Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[NicoNoclaste]

J'ai réussi à passer sur le CF d'aujourd'hui: belle marge, emplacement de 1er choix et travaux bien avancé..

Dans mon imaginaire, «Créteil» est associé à la banlieue… difficile, et quand j’ai regardé l’emplacement précis, j’ai décidé que la proximité immédiate de gros immeubles et encore plus immédiate du groupe scolaire pouvaient apporter quelques nuisances… et je n’ai pas cherché plus loin. On a de ces a priori, tout de même…

Des éléments m'échappe car est mentionné des difficultés financières de l'acteur qui ont engendrés une reprise de l'actif par la Banque (hypothèque)?

Là, je ne vois pas de problème: un promoteur en redressement ou liquidation judiciaire, la banque qui se paye sur la bête en reprenant un chantier puis le revend à un autre parce qu’à chacun son métier… Qu’est-ce-qui vous chagrine précisément?

Je suis par ailleurs surpris du taux "bas" Proposé au vu dû projet et de la durée.

Je viens de passer le dossier à la moulinette maison et pour moi, le taux est cohérent: localisation dans le Nanterre pas encore trop moche, marché immobilier très tendu (ITI 15%), repreneur expérimenté et fiable, qui se mouille largement en fonds propres, une banque prêteuse, des prix apparemment corrects avec une marge qui permet éventuellement une baisse conséquente, un dossier hyper-simple d’achat-revente… les seuls points un peu limites que je relève sont la préco à 0 et le côté pas très sexy des lots avec des travaux à faire par l’acheteur final, ce qui justifient sans doute les 24 mois du projet.
Mais pour y aller, il ne faut pas être, comme je le suis, allergique aux projets à 2 ans...

 

[Merlin75]

J'ai réussi à passer sur le CF d'aujourd'hui: belle marge, emplacement de 1er choix et travaux bien avancé.. Que pensez vous de celui de demain ? Des éléments m'échappe car est mentionné des difficultés financières de l'acteur qui ont engendrés une reprise de l'actif par la Banque (hypothèque)? Je suis par ailleurs surpris du taux "bas" Proposé au vu dû projet et de la durée. Je n'irai pas sur celui la, mais c'est plus pour ma culture personnelle, car je n'arrive pas à en tirer une réflexion claire, ce qui n'est pas le cas habituellement

Bonjour
Maisons modernes, hors d'eau, qu'on peut finir à son goût, pour moi ce sont typiquement des produits qui vont bien partir, d'où le taux. (bon je suis partial: c'est dans des circonstances similaires que j'ai acquis ma résidence principale).
J'ai toutefois des réserves sur l'aspect financier: des incohérences dans les prix de commercialisation: entre 5k / 6k+/m² dans la grille de commercialisation, mais 3800/m² pour les deux lots réservés?
Et 770€/m2 de travaux, si tous les intérieurs correspondent à celui de la photo, bruts bruts plus des mezzanines à créer, je n'y crois pas... Comprenant en plus une TVA à20% sur travaux neuf , au lieu des 10% logement ancien, si je ne me trompe pas?
Bref autant je suis sur qu'il y a une clientèle pour ce genre de produit, autant je suis incapable de me faire une image financière, je serais obligé de faire confiance.
Et ça, dans le domaine qui nous réunis ici, c'est pas bien.

 

[NicoNoclaste]

J'ai toutefois des réserves sur l'aspect financier: des incohérences dans les prix de commercialisation: entre 5k / 6k+/m² dans la grille de commercialisation, mais 3800/m² pour les deux lots réservés?
Et 770€/m2 de travaux, si tous les intérieurs correspondent à celui de la photo, bruts bruts plus des mezzanines à créer, je n'y crois pas... Comprenant en plus une TVA à20% sur travaux neuf , au lieu des 10% logement ancien, si je ne me trompe pas?
Bref autant je suis sur qu'il y a une clientèle pour ce genre de produit, autant je suis incapable de me faire une image financière, je serais obligé de faire confiance.
Et ça, dans le domaine qui nous réunis ici, c'est pas bien.

Je viens de reprendre le doc de présentation que j'avais lu en diagonale.
Les deux lots réservés m'avaient échappé, car non mentionnés dans la grille de commercialisation.
Mais ils sont évalués à 2,7M€, et en lisant bien la grille, je ne trouve pas 2, ni même 3 lots dont la somme totale atteindrait ce montant.
Dans le bilan financier de l'opération, je ne parviens pas aux mêmes chiffres pour le prix de revient et la marge...

Bref, j'arrête ici l'analyse de ce dossier.

Clubfunding, si vous nous lisez, ce que je souhaite, arrêtez un peu de nous prendre pour des jambons, et à tout le moins, soignez un peu vos présentations!

 

[baffer]

Je viens de reprendre le doc de présentation que j'avais lu en diagonale.
Les deux lots réservés m'avaient échappé, car non mentionnés dans la grille de commercialisation.
Mais ils sont évalués à 2,7M€, et en lisant bien la grille, je ne trouve pas 2, ni même 3 lots dont la somme totale atteindrait ce montant.
Dans le bilan financier de l'opération, je ne parviens pas aux mêmes chiffres pour le prix de revient et la marge...

Bref, j'arrête ici l'analyse de ce dossier.

Clubfunding, si vous nous lisez, ce que je souhaite, arrêtez un peu de nous prendre pour des jambons, et à tout le moins, soignez un peu vos présentations!

Bonsoir,
De ma compréhension, les 2 promesses mentionnées concernent l'acquisition de l'actif (ensemble de 6 maisons) pour 2,7M€ ;



Il est bien stipulé que le projet est "en amont de la commercialisation" et que tous les lots sont libres. S'il y avait eu réellement des réservations je pense qu'ils l'auraient mis clairement en avant pour dire qu'1/3 des logements sont déjà pré-commercialisés.

Après ce n'est que mon avis et je peux me tromper. Personnellement, je passe mon tour sur celui-ci sachant que j'ai déjà souscrit au projet d'aujourd'hui n'ayant pas d'à priori sur Créteil

 

[NicoNoclaste]

Il est bien stipulé que le projet est "en amont de la commercialisation" et que tous les lots sont libres. S'il y avait eu réellement des réservations je pense qu'ils l'auraient mis clairement en avant pour dire qu'1/3 des logements sont déjà pré-commercialisés.

Tu as sans doute raison, mais ça n'est vraiment pas intuitif: pourquoi 2 promesses pour 1 affaire? pourquoi 2700k€ et pas les 2754k€ mentionnés au bilan d'opé? J'aurais (peut-être) fait le rapprochement... Et comment expliquer les lamentables erreurs de calcul dans ce même bilan?

C'est vraiment du grand-guignol...

 

[Merlin75]

Dans le même genre de dossier avec "quelques lacunes": l'appartement à Montpellier chez Koregraf demain.
1 appart de 150m2, divisé en 3 , 2 sous promesse en l'état, le troisième sera rénové puis revendu. On n'a que la somme globale de vente prévue pour les deux en l'état, on peut certe en déduire le prix de vente espéré du troisième... mais on ne sais pas lequel sera à rénover, donc sa surface, (42 ou 52 m²? sacrée différence), donc le prix au m². Difficile de se faire une idée du positionnement...
De toutes façons, pas non plus d'indication comparative des prix pratiqués dans le quartier. (ça encore on peut se débrouiller)
Selon qu'il s'agisse d'un 42 ou 52 m², on est à 6200€/m2 ou à 5000. Là où seloger indique 3500€/m².
Soit j'ai tout faux, soit y a un truc... dans tous les cas la stratégie de commercialisation aurait mérité d'être développée.

 

[NicoNoclaste]

la question qui vient immédiatement après, c'est : mais que vérifie la plateforme ???

Seules les plates-formes détiennent la réponse à cette question.
Admettent-elles un certain risque d'insolvabilité qu'elles ne sanctionnent pas par un NoGo comme j'ai tendance à le faire, mais en faisant simplement apparaître une "mauvaise note" sur ce critère, et puis la répercuter sur le taux du projet? Sans doute...

 

[CharlyBgood]

Je ne sais pas si ces informations [lien réservé abonné] étaient disponibles à l’époque du lancement des projets «Art de Construire», mais en 30 secondes montre en main, si je les avais eues, j’aurais décidé de m’abstenir. Je sais, c’est facile d’écrire ça a posteriori...

Toujours un plaisir que de te lire Niconoclaste.

Bon, comme d'autres, je suis positionné sur ce projet fumeux, qui a structuré différemment mes invts en lend-immo après.
Pour ton info, l'invt a eu lieu exactement le 29/06/2015, donc:
1°) Je ne connaissais pas CBanque devenu MoneyVox
2°) Cette file de forum remonte elle-même à janvier 2019
=> la science MoneyVoxienne et les grilles d'analyse n'existaient même pas !
3°) Même déjà publiées, je n'aurais pas davantage consulté ces informations: les rares P-F de crowd étaient toutes jeunes: leurs oracles s'imposaient d'eux-mêmes.
Et pour cause, la plupart de celles (concurrentes) que vous citez, n'existaient même pas, elles non plus !

Donc oui quand on a vu le film c'est + facile.
Récemment, j'ai invité Wiseed à s'exprimer dans ces colonnes (et cette file particulièrement), car leur "part de marché" dans les retards (défauts ?) est quand même préoccupante.
Nous verrons bien ce qu'ils feront.

Par ailleurs sur cette opé, ADC / AMG Le Miroir à Vénissieux, dans mon suivi (cf image ci-dessous), tout le capital a été remboursé .
Last but not least, seuls manquent les intérêts, que nous n'aurons jamais, vu la situation de RJ de la boite.
Donc pas tout perdu, même si on l'a dans l'c.. pour les gains

Depuis lors (ça marque), je n'investis plus que des petits tickets < ou = à 500€ et me prive donc allègrement de beaucoup d'autres P-F mais pas grave.
Et vos remarques sur CF, Hommunity & consorts me confortent dans mes choix.
NB: sur cette opé. à l'époque le ticket mini était de 2 obligations de 500€, soit 1000€, pour être précis.

 

[Laponéon]

A l'heure de l'essor du crowdfunding, les projets sont nombreux et les plateformes aussi. A vouloir être trop strictes, elles passent à côté de nombreux projets. C'est pourtant bien ce qu'on voudrait ...
Mais dans quelques années, la faute sera mise sur le COVID

Pour ma part, comme poam, je serre les fesses et me suis dirigé massivement vers la bourse. J'hésitais à un moment de restreindre mon nombre de participations en en augmentant les montants investis mais ce n'est à mes yeux pas le bon money management.

 

[NicoNoclaste]

Salut à toi @CharlyBgood !

Il est certainement vrai que le travail d'analyse était bien plus difficile pour les pionniers dont tu faisais partie.

Cependant, les investisseurs qui avaient quelques notions de gestion posaient déjà les bonnes questions: je viens de relire les files des commentaires des Wiseeders sur les 3 projets en question, dans lesquelles j'ai pu en particulier noter des inquiétudes concernant l'absence de banque prêteuse d'une part, et les comptes préoccupants d'AMG, ainsi également que l'indisponibilité du bilan 2014... en novembre 2015! Et des réponses toujours lénifiantes de Wiseed...
Pas de retour sur les projets Anaxago, les pages projets étant inaccessibles...

Quand je me suis lancé dans l'aventure (!) il y a 2 ans, le terrain avait été bien débroussaillé, les néophytes pouvaient compter sur l'expérience des "anciens" (gloire à eux, ils se reconnaîtront!), et surtout, l'affaire Terlat avait contraint toutes les plates-formes à resserrer les boulons de leurs processus de sélection; les projets en défaut qui défrayent actuellement la chronique de ce forum doivent encore être contemporains de cette époque...

même si on l'a dans l'c.. pour les gains

Et ça, il paraît que ça fait mal...

Et vos remarques sur CF, Hommunity & consorts me confortent dans mes choix.

Bon, je pousse quelques gueulantes, plutôt sur des grosses PF qui sortent de nombreux projets; la loi des grands nombres veut donc qu'elles "ramassent" plus souvent que les autres...
Mais comme j'ai déjà dû le dire, je ne m'interdirai pas d'investir dans un projet que je trouve bon, même si il émane d'une plate-forme qui m'exaspère par certains côtés. Pragmatisme oblige, sauf cas de malversation avérée.

 

[NicoNoclaste]

J'hésitais à un moment de restreindre mon nombre de participations en en augmentant les montants investis mais ce n'est à mes yeux pas le bon money management.

Ça dépend essentiellement du nombre d'opportunités jugées valables disponible.
Pendant les deux mois qui viennent de s'écouler, et malgré le nombre de projets émis, j'ai eu du mal à trouver chaussure à mon pied; je préfère dans ce cas:

• ou bien garder des disponibilités et attendre, quitte à faire baisser (un peu!) le TRI du portefeuille,
• ou bien augmenter le montant investi par projet satisfaisant.

Mais me forcer à "saupoudrer" sur des projets qui ne passent pas ma grille au nom d'une diversification à tout prix n'est pas pour moi une option.

 

[Msimmo]

Last but not least, seuls manquent les intérêts, que nous n'aurons jamais, vu la situation de RJ de la boite.
Donc pas tout perdu, même si on l'a dans l'c.. pour les gains

Question: les intérêts définitivement non payés seront ils bien considérés comme pertes (certificat de la plateforme à l'appui) et donc déductibles des autres gains de CF ?

Last but not least, seuls manquent les intérêts, que nous n'aurons jamais, vu la situation de RJ de la boite.
Donc pas tout perdu, même si on l'a dans l'c.. pour les gains

Depuis lors (ça marque), je n'investis plus que des petits tickets < ou = à 500€ et me prive donc allègrement de beaucoup d'autres P-F mais pas grave.
Et vos remarques sur CF, Hommunity & consorts me confortent dans mes choix.

• ou bien augmenter le montant investi par projet satisfaisant.

Mais me forcer à "saupoudrer" sur des projets qui ne passent pas ma grille au nom d'une diversification à tout prix n'est pas pour moi une option.

Chacun son approche mais moi personnellement, je pense au contraire que l'approche du CF doit être un portefeuille diversifié tant au niveau des plateformes, type de projets que promoteurs en surveillant son expo maximale.
5 projets à 1000€ => 25% d'exposition max, le portefeuille ne se remet pas d'un seul défaut
10 projets à 1000€ => 10% d'exposition max, le portefeuille sera légèrement négatif si 1 défaut total
30 projets à 1000€ => 3.33 % d'exposition max : à ce stade le portefeuille commence à rester positif si 1 défaut total. La rémunération nette reste cependant faible à l'égard du risque prix et temps passé à gérer 30 projets.
etc..

en ayant conscience du risque d'investir plusieurs fois chez le même promoteur = augmentation de l'expo au risque de liquidation, ou chez des promoteurs trop "personnage clef" (s'il disparait les projets s'arrêtent)

Bref, je préfère diversifier, pour réduire le risque de perte maximale, tout en augmentant paradoxalement le risque de rencontrer statistiquement un projet en retard long ou défaut (+ de projets investis = + risque d'avoir un projet en défaut mais avec une exposition maximale moindre).

Même avoir une seule plateforme d'investissement constitue une petite augmentation du risque (risque de non recouvrement, en tout cas recouvrement auprès des promoteurs + difficiles voir plus couteux que les sommes investies, si la plateforme ferme et n'est pas reprise).

Mais je suis d'accord que diversifier ne veux pas dire prendre tous les projets. Cela demande + temps d'analyse et de gestion car on doit parcourir bcp plus de projets.

 

[CharlyBgood]

Question: les intérêts définitivement non payés seront ils bien considérés comme pertes (certificat de la plateforme à l'appui) et donc déductibles des autres gains de CF ?

Wiseed nous l'indiquera le cas échéant.
Mais attention, car RJ ne signifie pas LJ (Liquidation).
De toute façon je fais une croix dessus et vais de l'avant.
NB IMPORTANT: il n'y a pas eu de perte en capital ni d'IR +PS payés sur les intérêts alors, le manque à gagner est-il déductible ?
=> A mon avis non.

D'accord avec toi sur la diversification.
Et moi j'y ajoute le temps: je ne dépasse pas 18 mois nominaux.
Je vais sur des "coups" de court-terme.
Et jamais plus de 2 opé. / acteur.
Le risque est tjs présent mais on le sait + vite, et chacun sait que quand ça tourne au vinaigre, le temps est tjs notre ennemi.

Et je rejoins le point d'analyse de ceux qui disent qu'il faudrait que les P-F sachent étroitement la ou lesquelles sont présente(es) à leur côté sur les opé.
Et je suppose que le téléphone rouge fonctionne bien entre elles ...

 

[InvestisseurInquiet]

Ce que je trouve également impressionnant lorsque je regarde mes projets de promoteur, c'est à quel point rien ne se vend... Le nombre de lots disponibles reste désespérément inchangé, voire remonte du fait des annulations. Soit je suis poissard, soit les projets présentés étaient un peu pourris, soit le marché du neuf s'écroule plus qu'on le dit... Faites-vous le même constat sur vos projets ?
En résumé, les chantiers n'avancent pas et il n'y a pas de rentrées de trésorerie... Mais on garde espoir !!!

 

[baffer]

Bonjour,
Je viens de voir passer sur Upstone, une nouvelle collecte :



J'ai essayé de voir le bilan de ce marchand de biens, mais soit je regarde mal, soit l'information n'est pas fournie. Dans le DIRS il est juste indiqué :


Les documents sont donc "Non applicable" et néant car "la société n'a pas de dette". C'est un peu fort de dire qu'il n'y a pas de dettes alors même qu'ils ont 3 projets en cours sur la même plateforme :


Personnellement, il y a tous les éléments pour me faire dire : "N'y va pas !"

 

[InvestisseurInquiet]

Question: les intérêts définitivement non payés seront ils bien considérés comme pertes (certificat de la plateforme à l'appui) et donc déductibles des autres gains de CF ?

Bah non. La perte se calcule sur le capital remboursé par rapport au nominal de la créance.

 

[InvestisseurInquiet]

Sur HelloCF, un gros opérateur comme Capelli apparaît avec un projet confidentiel "en retard ?" chez Wiseed. Quelqu'un a des infos ? Pas très rassurant si c'est confirmé, vu la taille du groupe.

 

[Wallys56]

SUIVI DU PROJET (au 04/02/21) chez CF pour le projet Courbevoie Sylvestre

""""""""Le projet consiste en la  construction de 11 appartements, de 2 maisons individuelles et de 14 places de stationnement.  L'opérateur a  demandé qu e la date prévisionnelle de remboursement soit décalée au 08/08/2021, en contrepartie d'un taux bonifié  à 12%.  """""""""""""

On ignore les raisons ?????? Encore une communication de la PF bien maigrelette........

 

[Msimmo]

Sur HelloCF, un gros opérateur comme Capelli apparaît avec un projet confidentiel "en retard ?" chez Wiseed. Quelqu'un a des infos ? Pas très rassurant si c'est confirmé, vu la taille du groupe.

Le dernier comptage HelloCF est à 81 contre moins de 50 en début de semaine.
Bon on sait que hello cf est en train de revoir la liste des projets en retard et on peut encourager et feciliter cela.

La réalité va probablement encore grimper d'après le webminar de fpf.

 

[Lira]

Oui @Msimmo d’autant plus que Koregraf affiche 0 retard officiellement en deçà d‘un délai de 36 mois alors que la réalité est bien différente par rapport aux prévisions affichées dans les dossiers initiaux de présentation aux investisseurs.