. Ultérieurement, vous signerez l’acte authentique de vente. Le contenu du contrat de réservation est certes fixé par la loi, mais pensez à le lire soigneusement avant de le signer.

Assurez-vous également que l’acte authentique de vente est rigoureusement conforme au contrat de réservation que vous avez paraphé, et surtout qu’il n’ajoute pas des clauses en votre défaveur. Lisez très attentivement les descriptifs techniques indiquant la qualité de la construction et des matériaux utilisés.

Vérifiez les surfaces promises des pièces et faites supprimer la clause de tolérance de 5% (1/20e) entre la surface habitable livrée et celle promise dans le contrat : si la surface manquante est inférieure à 5%, vous ne pourrez rien faire. Cette tolérance est légale, mais apparaît inéquitable et injuste au regard des prix de l’immobilier.

Gare aux retards

L’acquisition sous le régime de la VEFA auprès des promoteurs a progressé de 49,7% entre les années 2014 et 2017, selon les chiffres extraits d’une proposition de loi de mars 2019 visant à la sécurisation des consommateurs dans le cadre d’achat de logements sur plan. Principal problème dénoncé par les consommateurs : le retard de livraison qui se rencontre dans 29,3% des ventes en VEFA. Avec un retard moyen de 5,4 mois, l'impact financier direct atteint les 4 500 euros par acquéreur en raison des frais supplémentaires et non prévus (loyers, frais liés aux crédits immobiliers, etc.).

Ainsi, parmi les clauses essentielles du contrat à vérifier soigneusement : la date de livraison de votre logement qui est en pratique le moment où vous pourrez emménager. Généralement, les contrats VEFA ne fixent pas une date de livraison précise, mais prévoient une formulation faisant souvent référence au trimestre donné d’une année, ce qui donne au promoteur plus de souplesse.

Pour éviter de vous retrouver en galère, faites inscrire dans le contrat de réservation, puis dans l’acte authentique de vente, une clause prévoyant des pénalités à la charge du promoteur en cas de retard de livraison. De quoi pousser le promoteur à respecter les délais. Si quinze jours de retard sont tolérables, au-delà, vous devez envoyer au vendeur une lettre de mise en demeure en recommandée avec avis de réception (oubliez le mail) exigeant qu’il vous remette les clefs. Indiquez lui qu’à défaut, vous lui demanderez le versement de la pénalité de retard si elle existe dans votre contrat.

Si votre mise en demeure reste sans réponse, et que le retard dépasse trente jours, vous avez intérêt à demander à un huissier de justice de faire au promoteur une sommation interpellative de vous livrer le logement. Cette intervention peut aussi vous permettre de savoir s’il s’agit d’un simple retard dans la réalisation des travaux ou de quelque chose de plus grave, comme des difficultés financières du promoteur qui l’empêchent d’achever le chantier.

Patienter avant de verser les 5% du solde du prix

Dans une vente en l’état futur d’achèvement des travaux, le paiement du prix du logement est effectué en plusieurs fois en fonction de l’avancement des travaux sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix de vente, dépôt de garantie compris. Cet échelonnement du paiement du prix est prévu à l'article R261-14 du code de la construction et de l’habitation (CCH) : 35% du prix à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau et 95% à l’achèvement de l’immeuble.

« Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur » , indique l’article R261-1 du CCH. Il est donc impératif de ne pas régler les 5% du solde du prix tant que vous n’avez pas en main les clefs de votre logement. Malgré tout, les contrats VEFA contiennent une clause dégageant la responsabilité du promoteur si le retard est dû à des intempéries (neige abondantes, verglas, inondations) ou en cas de force majeur. Généralement, les tribunaux valident ces motifs comme des causes légitimes de retard de livraison.