Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[foudre78]

Je vous présente mon tableau de suivi de mes investissements en retard avec les promoteurs même si pour Korégraf les projets inférieur à 36 mois ne sont pas en retard.

Date​	Plateforme​	Projet​	Date émission ​	Taux​	Date échéance​	Prolongation ​	Date initiale​	PROMOTEUR​
10/10/18​	Koregraf​	La Méridienne Vannes​	22/10/18​	9,00%​	01/04/21​	12 mois​	31/03/20​	SEVEA​
16/10/18​	Fundimmo​	Gladiator​	18/10/18​	10,00%​	30/05/21​	6 mois​	30/11/20​	SCCV GLADIATOR ​
09/11/18​	Lymo​	Le Galivry​	09/11/18​	10,00%​	15/05/21​	6 mois​	15/11/20​	LYMO​
15/11/18​	Homunity ​	Chalet Megève​	15/11/18​	10,00%​	30/06/21​	6 mois​	28/05/20​	ADAMIA​
22/11/18​	Lymo​	Esprits Amidonniers​	30/11/18​	9,00%​	30/05/21​	6 mois​	30/11/20​	LYMO​
11/12/18​	Fundimmo​	La Traversée​	09/12/18​	9,00%​	14/09/20​	3 + 3 + ?​	01/04/20​	SAINT GERMAIN​
31/12/18​	Clubfunding​	Cours F.Roosevelt​	27/12/18​	10,00%​	16/06/21​	​	​	KEY INVEST – Mise en demeure​
14/01/19​	Immocratie​	Beaucaire​	14/01/19​	12,00%​	17/01/21​	6 mois​	14/07/20​	LE SAUVAGE – M. COURDON​
31/01/19​	Clubfunding​	Haussmann​	15/02/19​	10,00%​	07/06/21​	6 mois​	07/02/21​	FINANCIERE DU GRAND PALAIS SAS​
04/02/19​	Koregraf​	Cap Turquoise​	15/02/19​	9,00%​	30/06/21​	9 mois​	15/09/20​	SIANNA PROMOTION​
08/02/19​	Clubfunding​	Lcl Prévost​	13/02/19​	10,50%​	25/08/20​	​	25/08/20​	KEY INVEST​
04/06/19​	Homunity​	Le Domaine de Villepey​	04/06/19​	9,50%​	17/06/21​	6 mois​	17/12/20​	TEMPERANCE​
11/06/19​	Immocratie​	Graveson Maison Rose ​	11/06/19​	12,00%​	21/03/21​	9 mois​	21/06/20​	LES FRUITS SAUVAGES – M. COURDON​
08/01/20​	Immocratie​	Allauch​	30/12/19​	12,00%​	08/07/21​	6 mois​	08/01/21​	OPTIMUN INVEST – M. LACHKAR​

Ce n'est pas rien tout ça...

À force de regrouper nos expériences en cours, on s'aperçoivent que cette nouvelle forme d'investissement n'est pas si rose que ça.

Prudence, mais il faut reconnaître que les taux restent très ATR actifs pour la durée.

 

[foudre78]

Le centre commercial de carré Sénart est concerné par la mesure de fermeture administrative prononcée hier pour le Covid. On est pas sorti de l'auberge pour ce projet avec Homunity, heureusement que l'on à pu déjà récupérer la moitié de nos billes !

 

[InvestisseurInquiet]

Le centre commercial de carré Sénart est concerné par la mesure de fermeture administrative prononcée hier pour le Covid. On est pas sorti de l'auberge pour ce projet avec Homunity, heureusement que l'on à pu déjà récupérer la moitié de nos billes !

Heureusement que le taux d'intérêt a été porté à 12 %

Par ailleurs, il ne faut pas oublier les mesures d'accompagnement.

"Conscient de l'impact d'une telle mesure, le ministre de l'Économie Bruno le Maire a affirmé que les commerces seraient « largement indemnisés, quoi qu'il en coûte » pour l'Etat. Ces commerces pourront comme les restaurateurs avoir accès au fonds de solidarité exceptionnelle [lien réservé abonné]. Ils disposeront d'un « droit d'option » entre la compensation de perte de chiffre d'affaires jusqu'à 10 000 € ou l'indemnisation de 20 % du chiffre d'affaires plafonné à 200 000€ par mois, indique encore Bercy.

Autre mesure pour les grandes enseignes, dans le cas où les 200 000 € de compensation seraient insuffisants, un « dispositif de couverture de 70 % des charges fixes » leur sera ouvert. De même, les commerces fermés bénéficieront de l'exonération des cotisations patronales et de l'aide au paiement des cotisations salariales." (trouvé sur leparisien.fr)

Si l'Etat prend en charge 70% de mes charges fixes et que je ne paye pas mes loyers...

En revanche, Homunity ne nous donne plus de nouvelles du processus de vente. Au moins, ça leur évite de nous dire que la banque a demandé un papier supplémentaire...

 

[foudre78]

Heureusement que le taux d'intérêt a été porté à 12 %

Par ailleurs, il ne faut pas oublier les mesures d'accompagnement.

"Conscient de l'impact d'une telle mesure, le ministre de l'Économie Bruno le Maire a affirmé que les commerces seraient « largement indemnisés, quoi qu'il en coûte » pour l'Etat. Ces commerces pourront comme les restaurateurs avoir accès au fonds de solidarité exceptionnelle [lien réservé abonné]. Ils disposeront d'un « droit d'option » entre la compensation de perte de chiffre d'affaires jusqu'à 10 000 € ou l'indemnisation de 20 % du chiffre d'affaires plafonné à 200 000€ par mois, indique encore Bercy.

Autre mesure pour les grandes enseignes, dans le cas où les 200 000 € de compensation seraient insuffisants, un « dispositif de couverture de 70 % des charges fixes » leur sera ouvert. De même, les commerces fermés bénéficieront de l'exonération des cotisations patronales et de l'aide au paiement des cotisations salariales." (trouvé sur leparisien.fr)

Si l'Etat prend en charge 70% de mes charges fixes et que je ne paye pas mes loyers...

En revanche, Homunity ne nous donne plus de nouvelles du processus de vente. Au moins, ça leur évite de nous dire que la banque a demandé un papier supplémentaire...

C'est certain, ça reste une perfusion mais loin d'être négligeable. Ce n'est que mon avis mais je pencherai plutôt à la probabilité ou l'acheteur initial s'est rétracté (quitte à y perdre son sequestre) où que la Banque ne souhaite plus suivre à cause du Covid, qui n'existait pas encore à l'époque. Ceci étant le remboursement partiel de décembre reste une action qui fut la bienvenue.

 

[baffer]

La SASU du MdB LGM 3 pour le projet ZAC St Amand vient d'être liquidée le 05/10.
Une opé. annoncée à 9% sur 12 mois, et pourtant réservée à 100%;
Une "BEFA" vente en bloc.
Son score de rating chez WiSEED était de "C".
Comme à mon habitude je n'avais misé qu'un petit billet dessus.
322 obligataires vont devoir se refaire.
Mais on était prévenu, c'est le jeu ma pauvre Lucette !

Ce qui m'étonne:
je reçois l'avis de liquidation du mandataire Auxerrois samedi 24/10 par courrier ... avant même que Wiseed ne se manifeste !
=> Les indicateurs "météo" du projet et l'info de la liquidation viennent d'être communiqués cet après-midi !
la LJ est actée par décision du TC le 05/10 !
Bonjour la qualité de suivi ...

Faites bien gaffe à vos larfeuilles de lend-immo, les couvre-feu et confinements déguisés risquent de faire pleuvoir ce genre de news.

Bonjour,
Je remonte ce post de @CharlyBgood qui date de quelques mois, car j'aurai voulu comprendre pourquoi ce projet "Zac St Amand", n'est pas considéré en défaut alors que la liquidation de la SASU semble avoir été prononcé ?
Si on le compare avec le projet "Les terrasses d'Aspres", lui est considéré en défaut alors que la SCCV a été également liquidé.

Pour le premier projet, il y a aurait encore possibilité que l'investisseur récupère une partie de "ses billes" contrairement au second ?

Merci d'avance pour vos éclaircissements.

Cordialement,

 

[Msimmo]

Bonjour,
Je remonte ce post de @CharlyBgood qui date de quelques mois, car j'aurai voulu comprendre pourquoi ce projet "Zac St Amand", n'est pas considéré en défaut alors que la liquidation de la SASU semble avoir été prononcé ?
Si on le compare avec le projet "Les terrasses d'Aspres", lui est considéré en défaut alors que la SCCV a été également liquidé.

Pour le premier projet, il y a aurait encore possibilité que l'investisseur récupère une partie de "ses billes" contrairement au second ?

Merci d'avance pour vos éclaircissements.

Cordialement,

Oui et @hellocrowdfunding, pourquoi la remontée d'information est inexistante sur ce projet ?
[lien réservé abonné]
Je suis aussi interpellé de ne pas trouver ce projet sur la page de recherche de wiseed, ni sur les projets en cours ni sur les projets en sortie positive ou négative (12 listés en négatif)
[lien réservé abonné][lien réservé abonné]
Et une page de statistiques [lien réservé abonné] mis à jour en mars 2020 avec juste la mention de 11 défaut / 0.3% - 0.25% défaut et beaucoup de pub pour "devenez investisseur" sur une page qui devrait avant tout être neutre...


Bref, encore 1 exemple où l'on sent la remontée d'information tardive ou inexistante ici chez wiseed - on avait aussi montré un cas sur fundimmo il y a quelques jours...

Je pense qu'il est important que les plateformes soit conscientes que les investisseur pourraient se sentir lésés et mal informés si la présentation des opérations est biaisée sur les succès uniquement - la mention qu'on accepte les risque en souscrivant pourrait ne pas suffire pour les exonérer de leur responsabilité si les statistiques ne reflètent pas la réalité exhaustive des opérations, ne sont pas mises à jours régulièrement ou correctement, des opérations en échec disparaissent dans une "zone grise" etc...

 

[CharlyBgood]

Merci d'avance pour vos éclaircissements.

J’avais appelé WiSEED l’an passé pour ZAC St Amand:

Le gérant de la Sté est DCD, pendant le confinement de printemps.
Et le temps que la succession se règle, la Sté a été liquidée.
C’est pour ça que tout est passé à l’as.
Wiseed fait des actions auprès des héritiers mais c’est une grosse galère.
Voilà tout ce que je sais

 

[NicoNoclaste]

Je suis aussi interpellé de ne pas trouver ce projet sur la page de recherche de wiseed, ni sur les projets en cours ni sur les projets en sortie positive ou négative (12 listés en négatif)

La page du projet, pourtant identifiée à partir de Hellocrowdfunding, renvoie automatiquement sur la page des projets en cours de financement.
De manière générale, pas mal de plates-formes interdisent l'accès aux pages des projets financés, si l'on n'y est pas soi-même investisseur, et parmi celles qui l'autorisent, très peu doivent donner un accès systématique aux comptes-rendus (plus ou moins réguliers) des opérateurs.

Et une page de statistiques [lien réservé abonné] mis à jour en mars 2020 avec juste la mention de 11 défaut / 0.3% - 0.25% défaut et beaucoup de pub pour "devenez investisseur" sur une page qui devrait avant tout être neutre...

Bref, encore 1 exemple où l'on sent la remontée d'information tardive ou inexistante ici chez wiseed - on avait aussi montré un cas sur fundimmo il y a quelques jours...

La législation française concernant ce type d'information aux investisseurs en crowd figure à l'article R548-5 alinéa 3 du Code Monétaire et Financier, ici [lien réservé abonné]. Autant dire que l'énarque qui a pondu ça ne s'est pas trop foulé...

Finance Participative France s'est montrée un peu plus inventive, mais ce ne sont que des recommandations [lien réservé abonné].
Et quelques lignes supplémentaires indiquant le nombre de projets:

• en retard de remboursement de capital,
• en défaut total de remboursement de capital,
• en défaut partiel de remboursement de capital,
• en défaut de remboursement de tout ou partie des intérêts,

seraient les bienvenues, car bien plus "visuelles" qu'un simple taux...

Je pense qu'il est important que les plateformes soit conscientes que les investisseur pourraient se sentir lésés et mal informés si la présentation des opérations est biaisée sur les succès uniquement - la mention qu'on accepte les risque en souscrivant pourrait ne pas suffire pour les exonérer de leur responsabilité si les statistiques ne reflètent pas la réalité exhaustive des opérations, ne sont pas mises à jours régulièrement ou correctement, des opérations en échec disparaissent dans une "zone grise" etc...

Tant qu'elles respectent la réglementation, plutôt coulante en la matière comme chacun peut le constater, elles ne risquent rien.
La seule façon de les forcer à plus de transparence serait de faire pression pour que le législateur revoie sa copie, qui date déjà de... 2014.
Mais nous autres, pauvres moneyvoxiens, sommes loin de faire "masse". Et comme le disait le petit père des peuples: "Moneyvox le Pape? Combien de divisions?"

 

[baffer]

Bonsoir,

Pour information, homunity a réalisé un webinar jeudi dernier intitulé "Comment gérér ses investissements en crowdfunding immobilier en 2021" et le replay est disponible à cette adresse :

[lien réservé abonné]
Pour information, ils évoquent par deux fois les projets en retard sur leur plateforme (à 11mn30s et à la 35mn15s).

 

[arthus]

Bonjour,
Nouveau Projet ce matin sur raizers: les jardins de Provence , qu'en pensez-vous?
Merci

 

[Msimmo]

Bonjour,
Nouveau Projet ce matin sur raizers: les jardins de Provence , qu'en pensez-vous?
Merci

Déjà fini....

 

[NicoNoclaste]

Nouveau Projet ce matin sur raizers: les jardins de Provence , qu'en pensez-vous?

Hallucinant!
Dans la présentation de ce projet, j'ai bien cherché et n'ai absolument rien trouvé sur l'obtention et la purge du permis de construire, et strictement aucun élément sur la solvabilité du porteur n'apparaît: vous aurez en effet noté que le bilan de "Jardins de Provence" est... quasi-vide! On aurait d'autant plus aimé avoir celui de Prélude pour la GAPD.

Déjà fini....

Que voulez-vous, Raizers vient de faire la preuve éclatante que servir aux investisseurs une information parcellaire suffit bien...

 

[Tomas466]

Haussmann Coworking (ClubFunding) : report de 4 mois, soit le 7 juin 2021 au lieu du 7 février 2021, pour cause de retard dans les travaux et donc dans la livraison du bien (prévue désormais en mai). En contrepartie, hausse du taux de 10% à 10,5% que CF a accepté "compte tenu des bonnes relations avec l'opérateur".

 

[Raizers]

Hallucinant!
Dans la présentation de ce projet, j'ai bien cherché et n'ai absolument rien trouvé sur l'obtention et la purge du permis de construire, et strictement aucun élément sur la solvabilité du porteur n'apparaît: vous aurez en effet noté que le bilan de "Jardins de Provence" est... quasi-vide! On aurait d'autant plus aimé avoir celui de Prélude pour la GAPD.


Que voulez-vous, Raizers vient de faire la preuve éclatante que servir aux investisseurs une information parcellaire suffit bien...

Bonjour à tous,

En tant que plateforme, je rebondis sur vos échanges.
Je vous confirme que l'obtention du permis est bien mentionnée dans le planning de l'opération. La date de la purge du permis de construire n'est effectivement pas indiquée mais elle évidemment réalisée. Dans le cas inverse, nous l'aurions bien signalé même si nous ne présentons que très rarement des projets pour lesquels la purge du permis n'a pas été pas réalisée.

Concernant les garanties, la GAPD de Prelude a été prise car elle détient 70 % de l'opération. Cette société créée en janvier 2021, a arrêté ses premiers comptes au 31/12/2020. Un mois après la clôture annuelle, nous ne disposons pas encore des comptes de la société (comme pour la majorité des sociétés). Nous n'avons pas l'habitude de divulguer les informations patrimoniales des promoteurs mais nous nous tenons à disposition de nos investisseurs pour leur amener davantage d'informations s'ils le souhaitent. La véritable garantie de cette opération est sa commercialisation à 100% auprès du 1er bailleur social des Bouches-du-Rhône, 13 Habitat. Garantie qui explique d'ailleurs, d'après nous, la clôture rapide de la collecte ce matin.

Toute l'équipe reste à votre disposition si vous avez des questions.
L'équipe Raizers

 

[Laponéon]

Lors des remboursements, Fundimmo (et probablement d'autres plateformes) reversent capital+intérêts, nets d'impôts.
Imaginons qu'en novembre prochain nous ayons un défaut, tous les projets remboursés de l'année 2021 ne pourraient alors pas venir en compensation de ce projet en défaut. Ne serait il pas préférable de demander le versement brut et déclarer soi même sa flat tax de façon le jour venu à intégrer les gains arrivés plus tôt en 2021 dans les pertes de cette même année ?

On n'est jamais trop prudent. On connait notre biais psychologique une fois des défauts encaissés ... On est souvent moins enclin à recommencer et donc nous pourrions ne pas profiter de notre perte pour couvrir la fiscalité sur les gains futurs.

Je ne sais pas si c'est clair ... qu'en pensez vous ?

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

@Raizers A vrai dire, j'espérais un peu votre réaction.

Je vous confirme que l'obtention du permis est bien mentionnée dans le planning de l'opération.

Je vous remercie de nous apporter ici toutes ces précisions.
J'exprime ici mon mea culpa pour ne pas avoir su déceler l'accord de ce permis de construire. A ma décharge tout de même, pour un point qui revêt une certaine importance dans le processus de sélection de projet pour un investisseur, je ne le trouve pas très visible; en particulier, intégré à une image, il ne ressort pas dans une recherche sur la page avec le mot "permis". Il eût sans doute été préférable d'en mentionner explicitement l'existence.

La date de la purge du permis de construire n'est effectivement pas indiquée mais elle évidemment réalisée. Dans le cas inverse, nous l'aurions bien signalé même si nous ne présentons que très rarement des projets pour lesquels la purge du permis n'a pas été pas réalisée.

Dans l'esprit de l'investisseur méfiant - non sans raisons! - que je suis, toute évidence mérite d'être soulignée, et si cela va sans dire, eh bien c'est encore mieux en le disant.

Concernant les garanties, la GAPD de Prelude a été prise car elle détient 70 % de l'opération. Cette société créée en janvier 2021, a arrêté ses premiers comptes au 31/12/2020. Un mois après la clôture annuelle, nous ne disposons pas encore des comptes de la société (comme pour la majorité des sociétés).

Petite erreur dans la date de création: janvier 2019, si j'en croie ce site [lien réservé abonné].
Les comptes 2020 de "Jardins de Provence" sont bien disponibles, eux. OK, sans doute étaient-ils bien plus faciles à sortir...
De manière générale et comme beaucoup d'intervenants sur ce forum, j'aime à me faire ma propre idée des projets qui me sont présentés, et en particulier sur la solvabilité du porteur, sans avoir à accorder une confiance aveugle à la plate-forme.

Nous n'avons pas l'habitude de divulguer les informations patrimoniales des promoteurs mais nous nous tenons à disposition de nos investisseurs pour leur amener davantage d'informations s'ils le souhaitent.

Sans aller jusqu'à la divulgation du détail, quand vous présentez un particulier comme caution personnelle, il me semblerait la moindre des choses que vous nous informiez sur un ordre d'idée de son patrimoine personnel net sur lequel, je suppose, est fondée la caution.
Que vous proposiez de fournir, si je comprends bien, ce genre de renseignement uniquement sur sollicitation individuelle et non pas d'entrée à l'appréciation de la totalité de vos investisseurs inscrits me laisse pantois.

La véritable garantie de cette opération est sa commercialisation à 100% auprès du 1er bailleur social des Bouches-du-Rhône, 13 Habitat.

En toute rigueur, il ne s'agit pas d'une garantie, même si c'est une indication très intéressante; sinon, pourquoi un taux de 10% alors que 8% aurait suffit (strictement aucun risque!?!)?

Garantie qui explique d'ailleurs, d'après nous, la clôture rapide de la collecte ce matin.

J'en suis intimement persuadé, et sans moi hélas, qui attendais des réponses à mes questions envoyées par email, et qui ne sont jamais venues...
Puis-je vous suggérer à cet égard de publier vos projets un peu avant le week-end quand ils sont mis en financement le lundi matin, de façon à ce que les investisseurs puissent vous envoyer leurs questions également avant?

Au delà de ces récriminations que j'espère conjoncturelles, j'apprécie en général vos projets et continuerai d'y investir, pour autant que toutes mes interrogations soient satisfaites et qu'ils passent ma grille de sélection.

 

[poam5356]

On ne me l'avait pas encore faite, celle-là, et elle vient de Clubfunding.
Mailing envoyé aujourd'hui pour annoncer qu'un report de remboursement de 4 mois a été accepté par Clubfunding au promoteur du projet Haussmann Coworking.
Admettons...
Pourtant, en lisant la prose de Clubfunding pour expliquer ce retard, j'ai un peu vu rouge, et je ne me suis pas gêné pour leur parler du pays!
1 - Clubfunding explique avoir accepté ce report compte tenu des bonnes relations qu'ils ont avec l'opérateur.
Hum... L'opérateur n'a pas payé les intérêts des 2 derniers mois.. La notion de bonnes relations doit être à géométrie variable.

2 - C'est le meilleur :
L'opérateur a demandé un décalage de remboursement de 4 mois... en prévision d'un éventuel nouveau confinement..!
Le remboursement devait intervenir le 7 février!!
Alors là, je pense que l'opérateur, comme Clubfunding, se foutent de la gu...le du monde.
C'est ce que je leur ai dit.
Je ne suis pas à 4 mois près avec tout ce qui s'est passé depuis 1 an... Mais venir avec un tel argument!! Chapeau pour l'hypocrisie médiocre!
Soit le projet est terminé, et il y a remboursement.
Soit il ne l'est pas, mais il ne fallait pas annoncer en octobre 2020 que les travaux étaient alors pratiquement terminés et que le remboursement aurait lieu dans les temps.
En juin, que va-t-il invoquer? Un risque de canicule, peut-être.
Voila le coup de gueule du jour.
Bonne soirée à tous, et protégez-vous.

 

[InvestisseurInquiet]

On ne me l'avait pas encore faite, celle-là, et elle vient de Clubfunding.
Mailing envoyé aujourd'hui pour annoncer qu'un report de remboursement de 4 mois a été accepté par Clubfunding au promoteur du projet Haussmann Coworking.
Admettons...
Pourtant, en lisant la prose de Clubfunding pour expliquer ce retard, j'ai un peu vu rouge, et je ne me suis pas gêné pour leur parler du pays!
1 - Clubfunding explique avoir accepté ce report compte tenu des bonnes relations qu'ils ont avec l'opérateur.
Hum... L'opérateur n'a pas payé les intérêts des 2 derniers mois.. La notion de bonnes relations doit être à géométrie variable.

2 - C'est le meilleur :
L'opérateur a demandé un décalage de remboursement de 4 mois... en prévision d'un éventuel nouveau confinement..!
Le remboursement devait intervenir le 7 février!!
Alors là, je pense que l'opérateur, comme Clubfunding, se foutent de la gu...le du monde.
C'est ce que je leur ai dit.
Je ne suis pas à 4 mois près avec tout ce qui s'est passé depuis 1 an... Mais venir avec un tel argument!! Chapeau pour l'hypocrisie médiocre!
Soit le projet est terminé, et il y a remboursement.
Soit il ne l'est pas, mais il ne fallait pas annoncer en octobre 2020 que les travaux étaient alors pratiquement terminés et que le remboursement aurait lieu dans les temps.
En juin, que va-t-il invoquer? Un risque de canicule, peut-être.
Voila le coup de gueule du jour.
Bonne soirée à tous, et protégez-vous.

Qui est le promoteur, histoire qu'on se méfie ?

 

[NicoNoclaste]

Clubfunding explique avoir accepté ce report compte tenu des bonnes relations qu'ils ont avec l'opérateur.

Et qui est cet opérateur? And the winner is...

Ah ben mince: "CONFIDENTIEL"!
Encore lui!

Dans ces conditions, ça ne me dérange pas trop de ne pas avoir de visibilité sur ces projets.

C'est précisément dans ce genre de cas que j'aimerais la transparence sur les projets: savoir à quoi s'en tenir avec tous les promoteurs.

 

[poam5356]

Qui est le promoteur, histoire qu'on se méfie ?

Oui, confidentiel, mais le nom est donné dans le contrat de souscription :
projet HAUSSMANN COWORKING porté par la société FINANCIERE DU GRAND PALAIS SAS