Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[foudre78]

Vous avez une date pour le remboursement partiel de Melun Sénart?

c'est prévu pour aujourd'hui au plus tard...

 

[foudre78]

c'es

Vous avez une date pour le remboursement partiel de Melun Sénart?

c'est prévu pour aujourd’hui au plus tard...

 

[Stilt]

Bonjour,
Vous pensez quoi du projet de cette après midi sur ClubFunding : "LA POINTE DU CAP" à Sain-Jean-Cap-Ferrat (06). C'est une acquisition en réméré d'une maison de standing.
Si je comprend bien le projet, le vendeur utilise le réméré pour rentrer des liquidités afin financer des travaux de rafraichissement en vue de valoriser son bien à la revente. Donc selon moi, on peut imaginer une sortie avec un rachat du bien par le vendeur lorsqu'il aura trouver un acquéreur (dans un délai de 12 à 18 mois), ou une revente par le promoteur dans les 18 à 24 mois sur un bien qu'il a acquis à un prix décoté.
Je me trompe ou c'est ça?

 

[dca]

Bonjour,
Vous pensez quoi du projet de cette après midi sur ClubFunding : "LA POINTE DU CAP" à Sain-Jean-Cap-Ferrat (06). C'est une acquisition en réméré d'une maison de standing.
Si je comprend bien le projet, le vendeur utilise le réméré pour rentrer des liquidités afin financer des travaux de rafraichissement en vue de valoriser son bien à la revente. Donc selon moi, on peut imaginer une sortie avec un rachat du bien par le vendeur lorsqu'il aura trouver un acquéreur (dans un délai de 12 à 18 mois), ou une revente par le promoteur dans les 18 à 24 mois sur un bien qu'il a acquis à un prix décoté.
Je me trompe ou c'est ça?

J'ai exactement la même question.
Et le montant recherché n'est pas piqué des hannetons: 5.5 MK sans intervention bancaire

 

[foudre78]

J'ai exactement la même question.
Et le montant recherché n'est pas piqué des hannetons: 5.5 MK sans intervention bancaire

Bonjour,
Vous pensez quoi du projet de cette après midi sur ClubFunding : "LA POINTE DU CAP" à Sain-Jean-Cap-Ferrat (06). C'est une acquisition en réméré d'une maison de standing.
Si je comprend bien le projet, le vendeur utilise le réméré pour rentrer des liquidités afin financer des travaux de rafraichissement en vue de valoriser son bien à la revente. Donc selon moi, on peut imaginer une sortie avec un rachat du bien par le vendeur lorsqu'il aura trouver un acquéreur (dans un délai de 12 à 18 mois), ou une revente par le promoteur dans les 18 à 24 mois sur un bien qu'il a acquis à un prix décoté.
Je me trompe ou c'est ça?

je passe mon chemin. De mes connaissances d'agents immo travaillant sur cette zone, le marché pour ce type d'actifs s'avère très négatif (pas de demande clients, absence d’étrangers) ils s'attendent donc à des baisses de prix + ou - conséquente.

 

[baffer]

je passe mon chemin. De mes connaissances d'agents immo travaillant sur cette zone, le marché pour ce type d'actifs s'avère très négatif (pas de demande clients, absence d’étrangers) ils s'attendent donc à des baisses de prix + ou - conséquente.

Bonjour,
Je rejoins l'avis de @foudre78, on est sur un marché de niche avec un nombre d'acquéreur potentiel extrêmement faible.
Pour ma part, j'ai arrêté de me concentrer sur ce type de bien atypique : j'ai actuellement un projet sur Wiseed assez similaire (même si le prix de la villa est plus faible qu'ici mais quand même supérieur à 5M€) et au bout de 18 mois de commercialisation, le bien est toujours sur le marché et n'a pas encore trouvé d'acquéreur !

Je préfère me concentrer sur du résidentiel abordable aux plus grand nombre pour maximiser la possibilité de commercialisation.

 

[texascal]

Bonjour à tous, quelqu'un a une idée de pourquoi les projets clubfunding sont financés en moins de 2 minutes tandis que Raizers au bout de plusieurs jours toujours pas financés à 100%?

 

[foudre78]

Bonjour à tous, quelqu'un a une idée de pourquoi les projets clubfunding sont financés en moins de 2 minutes tandis que Raizers au bout de plusieurs jours toujours pas financés à 100%?

il y a un ralentissement général en ce moment: d'une part les projets à financer augmentent très largement (et sans doute pas aussi vite que notre épargne à nous) et la période de fin d'année = toujours plus calme avec le lot d'incertitude qui se poursuit. Fundimmo est confronté à la même problématique, d'ou une video du président diffusée hier à ses adhérents. Après pour les projets raizers qui stagnent, il faut avouer qu'ils sont vraiment pas terribles, sauf le Paris Touquet à ce stade à 50% de collecte (garantie de capital pour ce projet, ce qui est rare). Perso j'adhère pour le plus souvent aux projets de Raizers hormis ces quelques uns qui stagnent justement, donc cela me conforte que mon analyse de projet semble homogène aux autres investisseurs

 

[Sop74]

Top ! Merci. Je vais pouvoir me plonger dans des évaluations + normées ;-)

@poam5356 Merci Poam. je vais mettre ça sous Excel

 

[foudre78]

Lundi projet Raizers à Nice, quel est votre avis?

Perso j'aime bien les projets lorsque l'on est remboursé au fur et à mesure des ventes (ce qui est le cas pour celui ci visiblement). C'est plus sécuritaire: car cela limite largement la probabilité d'absolument tout perdre!

Quartier très populaire mais en développement avec une clientèle d'étudiants (qui se confirme d'après mes recherches google). En revanche, 2-3 locaux commerciaux vide à cet été (google street) dans l'immeuble situé juste en face: ce qui pose question pour celui du projet à vendre. La marge est bonne, mais l'emprunt de la société général est très élevé à ce jour.

Je pense y mettre un petit ticket pour ma part

 

[Sop74]

La société B n'est pas transparente. Chez Homunity, c'est une SAS créée pour l'occasion. Si je reprends le projet Bois Sénart que j'évoquais précédemment, le contrat signé par l'investisseur concerne une émission obligataire émise par la société SAS CAP IMMO 174, détenue et présidée par Homunity, et non par l'entrepreneur (la société Habitat et Commerce).

Dans le contrat d'émission, l'entrepreneur (désigné sous le vocable "opérateur") n'est mentionné que dans le préambule pour rappeler le contexte général, et à l'article "prorogation" pour indiquer que si l'entrepreneur fait usage de son droit à prorogation dans le cadre du contrat qui le lie à SAS CAP IMMO 174, alors l'émission entre les investisseurs et SAS CAP IMMO 174 est automatiquement prorogée de la même durée. Cela ne vaut que pour la première prorogation (celle qualifiée de "retard contractuel").

Maintenant, vous avez raison, si Homunity représentait véritablement les investisseurs, l'élégance aurait voulu, vu le schéma miroir qu'ils ont mis en place, qu'ils demandent d'abord l'avis des investisseurs sur les termes de la renégociation puis aillent renégocier avec l'entrepreneur.

Aujourd'hui, en tant qu'investisseur isolé, je ne peux que constater que les caractéristiques du prêt accordé à l'entrepreneur ont été modifiées. Je ne peux pas faire convoquer une AG des obligataires, je ne peux pas compter sur le représentant de la masse pour porter mes éventuelles revendications contre la manière de faire d'Homunity puisque le représentant de la masse est Homunity. A la limite, puisque c'est un sujet qui je crois vous tient à coeur ( ), je pourrai constater, ce qui ne m'avancera pas à grand chose, que la société SAS CAP IMMO 174 sera en cessation de paiement le 13 décembre, puisqu'elle n'aura pas les moyens de faire face à l'obligation de remboursement qu'elle a envers les investisseurs en vertu d'un contrat d'émission qui, lui, n'a pas été modifié.

Et c'est "normal" qu'Homunity agisse ainsi puisqu'ils ont mis en place un schéma d'investissement qui le leur permet. C'est justement parce qu'il est hasardeux de compter sur l'élégance des uns et des autres qu'il existe des règles juridiques !

Est-ce qu'il y a un rapport entre Cap IMMO 174 et SAS CAP IMMO 198 du projet Hommunity Morel Lodge dans lequel j'ai investi?

 

[InvestisseurInquiet]

Est-ce qu'il y a un rapport entre Cap IMMO 174 et SAS CAP IMMO 198 du projet Hommunity Morel Lodge dans lequel j'ai investi?

En principe, Homunity crée une filiale par projet. La logique voudrait que Cap Immo 174 soit la 174ème et Cap Immo 198 la 198ème .
Juridiquement, ce sont donc deux sociétés distinctes.
Comme j'ai arrêté d'investir sur Homunity pour les raisons que j'ai délà exposées et sur lesquelles je ne reviens donc pas, je ne sais pas si leurs nouveaux projets sont construits de la même manière et en particulier, si Homunity se sert encore de ces structures interposées pour avoir les mains libres dans leurs relations avec l'emprunteur. J'imagine que oui, c'est tellement bien de pouvoir faire ce qu'on veut sans demander l'autorisation à personne, mais il faudrait vérifier.
Pourquoi ? Ils vous ont changé la maturité de l'émission sans vous demander votre avis ?

 

[InvestisseurInquiet]

c'es

c'est prévu pour aujourd’hui au plus tard...

On aura peut-être une bonne (demi-)surprise pour Noël.
Généralement, demain ne veut pas dire "demain", mais "pas aujourd'hui". Donc un remboursement pour le 18, je l'ai plutôt pris comme : pas de remboursement le 3.
De toute façon, l'emprunteur s'était engagé à rembourser la moitié des sommes le 18 décembre, mais à Cap Immo 174, pas à nous. Il faut que l'argent arrive, qu'Homunity le traite, qu'ils nous le reversent... Même à deux jours par virement, c'est mal parti pour Noël !
A suivre.................

 

[BobbyO]

Bonjour à tous, quelqu'un a une idée de pourquoi les projets clubfunding sont financés en moins de 2 minutes tandis que Raizers au bout de plusieurs jours toujours pas financés à 100%?

Bonjour,
Effectivement je confirme. Les projets sur CF partent comme des petits pains. Et comme Raizers, sur Wiseed c'est long à partir.
Par contre ce n'est pas dû au ralentissement du rythme en cette fin d'année, sur CF nous sommes presque à 1 projet par jour.
Il me semble qu'une des raisons est la présence de garanties de type hypothèque sur CF. Et il y a rien à faire les projets en moyenne sont meilleurs.
J'ai d'ailleurs une questions sur les garanties. Les différents types que je voie sont les suivants, j'ai essayé de les classer par ordre de sureté :

• Hypothèque inscrite de 1er rang
• Hypothèque inscrite de 2nd rang
• Hypothèque non inscrite mais pouvant l'être à tout moment
• Garantie personnelle du dirigeant (sur son patrimoine)
• GAPD

Quelqu'un, au fait de ces garanties, peut-il confirmer le bon ordre et donner son avis sur les réelles suretés svp ?

 

[Stilt]

Bonjour,

En complément du questionnement de @BobbyO à propos des garanties. Je me demande quel est le réel cadre juridique d'une "Hypothèque non inscrite mais pouvant l'être à tout moment". Qu'est qui oblige réellement l'emprunteur à inscrire l'hypotheque lorsque la plateforme le demande?

Sinon je trouve que Clubfunding est vraiment meilleurs que Wiseed et autres sur la "présentation rassurante" des projets. Je m'étais fait la remarque sur le projet de réméné qui avait patiné plusieurs semaines sur Wiseed et qui avait été ensuite bouclé en quelques minutes sur CF.
Pourtant c'était le même projet avec les mêmes risques, mais il semblait bcp plus rassurant et sécure sur CF que sur Wiseed....

 

[BobbyO]

Sinon je trouve que Clubfunding est vraiment meilleurs que Wiseed et autres sur la "présentation rassurante" des projets. Je m'étais fait la remarque sur le projet de réméné qui avait patiné plusieurs semaines sur Wiseed et qui avait été ensuite bouclé en quelques minutes sur CF.
Pourtant c'était le même projet avec les mêmes risques, mais il semblait bcp plus rassurant et sécure sur CF que sur Wiseed....

Oui tout à fait. J'avais déjà remarqué la différence entre Wiseed et ClubFunding mais sur ce projet en réméré, c'était tellement flagrant. Avec un taux meilleur sur CF en plus ! et des suretés bien meilleures non présentes sur Wiseed :


D'ailleurs Wiseed a clos bien avant d'obtenir la somme

Et moi j'avais souscrit sur CF

 

[BobbyO]

En tous cas le dernier projet Wiseed en Premium avait une hypothèque de 1er ordre en sureté, et est parti en un rien de temps. Comme quoi ...

 

[Nodown]

Je viens d'investir sur Le Touquet-Paris-Plage [lien réservé abonné] sur Raizers, j'ai de la peine à comprendre pourquoi ça part aussi lentement, avec aussi une hypothèque de premier rang et une assurance du capital en plus...

 

[CharlyBgood]

J'ai d'ailleurs une questions sur les garanties. Les différents types que je voie sont les suivants, j'ai essayé de les classer par ordre de sureté :

• Hypothèque inscrite de 1er rang
• Hypothèque inscrite de 2nd rang
• Hypothèque non inscrite mais pouvant l'être à tout moment
• Garantie personnelle du dirigeant (sur son patrimoine)
• GAPD

Quelqu'un, au fait de ces garanties, peut-il confirmer le bon ordre et donner son avis sur les réelles suretés svp ?

@hargneux ou @Aristide sont demandés au parloir svp ?
=> ça c'est une question pour eux

 

[Nodown]

Bonjour,
Effectivement je confirme. Les projets sur CF partent comme des petits pains. Et comme Raizers, sur Wiseed c'est long à partir.
Par contre ce n'est pas dû au ralentissement du rythme en cette fin d'année, sur CF nous sommes presque à 1 projet par jour.
Il me semble qu'une des raisons est la présence de garanties de type hypothèque sur CF. Et il y a rien à faire les projets en moyenne sont meilleurs.
J'ai d'ailleurs une questions sur les garanties. Les différents types que je voie sont les suivants, j'ai essayé de les classer par ordre de sureté :

• Hypothèque inscrite de 1er rang
• Hypothèque inscrite de 2nd rang
• Hypothèque non inscrite mais pouvant l'être à tout moment
• Garantie personnelle du dirigeant (sur son patrimoine)
• GAPD

Quelqu'un, au fait de ces garanties, peut-il confirmer le bon ordre et donner son avis sur les réelles suretés svp ?

A ajouter dans la liste: la fiducie (par exemple SOBRE DEL MAR sur Koregraf)